【正文】 1080 M178。 本項(xiàng)目是以 市場(chǎng)為導(dǎo)向的以住宅為主大型社區(qū)項(xiàng)目，在擬定項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí)，主要參考同類項(xiàng)目的基本規(guī)律，遵循最佳的市場(chǎng)對(duì)接時(shí)機(jī)與相適應(yīng)的購買力，以及利用基地目前成熟條件的原則。 廣西建鑫 房產(chǎn)業(yè)開發(fā) 有限 公司 簡(jiǎn)介 ： 廣西建鑫 房產(chǎn)業(yè)開發(fā) 有限 公司 由湖北建鑫 房產(chǎn)業(yè)開發(fā) 有限 公司 投資（ 隸屬武鋼集團(tuán)）成立， 湖北建鑫房產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司投資 誕生于 1998 年的湖公司實(shí)力雄厚，具有成熟的開發(fā)理念和豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。了解面積分配比例對(duì)我們下一步研究消費(fèi)群體、消費(fèi)偏好、市場(chǎng)接受能力都有借鑒意義。親水風(fēng)尚 雖然目前 西灣 片區(qū)尚有不足之處，但在本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期（ 23 年）內(nèi)，該區(qū)域良好的居住環(huán)境將會(huì)成型，將成為成熟的高尚居住區(qū)和全新的城市 CLD，屆時(shí)，強(qiáng)有力的保證了本項(xiàng)目銷售工作的順利進(jìn)行。 防城港 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來預(yù)測(cè) 防城港作為 泛北部灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的重要產(chǎn)業(yè)走廊 ， 因此，防城各級(jí)政府抓住“中國(guó)－東盟經(jīng)濟(jì)區(qū)”、“北部灣”建設(shè)的大好時(shí)機(jī)，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)， 市容市貌，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市建設(shè)，環(huán)境建設(shè)等各方面的發(fā)展有目共睹，憑借著獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)， 吸引了 一批國(guó)內(nèi)外大企業(yè)、大財(cái)團(tuán) 的 投資。 ： 20xx 年上半年在售的樓盤中， 項(xiàng)目封頂時(shí)銷售率均在 85%以上，交房時(shí)基本售完。 （ 3）、房地產(chǎn)投資 20xx 年 房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，完成投資 億元，增長(zhǎng) 倍，增幅居全區(qū)首位。 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 項(xiàng)目名稱 本項(xiàng)目 定名稱為 : XX 開發(fā)公司 廣西建鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 承擔(dān)可行性研究工作的單位 南寧 俊地潤(rùn)豐房地產(chǎn)代理 有限公司 研究工作依據(jù) 國(guó)家及 防城港 市地方房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定 防城港 城市經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)發(fā)展 概況 防城港 市政府對(duì)城市的發(fā)展規(guī)劃 防城港 市地方 建安 造價(jià)及政府相關(guān)規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn) 防城港 市房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)研及未來發(fā)展 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目擬規(guī)劃建設(shè)成為 “ 國(guó)際 （ 2） 供需特點(diǎn) ? 港口區(qū)在售商品房主要集中在桃花灣廣場(chǎng)一帶，在售住宅樓盤有 7 個(gè)，港口城中心高層項(xiàng)目 1 個(gè) (和德國(guó)際 21 層 )， 中心區(qū)樓盤基本售完 。 ? 投資型小面積房產(chǎn)少，單間、一房一廳受睛睞，和德國(guó)際 3655 ㎡小戶型最暢銷。 西灣 片區(qū)作為中央住宅區(qū)的地位目前已是完全得到了市場(chǎng)消費(fèi)者的認(rèn)可，隨著規(guī)模龐大 房地產(chǎn) 項(xiàng)目在 西灣片區(qū) 啟動(dòng)建設(shè)， 希望 將呈現(xiàn)出中央商務(wù)區(qū)的氣質(zhì)，獲得更好的發(fā)展前景。 小結(jié)： “ XX”項(xiàng)目 正適 防城港 經(jīng) 濟(jì)發(fā)展和 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)， 特別是項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)?西灣 最為高端、最為完善、最適合居住的城區(qū)， 吸引了大量市內(nèi)外高端人群，加之 我們 差異化的產(chǎn)品 定位 、創(chuàng)新的發(fā)展思路、科學(xué)的管理運(yùn)作 等多方面的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 已經(jīng)注定在激烈的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中取勝 ，項(xiàng)目是完全可行的 。 項(xiàng)目形象定位 本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)社區(qū)人文生態(tài)生活的營(yíng)造，加之項(xiàng)目 18 層、 24 層、 26 層高低錯(cuò)落的 高層 設(shè)計(jì)，較低的 建筑密度，給予了社區(qū)園林設(shè)計(jì)十足的地域空間，配以精致典雅園林 ，展現(xiàn)精致優(yōu)雅的高尚生活，以現(xiàn)代建筑風(fēng)格的高層建筑群落為主，配置完善的精品休閑商業(yè)街，輔以高雅的人文街景、自然清新的建筑立面、優(yōu)美的環(huán)境，展現(xiàn)社區(qū)的成熟時(shí)尚之美，并強(qiáng)調(diào)突出社區(qū)規(guī)劃的建筑、景觀、人文、生態(tài)四位一體化，展示社區(qū)原生態(tài)、高品位的現(xiàn)代生活。 產(chǎn)品定位 建筑風(fēng)格定位 一個(gè)長(zhǎng)期值得居住的現(xiàn)代高尚住宅社區(qū)，其建筑風(fēng)格必須是經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)的，樓盤造型經(jīng)典而又不失個(gè)性。小區(qū)北面借用隔街的湖邊綠化帶，形成充滿綠意的、生態(tài)的景觀效果。現(xiàn)持有輕工、建筑甲級(jí)工程設(shè)計(jì)證書；甲級(jí)工程總承包資格證書；甲級(jí)監(jiān)理資質(zhì)證書；市政工程乙級(jí)設(shè)計(jì)證書；勘察乙級(jí)證書；工程造價(jià)咨詢甲級(jí)資質(zhì)證書；乙級(jí)環(huán)境影響評(píng)價(jià)證書等，并取得了 GB/T190011994： ISO90011994 質(zhì)量體系認(rèn)證證書。 開發(fā)工程時(shí)序 安排計(jì)劃 ： ? 第一年開發(fā) 6 萬平米，（ 一期工程 ） ? 第二年開發(fā) 萬平米，（ 二 期工程 ） 第 九 章 項(xiàng)目投資成本效益估算 投資估算依據(jù) （ 1）根據(jù)防城港市國(guó)土部門核發(fā)給建鑫 房產(chǎn)業(yè)開發(fā) 有限公司的 XX 項(xiàng)目的項(xiàng)目用地圖紙文件。 (5）白蟻費(fèi)： 2元 /M178。土建、安裝、項(xiàng)目配套工程的費(fèi)用按建筑施工經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)取值。十年來見證了廣西房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡，成就萬千人的置業(yè)生活夢(mèng)想，成為廣西本土地產(chǎn)代理行業(yè)的標(biāo)桿典范之一。 小結(jié)： 項(xiàng)目定位于 “ 國(guó)際 住宅采用大面積外窗和寬大陽臺(tái)，利用窗和陽臺(tái)的形式變化，產(chǎn)生立面裝飾效果。 客戶關(guān)注 ： 周邊自然環(huán)境、 社區(qū)人文、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)配套設(shè)施、良好的物業(yè)管理。 項(xiàng)目周邊有 恒信花園， 寧泰 夏威夷， 麗景灣 ， 海悅?cè)A府 ，向南居等樓盤，以及海關(guān)、市公安局、財(cái)政局、規(guī)劃局、交警支隊(duì)、工商局 等企事業(yè)單位，同時(shí)周邊大部分單位定向物業(yè) 如民警小區(qū)等， 已有大量居民入住， 隨著 西灣 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目日益增多，區(qū)域內(nèi)人居氛圍、人文氛圍漸濃，城市市政及商業(yè)配套正逐步開工建設(shè)，到項(xiàng)目正式營(yíng)銷時(shí)人氣度將得到高度的提升。再加上政府的高標(biāo)準(zhǔn)、綜合性的高起點(diǎn)定位規(guī)劃以及政府高調(diào) XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 的強(qiáng)力建設(shè)支持， 片區(qū) 將成為 防城港 市 最具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y區(qū)域。 ? 8590 ㎡小三房戶型基本無供應(yīng)。金港陽光 1棟小高層 ,70套 50㎡ 7090㎡ 110㎡ 售完 北部 —— 桃花灣板塊 西灣 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 到 2020 年，防城港全市城市建成區(qū)人口達(dá) 5060 萬人（防城區(qū)及港口區(qū)），建設(shè)用地面積達(dá) 70 平方公里（目前 平方公里），城市發(fā)展主要向北、向東及企沙方向拓展。 港口區(qū)是防城港市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心，是北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)二級(jí)城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)。 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 典型案例戶型結(jié)構(gòu)表 項(xiàng)目名稱 1 房 1 廳 2 房 2 廳 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 4 房 2 廳 樓中 樓 暢銷戶型 南部 —— 港口老城區(qū)板塊 和德國(guó)際 1棟高層 21層 3655㎡ 78㎡ ㎡ (2+1) 120㎡ 150㎡ 130200㎡ 1 房 40㎡ 怡景花園 2棟多層 90㎡ 108110115 116㎡ 140㎡ —— 同德 產(chǎn)品特點(diǎn) ： ? 市場(chǎng)存量戶型以三房為主，面積 120140 ㎡，一房一廳、二房基本無存量。 由于地處 西灣 的優(yōu)越位置，商貿(mào)區(qū)周邊均為已開發(fā)或正在開發(fā)的成片 大型城市高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目。 項(xiàng)目 周邊環(huán)境 自然景觀資源豐富，眾多已開發(fā)入住高檔樓盤很好的提升了周邊區(qū)域的人氣和居住價(jià)值 —— 項(xiàng)目所在的 西灣 片區(qū) ，內(nèi)有 1420 畝的桃花灣內(nèi)湖，桃花灣廣場(chǎng)，青山，以及面對(duì)大海 ，自然景觀，環(huán)境資源極為優(yōu)越。 2） 、客戶共同特征概述 ； 通過對(duì)本 項(xiàng)目周邊區(qū)域的客戶群體分析，以及于此基礎(chǔ)上，對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體進(jìn)行了進(jìn)一步的細(xì)分，將本項(xiàng)目的主力客戶群體定位為：“ 社會(huì)精英層” ， 他們多處于自己事業(yè)的上升期或頂峰期，擁有穩(wěn)定的工作和經(jīng)濟(jì)收入，事業(yè)前景一片光明；在單位、公司、企業(yè)中多為骨干成員，成就感強(qiáng)；他們是整個(gè)社會(huì)的中流砥柱，是社會(huì)價(jià)值的主流創(chuàng)造者，也是當(dāng)前社會(huì)主流文化的締造者。 建筑單體設(shè)計(jì)定位 在形體組合上利用樓幢之間的高差及錯(cuò)落排列，使小區(qū)天際輪廓高低錯(cuò)落，富于變化，很有韻律感和層次感。 配套服務(wù)物業(yè) 由 于目前項(xiàng)目所在地的居住和生活氛圍不濃，而生活配套又較為缺乏，故項(xiàng)目的配套服務(wù)應(yīng)以滿足業(yè)主的日常需求為根本出點(diǎn)，除建設(shè)高檔次的社區(qū)會(huì)所以方便業(yè)主外，還重點(diǎn)突出以下幾個(gè)方面的配套設(shè)施：除設(shè)有 一般的商業(yè)配套外還可考慮建設(shè)小型超市、運(yùn)動(dòng) 設(shè)施 配套 以提高項(xiàng)目的整體品質(zhì)、除此外餐飲、娛樂、休閑 配套更是必不可少，康保、健身、美容等配套設(shè)施亦可適量增設(shè)，一切配套設(shè)施均以滿足業(yè)主的日常需求為出發(fā)點(diǎn)。自 20xx 年來連 續(xù)多年榮獲“廣西著名房地產(chǎn)代理企業(yè)”，“廣西房地產(chǎn)金牌代理企業(yè)”，代理策劃近五十個(gè)項(xiàng)目，銷售面積數(shù)百萬平米。 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 成本 費(fèi)用估算說明 本章節(jié)是就整個(gè)項(xiàng)目的整體開發(fā)成本費(fèi)用及整體收益的進(jìn)行估算，項(xiàng)目規(guī)模依據(jù)的是產(chǎn)品策劃引導(dǎo)報(bào)告對(duì)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)定，前期費(fèi)用如規(guī)劃設(shè)計(jì)等按目前市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算，報(bào)建手續(xù)中各項(xiàng)政府部門行業(yè)規(guī)費(fèi)按 西灣 市的現(xiàn)有水平計(jì)入。 萬㎡＝ 23萬元 (6)城建配套費(fèi)： 13200 3% =39 萬元 。 （ 2） XX 項(xiàng)目制作的設(shè)計(jì)方案文本及設(shè)計(jì)圖紙。 全院現(xiàn)有技術(shù)及管理人員近 400 人，其中高中級(jí)技術(shù)人員占 86%， 70多名一級(jí)、二級(jí)注冊(cè)建筑師和一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程 師，并有 10 多名享受政府津貼的高級(jí)技術(shù)人員。地塊內(nèi)道路結(jié)合地下停車場(chǎng)，盡可能減少對(duì)中心綠化與步行系統(tǒng)的影響，達(dá)到人車相對(duì)分流的目的。本項(xiàng)目 建筑 風(fēng)格遵循 “現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義” 的原則和造型手法，汲取“ 濱海 風(fēng)格”的一些建筑符合和元素加以簡(jiǎn)化和細(xì)化， 整體突出一種含蓄浪漫的建筑情 調(diào)，風(fēng)格清新、典雅，給人一種耳目一新的感覺。 目標(biāo)客戶群定位 基于市場(chǎng)的分析，結(jié)合項(xiàng)目的自身 素質(zhì) ，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位以錯(cuò)位原則為主，以補(bǔ)位原則為輔來指導(dǎo)項(xiàng)目的客戶定位。 第四章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目土地 概況 地理位置 “ XX”位于 防城港市港口區(qū)桃花灣片區(qū)，緊鄰桃源路，與興港大道相距咫尺 。 西灣 片區(qū)景觀資源優(yōu)越 ； 西灣 片區(qū) 擁有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì) ，片區(qū) 四周環(huán)海，內(nèi)有 1420 畝的桃花灣內(nèi)湖 、景色秀麗的青山 ，以及西灣廣 場(chǎng)，共同組成了西灣片區(qū)優(yōu)越的景觀資源。 ? 20xx 年 2 月北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃正式實(shí)施， 到２ ０ 2０ 年，防城港市區(qū) 人口將由原來 14萬人 新增 至 5060萬人 , 則在未來 12年內(nèi)要增加 40萬人左右，若港口區(qū)按防城港市三分之一人口計(jì)算 ,每年平均要增加的人口在 萬左右 ,按照人均住房建筑面積２５平方米計(jì)算， 每年 需建設(shè)住房 約 28 萬平方米 。 08年上半年新推樓盤僅鬧市區(qū)和德國(guó)際及怡景花園，三房、一房利 銷 ，兩房滯銷。風(fēng)尚 是 西 南省分及中部省分在西部大開發(fā)戰(zhàn)略和中國(guó) 東盟自由貿(mào)易區(qū)貿(mào)易往來的最便捷海、陸出海門戶。 ? 整體均價(jià)已從 20xx 年初的 1800 元 /㎡漲到目前 3000 元 /㎡， 20xx 年房?jī)r(jià)上漲近 1000 元 /㎡， 20xx 年上半年上漲 200 元 /㎡。 住宅消費(fèi)要升級(jí)、房?jī)r(jià)會(huì)突破、投資市場(chǎng)要開啟、高端需求要填補(bǔ)這是港口口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然。 ②居住生活氛圍 尚 不濃 郁 西灣 片區(qū)內(nèi)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目雖較多，但整體尚處于開發(fā)初期，入住的居民較少，整體缺乏居住氛圍，周邊 雖然 生活配套設(shè)施 已初步建成，但尚不能滿足日生生活需求 。 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 第五章 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目 定位于“ 國(guó)際風(fēng)尚 戶型定位 戶型面積是控制房?jī)r(jià)總款的關(guān)鍵因素，同時(shí)也決定了市場(chǎng)定位、消費(fèi)群定位等問 題。 方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 第 七 章 項(xiàng)目開發(fā)組織與協(xié)作 項(xiàng)目投資 XX，是由 廣西建鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司 （ 由武鋼集團(tuán)下屬的 湖北建鑫 房產(chǎn)業(yè)開發(fā) 有限 公司 投資成立 ） 投資 開發(fā)的大型高檔住宅房地產(chǎn)項(xiàng)