【正文】 (4) 規(guī)劃管理費(fèi)：建安總造價(jià) 2‰ =13200 2‰ =26 萬元 。 ? 項(xiàng)目用地面積： ㎡ 約 53畝 ? 項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積： 115845 ㎡ 其中： 住宅 103200 ㎡ 公建 1080 ㎡ （會(huì)所、商鋪、物業(yè)用房等） 架空層 2940 ㎡ 地下室車庫（停車 庫及設(shè)備用房） 4015 ㎡ 項(xiàng)目投資成本估算 一）、項(xiàng)目各分類別物業(yè)整體市場總價(jià)值及銷售總價(jià)值估測 土地成本： 53畝 80 萬元 /畝＝ 4240萬元 工程前期費(fèi)用： 1）、鉆探費(fèi)： 約 20萬元 2）、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)費(fèi)： 8元 /㎡ 萬㎡ =92 萬元 3）、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)： 8元 /㎡ 萬㎡ =92 萬元 4）、施工圖審查費(fèi)： 元 /㎡ 萬㎡ = 23萬元 5）、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)： 20 元 /㎡綠地面積＝ 22 萬元 6）、環(huán)評費(fèi)： 20 萬元 7）、臨時(shí)水電： 30 萬元 8）、場地平整費(fèi)等： 200 萬元 工程前期費(fèi)用合計(jì)： 480 萬元 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 工程建安造價(jià)： (1)高層地上建筑造價(jià)：（ 18－ 26 層建筑樓棟） 1200 元 /M178。 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 按計(jì)劃，本項(xiàng)目劃分為 四期開發(fā) ，依次為 一期工程 （ 6 萬 平米） 、 二期工程 （ 萬 平米） 。 20xx 年俊地公司將秉承“與時(shí)俱進(jìn)、銳意進(jìn)取、服務(wù)盡心、追求卓越”的公司理念，一如既往的為業(yè)界新老客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 7 .3 項(xiàng)目協(xié)作機(jī)構(gòu) 建筑設(shè)計(jì) ● 中國輕工業(yè)武漢設(shè)計(jì)院 建于 1958 年，經(jīng)過幾十年的創(chuàng)業(yè)、發(fā)展、壯大，現(xiàn)已成為一個(gè)具有較強(qiáng)綜合技術(shù)實(shí)力的設(shè)計(jì)院。風(fēng)尚在小區(qū)中部兩組團(tuán)交匯處設(shè)置入口廣場，與組團(tuán)景觀形成視覺通廊。 商業(yè)街的建筑風(fēng)格與住宅主體建筑相協(xié)調(diào)，利用虛實(shí)對比的手法強(qiáng)化立面形象。 設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) “ XX”項(xiàng)目的建筑方案 ，由 廣西建鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ，委托 中國輕工業(yè)武漢設(shè)計(jì)院 為主的卓越團(tuán)隊(duì)承擔(dān)，方案圖紙及說明另見《 XX 規(guī)劃 方案》。 價(jià)格定位 本項(xiàng)目的價(jià)格定位采用市場量化比較法，即選取本項(xiàng)目附近地段最具可比性的競爭對手 與本項(xiàng)目比較 ； 項(xiàng)目的價(jià)格定位表現(xiàn)圖 ： XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 項(xiàng)目 內(nèi)容 A 恒信花園 B 麗景灣 C 歐景藍(lán)灣 D 海悅?cè)A府 F 上城國際 情況 得分 情況 得分 情況 得分 情況 得分 情況 得分 景觀情況（ 5 分） 較好 4 較好 4 較好 4 較好 5 較好 4 均價(jià)（ 5 分） 一般 4 吸引 5 一般 5 較高 3 一般 4 交通條件（ 5 分） 較便利 4 較便利 4 一般 3 便利 5 較便利 4 小區(qū)規(guī)模（ 5 分） 較大 4 較大 4 較大 5 單體 3 較大 4 建筑外觀（ 5 分） 一般 4 一般 3 較 好 4 一般 4 較好 4 開發(fā)商實(shí)力（ 5分） 較高 4 一般 3 較高 4 一般 3 較高 4 戶型設(shè)計(jì)（ 5 分） 較好 4 較好 4 較好 4 較好 4 較好 4 總分 28 27 29 27 28 注：權(quán)重為比較項(xiàng)目與本項(xiàng)目的可比度，該可比度為整個(gè)樓盤的綜合指數(shù)與本項(xiàng)目相比較。 “ 西灣 新典范、人居新形象 ” ，以 創(chuàng)新性的現(xiàn)代人居理念、建筑規(guī)劃理念和成熟時(shí)尚生活理念，通過半開放現(xiàn)代生活大社區(qū)、組團(tuán)規(guī)劃手法，營造出一個(gè) 西 灣 市 西灣 片區(qū)極具強(qiáng)烈形象識(shí)別和極具有親和力的高素質(zhì)人文樓盤，通過創(chuàng)新性的、人性化的建筑形態(tài)、現(xiàn)代簡約的建筑立面、精致的園林規(guī)劃、完善的社區(qū)生活配套、多元化的高尚商業(yè)配套、優(yōu)雅的休閑場所，使之成為 西灣 片區(qū)高品位生活的代表典范樓盤，成為 西灣 市房地產(chǎn)市場中極具震撼力的高端樓盤樣板 、人居榜樣 ，引領(lǐng) 西灣市 西灣 片區(qū)高品位、高端住宅的新發(fā)展方向。 項(xiàng)目 周邊交通 項(xiàng)目所在區(qū)域， 有 興港大道 、 桃源路，環(huán)湖路 ，交通快捷方便 。在開發(fā)建設(shè)中，以西灣廣場為中心往東北面發(fā)展，保留得天獨(dú)厚的海景、湖景等景觀自然優(yōu)勢，打造“北部灣”生態(tài)住宅區(qū)經(jīng)典 。 無論是從地理位置上，還是從居住環(huán)境上和居住購買能力上， 西灣 片區(qū)都具有良好的投資和使用價(jià)值。 西灣廣場位于防城港市未來 CLD 核心位置，擁有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢： 1420畝 碧波蕩漾 的桃花灣內(nèi)湖；寬闊的興港大道，景色秀麗的青山 ，以及西灣海景等景觀資源。 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 市場趨勢 ： （ 1）形象及地位：港口區(qū)是防城港市的行政中心，城市名片。 購買客戶構(gòu)成駐港行政企事業(yè)職員50%入港工商業(yè)主及工廠職工30%外來投資者20% XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 結(jié) 論 市場供求 ： ? 主力戶型在 120140 ㎡之間三房，戶型發(fā)展處于滿足大眾型需求階段，此種戶型的 市場需求從目前的在售樓盤來看已趨緩，恒信花園在推出近 5 個(gè)月時(shí)間銷售量僅為 50套左右。恒信花園 別墅 \多層 \小高層 \高層 高層未 推 86㎡ 109128130 142㎡ 148㎡ 242280㎡ 2 房、 3 房 80110㎡ 歐景藍(lán)灣 200畝 ,14萬㎡ 113120㎡ 150㎡ 77150㎡ 華廈 防城港市房地產(chǎn)市場概況 （ 1） 規(guī)劃特點(diǎn) ? 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以多層一梯兩戶為主，一梯多戶小高層、高層產(chǎn)品開始出現(xiàn)； ? 桃花灣廣場以南鬧市區(qū)可開發(fā)用地稀缺，重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域在桃花灣廣場以 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 北區(qū)域及市行政中心周邊的南北大道和東西大道區(qū) 域； ? 當(dāng)?shù)匾蚤_山平整土地或填海造地作為房地產(chǎn)開發(fā)用地。 （ 2） 、交通 陸路交通有鐵路、高速公路與全國干線連網(wǎng)，海路與 80 個(gè)國家和地區(qū)的 220 個(gè)港口通航?？傉嫉孛娣e 53 畝，容 積率 ，用地性質(zhì)為商住用地 ，土地使用權(quán) 70年 。 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境 防城港市概況 （ 1）、 行政區(qū)劃 目前防城港市轄區(qū) 80 萬人（ 港口區(qū)、防城區(qū)、上思縣、東興市） ，港口區(qū) 10多萬人，港口區(qū)漁洲坪街道辦事處所轄人口約 2萬 。 （ 5）、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 20xx 年防城港全市 財(cái)政收入突破 15 億元 ， 工業(yè)總產(chǎn)值突破 200 億元 ， 增幅排全區(qū)第一 。市中心板塊兩房滯銷，三房、一房利銷 ； ? 8590㎡的三房一衛(wèi)市場供應(yīng)稀缺 ； ? 恒信花園高層、 麗景灣二期 3 棟多層即將推出，新增樓盤將會(huì)有強(qiáng)盛花園、金凱利項(xiàng)目、凱樂園路 21 層項(xiàng)目等 ； ? 預(yù)計(jì)未來兩年內(nèi)港口區(qū) 每年 將有 逾 40萬㎡供應(yīng)量 。 消費(fèi)需求特點(diǎn)分析： （ 1）、群體構(gòu) 成： ? 主要以港口區(qū)內(nèi)的駐港單位職工（行政事業(yè)職員）； ? 入港經(jīng)商工商業(yè)主、周邊 工廠 單位職工為主； ? 南寧、北海、東興、廣東、福建、柳州、桂林一帶外來投資者。 ? 港口區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)已全部向桃花灣廣場以北區(qū)域集結(jié)，多層住宅減少，小高層、高層住宅將成為主要產(chǎn)品型態(tài)，產(chǎn)品品質(zhì)提升，預(yù)計(jì)幾年內(nèi)住宅價(jià)格也將會(huì)向上攀升。 特別是武鋼的入駐將帶來 10 萬的外來人口入住， 兩大世界 500 強(qiáng)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合投資打造的大海糧油公司，年銷售收入超過 50 億；總投資 250 億人民幣的白龍核電站的破土動(dòng)工 ， 國內(nèi)大型的地產(chǎn)開發(fā)商紛紛投向防城港這塊 投資興業(yè)的熱土 ，隨著廣東龍光地產(chǎn)的入駐，原來 100 畝的大盤 規(guī)模也將打破，龍光以 1000 畝的項(xiàng)目開發(fā)成為防城港的龍頭地位，目前港口區(qū)新區(qū)的房價(jià)也從去年初的 2500 元 /㎡上漲到今年的 3100 元 /㎡，市場前景非常好。不論在地理位置還是在功能配套上，西灣廣場都能稱為“防城之心” 。 西灣 片區(qū)房地產(chǎn)市場前景預(yù)測 西灣生活區(qū)是防城港市“十一五 ”規(guī)劃中政府重點(diǎn)打造的居住片區(qū)。 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目 為填海用地，地塊平整 ，地上無附著物，除考慮一定量的土方平衡問題，不存在施工 建設(shè) 障礙。親水 具體細(xì)分如下： 社會(huì)職業(yè)界定 ； ① 行政事業(yè)單位的高收入公務(wù)員； ② 外資企業(yè)、合資企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)及中高管理層； ③商業(yè)、商務(wù)經(jīng)營股份制公司重要管理者； ④國有企業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)層及專業(yè)人士； ⑤成功私營企業(yè)主； ⑥自由職業(yè)者等； 同時(shí)， 本項(xiàng)目將以自住型客戶為主力購買群體 ， 投資型客戶 亦 將會(huì)占少量份額 。社區(qū) ” ， 打造 城市精英居住范疇，最符合城市居民居住的住宅物業(yè) ， 目前本項(xiàng)目的 高端卓越的產(chǎn)品定位，為項(xiàng)目架構(gòu)了強(qiáng)力的市場競爭力 。合理利用各棟樓宇之間的間距和樓層高差，科學(xué)地進(jìn)行空間組織（在不 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 影響通風(fēng)、采光的前提下增加建筑面積），營造大氣入口廣場，強(qiáng)調(diào)景觀的均好性（景觀好的地方多安排建筑面積，在景觀欠缺的地方少安排建筑，在不臃腫的前提下盡可能高地提高容積率），利用周邊環(huán)境資源和人造景觀，設(shè)計(jì)上最優(yōu)化、最大面積、最多 戶數(shù)地直面多重景觀。 通過分析，結(jié)合目前 港口區(qū) 中高檔樓盤市場情況和發(fā)展趨勢， 將 戶型定位 為 ：以 寬松舒適的 兩房 和四 三 為主，戶型設(shè)計(jì) 注重滿足居住的舒適度。規(guī)劃區(qū)內(nèi)自行車、非機(jī)動(dòng)車采取集中與分散停車方式。經(jīng)過 10 年的發(fā)展，建鑫相繼在武漢、宜昌、鄂州、黃石等湖北各大城市進(jìn)行住宅開發(fā)，獲得過“湖北省分行業(yè)十強(qiáng)企業(yè)”、“宜昌市地產(chǎn)資信 20 強(qiáng)企業(yè)” “湖北房地產(chǎn)誠信企業(yè)” “湖北市場質(zhì)量信得過企業(yè)”等榮譽(yù)稱號(hào)，獲得湖北省各界一致好評。 營銷策劃 ? 俊地潤豐 公司簡介 自 1998 年成立至今在地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場調(diào)研分析、廣告企劃、房產(chǎn)整合營銷等諸多領(lǐng)域已形成特有的風(fēng)格和品牌，業(yè)務(wù)涉及中高檔住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)廣場等的銷售代理策劃和開發(fā)。 根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)及規(guī)模等情況，擬按一個(gè)建設(shè)周期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，通過先期投入的資金加快工程進(jìn)度，迅速建立本項(xiàng)目的整體工程形象，合理安排開發(fā)建設(shè)計(jì)劃與市場推廣計(jì)劃更好地銜接。 （ 5） 建設(shè)成本中住宅及配套服務(wù)物業(yè)按毛坯房交付標(biāo)準(zhǔn)，公建及車庫按可使用成品的建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)。=97 萬元 工程建安造價(jià)合計(jì)： 13200 萬元 報(bào)建費(fèi)用： (1)招標(biāo)費(fèi)：建安總造價(jià) 1‰ =13200 1‰ =13 萬元 。 (7)垃圾處理費(fèi)噪聲污染費(fèi)：計(jì) 20萬元 (8)消防配套費(fèi)： 3元 /M2 萬 M178。 M=720萬元 (3)其他（幼 會(huì)所以及商業(yè)服務(wù)面積 等）： 900 元 /M178。 （ 3） 防城港 市建設(shè)主管部門頒布的預(yù)算定額文件及本項(xiàng)目的工程勘察資料文件。 第八章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃 計(jì)劃擬定原則 從 港口區(qū) 樓市的發(fā)展?fàn)顩r、項(xiàng)目所處區(qū)域良好的未來前景、合理的市場占有率角度以及目標(biāo)客戶群的購買實(shí)力等因素分析，初步計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)時(shí)間為 3 年。配備有先進(jìn)的計(jì)算機(jī)和繪圖設(shè)備、先進(jìn)的通訊設(shè)備和辦公設(shè)備。 方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)