【正文】 三、項目風險地塊規(guī)劃的風險由于地塊容積率偏低，這些因素會為本項目會帶來一定的風險；營銷市場的風險按照目前項目周邊的人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，周邊居住人群整體購買力偏低，項目存在一定的營銷風險；行業(yè)風險房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，導致行業(yè)的市場風險程度高。六、財務(wù)與風險分析贏利能力分析經(jīng)測算，項目開發(fā)總投資為41，011萬元，財務(wù)凈現(xiàn)值6，161萬元，利稅總額為11，294萬元，%，稅后凈利潤為9，882萬元，%，%。六、項目對應(yīng)風險區(qū)不同容積率方案分析不同容積率方案的經(jīng)濟效益對比分析根據(jù)項目所處地段，交通通達度高，生活配套設(shè)施規(guī)劃完善的地塊資源特點，本項目的容積率可適當調(diào)高，但由于過高的容積率會對項目的銷售進度產(chǎn)生一定的負面影響，結(jié)合前面所述產(chǎn)品形態(tài)經(jīng)濟模型研究及風險經(jīng)濟模型研究，本項目容積率應(yīng)考慮在本章節(jié)前面所述的B——C類容積率區(qū)間，大致設(shè)定如下幾種不同容積率方案對比分析。其容積率在24之間。 配套設(shè)施尚待完善劣勢地塊位于老城與新區(qū)過渡地帶，區(qū)域內(nèi)相關(guān)配套設(shè)施還有待政府和社區(qū)自我完善；216。位置及四至項目位于方城縣北部，離許南高速公路出口1公里左右，東面為高速引線，南面為康達路，西、北面均為規(guī)劃城市道路，具體位置及地塊形狀見以下兩圖：項目地塊項目在方城城區(qū)位置圖北 用地形狀圖（陰影部分為附帶建設(shè)工業(yè)項目）環(huán)境分析項目用地目前為農(nóng)田，地勢平坦，利于項目的規(guī)劃和建設(shè)，其現(xiàn)狀見以下照片：項目現(xiàn)狀照片交通配套216。 近期：到2012年，入駐企業(yè)達到50家，企業(yè)總投資達到45億元，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值120億元，工業(yè)銷售收入110億元，利稅20億元，企業(yè)投資強度達到100元/畝以上。 方城山川秀麗，旅游資源豐富。04′~ 33176。2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，%。今年4月，國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。農(nóng)村居民人均純收入5153元，%，扣除價格因素，%。2009年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，按可比價格計算，%。二、房地產(chǎn)政策由寬松變靈活2008年12月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出了進一步鼓勵普通商品住房消費、把滿足居民合理改善居住條件的愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來、支持房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化等方面的意見共13條。%、%、%，%。東經(jīng)112176。許南高速從縣城北部通過，且在縣城北部有出口；省道S103由縣城東南通過；此外縣境內(nèi)有許（昌）南（陽）公路、方（城）棗（陽）公路、方（城）南（召）公路三條省道均在縣城交匯。提升和塑造良好的新區(qū)形象；通過培育和壯大新能源產(chǎn)品專業(yè)化市場，擴大知名度和影響力，力爭在5 — 10年的時間里把方城建設(shè)成為國家級新能源應(yīng)用科技示范基地和國際先進的新能源研發(fā)、產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)基地，建設(shè)成為新能源裝備制造基地，綠色食品深加工基地，營造成為產(chǎn)城一體的創(chuàng)新型、文化型、生態(tài)型現(xiàn)代化城區(qū)。第四章 項目分析一、地塊解析原有規(guī)劃指標總用地面積：，（，）；容積率：建筑覆蓋率：28%——32%總建筑面積：175569平米項目之外附帶工業(yè)項目面積：，建筑面積82547平米。216。容積率控制在2以下。研究結(jié)論：多層的比例對開發(fā)利潤率起正效益作用啟示：從模型來看其比例越多越好，但從市場的銷售速度來看，其產(chǎn)品過多會失去一定的市場競爭力，所以多層的比例應(yīng)控制在一定范圍內(nèi)；多層的比例在70%時出現(xiàn)拐點啟示：多層的比例控制在70%左右為宜（其中：聯(lián)排別墅20%左右，普通多層50%左右），小高層的比例控制在30%左右。 %（按方政紀（2007）15號文件返還50%）；178?？尚行匝芯拷Y(jié)論是：本項目可行。諸多各種改進和規(guī)范房地產(chǎn)市場的法規(guī)與措施為方城的房價上漲幅度帶來一定的壓力。（2）投資成本變動敏感性分析 單位：萬元變化幅度10%5%05%10%總銷售收入5230552305523055230552305總投資3691038960410114306245112凈利潤1347111677988280886294稅后成本利潤率%%%%%成本利潤變化率%%1%%由上表可以看出，投資總額變動對本項目的投資收益具有十分巨大的影響，為確保本項目獲得預(yù)期的收益，應(yīng)該對本項目成本進行有效控制。第六章 最合理方案經(jīng)濟測算一、項目擬定經(jīng)濟指標土地面積76,334平方米,容積率：總建筑面積:213,736 平方米，建筑覆蓋率：28%32%其中：多層住宅建筑面積149,615平米（涵蓋：聯(lián)排別墅42，747平米，普通多層106，868平米，商業(yè)2864平米）；小高層住宅建筑面積64，121平米。二、行業(yè)不同容積率下建筑物業(yè)形態(tài)的組合分析與上點相同：由于方城縣暫時沒有與本項目具有可比性的項目，目前在售/已售項目產(chǎn)品供應(yīng)多為純粹小高層或純粹多層，建筑形態(tài)較為單一，現(xiàn)根據(jù)深圳、鄭州兩地項目建筑形態(tài)調(diào)查研究，得出不同容積率下建筑形態(tài)組合特征如下：行業(yè)不同容積率下建筑物業(yè)形態(tài)的組合表獨棟別墅聯(lián)排別墅多 層小高層高 層A≤●●○○＜B≤○○●●○＜C≤4○●●D＞4○● ●=主要形態(tài)，○=輔助形態(tài)分析：，此類別建筑形態(tài)多以獨棟、聯(lián)排別墅為主，多層或小高層為輔；，此類別建筑形態(tài)可以以多層和小高層為主，可以適量搭配聯(lián)排別墅和高層；C類容積率不高于4，此類別建筑形態(tài)以小高層和高層為主；D類容積率高于4，此類別建筑形態(tài)以高層為主。 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在空白與不足點目前方城還沒有大規(guī)模中高端社區(qū)和品牌發(fā)展商進駐，為本項目的發(fā)展并打造合作方品牌提供有利契機；216。 政府機關(guān)：在附近區(qū)域已有稅務(wù)局等和將建政府機關(guān)；216。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)人口與用地規(guī)模規(guī)劃到2020年末，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展規(guī)模如下：。峰秀谷幽、林翠泉清、風光迷人的省級大寺森林公園、省級七峰山森林公園等自然景觀，更是游覽的好去處。二、自然特征該比例為2000年以來的最高水平。國土資源部2009年9月下發(fā)《關(guān)于嚴格建設(shè)用地管理 促進批而未用土地利用的通知》（簡稱《通知》），要求各地全面清理和摸清閑置土地情況，及時制訂批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡土地的處理意見和整改方案；嚴肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場項目用地。2010年宏觀經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)增長2010年多數(shù)專家預(yù)計宏觀經(jīng)濟將保持平穩(wěn)增長，GDP增幅會在9%左右。第二章 宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境研究一、宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)回升，投資繼續(xù)保持較快增長2009年我國經(jīng)濟企穩(wěn)回升20032007年，我國經(jīng)濟連續(xù)五年保持兩位數(shù)的增長。第二，消費將繼續(xù)保持增長。2009年完成土地開發(fā)面積繼續(xù)負增長，112月為23006萬平方米，%，降幅高于2008年14個百分點。 房價穩(wěn)中有升在總體物價水平溫和上漲的情況下，預(yù)計2010年及今后房價穩(wěn)中有升。全縣有漢、回、滿、白、壯、蒙古、納西、藏、苗、彝、侗、僳僳、維吾爾等13個民族，%，%。產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢也由勞動密集型產(chǎn)業(yè)和技術(shù)向知識密集型產(chǎn)業(yè)升級。產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建筑總量與居住人口預(yù)測地區(qū)的居住人口根據(jù)地區(qū)的住宅建筑量進行確定。 地形、地勢優(yōu)勢項目用地呈四方形，地勢平坦，利于項目的整體規(guī)劃設(shè)計。因此，在對項目詳細分析的基礎(chǔ)上，突出優(yōu)勢，弱化彌補劣勢，抓住機會，回避化解威脅，才能最大可能的保證項目成功。針對本項目構(gòu)建的財務(wù)模型，得出多層與小高層對開發(fā)利潤率貢獻的關(guān)系。（2）項目籌資方案項目籌資除了通過自有資金和項目銷售后的銷售回款外，項目的啟動主要依靠丹參生產(chǎn)基地扶持資金和銀行貸款來解決。經(jīng)濟效益經(jīng)濟效益較好。務(wù)求使得開發(fā)資金能按期盡快回籠。項目盈虧平衡分析盈虧平衡分析表 單位：萬元、元/平米因 素開發(fā)總成本房屋銷售價格房屋銷售率因素現(xiàn)在估算值410112800/2000/2600100%因素盈虧平衡點變化百分比%%%因素盈虧平衡點值523052195/1568/2038%從上表分析可以看出，%，%，%時，該項目達到盈虧平衡點。二、 項目開發(fā)進度安排本項目總建筑面積213，736平方米，根據(jù)項目建筑工期和對應(yīng)風險區(qū)銷售速度，本項目可擬分兩期開發(fā)，建筑工期為三年，經(jīng)營期為四年，由于涉及裕丹參生產(chǎn)基地建設(shè)，結(jié)合項目以上實際情況，本項目各階段的進度安排擬定如下：土地儲備期2010年2011年（建設(shè)裕丹參生產(chǎn)基地）設(shè)計、施工報建、施工準備階段2010年6月2011年6月工程施工階段 2011年6月 2013年12月 其中：一期施工階段 2011年6月 2012年8月 二期施工階段 2012年8月2013年10月 竣工驗收、入伙階段 2013年10月2013年12月其中：施工階段，項目計劃從2011年6月開始施工，預(yù)計建設(shè)工期為30個月，即項目可望于2013年12月竣工；銷售階段，根據(jù)施工進度，項目住宅部分計劃從2012年6月開始銷