【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 人，港口區(qū)漁洲坪街道辦事處所轄人口約 2萬(wàn) 。 港口區(qū)是防城港市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心，是北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)二級(jí)城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)。 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 到 2020 年，防城港全市城市建成區(qū)人口達(dá) 5060 萬(wàn)人（防城區(qū)及港口區(qū)），建設(shè)用地面積達(dá) 70 平方公里（目前 平方公里），城市發(fā)展主要向北、向東及企沙方向拓展。 （ 2） 、交通 陸路交通有鐵路、高速公路與全國(guó)干線連網(wǎng)，海路與 80 個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 220 個(gè)港口通航。高速公路直抵港口，西灣跨海大橋和江山至東興一級(jí)公路把我國(guó)公路網(wǎng)與越南乃至泛亞公路網(wǎng)聯(lián)成一體；防城港市至南寧國(guó)際機(jī)場(chǎng)、北海機(jī)場(chǎng)全線高速公路。西行 40公里可進(jìn)入越南，北距南寧 150 公里，東至北海 170 公里。是 西 南省分及中部省分在西部大開發(fā)戰(zhàn)略和中國(guó) 東盟自由貿(mào)易區(qū)貿(mào)易往來(lái)的最便捷海、陸出海門戶。 （ 3）、房地產(chǎn)投資 20xx 年 房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，完成投資 億元，增長(zhǎng) 倍，增幅居全區(qū)首位。 （ 5）、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 20xx 年防城港全市 財(cái)政收入突破 15 億元 ， 工業(yè)總產(chǎn)值突破 200 億元 ， 增幅排全區(qū)第一 。 （ 6）、知名企業(yè) 項(xiàng)目東面漁洲城工業(yè)園區(qū)內(nèi) 2100 多畝土地，規(guī)劃分期開發(fā)，目前已有 10 多家企業(yè)落戶，年產(chǎn)值可達(dá) 8 億元。大海糧油、中電電廠、中石油、武鋼、 白龍核電 等大型企業(yè)先后入駐港口區(qū)及企沙工業(yè)園區(qū) 。 防城港市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 （ 1） 規(guī)劃特點(diǎn) ? 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以多層一梯兩戶為主，一梯多戶小高層、高層產(chǎn)品開始出現(xiàn)； ? 桃花灣廣場(chǎng)以南鬧市區(qū)可開發(fā)用地稀缺，重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域在桃花灣廣場(chǎng)以 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 北區(qū)域及市行政中心周邊的南北大道和東西大道區(qū) 域； ? 當(dāng)?shù)匾蚤_山平整土地或填海造地作為房地產(chǎn)開發(fā)用地。 （ 2） 供需特點(diǎn) ? 港口區(qū)在售商品房主要集中在桃花灣廣場(chǎng)一帶，在售住宅樓盤有 7 個(gè)，港口城中心高層項(xiàng)目 1 個(gè) (和德國(guó)際 21 層 )， 中心區(qū)樓盤基本售完 。 08年上半年新推樓盤僅鬧市區(qū)和德國(guó)際及怡景花園，三房、一房利 銷 ，兩房滯銷。 ? 桃花灣片區(qū)樓盤封頂時(shí)消化量達(dá)到 85%90%，眾多樓盤均在 20xx 年市場(chǎng)消化完， 08 年下半年 市場(chǎng) 增量大，集中在桃花灣廣場(chǎng)以北區(qū)域， 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重， 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不容樂(lè)觀 。 典型案例戶型結(jié)構(gòu) ? 市場(chǎng)供應(yīng)主要以三房為主力戶型 ,居家舒適型的 三房 120130 ㎡市場(chǎng)供應(yīng)量大 ，其中 120 ㎡內(nèi)三房市場(chǎng)銷售情況較好 ； ? 在售樓盤 20xx年 下半年 銷售 60 套左右 ， 而 08年上半年 僅 和德國(guó)際開盤銷售近 40套，剩余近 10 套兩房 ； ? 單間、一房一廳戶型市場(chǎng)供應(yīng)量極少，僅有漁萬(wàn) 路 板塊的和德國(guó)際及金港陽(yáng)光有少量單間及一房戶型；一房戶型基本無(wú)存量 。市中心板塊兩房滯銷，三房、一房利銷 ； ? 8590㎡的三房一衛(wèi)市場(chǎng)供應(yīng)稀缺 ； ? 恒信花園高層、 麗景灣二期 3 棟多層即將推出，新增樓盤將會(huì)有強(qiáng)盛花園、金凱利項(xiàng)目、凱樂(lè)園路 21 層項(xiàng)目等 ； ? 預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)港口區(qū) 每年 將有 逾 40萬(wàn)㎡供應(yīng)量 。 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 典型案例戶型結(jié)構(gòu)表 項(xiàng)目名稱 1 房 1 廳 2 房 2 廳 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 4 房 2 廳 樓中 樓 暢銷戶型 南部 —— 港口老城區(qū)板塊 和德國(guó)際 1棟高層 21層 3655㎡ 78㎡ ㎡ (2+1) 120㎡ 150㎡ 130200㎡ 1 房 40㎡ 怡景花園 2棟多層 90㎡ 108110115 116㎡ 140㎡ —— 同德金港陽(yáng)光 1棟小高層 ,70套 50㎡ 7090㎡ 110㎡ 售完 北部 —— 桃花灣板塊 西灣恒信花園 別墅 \多層 \小高層 \高層 高層未 推 86㎡ 109128130 142㎡ 148㎡ 242280㎡ 2 房、 3 房 80110㎡ 歐景藍(lán)灣 200畝 ,14萬(wàn)㎡ 113120㎡ 150㎡ 77150㎡ 華廈麗景灣 60畝 ,7萬(wàn)㎡ .多層 110136㎡ 140㎡ 185210㎡ —— 越秀祥龍?jiān)? 29畝 ,192套多層 80㎡ 110㎡ 120㎡ 海悅?cè)A府 單體 ,總建 ㎡ 44㎡ 8690㎡ 145㎡ 170㎡ —— —— 金凱利 西南明珠 國(guó)際城 酒店、商街、住宅，總建 150萬(wàn)㎡ —— —— —— —— —— —— 向南居 多層、小高層 36㎡ 88㎡ 125㎡ 151㎡ 199㎡ —— 市場(chǎng)價(jià)格狀況 （ 1） 重點(diǎn)樓盤銷售價(jià)格： 3000305031003050290028002850290029503000305031003150元/㎡銷售均價(jià)（元/ ㎡） 3000 3050 3100 3050 2900價(jià)格幅度 28003200 28003300 28003500 28003300 25003500和德國(guó)際 怡景花園 海悅?cè)A府 西灣 ? 恒信花園 歐景藍(lán)灣 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 ? 在售樓盤均價(jià) 28503500 元 /㎡之間，以和德國(guó)際、西灣恒信花園、歐景藍(lán)灣為代表。 ? 整體均價(jià)已從 20xx 年初的 1800 元 /㎡漲到目前 3000 元 /㎡， 20xx 年房?jī)r(jià)上漲近 1000 元 /㎡， 20xx 年上半年上漲 200 元 /㎡。 ： 20xx 年上半年在售的樓盤中， 項(xiàng)目封頂時(shí)銷售率均在 85%以上，交房時(shí)基本售完。 消費(fèi)需求特點(diǎn)分析： （ 1）、群體構(gòu) 成： ? 主要以港口區(qū)內(nèi)的駐港單位職工（行政事業(yè)職員）； ? 入港經(jīng)商工商業(yè)主、周邊 工廠 單位職工為主； ? 南寧、北海、東興、廣東、福建、柳州、桂林一帶外來(lái)投資者。 （ 2）、消費(fèi)動(dòng)機(jī)： ? 駐港單位職員滿足居家的需求，在新區(qū)換房改善碼頭原單位的舊居住環(huán)境。 ? 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)正式實(shí)施，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)二級(jí)城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)房產(chǎn)投資有潛力。 購(gòu)買客戶構(gòu)成駐港行政企事業(yè)職員50%入港工商業(yè)主及工廠職工30%外來(lái)投資者20% XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 結(jié) 論 市場(chǎng)供求 ： ? 主力戶型在 120140 ㎡之間三房，戶型發(fā)展處于滿足大眾型需求階段，此種戶型的 市場(chǎng)需求從目前的在售樓盤來(lái)看已趨緩，恒信花園在推出近 5 個(gè)月時(shí)間銷售量?jī)H為 50套左右。 ? 投資型小面積房產(chǎn)少，單間、一房一廳受睛睞，和德國(guó)際 3655 ㎡小戶型最暢銷。 ? 20xx 年 2 月北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃正式實(shí)施， 到２ ０ 2０ 年，防城港市區(qū) 人口將由原來(lái) 14萬(wàn)人 新增 至 5060萬(wàn)人 , 則在未來(lái) 12年內(nèi)要增加 40萬(wàn)人左右，若港口區(qū)按防城港市三分之一人口計(jì)算 ,每年平均要增加的人口在 萬(wàn)左右 ,按照人均住房建筑面積２５平方米計(jì)算， 每年 需建設(shè)住房 約 28 萬(wàn)平方米 。 ? 據(jù)預(yù)測(cè)港口區(qū)未來(lái)兩年內(nèi)的供應(yīng)量在 40 萬(wàn)㎡左右，平均每年供應(yīng)量?jī)H 為2030 萬(wàn)㎡，市場(chǎng)仍處于供小于求的市場(chǎng)環(huán)境。 市場(chǎng)價(jià)格 ： ? 自 20xx 年以來(lái)港口區(qū)的快速發(fā)展，不斷引進(jìn)外資建設(shè)城區(qū)，國(guó)內(nèi)知名大型企業(yè)先后入港，刺激了房地產(chǎn)需求，商品房的銷量也急劇上升，市場(chǎng)一度出現(xiàn)了“供小于求”的大好局面，商品房的銷售價(jià)格在 20xx 年上漲近1000 元 /㎡， 08年上半年房?jī)r(jià)依然呈上漲趨勢(shì)。 ? 港口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)已全部向桃花灣廣場(chǎng)以北區(qū)域集結(jié)，多層住宅減少，小高層、高層住宅將成為主要產(chǎn)品型態(tài)，產(chǎn)品品質(zhì)提升，預(yù)計(jì)幾年內(nèi)住宅價(jià)格也將會(huì)向上攀升。 產(chǎn)品特點(diǎn) ： ? 市場(chǎng)存量戶型以三房為主，面積 120140 ㎡，一房一廳、二房基本無(wú)存量。 ? 8590 ㎡小三房戶型基本無(wú)供應(yīng)。 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 市場(chǎng)趨勢(shì) ： （ 1）形象及地位：港口區(qū)是防城港市的行政中心，城市名片。 （ 2）消費(fèi)趨勢(shì)：港口區(qū)大面積土地作為行政單位用地，可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地有限，高層、超高層住宅消費(fèi)必成為主流，房?jī)r(jià)必然上漲。 （ 3）大盤開發(fā)：港口區(qū)上百畝的項(xiàng)目都要開山平地或圍海造地，因此大盤項(xiàng)目開發(fā)在港口區(qū)顯得很有份量，也很難得。 住宅消費(fèi)要升級(jí)、房?jī)r(jià)會(huì)突破、投資市場(chǎng)要開啟、高端需求要填補(bǔ)這是港口口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然。 防城港 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來(lái)預(yù)測(cè) 防城港作為 泛北部灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的重要產(chǎn)業(yè)走廊 ， 因此，防城各級(jí)政府抓住“中國(guó)－東盟經(jīng)濟(jì)區(qū)”、“北部灣”建設(shè)的大好時(shí)機(jī)，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)， 市容市貌，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市建設(shè)，環(huán)境建設(shè)等各方面的發(fā)展有目共睹，憑借著獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)， 吸引了 一批國(guó)內(nèi)外大企業(yè)、大財(cái)團(tuán) 的 投資。 特別是武鋼的入駐將帶來(lái) 10 萬(wàn)的外來(lái)人口入住， 兩大世界 500 強(qiáng)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合投資打造的大海糧油公司，年銷售收入超過(guò) 50 億；總投資 250 億人民幣的白龍核電站的破土動(dòng)工 ， 國(guó)內(nèi)大型的地產(chǎn)開發(fā)商紛紛投向防城港這塊 投資興業(yè)的熱土 ，隨著廣東龍光地產(chǎn)的入駐，原來(lái) 100 畝的大盤 規(guī)模也將打破，龍光以 1000 畝的項(xiàng)目開發(fā)成為防城港的龍頭地位，目前港口區(qū)新區(qū)的房?jī)r(jià)也從去年初的 2500 元 /㎡上漲到今年的 3100 元 /㎡，市場(chǎng)前景非常好。 綜合各方面的因素，我們有理由相信，在“ XX”項(xiàng)目的實(shí)施及經(jīng)營(yíng)周期內(nèi) ，目標(biāo)客群涵蓋面廣，客源充足 ， 有著充足的市場(chǎng)支撐 。 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 第 三 章 項(xiàng)目 區(qū)域 概述 項(xiàng)目 所在 區(qū)域 概述 項(xiàng)目所在的 西灣 片區(qū) ， 整體定位 為 防城港未來(lái)的 CLD； 西灣廣場(chǎng)位于港口區(qū)西面，位于西灣生活區(qū)的核心位置，交通便利，海關(guān)、市公安局、財(cái)政局、規(guī)劃局、交警支隊(duì)、工商局正位于西灣 生活區(qū)中央，從西灣廣場(chǎng)到防城港市老城區(qū)僅用 10分鐘車程。 西灣廣場(chǎng)位于防城港市未來(lái) CLD 核心位置，擁有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)： 1420畝 碧波蕩漾 的桃花灣內(nèi)湖；寬闊的興港大道，景色秀麗的青山 ，以及西灣海景等景觀資源。 西灣 片區(qū)作為中央住宅區(qū)的地位目前已是完全得到了市場(chǎng)消費(fèi)者的認(rèn)可，隨著規(guī)模龐大 房地產(chǎn) 項(xiàng)目在 西灣片區(qū) 啟動(dòng)建設(shè)， 希望 將呈現(xiàn)出中央商務(wù)區(qū)的氣質(zhì)，獲得更好的發(fā)展前景。 西灣 片區(qū)景觀資源優(yōu)越 ； 西灣 片區(qū) 擁有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì) ，片區(qū) 四周環(huán)海，內(nèi)有 1420 畝的桃花灣內(nèi)湖 、景色秀麗的青山 ，以及西灣廣 場(chǎng)，共同組成了西灣片區(qū)優(yōu)越的景觀資源。 豐富的景觀資源，極大的提升片區(qū)的居住品質(zhì)，是該區(qū)域成為 西灣 高尚住宅區(qū)的有力保證，也是本項(xiàng)目不可多得的優(yōu)勢(shì)條件。 全新的高起點(diǎn)城市 CLD 新區(qū)， 成為 西灣 城市 最具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y區(qū)域 ； 項(xiàng)目所在的 西灣廣場(chǎng)是防城港港口區(qū)行政、金融、貿(mào)易、學(xué)校、休閑的核心區(qū)，建成后將成為集齊舒適住宅、體育健身、娛樂(lè)休閑、自然景觀四大功能為一體的中央生活小區(qū)。不論在地理位置還是在功能配套上，西灣廣場(chǎng)都能稱為“防城之心” 。 由于地處 西灣 的優(yōu)越位置，商貿(mào)區(qū)周邊均為已開發(fā)或正在開發(fā)的成片 大型城市高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目。再加上政府的高標(biāo)準(zhǔn)、綜合性的高起點(diǎn)定位規(guī)劃以及政府高調(diào) XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 的強(qiáng)力建設(shè)支持， 片區(qū) 將成為 防城港 市 最具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y區(qū)域。 無(wú)論是從地理位置上，還是從居住環(huán)境上和居住購(gòu)買