【文章內(nèi)容簡介】 。216。 投資型產(chǎn)品建筑形態(tài)以高層為主，容積率在4以上。二、行業(yè)不同容積率下建筑物業(yè)形態(tài)的組合分析與上點(diǎn)相同：由于方城縣暫時(shí)沒有與本項(xiàng)目具有可比性的項(xiàng)目，目前在售/已售項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)多為純粹小高層或純粹多層，建筑形態(tài)較為單一，現(xiàn)根據(jù)深圳、鄭州兩地項(xiàng)目建筑形態(tài)調(diào)查研究，得出不同容積率下建筑形態(tài)組合特征如下：行業(yè)不同容積率下建筑物業(yè)形態(tài)的組合表獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅多 層小高層高 層A≤●●○○＜B≤○○●●○＜C≤4○●●D＞4○● ●=主要形態(tài)，○=輔助形態(tài)分析：此類別建筑形態(tài)多以獨(dú)棟、聯(lián)排別墅為主，多層或小高層為輔；此類別建筑形態(tài)可以以多層和小高層為主，可以適量搭配聯(lián)排別墅和高層；C類容積率不高于4，此類別建筑形態(tài)以小高層和高層為主；D類容積率高于4，此類別建筑形態(tài)以高層為主。通過以上分析：可以推出各類建筑產(chǎn)品的容積率指標(biāo)大致是：獨(dú)棟+聯(lián)排別墅：，多層：，小高層：2高層：4及以上。三、方城目前不同容積率下項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析方城開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分布區(qū)間圖產(chǎn)品形態(tài)投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)：投資回報(bào)的多樣性；產(chǎn)品個(gè)性化打造，關(guān)鍵是服務(wù)高層多元多級化風(fēng)險(xiǎn)區(qū)：市場供應(yīng)大；產(chǎn)品檔次參次不齊，同質(zhì)化嚴(yán)重；靠打造內(nèi)部景觀贏得市場小高層風(fēng)險(xiǎn)較小區(qū)；市場供應(yīng)少；產(chǎn)品品質(zhì)高有自身景觀資源。多層洋房別墅類 容積率 1 2 3 4 5及以上風(fēng)險(xiǎn)較小區(qū)：因其物業(yè)外部資源的稀缺性，其資源具有核心競爭優(yōu)勢，項(xiàng)目周邊乃至整個(gè)方城市場上暫無供應(yīng)，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小。多元多級化風(fēng)險(xiǎn)區(qū)：目前為方城市場主要供應(yīng)的產(chǎn)品，其供應(yīng)量大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，開發(fā)中如何差異化成為降低風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)：該類型指標(biāo)確定的產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)，其市場需求在方城還難以確定。四、不同的產(chǎn)品形態(tài)對開發(fā)利潤率的分析在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，不同的產(chǎn)品形態(tài)組合會導(dǎo)致開發(fā)利潤率的不同，所以我們根據(jù)項(xiàng)目地塊的特性，以及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制，結(jié)合方城市場中的產(chǎn)品形態(tài)，得出本項(xiàng)目最優(yōu)的建筑形態(tài)組合為多層（為了規(guī)避別墅的報(bào)批報(bào)建限制，聯(lián)排別墅可以作為多層報(bào)批報(bào)建，因此聯(lián)排別墅列入多層范疇）和小高層。針對本項(xiàng)目構(gòu)建的財(cái)務(wù)模型，得出多層與小高層對開發(fā)利潤率貢獻(xiàn)的關(guān)系。產(chǎn)品形態(tài)對開發(fā)利潤率的敏感性分析一（單因素分析）：說明：X軸表示兩種產(chǎn)品形態(tài)所占的比例（建筑面積）；Y軸表示對開發(fā)利潤率的貢獻(xiàn)；兩種物業(yè)的銷售均價(jià)按多層：2000元/平方米。小高層：2600元/平方米。研究結(jié)論：多層的比例對開發(fā)利潤率起正效益作用啟示：從模型來看其比例越多越好，但從市場的銷售速度來看，其產(chǎn)品過多會失去一定的市場競爭力，所以多層的比例應(yīng)控制在一定范圍內(nèi)；多層的比例在70%時(shí)出現(xiàn)拐點(diǎn)啟示：多層的比例控制在70%左右為宜（其中：聯(lián)排別墅20%左右，普通多層50%左右），小高層的比例控制在30%左右。五、產(chǎn)品形態(tài)分析結(jié)論在確定本項(xiàng)目最終的產(chǎn)品形態(tài)時(shí)，我們根據(jù)周邊市場中的銷售速度及我們從經(jīng)濟(jì)模型的分析結(jié)論，結(jié)合本項(xiàng)目地塊的資源特點(diǎn)，得出本項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)組合：從市場銷售速度分析：高端、中高端產(chǎn)品市場風(fēng)險(xiǎn)小，其主要產(chǎn)品形態(tài)為聯(lián)排別墅、低密度洋房（多層）；小高層產(chǎn)品有一定的市場。從經(jīng)濟(jì)效益角度分析：多層產(chǎn)品可適當(dāng)增加，但不得超過70%；聯(lián)排別墅可保持適當(dāng)比例，有利于提升項(xiàng)目檔次與銷售速度，受項(xiàng)目容積率限制，最高可保持在20%。六、項(xiàng)目對應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)不同容積率方案分析不同容積率方案的經(jīng)濟(jì)效益對比分析根據(jù)項(xiàng)目所處地段，交通通達(dá)度高，生活配套設(shè)施規(guī)劃完善的地塊資源特點(diǎn)，本項(xiàng)目的容積率可適當(dāng)調(diào)高，但由于過高的容積率會對項(xiàng)目的銷售進(jìn)度產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，結(jié)合前面所述產(chǎn)品形態(tài)經(jīng)濟(jì)模型研究及風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)模型研究，本項(xiàng)目容積率應(yīng)考慮在本章節(jié)前面所述的B——C類容積率區(qū)間，大致設(shè)定如下幾種不同容積率方案對比分析。不同容積率經(jīng)濟(jì)收益對比表容 積 率總銷售收入41，588萬元46，947萬元52，305萬元55，878萬元總投資額34，782萬元37，897萬元41，011萬元43，088萬元稅后凈利潤額5，955萬元7，919萬元9，882萬元11，191萬元成本利潤率(稅后)%%%%自有資金利潤率（稅后）%%%%方案假設(shè)說明:1） 聯(lián)排別墅與普通多層住宅銷售價(jià)格均按2000元/平方米，小高層住宅按2600元/平米估算；2） 多層（含聯(lián)排別墅）、小高層占總建筑面積比例為70%，高層為30%；3） 商業(yè)成本按住宅進(jìn)行估算，售價(jià)按10000元/平米均價(jià)估算。分析啟示：根據(jù)市場不同容積率對銷售速度的影響，結(jié)合項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與不同容積率方案經(jīng)濟(jì)效益分析，（利潤率增幅峰值區(qū)），而且市場風(fēng)險(xiǎn)相對較小。第六章 最合理方案經(jīng)濟(jì)測算一、項(xiàng)目擬定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)土地面積76,334平方米,容積率：總建筑面積:213,736 平方米，建筑覆蓋率：28%32%其中：多層住宅建筑面積149,615平米（涵蓋：聯(lián)排別墅42，747平米，普通多層106，868平米，商業(yè)2864平米）；小高層住宅建筑面積64，121平米。商業(yè)建筑面積2864平米（為普通多層首層）。項(xiàng)目之外附帶建設(shè)：丹參生產(chǎn)基地82547平米。二、 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排本項(xiàng)目總建筑面積213，736平方米，根據(jù)項(xiàng)目建筑工期和對應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)銷售速度，本項(xiàng)目可擬分兩期開發(fā)，建筑工期為三年，經(jīng)營期為四年，由于涉及裕丹參生產(chǎn)基地建設(shè)，結(jié)合項(xiàng)目以上實(shí)際情況，本項(xiàng)目各階段的進(jìn)度安排擬定如下：土地儲備期2010年2011年（建設(shè)裕丹參生產(chǎn)基地）設(shè)計(jì)、施工報(bào)建、施工準(zhǔn)備階段2010年6月2011年6月工程施工階段 2011年6月 2013年12月 其中：一期施工階段 2011年6月 2012年8月 二期施工階段 2012年8月2013年10月 竣工驗(yàn)收、入伙階段 2013年10月2013年12月其中：施工階段，項(xiàng)目計(jì)劃從2011年6月開始施工，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為30個(gè)月，即項(xiàng)目可望于2013年12月竣工；銷售階段，根據(jù)施工進(jìn)度，項(xiàng)目住宅部分計(jì)劃從2012年6月開始銷售，銷售周期預(yù)計(jì)為24個(gè)月，商業(yè)部分計(jì)劃從2013年10月開始銷售，銷售周期預(yù)計(jì)為2個(gè)月。三、投資估算與資金籌措估算說明項(xiàng)目計(jì)算期為4年，邊建設(shè)邊銷售，建設(shè)周期按3年，資金逐步投入。（1）聯(lián)排別墅與普通多層建設(shè)成本均按多層住宅估算；（2）商業(yè)建設(shè)成本按住宅估算；（3）預(yù)估項(xiàng)目入市時(shí)普通多層住宅銷售均價(jià)為2000元/平方米，聯(lián)排別墅銷售均價(jià)2800元/平米，小高層住宅銷售均價(jià)為2600元/平米，商業(yè)銷售均價(jià)為10000元/平米；（4）建筑工期界定為3年，開發(fā)經(jīng)營期界定為4年；（5）應(yīng)交納部分稅種，主要包括：a)兩稅一費(fèi)，% ，按方政紀(jì)（2007）15號文件免征；b)根據(jù)國家稅務(wù)新規(guī)定，自2008年后所得稅稅率為25% ，按方政紀(jì)（2007）15號文件返還50%；（6)成本：詳見“投資估算表”；（7)基準(zhǔn)收益率取I0=8%。項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目的開發(fā)總成本為41，011萬元，其中：（1）土地成本為1，120萬元，具體見下表：根據(jù)方土出讓（2009）44號、45號國有土地使用權(quán)出讓合同，界定項(xiàng)目的土地成本為1120萬元，具體如下表：單位：元/平米、萬元土 地 成 本 估 算 表序號項(xiàng)目名稱單方成本小計(jì)合計(jì)備注1土地成本1，120商居用地土地價(jià)格570宗地合同界定工業(yè)用地土地價(jià)格550宗地合同界定（2）丹參生產(chǎn)基地總建筑成本為5，679萬元，具體見下表：單位：元/平米、萬元丹 參 生 產(chǎn) 基 地 建 筑 成 本序號項(xiàng)目名稱單方成本小計(jì)合計(jì)備 注前期工程費(fèi) 101 勘探費(fèi) 　%設(shè)計(jì)費(fèi)11 　建安費(fèi)2%可研費(fèi) 　%房屋開發(fā)費(fèi)用571 　4,711 多層建安費(fèi)550 　行業(yè)加權(quán)招投標(biāo)費(fèi) 　%工程監(jiān)理費(fèi) 　%質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 　%建設(shè)工程許可執(zhí)照費(fèi) 　%標(biāo)底編制費(fèi) 　%建設(shè)場地清理費(fèi)8 　行業(yè)加權(quán)竣工圖編制費(fèi) 　%合同預(yù)算審查費(fèi) 　% 防洪工程建設(shè)維護(hù)費(fèi) 　%道路及綠化費(fèi)50413 行業(yè)加權(quán)不可預(yù)見費(fèi)用 55454 建安費(fèi)10%生產(chǎn)基地建筑工程小計(jì)5，679前五項(xiàng)之和（3）多層建筑總建筑成本為13，700萬元，具體見下表：單位：元/平米、萬元多 層 建 筑 成 本序號項(xiàng)目名稱單方成本小計(jì)合計(jì)備 注前期工程費(fèi) 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