【文章內(nèi)容簡介】 173498020092012178鄭發(fā)改城市[2009]150號九洲華苑河南九洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司101857620092012105鄭發(fā)改城市[2009]151號塞納春天河南京澳置業(yè)有限公司10192162009201110鄭發(fā)改城市[2008]681號北國之春河南鴻城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司101800020082011104　柳林花苑河南九都金源置業(yè)有限公司101858220092010106鄭發(fā)改城市〔2008〕912號中鼎花園(二期)河南中鼎置業(yè)有限公司10184682009201110鄭發(fā)改城市[2008]579號春天花園鄭州誠誠置業(yè)有限公司595902009201152鄭發(fā)改城市[2008]152號江南人家河南金牛置業(yè)有限公司152204120092011157鄭發(fā)改城市〔2009〕159號錦繡家園河南魏都置業(yè)有限公司101469320092011105鄭發(fā)改城市〔2009〕155號陽光花園河南三陽實業(yè)發(fā)展有限公司16000200920114鄭發(fā)改城市〔2009〕129號豫景園小區(qū)河南萬隆方正置業(yè)有限公司10216372009201110鄭發(fā)改城市〔2008〕281號六、鄭州經(jīng)濟適用房開發(fā)政策土地用地審批要建綠色通道按照要求，今年保障性住房用地供應(yīng)計劃沒有編制公布之前，鄭州不再出讓住宅用地。鄭州市國土局將加大對保障性住房的土地政策支持力度，對已下達經(jīng)濟適用房和廉租房計劃的項目，要納入本市年度土地供應(yīng)計劃。同時，保障性住房建設(shè)用地要從政府儲備土地中優(yōu)先供應(yīng)，縮短建設(shè)用地審批時限，建立保障性住房項目審批綠色通道。房源　　控制面積在90平方米以內(nèi)　　新《辦法》結(jié)合鄭州市實際，規(guī)定“經(jīng)濟適用住房小套型住房單套建筑面積控制在70平方米以內(nèi)，中套型住房單套建筑面積控制在90平方米以內(nèi)”。鄭州市副市長張建慧介紹，在確定經(jīng)濟適用房面積時，鄭州參考了周邊城市如太原、西安等的規(guī)定，這些地方經(jīng)適房面積大多定在90平方米，這也是為了滿足一個三口之家的基本生活。選址　　選址盡量在三環(huán)以內(nèi)　　鑒于許多市民反映經(jīng)適房選址偏遠，不方便生活的問題，昨天的會議要求，經(jīng)適房項目選址應(yīng)當優(yōu)先選取地理位置較好的存量土地和交通相對便利、配套設(shè)施較為完善的新增土地，并盡可能安排在三環(huán)以內(nèi)和近期重點發(fā)展的區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域、地鐵規(guī)劃建設(shè)區(qū)域?！　】紤]到低收入家庭生活和就業(yè)方面的實際，降低困難群眾的生活成本，經(jīng)濟適用住房項目選址原則上應(yīng)當控制在南至南三環(huán)，東至107輔道以西，北至連霍高速公路以南，西至西四環(huán)以東范圍。建設(shè)標準　　經(jīng)適房實施分戶驗收　　許多市民擔心，經(jīng)濟適用房房價要比商品房低許多，那么房屋的質(zhì)量會不會因此而縮水呢？　　此次會議要求，各級建設(shè)主管部門要嚴格基本建設(shè)程序，定期開展專項督察檢查活動。各級工程質(zhì)監(jiān)機構(gòu)要加強對經(jīng)適房工程建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)督，實行全過程監(jiān)管。經(jīng)濟適用房要實施分戶驗收制度，工程竣工驗收之前，建設(shè)單位必須組織勘察、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位對每個房間進行全部檢查。選房　　輪候讓每人都有機會選房　　《辦法》的最大亮點就是變搖號為輪候，即新申請家庭購買經(jīng)適房，以購房資格證辦理時間順序編號實施輪候購買。動態(tài)　　經(jīng)適房相關(guān)辦法陸續(xù)出臺　　不少市民詢問經(jīng)濟適用房的差價款怎樣征收，以及回購問題。王萬鵬介紹，為完善《辦法》，今年，還將盡快出臺“經(jīng)濟適用房差價款征收和回購辦法”，明確經(jīng)濟適用房土地收益等相關(guān)價款的核算辦法、征收標準、征收范圍和政府回購的具體程序；出臺“經(jīng)濟適用房上市交易管理辦法”，規(guī)范經(jīng)濟適用房上市交易行為，確保政府住房保障資源公開、公平、公正分配。此外，還要制定經(jīng)濟適用房的具體規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)標準，在較小套型內(nèi)實現(xiàn)住宅基本使用功能，滿足低收入家庭的居住需求。新的鄭州市經(jīng)濟適用住房管理辦法2010年4月15日頒布并施行，該辦法具體內(nèi)容詳見附件一。 新的經(jīng)濟適用房購買辦法具體內(nèi)容詳見附件二。第三部分 項目經(jīng)濟分析一、項目主要經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)類 別數(shù) 量說 明規(guī)劃總用地180畝容積率高層項目總建筑面積420000㎡物業(yè)管理用房1680㎡占總建面積的4‰住宅384720㎡商業(yè)33600㎡占總建面積的8%實際銷售面積418320㎡住宅加商業(yè)面積二、開發(fā)成本估算土地成本 項目總占地180畝，按60萬元/畝計算，60萬元/畝180畝=10800萬元 土地成本總計：10800萬元建安工程費 按每平方米1300元計算，1400元/㎡420000㎡ 建安工程費總計：58800萬元規(guī)劃設(shè)計費按每平方米20元計算，20元/㎡420000㎡ 規(guī)劃設(shè)計費總計：840萬元總平面配套設(shè)施費l 道路、綠化、景觀費用按450萬計。l 水、電、氣網(wǎng)線鋪設(shè)費按每平方米80元計算，80元/㎡420000㎡=3360萬元 總平面配套設(shè)施費總計：3810萬元工程建設(shè)其它費用l 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費及附加按《鄭州市經(jīng)濟適用住房管理辦法》，經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，減半征收市級經(jīng)營服務(wù)性收費。l 監(jiān)理費 按每平方米3元計算，3元/㎡420000㎡=126萬元 工程建設(shè)其它費總計：126萬元基本預(yù)備費 按建安費用3%計算， 總計：1638萬元 開發(fā)成本合計：1+2+3+4+5+6=76014萬元三、經(jīng)營成本估算銷售收入l 住宅銷售收入鄭州市經(jīng)濟適用房高層價格在2800元/㎡左右，按2800元/㎡計，住宅銷售收入2800元/㎡384720㎡=l 商業(yè)銷售收入商業(yè)單價按7000元/㎡計算，7000元/㎡33600㎡=23520萬元 銷售收入總計：23520萬元管理費用 以銷售額為基數(shù)，取2%，2%=2624萬元 管理費用總計：2624萬元營銷費用由于經(jīng)濟適用房的銷售主要通過購房者在市房地產(chǎn)管理局登記購買，因此經(jīng)濟適用房無營銷費用，商業(yè)按總銷金額3℅計算，23520萬元3℅=705萬元 營銷費用總計：705萬元 銷售稅金 包括營業(yè)稅、城建稅等，以銷售額為基數(shù)，取10%，10% 銷售稅金總計：經(jīng)營成本合計： 2+3+4=投資成本費用估算匯總表一、開發(fā)成本二、經(jīng)營成本項 目金額（萬元）項 目金額（萬元）土地成本10800管理費用2624建安工程費58800營銷費用705規(guī)劃設(shè)計費840銷售稅金總平面配套設(shè)施費3810//工程建設(shè)其他費用126//基本預(yù)備費1638//小 計76014小 計一 + 二 = 合計四、盈利能力分析（靜態(tài)分析）投資收益表項目金額（萬元）銷售收入投資總成本其中經(jīng)濟房利潤5386商業(yè)房利潤14448稅后凈利潤19834投資利潤率22%結(jié)論：經(jīng)濟適用房是各級政府重點建設(shè)保障房之一，各級政府在經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)方面提供強有力的支持，在開發(fā)收費環(huán)節(jié)中，各項政府行政收費免收和減半收取，大大降低項目前期資金投入及開發(fā)成本；經(jīng)濟適用房市場需求量比較龐大，房源的銷售有政府統(tǒng)一進行銷售，銷售價格有政府審核，項目利潤有穩(wěn)定保障；本項目地段屬于鄭州城市重點發(fā)展區(qū)域，未來升值空間較大，社區(qū)商業(yè)部分作為項目利潤最大化的支撐點，能為項目帶來很大的收益；根據(jù)以上測算，雖然經(jīng)濟適用房項目利潤相對偏低，但投資總額也較大,項目分期開發(fā)的策略選擇，降低前期的資金投入，以便加快資金周轉(zhuǎn)，減低財務(wù)風險； 經(jīng)濟適用房項目的開發(fā)風險雖然相對較低，但也存在不確定性風險，對項目各個開發(fā)手續(xù)的部分需要十分掌控，從而降低開發(fā)風險；附件一：鄭州市經(jīng)濟適用住房管理辦法2010年4月15日施行鄭州市人民政府令 　　第189號　　《鄭州市經(jīng)濟適用住房管理辦法》業(yè)經(jīng)2010年2月11日市人民政府第20次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2010年4月15日起施行?！　∈虚L趙建才　　2010年3月5日　　第一章 總則　　第一條為規(guī)范經(jīng)濟適用住房管理，解決城市低收入家庭住房困難，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法?！　〉诙l本辦法所稱經(jīng)濟適用住房，是指政府提供優(yōu)惠政策、限定套型面積和銷售價格、按照合理標準建設(shè)、面向城市低收入住房困難家庭供