【正文】 詳見“敏感性分析表 ” 財務(wù)敏感性分析表 各變量變化幅 度 凈 現(xiàn) 值 分 析 內(nèi)部收益率分析 凈現(xiàn)值（萬元） 變化幅度（ %） 內(nèi)部收益率（ %） 變化幅度（ %） 原基準(zhǔn)方案 73 銷售價格 18555 10% 10% － 10% － 10% 建設(shè)投資 10% 42 10% － 10% － 10% 項目評價結(jié)論 通過市場調(diào)查和綜合分析， 德和世紀(jì)城 4地塊“德和上城 ” 建設(shè)項目具有較好的發(fā)展前景和市場發(fā)展空間。為便于計算，本次測 算只考慮可售部分的盈虧平衡，計算過程如下： 銷售面積盈虧平衡點的計算 本 資料來自 銷售面積盈虧平衡點 =總成本 /平均銷售單價（ 1－銷售稅金 %） =587113080/4379 （ 1－ 10%） =12（萬 m2） 本項目銷售面積保本點為 12 萬 m2 ，占計劃總銷售面積 萬 m2 的%。 本 資料來自 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） ： 內(nèi)部收益率 I 的計算公式為： FIRR＝∑（ CI－ CO） t(1+IRR )t ＝ 0 當(dāng) I＝ 10%時， FIRR＝ 73% 故當(dāng) I＝ 10%時 ， 項目方案經(jīng)濟(jì)上可以接受。項目產(chǎn)出主要指住宅 及商業(yè) 銷售收入。 = 萬 元 開發(fā)收入 本項目住宅按均價 3900 元 ／ｍ178。 171265= 元／ｍ178。 171265= 元／ｍ178。 （ 3） 地塊交通條件調(diào)查 項目周邊東、西、南皆為城市主要交通線。均呈上升增長趨勢。 白領(lǐng)階層、 私營業(yè)主 。 本項 目 的目 標(biāo)客戶群 分析 據(jù)不完全統(tǒng)計： 山西省煤礦數(shù)量 4600 家左右， 臨汾規(guī)模以上煤礦數(shù)量 450 家左右（官方）。 本項目價格定位受高端消費(fèi)者青睞。 項目物業(yè)定位 項目地塊面積 平方米， 建筑面積 171265 平方米，物業(yè)形態(tài)為高層及 小高 層居住住宅 及商業(yè)裙樓 。 （ 5） 地方政府政策的穩(wěn)定及連續(xù)性。 （ 2）位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，政府支持 “城中村”項目的運(yùn)作 。 本 資料來自 3 項目優(yōu)劣勢分析 項目優(yōu)勢分析 （ 1） 項目位于臨汾市區(qū)西北部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是臨汾最具宜居區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢絕佳。在未來兩到三年內(nèi)，可能出現(xiàn)繁榮景象。 本 資料來自 從城市空間總體發(fā)展戰(zhàn)略透視開發(fā)區(qū)板塊 分 析 區(qū)域板塊競爭 分 析 為便于進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分研 究，按照臨汾目前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，可大致劃分為三個區(qū)域，即老城板塊、東城板塊、西城板塊（含開發(fā)區(qū)）進(jìn)行分類競爭分析 。 并 不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入資金，各種基礎(chǔ)設(shè)施日益完善。臨汾開發(fā)區(qū)通過利用國家優(yōu)惠政策，營造一流發(fā)展環(huán)境，提供熱情細(xì)致周到的服務(wù)，已成為中外投資者的沃土，創(chuàng)業(yè)者的樂園。 截至到 12 月末，臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房空置面積 萬平方米，比上年末減少 %，其中，空置 1－ 3年的 萬平方米，減少 %，空置三年以上的不足 2020 平方米，減少 %。 五、 商品房銷售加 快。 2020 年臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成商品住宅投資 億元，增長%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重 77 %，比上年提高 2個百分點；辦公樓投資 億元，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，下降 %；其他投資 億元，增長 倍。明確城市分工，加強(qiáng)城市互動，推進(jìn)城鎮(zhèn)融合，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和人口向城鎮(zhèn)集聚。實施老城區(qū)道路改造、公共綠化、小巷硬化、供排水、停車場、公廁等基礎(chǔ)設(shè)施項目，搬遷部門機(jī)關(guān)、企業(yè)和學(xué)校，疏散城市中心人口，不斷改善群眾的居住環(huán)境。 臨汾 城市規(guī)劃及建設(shè) 城市總體布局結(jié)構(gòu) 為 加快推進(jìn)晉南中心城市發(fā)展 ， “ 十一五 ” 期間，市區(qū)按照 “ 東改西擴(kuò) ， 北引南優(yōu) ” 的發(fā)展思路，不斷拉伸城市交通，拓展城市框架，優(yōu)化城市功能，抽疏舊城 人口。全市海關(guān)進(jìn)出口總額完成 億美元，同比增長 %，其中出口總額 億美元，增長 %；進(jìn)口總額 億美元，增長 %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。分縣市區(qū)看， 17個縣市區(qū)均保持平穩(wěn)較快增長，其中安澤縣（ %）、大寧縣（ %）、古縣（ %）、襄汾縣（ %）、曲沃縣（ %）、洪洞縣（ %）、侯馬市（ %）和吉縣（ %） 8 個縣市增速超過全市平均水平。 一是工業(yè)效益整體提升。全年全市規(guī)模以上工業(yè)增加值完成 億元，增長 %，比預(yù)期目標(biāo) 14%高 個百分點。 臨汾 市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r （一）整體經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長 據(jù)山西省統(tǒng)計局聯(lián)審核定， 全市 2020 年 生產(chǎn)總值完成 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，比預(yù)期目標(biāo) 10%高 個百分點。南同蒲鐵路貫穿南北，侯西線、侯月線橫穿東西，成為我國東西方向的第二條大 動 脈和歐亞大陸橋的重要區(qū)間；大 (同 )運(yùn) (城 )高速公路、霍 (州 )侯（馬 )— 級公路、大 (同 )運(yùn) (城 )二級公路、國道 209 線、 309 線以及晉 (城 )韓 (城 )公路縱橫全境。鄉(xiāng)村人口為 萬人，比上年減少 萬人。 地理位置 : 臨汾 市 位于山西省西南部，黃河中游，汾水之濱， 北緯 35176。 東鄰鼓樓北大街，西臨濱河輔路，南接向陽西路，北達(dá)河汾四路， 基地東西南皆緊鄰城市交通線。 項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 德和世紀(jì)城整體項目總占地 1034 畝， 總建筑面積 1511674 ㎡ ，建筑密度為 %，容積率為 。中部是遼闊富饒的盆地 。 礦產(chǎn)資源 : 臨汾市礦產(chǎn)豐富，能源工業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅巧轿魇∧茉粗鼗せ刂?，目前已探明的礦種有 38 余種，其中煤、鐵、石膏、石灰?guī)r、白云巖、膨潤土、花崗石、大理石、油頁巖、耐火粘土等在省內(nèi)及全國均占重要地位。同時，煤化工、精細(xì)化工、生物制藥等新興產(chǎn)業(yè)也初具規(guī)模。全年肉類總產(chǎn)量 萬噸，增長 1%，禽蛋產(chǎn)量 萬噸，增長 %，牛奶產(chǎn)量 萬噸，增長 %。分縣市區(qū)看，除蒲縣下降 %外，其余 16 個縣市區(qū)保持平穩(wěn)增長， 12 個縣市區(qū)增 幅超全市平均水平。全年全市財政總收入累計完成 億元，為全年奮斗目標(biāo) 120 億元的 %，比上年增長 %，增加 億元。 （三）拉動經(jīng)濟(jì)增長的力量趨于協(xié)調(diào) 從拉動經(jīng)濟(jì)增長的因素看，除生產(chǎn)要素供給較為充足、主要工業(yè)品價格上升等外部環(huán)境較為寬松外，從需求角度看，投資、消費(fèi)需求均保持較快增長，從生產(chǎn)角度看，一些新的增長點達(dá)產(chǎn)達(dá)效，促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展。 二是消費(fèi)需求較為旺盛，推動經(jīng)濟(jì)增長的力量顯著增強(qiáng)。其中市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11529 元，增長 %，比年初預(yù)期目標(biāo) 10%高 個百分點。增強(qiáng)中心城市的經(jīng)濟(jì)、科技、教育、金融等功能。以產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展為支撐，以規(guī)范的公共服務(wù)為保障，以擴(kuò)大中心城市規(guī)模和建設(shè)小城鎮(zhèn)為重點，提高城市的輻射力和小城鎮(zhèn)的吸納力，逐步形成布局合理、功能完善的城鎮(zhèn)集群新體系。 2020 年臨汾市房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)八大特點 ： 一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資首次突破 10 億元。 四、 自籌資金占比重較高。 六、 土地購置大幅增加。臨汾開發(fā)區(qū)管委會作為臨汾 市人民政府的派出機(jī)構(gòu)，行使部分省級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，部分市級行政管理權(quán)限和市級綜合管理權(quán)限，對開發(fā)區(qū)實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理。氣溫特點冬寒夏熱，光照全年為 2417 小時 — 2741小時，年平均氣溫介于 度 — 度之間，年無霜期為 193 天 — 227 天，年降水量為 500 毫米 。“三片”：西部為開發(fā)區(qū)主中心區(qū)，用地規(guī)模約 平方公里，此區(qū)北部為工業(yè)區(qū)，中部為中心區(qū)，南部為商住區(qū)；東片用地規(guī)模約 平方公里，主要為居住區(qū)；北片用地規(guī)模約 平方公里，為生態(tài)觀光區(qū)。本區(qū)域項目有恒安第一城、九州花園、萊茵半島等， 潛 在項目有 派德森 項目。 板塊分析： 西城板塊為臨汾最有潛力和活力的區(qū)域。 （ 6） 項目所在地塊拆遷地面積只占本項目整體用地的 10%， 其余 90%用地，土地平整，建設(shè)周期短，可迅速回籠資金，獲得收益。 （ 2）板塊內(nèi)項目云集， 未來極有可能出現(xiàn)潛在項目 的競爭 。濱河路以及向陽西路便利的交通給本片區(qū)帶來了巨大的發(fā)展機(jī)會，市政府對經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新的城市規(guī)劃也給片區(qū)發(fā)展帶來 了極大的機(jī)會。 在規(guī)劃設(shè)計中，應(yīng)用針對“資源型城市”的適宜技術(shù)，結(jié)合用地具體條件，貫徹了節(jié)能生態(tài)理念及健康理念；并結(jié)合綠化水體等景觀環(huán)境的設(shè)計，結(jié)構(gòu)性地改善了城市品質(zhì)與形象，構(gòu)建“資源型城市”居住區(qū)生態(tài)健康的典范，以貫徹并回應(yīng)臨汾市建設(shè) 適宜生活的生態(tài)工業(yè)型城市的規(guī)劃總體目標(biāo)。 根據(jù)年收入把客群分為富豪型、富貴型、富裕型、中產(chǎn)型、經(jīng)濟(jì)型 。 官煤產(chǎn) 業(yè)鏈黑幕》 ）。 投資性的客戶也占有一定的比例，約為 15%。 （ 2）項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 項目地北鄰五洲休閑廣場、唐堯大