【正文】 流擁塞，我們有效合并 小區(qū)出入口，利用小區(qū)南側(cè)的規(guī)劃路組織主要車流交通，盡量減小對城市干道的交通壓力。 靜態(tài)交通規(guī)劃是規(guī)劃設(shè)計的重要方面，適應(yīng)小汽車的日異增長，充分考慮停車場庫的安排。 小結(jié)： 項目定位于 “ 國際 方案技術(shù)經(jīng)濟指標 建筑主要技術(shù)經(jīng)濟指標 XX 項目可行性研究報告 22 XX 項目可行性研究報告 23 第 七 章 項目開發(fā)組織與協(xié)作 項目投資 XX，是由 廣西建鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司 （ 由武鋼集團下屬的 湖北建鑫 房產(chǎn)業(yè)開發(fā) 有限 公司 投資成立 ） 投資 開發(fā)的大型高檔住宅房地產(chǎn)項目。 7. 2 項目管理模式 建鑫房產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公 ，將在 XX 項目中采用先進的項目管理經(jīng)驗，進行項目內(nèi)部控制與外部協(xié)作的有效結(jié)合，設(shè)立成本管理，工程技術(shù)管理、財務(wù)、客戶服務(wù)等基本職能部門對項目進行控制；在工程規(guī)劃設(shè)計、工程施工監(jiān)理、商業(yè)管理招商、物業(yè)銷售、物業(yè)管理等方面，將充分地采用與國內(nèi)外資深專業(yè)機構(gòu)人合作的方式，進行社會資源的整合，達到項目順利推進的良好目標。配備有先進的計算機和繪圖設(shè)備、先進的通訊設(shè)備和辦公設(shè)備。十年來見證了廣西房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡，成就萬千人的置業(yè)生活夢想，成為廣西本土地產(chǎn)代理行業(yè)的標桿典范之一。 第八章 項目開發(fā)建設(shè)計劃 計劃擬定原則 從 港口區(qū) 樓市的發(fā)展狀況、項目所處區(qū)域良好的未來前景、合理的市場占有率角度以及目標客戶群的購買實力等因素分析，初步計劃項目建設(shè)開發(fā)時間為 3 年。 根據(jù)協(xié)力的設(shè)計單位和施工單位等配套資源的能力，我們初步 設(shè)定的工程進度周期如下 ： 開發(fā) 建設(shè)周期： 約 萬㎡（其中地上建筑面積約 萬平米；地下建筑面積約 4015 萬平米） 施工建設(shè)周期： 兩 年 半 本項目采用分期開發(fā)模式，考慮 入市初期營造良好的項目形象，展示項目自身的高素質(zhì)為前提，為項目整體運作提供良好的 保障 ，一期工程主要開發(fā)項目 南 側(cè)，在取得一定的美譽度、知名度后，陸續(xù)開展后期工程。 （ 3） 防城港 市建設(shè)主管部門頒布的預(yù)算定額文件及本項目的工程勘察資料文件。土建、安裝、項目配套工程的費用按建筑施工經(jīng)驗數(shù)據(jù)取值。 M=720萬元 (3)其他（幼 會所以及商業(yè)服務(wù)面積 等）： 900 元 /M178。 (3)預(yù)算標底： 建安總造價 1‰ =13200 1‰ =13 萬元 。 (7)垃圾處理費噪聲污染費：計 20萬元 (8)消防配套費： 3元 /M2 萬 M178。 (5）白蟻費： 2元 /M178。=97 萬元 工程建安造價合計： 13200 萬元 報建費用： (1)招標費：建安總造價 1‰ =13200 1‰ =13 萬元 。 萬 M178。 （ 5） 建設(shè)成本中住宅及配套服務(wù)物業(yè)按毛坯房交付標準，公建及車庫按可使用成品的建筑裝修標準。 開發(fā)工程時序 安排計劃 ： ? 第一年開發(fā) 6 萬平米，（ 一期工程 ） ? 第二年開發(fā) 萬平米，（ 二 期工程 ） 第 九 章 項目投資成本效益估算 投資估算依據(jù) （ 1）根據(jù)防城港市國土部門核發(fā)給建鑫 房產(chǎn)業(yè)開發(fā) 有限公司的 XX 項目的項目用地圖紙文件。 根據(jù)項目性質(zhì)及規(guī)模等情況，擬按一個建設(shè)周期進行開發(fā)建設(shè)，通過先期投入的資金加快工程進度，迅速建立本項目的整體工程形象，合理安排開發(fā)建設(shè)計劃與市場推廣計劃更好地銜接。 到目前為止，俊地公司業(yè)務(wù)遍布越南、上海、廣西南寧、北海、欽州、柳州、防城等地區(qū)，為幾十個優(yōu)秀樓盤超百萬平方米物業(yè)提供了全程營銷策劃、銷售執(zhí)行及咨詢服務(wù)，并取得良好業(yè)績。 營銷策劃 ? 俊地潤豐 公司簡介 自 1998 年成立至今在地產(chǎn)項目投資建設(shè)、建筑規(guī)劃設(shè)計、市場調(diào)研分析、廣告企劃、房產(chǎn)整合營銷等諸多領(lǐng)域已形成特有的風(fēng)格和品牌，業(yè)務(wù)涉及中高檔住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)廣場等的銷售代理策劃和開發(fā)?，F(xiàn)持有輕工、建筑甲級工程設(shè)計證書；甲級工程總承包資格證書；甲級監(jiān)理資質(zhì)證書；市政工程乙級設(shè)計證書；勘察乙級證書；工程造價咨詢甲級資質(zhì)證書；乙級環(huán)境影響評價證書等，并取得了 GB/T190011994： ISO90011994 質(zhì)量體系認證證書。經(jīng)過 10 年的發(fā)展，建鑫相繼在武漢、宜昌、鄂州、黃石等湖北各大城市進行住宅開發(fā)，獲得過“湖北省分行業(yè)十強企業(yè)”、“宜昌市地產(chǎn)資信 20 強企業(yè)” “湖北房地產(chǎn)誠信企業(yè)” “湖北市場質(zhì)量信得過企業(yè)”等榮譽稱號，獲得湖北省各界一致好評。親水規(guī)劃區(qū)內(nèi)自行車、非機動車采取集中與分散停車方式。小區(qū)北面借用隔街的湖邊綠化帶，形成充滿綠意的、生態(tài)的景觀效果。 通過分析，結(jié)合目前 港口區(qū) 中高檔樓盤市場情況和發(fā)展趨勢， 將 戶型定位 為 ：以 寬松舒適的 兩房 和四 三 為主，戶型設(shè)計 注重滿足居住的舒適度。 利用頂部戶型在形體上產(chǎn)生變化，豐富建筑的輪廓線。合理利用各棟樓宇之間的間距和樓層高差，科學(xué)地進行空間組織（在不 XX 項目可行性研究報告 20 影響通風(fēng)、采光的前提下增加建筑面積），營造大氣入口廣場，強調(diào)景觀的均好性（景觀好的地方多安排建筑面積，在景觀欠缺的地方少安排建筑，在不臃腫的前提下盡可能高地提高容積率），利用周邊環(huán)境資源和人造景觀，設(shè)計上最優(yōu)化、最大面積、最多 戶數(shù)地直面多重景觀。 產(chǎn)品定位 建筑風(fēng)格定位 一個長期值得居住的現(xiàn)代高尚住宅社區(qū)，其建筑風(fēng)格必須是經(jīng)得起時間檢驗的，樓盤造型經(jīng)典而又不失個性。社區(qū) ” ， 打造 城市精英居住范疇，最符合城市居民居住的住宅物業(yè) ， 目前本項目的 高端卓越的產(chǎn)品定位，為項目架構(gòu)了強力的市場競爭力 。 權(quán)重分析： A： 恒信花園 ：該項目各方面與本項目較為接近，因此可比度較大，權(quán)重為： 35％ B： 麗景灣 ：權(quán)重 30％ C：歐景藍灣：權(quán)重 30％ D： 海悅?cè)A府 ：權(quán)重 5％ 根據(jù)以上各比較樓盤的綜合因素比較表，可得出各樓盤 的總分，根據(jù)量化比較公式，可計算出各比較樓盤的修正價格，如下： 比較樓盤價格修正表（單位：元 /平米） 比較樓盤 權(quán)重 均價 修正率 修正價格 恒信花園 35％ 3200 100％ 3200 麗景灣 30％ 2800 ％ 2903 歐景藍灣 30％ 2600 ％ 2509 海悅?cè)A府 5％ 3600 ％ 3733 根據(jù)以上量化比較法公式計算，可得出本項目的均價為： A修正均價 A權(quán)重＋ B修正均價 B權(quán)重＋ C修正均價 C權(quán)重＋ D修正均價 D XX 項目可行性研究報告 19 權(quán)重 即： 1120+870＋ 752+186＝ 2928 元 /平米 早綜合比較過競爭對手的素質(zhì)、規(guī)模、地段、現(xiàn)時售價、現(xiàn)時貨量等因素后，通過對本項目競爭樓盤用量化比較法的計算，本項目的入市均價應(yīng)在 2900 元 /平米，考慮到項目一期入市，市場形象度與美譽度不強，因此，建議一期入市價格為 2700元 /平米。 具體細分如下： 社會職業(yè)界定 ； ① 行政事業(yè)單位的高收入公務(wù)員； ② 外資企業(yè)、合資企業(yè)的高級白領(lǐng)及中高管理層； ③商業(yè)、商務(wù)經(jīng)營股份制公司重要管理者； ④國有企業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)層及專業(yè)人士； ⑤成功私營企業(yè)主； ⑥自由職業(yè)者等； 同時， 本項目將以自住型客戶為主力購買群體 ， 投資型客戶 亦 將會占少量份額 。 項目形象定位 本項目強調(diào)社區(qū)人文生態(tài)生活的營造，加之項目 18 層、 24 層、 26 層高低錯落的 高層 設(shè)計，較低的 建筑密度，給予了社區(qū)園林設(shè)計十足的地域空間，配以精致典雅園林 ，展現(xiàn)精致優(yōu)雅的高尚生活，以現(xiàn)代建筑風(fēng)格的高層建筑群落為主，配置完善的精品休閑商業(yè)街，輔以高雅的人文街景、自然清新的建筑立面、優(yōu)美的環(huán)境，展現(xiàn)社區(qū)的成熟時尚之美，并強調(diào)突出社區(qū)規(guī)劃的建筑、景觀、人文、生態(tài)四位一體化，展示社區(qū)原生態(tài)、高品位的現(xiàn)代生活。親水 周邊 市政配套設(shè)施 西灣廣場北面是防城港港口區(qū)行政、金融、貿(mào)易、學(xué)校、休閑的核心區(qū)，建成后將成為集齊舒適住宅、體育健身、娛樂休閑、自然景觀四大功能為一體的中央生活小區(qū) ，市政實施配套完善 。 XX 項目可行性研究報告 15 地塊現(xiàn)狀 項目 為填海用地，地塊平整 ，地上無附著物，除考慮一定量的土方平衡問題，不存在施工 建設(shè) 障礙。 小結(jié)： “ XX”項目 正適 防城港 經(jīng) 濟發(fā)展和 房地產(chǎn)市場發(fā)展的大好時機， 特別是項目所在的區(qū)域為 西灣 最為高端、最為完善、最適合居住的城區(qū)， 吸引了大量市內(nèi)外高端人群，加之 我們 差異化的產(chǎn)品 定位 、創(chuàng)新的發(fā)展思路、科學(xué)的管理運作 等多方面的核心競爭優(yōu)勢， 已經(jīng)注定在激烈的競爭當中取勝 ，項目是完全可行的 。 西灣 片區(qū)房地產(chǎn)市場前景預(yù)測 西灣生活區(qū)是防城港市“十一五 ”規(guī)劃中政府重點打造的居住片區(qū)。 本項目自身的素質(zhì) 高 與區(qū)內(nèi)競爭樓盤相比， 產(chǎn)品先進 ， 具備國際化的規(guī)劃設(shè)計，立面 ，園藝高檔， 各方面 優(yōu)勢明顯，具備強有力的競爭力，對眾多外地投資置業(yè)者有極大的吸引力 ， 強有力 的保證了項目銷售目標的實現(xiàn) 。不論在地理位置還是在功能配套上，西灣廣場都能稱為“防城之心” 。 西灣 片區(qū)作為中央住宅區(qū)的地位目前已是完全得到了市場消費者的認可，隨著規(guī)模龐大 房地產(chǎn) 項目在 西灣片區(qū) 啟動建設(shè)， 希望 將呈現(xiàn)出中央商務(wù)區(qū)的氣質(zhì)，獲得更好的發(fā)展前景。 特別是武鋼的入駐將帶來 10 萬的外來人口入住， 兩大世界 500 強企業(yè)強強聯(lián)合投資打造的大海糧油公司，年銷售收入超過 50 億；總投資 250 億人民幣的白龍核電站的破土動工 ， 國內(nèi)大型的地產(chǎn)開發(fā)商紛紛投向防城港這塊 投資興業(yè)的熱土 ，隨著廣東龍光地產(chǎn)的入駐，原來 100 畝的大盤 規(guī)模也將打破，龍光以 1000 畝的項目開發(fā)成為防城港的龍頭地位，目前港口區(qū)新區(qū)的房價也從去年初的 2500 元 /㎡上漲到今年的 3100 元 /㎡，市場前景非常好。 （ 2）消費趨勢：港口區(qū)大面積土地作為行政單位用地，可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地有限，高層、超高層住宅消費必成為主流，房價必然上漲。 ? 港口區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)已全部向桃花灣廣場以北區(qū)域集結(jié)，多層住宅減少，小高層、高層住宅將成為主要產(chǎn)品型態(tài)，產(chǎn)品品質(zhì)提升，預(yù)計幾年內(nèi)住宅價格也將會向上攀升。 ? 投資型小面積房產(chǎn)少，單間、一房一廳受睛睞，和德國際 3655 ㎡小戶型最暢銷。 消費需求特點分析： （ 1）、群體構(gòu) 成： ? 主要以港口區(qū)內(nèi)的駐港單位職工（行政事業(yè)職員）； ? 入港經(jīng)商工商業(yè)主、周邊 工廠 單位職工為主； ? 南寧、北海、東興、廣東、福建、柳州、桂林一帶外來投資者。麗景灣 60畝 ,7萬㎡ .多層 110136㎡ 140㎡ 185210㎡ —— 越秀祥龍苑 29畝 ,192套多層 80㎡ 110㎡ 120㎡ 海悅?cè)A府 單體 ,總建 ㎡ 44㎡ 8690㎡ 145㎡ 170㎡ —— —— 金凱利 西南明珠 國際城 酒店、商街、住宅，總建 150萬㎡ —— —— —— —— —— —— 向南居 多層、小高層 36㎡ 88㎡ 125㎡ 151㎡ 199㎡ —— 市場價格狀況 （ 1） 重點樓盤銷售價格： 3000305031003050290028002850290029503000305031003150元/㎡銷售均價（元/ ㎡） 3000 3050 3100 3050 2900價格幅度 28003200 28003300 28003500 28003300 25003500和德國際 怡景花園 海悅?cè)A府 西灣 ? 恒信花園 歐景藍灣 XX 項目可行性研究報告 9 ? 在售樓盤均價 28503500 元 /㎡之間，以和德國際、西灣市中心板塊兩房滯銷，三房、一房利銷 ； ? 8590㎡的三房一衛(wèi)市場供應(yīng)稀缺 ； ? 恒信花園高層、 麗景灣二期 3 棟多層即將推出，新增樓盤將會有強盛花園、金凱利項目、凱樂園路 21 層項目等 ； ? 預(yù)計未