【文章內(nèi)容簡介】 意見稿，政府也不能強拆，最后必須由法院裁決，我們應(yīng)該相信法律還是公正的?！　《壳暗默F(xiàn)狀是，一些評估公司受到的干擾也不在少數(shù)。拆遷人雇評估公司，但是他希望補的錢少，拆得快，這就可能會對評估公司造成干擾。　　如果避免評估公司存在違規(guī)行為？建議由建設(shè)部門出臺拆遷評估合同的示范文本，做到權(quán)利和義務(wù)的匹配，如果評估公司瞎評估、亂評估，可以采取多種措施進行管理，比如吊銷營業(yè)執(zhí)照，評估人員也可能會被取消職業(yè)資格?！　”景娓寮蓪?本報記者 吳鵬 楊華云　　■ 建議　　商鋪估值應(yīng)考慮租金收益　　專家認為，若故意或者過失壓低評估價格，評估機構(gòu)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任　　按照征求意見稿的要求，被征收的房屋價值補償“不低于市場價”，這一規(guī)定暗含的意思是，被征收房屋的價值，可以比市場價高。但是在操作中，民宅的價值可能相對容易評估，商鋪的價值又如何界定？　　高喜善認為，被征收人的征收行為是被動的，既然是征收，就不應(yīng)該比正常買賣和市場化的拆遷補償?shù)?，不能讓被征收人的利益受損失?！拔蚁朐谠u估時，要充分體現(xiàn)被征收房屋的價值?！薄　τ诿裾瑏碚f，在實際操作中，評估公司有市場比較法，同樣的民宅要比較其周邊相似的物業(yè)。但高喜善強調(diào)，評估的參考值有很多，比如地段、面積、裝修情況等，所以不可能出現(xiàn)價格完全相同的兩個房屋?！　τ谏啼?，在評估時也要將其收益考慮其中，可以將周邊相似物業(yè)的租金考慮其中。高喜善舉例說，比如買一個商鋪，一年租金5萬，與其相同的周邊民宅市價為80萬，這樣評估的時候，就要考慮這一點，比如參考剩余的土地出讓年限，租金是遞增還是遞減，這都需要估價判斷，或許評估后這一商鋪的評估價為100萬?！　”本├顣员舐蓭熓聞?wù)所主任李曉斌還認為，應(yīng)該促成評估機構(gòu)的獨立性和評估方法的科學(xué)性，同時加強其法律責(zé)任，應(yīng)制訂保證其獨立、公平、公正、科學(xué)的原則和機制，同時也要適當展開司法監(jiān)督，讓這些機構(gòu)獨立承擔(dān)民事責(zé)任。比方說，如果評估機構(gòu)故意或者過失壓低評估價格，就應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。北京上海大城市參照的案例多，誤差不會大，但小地方可參照的案例少，可能會出現(xiàn)誤差?！　≡u估機構(gòu)可搖號投票確定　　專家稱，若被征收人放棄選擇評估機構(gòu)時，需要有更細致辦法　　按照征求意見稿要求，“房屋征收評估辦法，由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定”，高喜善說，但這種被征收人確定評估機構(gòu)的辦法，在實際操作中，必然有一些問題需要明確?！　「呦采婆e例，在一些大的工程上，比如要修鐵路，沿線涉及幾家零散的被拆遷戶，他們既不是在同一個鄉(xiāng)，甚至不是同一個市，如何選定評估機構(gòu)？　　再比如在評估機構(gòu)的選擇上，對有資質(zhì)的機構(gòu)抽簽、搖號都相對容易，但是如果要投票，多少比例的人到場才可以保證投票的有效？　　高喜善認為，不大可能每一戶都分別選定自己滿意的評估機構(gòu)，必須要有統(tǒng)一的標準和規(guī)范，比較有可能通過投票、搖號或者抽簽的方式，來確定評估公司。　　另外，評估機構(gòu)由被征收人確定，如果就是不想拆，被征收房屋的所有人就是不選則評估機構(gòu)，那怎么辦？所以需要政府制定各種情況，被拆遷人在什么情況下是選擇放棄了自己選擇評估機構(gòu)的權(quán)利，這就需要更加細致的辦法出臺。征收補償金擬不低于市場價　　2010年4月，通州新華北路拆遷簽約點，一工作人員在房頂上準備安裝線路，他下方是等候簽署拆遷安置協(xié)議的居民。本報資料圖片 周曉東 攝　　【條文摘錄】　　對被征收房屋價值的補償金額，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，按照房屋征收評估辦法評估確定?！　? 房屋價值由評估確定　　【法制辦說明】　　征求意見稿規(guī)定：“根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定?！北疽馐且凑帐袌鰞r格進行評估確定貨幣補償金額，但這種表述引起了歧義。結(jié)合社會各界所提意見，二次征求意見稿規(guī)定，“補償金額不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！薄　　緦＜医庾x】　　王軼(中國人民大學(xué)法學(xué)院教授)：有兩個好處：征收補償成本提高，會對政府作出征收決定產(chǎn)生事實上的制約作用。做征收決定時要考慮好是否有足夠的資金支持；以往在征收拆遷中，大多數(shù)情況不是被征收人不同意征收，而是對補償不滿意，確定這樣的標準，對于緩解利益緊張關(guān)系，保護被征收人合法權(quán)益有積極作用?！　　緱l文摘錄】　　征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當對被征收房屋的所有權(quán)人給予公平補償?！　∽鞒龇课菡魇諞Q定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償；(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?！　? 征收要補償停業(yè)損失　　【法制辦說明】　　征求意見稿規(guī)定，對停產(chǎn)停業(yè)損失給予適當補償。為切實保障被征收人合法權(quán)益，增強條例可操作性，二次征求意見稿將“適當補償”修改為根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?！　　緦＜医庾x】　　王軼：新拆遷條例二次征求意見稿比上次的征求意見稿完善了很多，包括搬遷和臨時安置的費用，有的房屋是經(jīng)營性的，停產(chǎn)停業(yè)的損失也要補?！　±顣员?北京李曉斌律師事務(wù)所主任)：上次的征求意見稿只規(guī)定了補償，現(xiàn)在增加了“公平”二字。原來沒有補償具體事項的組成，現(xiàn)在明確了補償包括三個部分?！　　緱l文摘錄】　　因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋?！　? 舊城改建“回遷”應(yīng)就近　　【法制辦說明】　　二次征求意見稿對“回遷”進一步作了明確，規(guī)定因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。此外還規(guī)定，征收個