【正文】 務配套的居住小區(qū)。（2）2003年11月8日武漢宣布：攜九城之力，齊建一個以武漢為中心，100公里為半徑的城市群落——包含武漢及湖北省內的某、黃石、鄂州、孝感、黃岡、仙桃、潛江、天門等8個周邊城市的城市圈，是武漢及湖北省內的人口、產業(yè)、城市最為密集的地區(qū)，也是我國中部最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ牡貐^(qū)。繼續(xù)抓好“中小企業(yè)成長工程”。2008年政府主要工作重點放在加大工業(yè)發(fā)展力度，推進新型工業(yè)化上。為本項目聚集人氣創(chuàng)造了條件。因此集專業(yè)化、復合型業(yè)態(tài)，、集精品店、專營店、批發(fā)店、專賣店、名牌廠家經銷店等特色店于一體的混合型業(yè)態(tài)市場將填補和豐富全市的地產市場經營模式，這一新興業(yè)態(tài)將更易被接受。三是通過為商戶提供信息、結算、儲存、配送、運輸等服務，對場內經營與管理進行整體策劃，在服務過程中引導商戶按照市場規(guī)則有序開展經營活動，提高市場經營管理水平。（二）某大市場定位特色目標客戶群的重要組成部分是個體私業(yè)主，商業(yè)潛質在于：一是個體私業(yè)主的逐步增長，他們需要獨立的住所和良好的經營場所；二是某發(fā)展加快，城市規(guī)模擴大，生活水平提高，房地產市場發(fā)展迅猛，建材消費需求也將日益增長，但某自身卻沒有成規(guī)模成效應的專業(yè)建材市場，以馬路店鋪為主，產品良莠不齊，難以應對消費者日益增長和提高的消費需求，一般消費者在建材消費都選擇跑幾十公里去武漢購買建材產品，客觀上已形成有市場無項目的局面。管理：開發(fā)企業(yè)內部運行管理機制，企業(yè)自我發(fā)展，自我完善的能力，也是項目實現(xiàn)價值的重要因素。第四章 某大市場項目價值分析一、某大市場目標定位:某大市場項目構筑一個以七大類商品展示交易為主線，集商住、展覽、商務洽談、倉儲配送、電子商務、信息服務為一體的多功能的綜合型現(xiàn)代化市場交易中心。(五)、產業(yè)規(guī)劃、布局及近期目標以科學發(fā)展觀為指導，以建立經濟開發(fā)區(qū)為契機，以項目開發(fā)為先導，以建設咸安工業(yè)新城為目標，完善一期，建設二期，開發(fā)三期，提高招商質量，突出產業(yè)特色，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提升服務水平，加強自身建設，完善管理機制，力爭將經濟開發(fā)區(qū)建設成為全區(qū)新型工業(yè)化示范區(qū)、新農村建設樣板區(qū)和體制機制創(chuàng)新先行區(qū)。咸安經濟開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積10平方公里，近期計劃開發(fā)面積為5平方公里。醫(yī)院：人民醫(yī)院、中醫(yī)院。預計2011年5月投入使用。以住為主，商為輔必將贏得眾多消費者的認同。（1）某市房地產市場的潛力發(fā)展房地產市場符合某市政府的政策導向；經濟開發(fā)區(qū)有良好的產業(yè)依托，有良好的區(qū)域優(yōu)勢。②開發(fā)理念滯后從調查的情況來看，無論是住宅還是商鋪的開發(fā)喪失需求對象不乏其中。購房客戶主要是本地客群消化。某商業(yè)市場呈現(xiàn)購物中心、商業(yè)步行街、特色街區(qū)商業(yè)（如福星城、潔麗雅鳳凰城街區(qū)商業(yè)）、小區(qū)門面房、專業(yè)市場多種商業(yè)行態(tài)。充分證明只有通過專業(yè)團隊包裝、運營，才能取得良好市場份額。純投資者比例極少，約占5%份額。市場需求面積戶型100140㎡，別墅，小面積公寓、超過140㎡大戶型市場接受度低；客戶構成主要是外地打工，包括城區(qū)居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務員、城市企事業(yè)單位職工、個體戶等高中收入者。價格年增長速度約10%。總銷售6748套商品房。根據某住房規(guī)劃（20082012），2009年，各類商品住房計劃建設5250套，建筑面積52萬平方米，規(guī)劃供應土地600畝。 溫泉是國土資源部命名“中國溫泉之都”，是武漢市民休閑、養(yǎng)生好去處；216。交通線路四通八達，為某與大城市間物質運輸及人才交流提供便利交通條件。 　　 正在興建某長江大橋、赤壁長江大橋，武漢新港某港區(qū)，中國某核電專用碼頭，武咸城際鐵路等重大交通工程。某人口概況人口繼續(xù)保持低增長。備注：經濟增長迅速，人民可支配收入快速增加，但城市整體經濟基礎薄弱，居民消費能力有限，與沿海城市相比有較大差距。 根據對某04年09年人均GDP持續(xù)統(tǒng)計分析，某人均GDP值連續(xù)多年高增長，去年人均GDP達到16161元。咸安經濟開發(fā)區(qū)是2007年11月在原某泉湖高新技術產業(yè)園鳳凰工業(yè)區(qū)的基礎上組建的以現(xiàn)代加工業(yè)、現(xiàn)代物流產業(yè)和產品研究為主體的綜合性產業(yè)發(fā)展基地。累計完成招商引資項目2007個，其中億元以上項目85個；新增外資企業(yè)65家，年均增長12%；紅牛飲料、今麥郎飲品、華新水泥、王老吉飲料、三江航天等一大批國內外知名品牌和企業(yè)落戶某。民營經濟成份進一步擴大，二、三產業(yè)民營經濟增加值達到175億元，占GDP比重達到63%。 2007年，年均增長30%；，年均增長16%。某經濟概況近年來在武漢“8+1”城市圈發(fā)展計下，某發(fā)展進入快車道，初步測算，2007年，全市生產總值達到280億元，%，人均生產總值達到10672元。它東鄰黃石、鄂州，西與荊州市的洪湖市隔江相望，南接瀟湘岳陽，北靠九省通衢武漢。某市素有“湖北南大門”之稱，歷為南下北上的主要通道，某大市場地處咸安經濟開發(fā)區(qū)107國道，為某市與武漢市之間的必經要道,周邊多家大型建材機電企業(yè)與之相鄰,并有大量新進駐企業(yè)廠房在建，潛在客戶眾多、地理位置優(yōu)越是某大市場項目銷售的最大的一個亮點，周邊環(huán)境舒適，生活設施齊全，結構合理，配套設施完善，交通便利，目前某市因經濟政策的優(yōu)越及投資環(huán)境良好，城市生活水平上升，大量新興企業(yè)及房地產項目涌入某，城市建材、裝飾材料、家具等市場需求巨大，某現(xiàn)也擁有各類專業(yè)市場多個，但這些市場規(guī)模小、布局分散、設施簡陋、交通不便、貨品單一，缺乏整體的輻射力和強大的核心競爭力，就急待進一步的整合和提升,為本項目的商業(yè)部分的銷售提供了強有力的保障和機會。其開發(fā)意義就在于它既能為完善某市的投資環(huán)境服務，又能提升項目整體價值和發(fā)展?jié)摿?，同時又能為其注入嶄新的經營，創(chuàng)造市場需求，從而嬴得消費者的認同和接受。其定位和開發(fā)既是經濟開發(fā)區(qū)產業(yè)乃至某市產業(yè)導向發(fā)展的需要，也是構筑房地產精品戰(zhàn)略為特色的現(xiàn)代化大城市的一個重要組成部分。某大市場項目的可行性研究是從以下四個方面入手的：首先，調查了某市房地產及消費市場的發(fā)展歷程，切實探討政府相關的產業(yè)政策和投資導向，從而把握發(fā)展本項目的新機遇；其次，調查分析某市特別是經濟開發(fā)區(qū)地產及消費市場的現(xiàn)狀與特征，剖析市場跌宕起伏的關鍵因素，以便對項目的定位有一個明確的指引；其三，對某市房地產及消費市場開發(fā)項目的調查，對照其開發(fā)經驗和教訓分析某大市場周邊環(huán)境，尋求規(guī)避風險的有效途徑，此外對經濟開發(fā)區(qū)新的發(fā)展形勢進行探索。 有“湖北南大門”之稱。良好區(qū)位交通條件，讓某成為武漢城市經濟圈與長株潭城市經濟的“兩型社會”結合部，成為湖北承接沿海產業(yè)轉移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長極。近幾年全市建成或基本建成重點項目1724個，湖北某大畈核電和某牌洲灣油氣資源勘探項目取得重大進展，咸安區(qū)進入全省縣域經濟20強。第三產業(yè)發(fā)展加快，增加值達到99億元，%；，比2003年增長39%。信用環(huán)境建設取得明顯成效，某市連續(xù)四年被評為“A級信用市”。某大市場項目位于某咸安區(qū)咸安經濟開發(fā)區(qū)的重要中心地帶。但仍然處湖北省第10位，仍然處中下游位置。居民可支配收入提高，使得某房地產市場能夠保證在末來一時間保持快速健康發(fā)展。%；農村市場社會消費品零售總額54億元，%。區(qū)域內公路、鐵路、水運三種運輸方式并存，以公路運輸為主。除長江黃金水道外，全市擁有港口12個，其中長江港口6個（赤壁、陸溪口、石磯頭、魚岳、潘家灣、牌洲）。 區(qū)域湖泊眾多，環(huán)境優(yōu)美，森林覆蓋率高，物產豐富，有作為后花園資源優(yōu)勢；216。第二章某房地產市場一、某房地產市分析土地供應政府控制不嚴，實際土地供應量遠超過計劃供應量。今年前十個月共銷售約81萬平方米。成交量有較大增長幅度，但增長速度較慢，基本維持在均價23002500價格區(qū)間。市場產品產品慢慢由多層向高層過渡，現(xiàn)在溫泉城區(qū)在售項目主要為高層項目。某市場仍然處自住占