【文章內容簡介】 如：皇庭國際、紫陽府邸、久億 加州陽光、城市花園 2 由于政策的影響，全國房地產市場的成交量在 3月后 4月開始，整個成交量迅速下降，客戶群體都在觀望時期 2 0 1 1 年余干縣商品房銷量走勢單位：套170220459813351 5271 6934181 8 . 5 201002003004005001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月套2022年余干縣縣城商品房成交量 4月開始不容樂觀 本報告嚴格保密。 后市形勢及競爭研判 /價格分析 ? 近幾年來的商品住宅成交均價來看，其總體呈快速上漲態(tài)勢，在 2022年整個余干房地產市場均價在 3000元 /㎡左右，而僅一年的時間里20222022年，市場處于高潮時期，均價達到 3700左右，有的樓盤均價都在4000元 /㎡ ? 從 2022年余干縣城商品房各個月的均價從 1861元 /㎡到 12月 3733元 /㎡來看，整個余干縣城房地產市場將在未來的兩年里會成為余干的崛起時期。 2 186120952183254727462974 29632687341533102919373310002022300040001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12均價2 0 1 1 余干縣城區(qū)各月住宅均價走勢單位：元/ 平方米2022年 12月份余干縣縣城商品房均價為 3733元 /㎡ 整個市場的主導主要是因個別樓盤的價格而影響整個市場均價 本報告嚴格保密。 后市形勢及競爭研判 /后市趨勢判斷 ? 大勢判斷，就目前趨勢，余干縣樓市未來預期并非樂觀，在此波爆發(fā)性需求旺勢恐難再現(xiàn)的情況下，本項目作為一個規(guī)模小項目，應該從戶型創(chuàng)新、景觀等方向尋找突破口，在需求從地段轉變過程中，找自身的樓盤優(yōu)勢影響。 2 政策面的調整和對未來房地產發(fā)展趨勢的多種聲音，使余干地區(qū)的房地產消費也會變得謹慎。 成交主力戶型現(xiàn)狀為 105~120㎡ 面積段，但大兩房戶型需求也成比較樂觀的增長趨勢。 價格有減緩上漲戒波勱的趨勢，指望明年價格的快漲絕不被看好。 土地成交量逐漸加大，未來市場供需增加，市場競爭加強。 中低總價需求比較旺盛，此類客群較易挖掘。 市場開始考慮園林景觀優(yōu)化及物管服務，改善型客戶資源增多，潛在市場不可估量。 本報告嚴格保密。 就 PART 3 供應研判 一（宏觀與中觀） 政策與城市化 五 未來三年 市場研判 二（ 2022— 2022 發(fā)展研判） 房地產現(xiàn)狀研判 四 需求研判 三 供應研判 本報告嚴格保密。 PART1 2022~2022年三年土地供應情況 本報告嚴格保密。 供應研判 /土地市場 1 2022年余干土地市場呈現(xiàn)上升態(tài)勢， 2022年更是余干土地市場的高峰期，土地成交量加大，全年總成交 391畝，約合 ㎡建筑面積，將會在 20222022年逐步上市。 本報告嚴格保密。 2022年余干縣城拿地主要為昌萬公路 本報告嚴格保密。 2022年余干縣城玉亭鎮(zhèn)老城區(qū)改造拿地共有 本報告嚴格保密。 202 202 2022近三年拿地總量情況 0100200300400500單位（畝）單位（畝） 4 9 . 4 7 3 9 1 . 1 2 2 9 . 6 92022 年 2022 年 2022 年元2022年數據不詳實， 2022年近 400公頃土地出讓， 2022年受國家宏觀調控、限購限貸等政策影響，拿地較前一年稍少。 本報告嚴格保密。 10年 11年 存量 本報告嚴格保密。 目前余干縣住宅和商業(yè)用地建筑面積存量為：城北 47萬㎡、老城區(qū) 6萬㎡ 本報告嚴格保密。 余干房地產市場 2022現(xiàn)狀 本報告嚴格保密。 余干市場房源情況 本報告嚴格保密。 2022房源新增量 本報告嚴格保密。 后市形勢 2 余干縣目前在售項目分布在丑紀大道、迎賓大道、環(huán)城南路、 得勝大道等地段，其中兩房三房戶型項目基本處于尾盤狀態(tài)，目前市場供應量集中在新建住宅項目。近 20222022年市場競爭激烈。市場高價提升到了 4500元 /㎡ ，把余干縣房地產市場推向高潮時期。 圖例 新建住宅 已售住宅 余干縣主要在售項目分布圖 2 4 3 5 9 7 6 本案 8 1 1 本報告嚴格保密。 后市形勢及競爭研判 /競爭分析 2 項目臨近潛在地塊的總開發(fā)量約 萬平方米，且這些項目具有地價、景觀資源上的優(yōu)勢，本案先天條件幵不具備競爭優(yōu)勢。 ? 從以上圖表我們可以看到 ， 本案是區(qū)域樓板地價最高的項目 ， 2和 3號地塊樓板地價不超過 4000元 /平方米 ， 對比本案會有比較明顯的地價優(yōu)勢 ， 因此 ， 本案的開發(fā)策略絕對不能簡單的依靠市場價格的上漲拉勱 。 ? 對比 5地塊 ， 地段優(yōu)勢好 ， 未來的前景很看好 ? 綜上 ， 本案相對周邊地塊的競爭存在先天的弱勢 ， 很需要從后天的產品力 、 營銷手法等大力彌補 。 本報告嚴格保密。 目前在售樓盤只有世紀豪庭、達江中央城及貴公司住宅項目 樓盤信息 已售完 未開盤 與本項目有比較價值的為： 世紀豪庭、皇庭國際（未開盤） 本報告嚴格保密。 新增量研判 本報告嚴格保密。 0501001500 . 00 . 10 . 20 . 3總人口 城鎮(zhèn)人口 城市化率總人口 9 1 . 8 94 9 5 . 7 98 100 110 123城鎮(zhèn)人口 1 0 . 3 9 . 1 1 1 . 3 1 2 . 9 14 2 1 . 5 33城市化率 1 1 . 2 2 % 9 . 6 8 % 1 1 . 8 1 % 1 3 . 1 6 % 1 4 . 0 0 % 19% 29%2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020余干縣歷年城市化率萬人 據十二五規(guī)劃稱，余干縣大力推進城市化建設，拓展城市外延，共實施城市建設項目 26個；建設小區(qū) 20個，開發(fā)房地產 68萬平方米。至“十一五”期末，縣城建成區(qū)面積由 2022年的 10平方公里擴展到 16平方公里，城鎮(zhèn)化水平由 %提高到39%。 按城市化率遞增情況來看，縣城建成區(qū)面積主要由十二五規(guī)劃期間，每年遞增面積將約為 本報告嚴格保密。 板塊 本報告嚴格保密。 區(qū)域規(guī)劃 1 余干縣城規(guī)劃的“玉烏 一體化發(fā)展區(qū)”上，未來將以老城區(qū)改造為主，加大發(fā)展玉亭鎮(zhèn)縣域中心，區(qū)域的環(huán)境將會有較好的發(fā)展。 ? 城市規(guī)劃： “ 一城三區(qū) ” 城北、老城、城南三大片區(qū)發(fā)展格局。 ? 縣委、縣政府本著 “ 開發(fā)城西區(qū)、拓展城北區(qū)、完善老城區(qū)、保護市湖區(qū)、聯(lián)動烏泥鎮(zhèn) ” 的總體思路，按照 “ 高起點規(guī)劃、高規(guī)格設計、高效率管理 ” 的原則，決定將城西打造成文化娛樂、都市休閑、商業(yè)居住現(xiàn)代化、生態(tài)化的新型城區(qū)。 ? 面積為 ，人口規(guī)模 萬人，用地布局為 “ 一帶三心 ” ：“ 一帶 ” 為小港河綠化景觀帶， “三心 ” 由東向西依次為濱湖休閑中心、新商業(yè)中心和以干越公園為代表的文化中心。 老城片區(qū) 城