問(wèn)題系列解答之房地產(chǎn)業(yè)(編輯修改稿)
2024-09-01 17:12 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃范圍。按相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納稅款，車輛停放服務(wù)老項(xiàng)目也適用此規(guī)定。車輛停放服務(wù)老項(xiàng)目，是指取得不動(dòng)產(chǎn)所在地物價(jià)管理部門(mén)批復(fù)的《停車場(chǎng)收費(fèi)許可證》或《房屋建筑項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案收文回執(zhí)》注明時(shí)間為2016年4月30日前的項(xiàng)目。 （三）關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售問(wèn)題?！稜I(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條第二款規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)的范圍是：“單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外?！?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費(fèi)用（含裝飾、家具、家電等費(fèi)用），已經(jīng)包含在房?jī)r(jià)中，因此不屬于稅法中所稱的無(wú)償贈(zèng)送，無(wú)需視同銷售。 房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在房?jī)r(jià)以外單獨(dú)無(wú)償提供的貨物，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí)，為促銷舉辦抽獎(jiǎng)活動(dòng)贈(zèng)送的家電，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。 （四）地下車位永久租賃行為增值稅稅目如何適用問(wèn)題?！逗贤ā芬?guī)定，租賃合同超過(guò)20年無(wú)效。對(duì)永久租賃，按財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)處理，適用11%增值稅稅率。 （五）隨房贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)如何確認(rèn)銷售額。買房送物業(yè)管理費(fèi)視同銷售，按市場(chǎng)公允價(jià)，確定銷售額征稅。 六、關(guān)于房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的問(wèn)題 《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。 在具體交房時(shí)間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。 七、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金等。1
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