【正文】 流擁塞，我們有效合并 小區(qū)出入口，利用小區(qū)南側(cè)的規(guī)劃路組織主要車流交通，盡量減小對(duì)城市干道的交通壓力。 靜態(tài)交通規(guī)劃是規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要方面，適應(yīng)小汽車的日異增長，充分考慮停車場庫的安排。 小結(jié)： 項(xiàng)目定位于 “ 國際 方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 第 七 章 項(xiàng)目開發(fā)組織與協(xié)作 項(xiàng)目投資 XX，是由 廣西建鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司 （ 由武鋼集團(tuán)下屬的 湖北建鑫 房產(chǎn)業(yè)開發(fā) 有限 公司 投資成立 ） 投資 開發(fā)的大型高檔住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目。 7. 2 項(xiàng)目管理模式 建鑫房產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公 ，將在 XX 項(xiàng)目中采用先進(jìn)的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行項(xiàng)目內(nèi)部控制與外部協(xié)作的有效結(jié)合，設(shè)立成本管理，工程技術(shù)管理、財(cái)務(wù)、客戶服務(wù)等基本職能部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行控制；在工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工監(jiān)理、商業(yè)管理招商、物業(yè)銷售、物業(yè)管理等方面，將充分地采用與國內(nèi)外資深專業(yè)機(jī)構(gòu)人合作的方式，進(jìn)行社會(huì)資源的整合，達(dá)到項(xiàng)目順利推進(jìn)的良好目標(biāo)。配備有先進(jìn)的計(jì)算機(jī)和繪圖設(shè)備、先進(jìn)的通訊設(shè)備和辦公設(shè)備。十年來見證了廣西房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡，成就萬千人的置業(yè)生活夢(mèng)想，成為廣西本土地產(chǎn)代理行業(yè)的標(biāo)桿典范之一。 第八章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃 計(jì)劃擬定原則 從 港口區(qū) 樓市的發(fā)展?fàn)顩r、項(xiàng)目所處區(qū)域良好的未來前景、合理的市場占有率角度以及目標(biāo)客戶群的購買實(shí)力等因素分析，初步計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)時(shí)間為 3 年。 根據(jù)協(xié)力的設(shè)計(jì)單位和施工單位等配套資源的能力，我們初步 設(shè)定的工程進(jìn)度周期如下 ： 開發(fā) 建設(shè)周期： 約 萬㎡（其中地上建筑面積約 萬平米；地下建筑面積約 4015 萬平米） 施工建設(shè)周期： 兩 年 半 本項(xiàng)目采用分期開發(fā)模式，考慮 入市初期營造良好的項(xiàng)目形象，展示項(xiàng)目自身的高素質(zhì)為前提，為項(xiàng)目整體運(yùn)作提供良好的 保障 ，一期工程主要開發(fā)項(xiàng)目 南 側(cè)，在取得一定的美譽(yù)度、知名度后，陸續(xù)開展后期工程。 （ 3） 防城港 市建設(shè)主管部門頒布的預(yù)算定額文件及本項(xiàng)目的工程勘察資料文件。土建、安裝、項(xiàng)目配套工程的費(fèi)用按建筑施工經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)取值。 M=720萬元 (3)其他（幼 會(huì)所以及商業(yè)服務(wù)面積 等）： 900 元 /M178。 (3)預(yù)算標(biāo)底： 建安總造價(jià) 1‰ =13200 1‰ =13 萬元 。 (7)垃圾處理費(fèi)噪聲污染費(fèi)：計(jì) 20萬元 (8)消防配套費(fèi)： 3元 /M2 萬 M178。 (5）白蟻費(fèi)： 2元 /M178。=97 萬元 工程建安造價(jià)合計(jì)： 13200 萬元 報(bào)建費(fèi)用： (1)招標(biāo)費(fèi)：建安總造價(jià) 1‰ =13200 1‰ =13 萬元 。 萬 M178。 （ 5） 建設(shè)成本中住宅及配套服務(wù)物業(yè)按毛坯房交付標(biāo)準(zhǔn)，公建及車庫按可使用成品的建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)。 開發(fā)工程時(shí)序 安排計(jì)劃 ： ? 第一年開發(fā) 6 萬平米，（ 一期工程 ） ? 第二年開發(fā) 萬平米，（ 二 期工程 ） 第 九 章 項(xiàng)目投資成本效益估算 投資估算依據(jù) （ 1）根據(jù)防城港市國土部門核發(fā)給建鑫 房產(chǎn)業(yè)開發(fā) 有限公司的 XX 項(xiàng)目的項(xiàng)目用地圖紙文件。 根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)及規(guī)模等情況，擬按一個(gè)建設(shè)周期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，通過先期投入的資金加快工程進(jìn)度，迅速建立本項(xiàng)目的整體工程形象，合理安排開發(fā)建設(shè)計(jì)劃與市場推廣計(jì)劃更好地銜接。 到目前為止，俊地公司業(yè)務(wù)遍布越南、上海、廣西南寧、北海、欽州、柳州、防城等地區(qū)，為幾十個(gè)優(yōu)秀樓盤超百萬平方米物業(yè)提供了全程營銷策劃、銷售執(zhí)行及咨詢服務(wù)，并取得良好業(yè)績。 營銷策劃 ? 俊地潤豐 公司簡介 自 1998 年成立至今在地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場調(diào)研分析、廣告企劃、房產(chǎn)整合營銷等諸多領(lǐng)域已形成特有的風(fēng)格和品牌，業(yè)務(wù)涉及中高檔住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)廣場等的銷售代理策劃和開發(fā)。現(xiàn)持有輕工、建筑甲級(jí)工程設(shè)計(jì)證書；甲級(jí)工程總承包資格證書；甲級(jí)監(jiān)理資質(zhì)證書；市政工程乙級(jí)設(shè)計(jì)證書；勘察乙級(jí)證書；工程造價(jià)咨詢甲級(jí)資質(zhì)證書；乙級(jí)環(huán)境影響評(píng)價(jià)證書等，并取得了 GB/T190011994： ISO90011994 質(zhì)量體系認(rèn)證證書。經(jīng)過 10 年的發(fā)展，建鑫相繼在武漢、宜昌、鄂州、黃石等湖北各大城市進(jìn)行住宅開發(fā)，獲得過“湖北省分行業(yè)十強(qiáng)企業(yè)”、“宜昌市地產(chǎn)資信 20 強(qiáng)企業(yè)” “湖北房地產(chǎn)誠信企業(yè)” “湖北市場質(zhì)量信得過企業(yè)”等榮譽(yù)稱號(hào)，獲得湖北省各界一致好評(píng)。親水規(guī)劃區(qū)內(nèi)自行車、非機(jī)動(dòng)車采取集中與分散停車方式。小區(qū)北面借用隔街的湖邊綠化帶，形成充滿綠意的、生態(tài)的景觀效果。 通過分析，結(jié)合目前 港口區(qū) 中高檔樓盤市場情況和發(fā)展趨勢(shì)， 將 戶型定位 為 ：以 寬松舒適的 兩房 和四 三 為主，戶型設(shè)計(jì) 注重滿足居住的舒適度。 利用頂部戶型在形體上產(chǎn)生變化，豐富建筑的輪廓線。合理利用各棟樓宇之間的間距和樓層高差，科學(xué)地進(jìn)行空間組織（在不 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 影響通風(fēng)、采光的前提下增加建筑面積），營造大氣入口廣場，強(qiáng)調(diào)景觀的均好性（景觀好的地方多安排建筑面積，在景觀欠缺的地方少安排建筑，在不臃腫的前提下盡可能高地提高容積率），利用周邊環(huán)境資源和人造景觀，設(shè)計(jì)上最優(yōu)化、最大面積、最多 戶數(shù)地直面多重景觀。 產(chǎn)品定位 建筑風(fēng)格定位 一個(gè)長期值得居住的現(xiàn)代高尚住宅社區(qū)，其建筑風(fēng)格必須是經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)的，樓盤造型經(jīng)典而又不失個(gè)性。社區(qū) ” ， 打造 城市精英居住范疇，最符合城市居民居住的住宅物業(yè) ， 目前本項(xiàng)目的 高端卓越的產(chǎn)品定位，為項(xiàng)目架構(gòu)了強(qiáng)力的市場競爭力 。 權(quán)重分析： A： 恒信花園 ：該項(xiàng)目各方面與本項(xiàng)目較為接近，因此可比度較大，權(quán)重為： 35％ B： 麗景灣 ：權(quán)重 30％ C：歐景藍(lán)灣：權(quán)重 30％ D： 海悅?cè)A府 ：權(quán)重 5％ 根據(jù)以上各比較樓盤的綜合因素比較表，可得出各樓盤 的總分，根據(jù)量化比較公式，可計(jì)算出各比較樓盤的修正價(jià)格，如下： 比較樓盤價(jià)格修正表（單位：元 /平米） 比較樓盤 權(quán)重 均價(jià) 修正率 修正價(jià)格 恒信花園 35％ 3200 100％ 3200 麗景灣 30％ 2800 ％ 2903 歐景藍(lán)灣 30％ 2600 ％ 2509 海悅?cè)A府 5％ 3600 ％ 3733 根據(jù)以上量化比較法公式計(jì)算，可得出本項(xiàng)目的均價(jià)為： A修正均價(jià) A權(quán)重＋ B修正均價(jià) B權(quán)重＋ C修正均價(jià) C權(quán)重＋ D修正均價(jià) D XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 權(quán)重 即： 1120+870＋ 752+186＝ 2928 元 /平米 早綜合比較過競爭對(duì)手的素質(zhì)、規(guī)模、地段、現(xiàn)時(shí)售價(jià)、現(xiàn)時(shí)貨量等因素后，通過對(duì)本項(xiàng)目競爭樓盤用量化比較法的計(jì)算，本項(xiàng)目的入市均價(jià)應(yīng)在 2900 元 /平米，考慮到項(xiàng)目一期入市，市場形象度與美譽(yù)度不強(qiáng)，因此，建議一期入市價(jià)格為 2700元 /平米。 具體細(xì)分如下： 社會(huì)職業(yè)界定 ； ① 行政事業(yè)單位的高收入公務(wù)員； ② 外資企業(yè)、合資企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)及中高管理層； ③商業(yè)、商務(wù)經(jīng)營股份制公司重要管理者； ④國有企業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)層及專業(yè)人士； ⑤成功私營企業(yè)主； ⑥自由職業(yè)者等； 同時(shí)， 本項(xiàng)目將以自住型客戶為主力購買群體 ， 投資型客戶 亦 將會(huì)占少量份額 。 項(xiàng)目形象定位 本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)社區(qū)人文生態(tài)生活的營造，加之項(xiàng)目 18 層、 24 層、 26 層高低錯(cuò)落的 高層 設(shè)計(jì)，較低的 建筑密度，給予了社區(qū)園林設(shè)計(jì)十足的地域空間，配以精致典雅園林 ，展現(xiàn)精致優(yōu)雅的高尚生活，以現(xiàn)代建筑風(fēng)格的高層建筑群落為主，配置完善的精品休閑商業(yè)街，輔以高雅的人文街景、自然清新的建筑立面、優(yōu)美的環(huán)境，展現(xiàn)社區(qū)的成熟時(shí)尚之美，并強(qiáng)調(diào)突出社區(qū)規(guī)劃的建筑、景觀、人文、生態(tài)四位一體化，展示社區(qū)原生態(tài)、高品位的現(xiàn)代生活。親水 周邊 市政配套設(shè)施 西灣廣場北面是防城港港口區(qū)行政、金融、貿(mào)易、學(xué)校、休閑的核心區(qū)，建成后將成為集齊舒適住宅、體育健身、娛樂休閑、自然景觀四大功能為一體的中央生活小區(qū) ，市政實(shí)施配套完善 。 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目 為填海用地，地塊平整 ，地上無附著物，除考慮一定量的土方平衡問題，不存在施工 建設(shè) 障礙。 小結(jié)： “ XX”項(xiàng)目 正適 防城港 經(jīng) 濟(jì)發(fā)展和 房地產(chǎn)市場發(fā)展的大好時(shí)機(jī)， 特別是項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)?西灣 最為高端、最為完善、最適合居住的城區(qū)， 吸引了大量市內(nèi)外高端人群，加之 我們 差異化的產(chǎn)品 定位 、創(chuàng)新的發(fā)展思路、科學(xué)的管理運(yùn)作 等多方面的核心競爭優(yōu)勢(shì)， 已經(jīng)注定在激烈的競爭當(dāng)中取勝 ，項(xiàng)目是完全可行的 。 西灣 片區(qū)房地產(chǎn)市場前景預(yù)測 西灣生活區(qū)是防城港市“十一五 ”規(guī)劃中政府重點(diǎn)打造的居住片區(qū)。 本項(xiàng)目自身的素質(zhì) 高 與區(qū)內(nèi)競爭樓盤相比， 產(chǎn)品先進(jìn) ， 具備國際化的規(guī)劃設(shè)計(jì)，立面 ，園藝高檔， 各方面 優(yōu)勢(shì)明顯，具備強(qiáng)有力的競爭力，對(duì)眾多外地投資置業(yè)者有極大的吸引力 ， 強(qiáng)有力 的保證了項(xiàng)目銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 。不論在地理位置還是在功能配套上，西灣廣場都能稱為“防城之心” 。 西灣 片區(qū)作為中央住宅區(qū)的地位目前已是完全得到了市場消費(fèi)者的認(rèn)可，隨著規(guī)模龐大 房地產(chǎn) 項(xiàng)目在 西灣片區(qū) 啟動(dòng)建設(shè)， 希望 將呈現(xiàn)出中央商務(wù)區(qū)的氣質(zhì)，獲得更好的發(fā)展前景。 特別是武鋼的入駐將帶來 10 萬的外來人口入住， 兩大世界 500 強(qiáng)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合投資打造的大海糧油公司，年銷售收入超過 50 億；總投資 250 億人民幣的白龍核電站的破土動(dòng)工 ， 國內(nèi)大型的地產(chǎn)開發(fā)商紛紛投向防城港這塊 投資興業(yè)的熱土 ，隨著廣東龍光地產(chǎn)的入駐，原來 100 畝的大盤 規(guī)模也將打破，龍光以 1000 畝的項(xiàng)目開發(fā)成為防城港的龍頭地位，目前港口區(qū)新區(qū)的房價(jià)也從去年初的 2500 元 /㎡上漲到今年的 3100 元 /㎡，市場前景非常好。 （ 2）消費(fèi)趨勢(shì)：港口區(qū)大面積土地作為行政單位用地，可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地有限，高層、超高層住宅消費(fèi)必成為主流，房價(jià)必然上漲。 ? 港口區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)已全部向桃花灣廣場以北區(qū)域集結(jié)，多層住宅減少，小高層、高層住宅將成為主要產(chǎn)品型態(tài)，產(chǎn)品品質(zhì)提升，預(yù)計(jì)幾年內(nèi)住宅價(jià)格也將會(huì)向上攀升。 ? 投資型小面積房產(chǎn)少，單間、一房一廳受睛睞，和德國際 3655 ㎡小戶型最暢銷。 消費(fèi)需求特點(diǎn)分析： （ 1）、群體構(gòu) 成： ? 主要以港口區(qū)內(nèi)的駐港單位職工（行政事業(yè)職員）； ? 入港經(jīng)商工商業(yè)主、周邊 工廠 單位職工為主； ? 南寧、北海、東興、廣東、福建、柳州、桂林一帶外來投資者。麗景灣 60畝 ,7萬㎡ .多層 110136㎡ 140㎡ 185210㎡ —— 越秀祥龍?jiān)? 29畝 ,192套多層 80㎡ 110㎡ 120㎡ 海悅?cè)A府 單體 ,總建 ㎡ 44㎡ 8690㎡ 145㎡ 170㎡ —— —— 金凱利 西南明珠 國際城 酒店、商街、住宅，總建 150萬㎡ —— —— —— —— —— —— 向南居 多層、小高層 36㎡ 88㎡ 125㎡ 151㎡ 199㎡ —— 市場價(jià)格狀況 （ 1） 重點(diǎn)樓盤銷售價(jià)格： 3000305031003050290028002850290029503000305031003150元/㎡銷售均價(jià)（元/ ㎡） 3000 3050 3100 3050 2900價(jià)格幅度 28003200 28003300 28003500 28003300 25003500和德國際 怡景花園 海悅?cè)A府 西灣 ? 恒信花園 歐景藍(lán)灣 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 ? 在售樓盤均價(jià) 28503500 元 /㎡之間，以和德國際、西灣市中心板塊兩房滯銷，三房、一房利銷 ； ? 8590㎡的三房一衛(wèi)市場供應(yīng)稀缺 ； ? 恒信花園高層、 麗景灣二期 3 棟多層即將推出，新增樓盤將會(huì)有強(qiáng)盛花園、金凱利項(xiàng)目、凱樂園路 21 層項(xiàng)目等 ； ? 預(yù)計(jì)未