【文章內(nèi)容簡介】 墅、復(fù)地朗香別墅、運盛美之國、翠屏國際城、左岸名苑等。江北板塊發(fā)展綜述一、江北房地產(chǎn)市場狀況:江北板塊從距離城市中心的直線距離上看，與江寧相差無幾，但大江南北房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮景象卻差別很大，江南下關(guān)地區(qū)的商品房銷售均價在5000元/平方米左右，河西地區(qū)的商品房的銷售均價達(dá)到5500元/平方米以上，江寧地區(qū)的商品房的銷售均價也超過3000元/平方米。而江北片區(qū)的平均房價卻依然沒有突破3000元，由此可見，江北房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?。隨著江浦撤縣建區(qū)成立新的浦口區(qū)，南京市政府確定浦口區(qū)為南京新市區(qū)，江北房產(chǎn)開始悄然啟動。目前江北片區(qū)已經(jīng)銷售完畢或正在銷售的樓盤眾多，新理想佳園、萬江共和新城、華僑城二期、紅太陽旭日華庭、浦東花園、金泉?泰來苑，以及蘇寧地產(chǎn)在江北的幾個大盤等都紛紛熱銷，且項目規(guī)模都在10萬平方米以上，所以江北地區(qū)目前的供應(yīng)量還是比較大。二、板塊分布及重點板塊介紹目前，江北房地產(chǎn)可以大致分為橋北泰山板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、浦口區(qū)老城板塊以及六合板塊。江北房產(chǎn)商品房開發(fā)項目分布較零散?？腿阂员緟^(qū)域內(nèi)居民為主，一部分是區(qū)域內(nèi)拆遷戶，一部分是有改善住房條件要求的居民，市區(qū)特別是城北居民在江北置業(yè)比例也在不斷增加，江北商品房的價格對主城區(qū)中低收入有購房需要的人群特別是老城北（下關(guān)）地區(qū)的居民有很強(qiáng)的吸引力。橋北泰山板塊：本區(qū)域離市區(qū)交通最為方便，也是江北潛在供應(yīng)量最大、競爭最為激烈的板塊。威尼斯水城、明發(fā)濱江新城、旭日華庭、華僑城(二期)等數(shù)個重量級項目日前正在運作。（1）項目名稱：浦東花園● 市場定位：大型海派休閑社區(qū)?！?廣告口號：引領(lǐng)江北時尚生活?！?行銷方式：代理公司代理銷售。該項目銷售采用會員制銷售，購房者須加入浦東花園客戶俱樂部領(lǐng)取號碼，參加選號，被選中的號碼才有資格選房。浦東花園去年九月底開始放號，放號首日場面火爆，國慶期間進(jìn)行搖號，具了解，一期原來準(zhǔn)備拿出200套房子供選擇，結(jié)果不夠又拿出300套，一期500套目前已消化的差不多。● 房型特點：全部為小高層，戶型以舒適型三房為主，面積在120㎡左右?！?價格走勢：開盤銷售均價在24002500元/平方米左右，總價在22萬—35萬之間。因項目所處位置優(yōu)越，項目后期價格將有一定幅度的上漲。● 配套：項目周邊配套較好有泰山醫(yī)院、交通銀行、超市等?！?客群：一方面該項目全部為小高層，小高層對中低收入人群的抗性，使該項目主要銷售對象為江北地區(qū)中高收入人群。另一方面該項目的價格優(yōu)勢（開盤均價在2500元/㎡左右）對主城區(qū)特別是城北（下關(guān)）地區(qū)有購房需求的人群有很大的吸引力?？腿褐饕獮椋航钡貐^(qū)政府機(jī)關(guān)工作人員、城北（下關(guān)）地區(qū)居民、大廠區(qū)企業(yè)職工、附近裝飾市場小老板等。（2）項目名稱：旭日華庭● 市場定位： 40萬㎡南加州風(fēng)情社區(qū)。● 房型：以面積為86㎡的兩房和面積為130㎡的舒適型三房為主?！?行銷方式：代理公司代理銷售。● 價格走勢：開盤價格在2500元/㎡左右，總價一般在22萬—35萬之間?！?客群：意向客戶已積累2000余組，主要以老城北（下關(guān)）地區(qū)拆遷戶、江北 地區(qū)拆遷戶、 大廠企業(yè)職工，其中市區(qū)居民占到40%的比例。（3）項目名稱：金泉?泰來苑● 廣告宣傳語：得自然造化 有山水閑情。● 行銷方式：代理公司代理銷售。去年10月20日—10月22日舉行內(nèi)部認(rèn)購活動，10月23日正式開盤。先期推出05幢、06幢兩幢多層住宅，面積為105平方米（兩房）和125平方米（三房）?！?配套：內(nèi)部配套有幼兒園、會所、大型超市及商業(yè)街 ； 周邊配套有菜場、南京市十七中。● 客群：老城北（下關(guān)）地區(qū)拆遷戶、江北地區(qū)拆遷戶、 大廠企業(yè)職工等。項目明確提出了江北“第一居所”的口號，標(biāo)志著江北特別是橋北板塊將向一居所靠攏，江北房產(chǎn)在居住功能、市場定位等方面將與江寧市場前期發(fā)展有較大差異。（4）項目名稱：華僑城● 戶型：一期以90平米左右兩房與110—130平米左右三房為主打套型?！?價格：銷售均價2200元/㎡?！?銷售狀況：一期已全部銷售完，其中三房戶型最為暢銷，躍層因面積太大而銷售周期較長?！?交通線路：鼓揚、鼓珍、高新、鹽浦、高東等?！?客群：江北本地客戶占總客群的70%，以本地上班族為主，市區(qū)居民約占30%。橋北—泰山板塊分析：● 橋北由于受南京市區(qū)輻射較強(qiáng)，距離南京市區(qū)最近，價格比區(qū)域內(nèi)其他板塊高，華僑城一期2200元/㎡的均價創(chuàng)下了江北房價當(dāng)時的最高點，但項目品質(zhì)一般。今年年初開盤的樓盤銷售均價都已經(jīng)突破2500元/平米?！?從市場存在項目來看，江北項目品質(zhì)普遍不高，居民對樓盤的品質(zhì)和景觀沒有太高要求，他們更看重的是房子的價格、面積和功能。主力房型為三房兩廳，面積在110㎡—130㎡之間?！?交通便利，公交線路有149路、鹽浦線、159路、鼓揚線、614路、鹽葛線等。● 客群以江北地區(qū)拆遷戶、老城北（下關(guān)）地區(qū)拆遷戶、大廠企業(yè)職工為主。（二）珠江鎮(zhèn)板塊：浦口區(qū)擁有江北最為優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境—老山風(fēng)景區(qū)，長江三橋、過江隧道都將在本區(qū)通過，正在建設(shè)的老山大道，則把大學(xué)城、高新區(qū)及化學(xué)工業(yè)園連在了一起。目前的房產(chǎn)開發(fā)以當(dāng)?shù)鼐用裣M為主，隨著交通、房產(chǎn)環(huán)境的改善，該板塊迎來大開發(fā)的時機(jī)已經(jīng)為時不遠(yuǎn)。珠江鎮(zhèn)樓盤主要分布在象山路和珠泉路。去年10月底11月初開盤的樓盤有新理想佳園，碧云山莊（二期）、江城人家、萬江共和新城。項目名稱：新理想佳園項目簡評：● 周邊環(huán)境：該項目位于珠江鎮(zhèn)彩虹橋西側(cè)，與上河橋和環(huán)城路相鄰，地理位置較好?！?配套：項目具有完善的教育、商業(yè)等配套，江浦二中和江浦珠江小學(xué)與該項目緊密相鄰，小區(qū)布置會所，幼兒園?！?房型：一期房型主要以三房為主，面積在95130㎡之間?！?價格：開盤均價在2200元/㎡左右?！?客群：以當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員、私營業(yè)主、教師為主?！?銷售狀況：一期共210套，去年11月初開盤，現(xiàn)以基本消完畢。項目名稱：碧云山莊項目簡評● 房型：一期以大戶型為主，加之少量疊加別墅。二期于去年11月初開盤，二期房型以中小戶型為主，80100㎡的二房，95130㎡的三房?！?價格：一期均價在1700元/㎡，二期預(yù)計銷售均價在19002200元左右?！?客群：80%左右為在大廠企業(yè)工作的職工，其余是珠江鎮(zhèn)當(dāng)?shù)亟處煛⑨t(yī)生，部分南京客戶則以離退休養(yǎng)老居住為主?！?銷售狀況：項目一期以大戶型為主力戶型，2003年初開盤，8月中旬售完，項目以130㎡三房兩廳兩衛(wèi)為主打套型，以及180平米的躍層。當(dāng)時公寓開盤均價僅為1550元/㎡，最高價格為1800元/㎡。連排別墅主打套型198平米，價格2300元/㎡，連排別墅主打套型198平米，價格2300元/㎡。車位10－20㎡，價格1. 3－2. 7萬。項目名稱：江城人家項目簡評：● 周邊環(huán)境：該項目與碧云山莊相鄰，項目旁的象山路即將改造拓寬，周邊環(huán)境會逐步改善?！?房型：以中小型為主，兩房面積為8091㎡，三房面積為99130㎡?！?價格：開盤價格在1800左右，均價在2000元/㎡。● 客群：珠江鎮(zhèn)上的拆遷戶、在大廠工作的職工?！?銷售狀況：共544套，去年11月中旬開盤，現(xiàn)已接受預(yù)訂完畢。珠江鎮(zhèn)板塊分析：● 從珠江鎮(zhèn)整體市場看，目前樓盤均價在2100元/㎡，到年底市場均價可能達(dá)到3000元/㎡，二房總價在25萬左右，三房總價在30萬左右。● 樓盤以中低端物業(yè)為主，房型以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主，面積集中在80100㎡的兩房，95120㎡的三房。● 客群以當(dāng)?shù)睾痛髲S居民為主，收入水平較底?！?居民以改善居住環(huán)境為主要購買目的。● 珠江鎮(zhèn)樓盤供應(yīng)量不大，各樓盤銷售、預(yù)訂火爆。三、市場分析（1）江北購房片區(qū)分析：● 浦口、高新開發(fā)區(qū)、江浦是消費者比較青睞的片區(qū)。其中，浦口片區(qū)最受購房者的歡迎，江北住房需求者將會選擇在這一片區(qū)購買住房，市場前景最好?！?消費者對高新區(qū)的偏好情況則緊隨浦口片區(qū)之后，另外，江浦也吸引了部分消費者的目光，而大廠、六合吸引的消費者數(shù)量較少?！?政府總體規(guī)劃，“以長江為主軸”將是未來城市格局調(diào)整的大趨勢。（2）總價承受能力分析：● 購房總價，消費者能夠承受的一般在20－28萬元/套，而總價在16－20萬元/套的住房最受歡迎。● 總價在26－35萬元/套、46－60萬元/套的住房也有少量的消費者有意向購買但銷售難度較大?！?聚類分析說明，絕大多數(shù)消費者總價承受能力在25萬元/套以下，因此，總價控制在25萬元/套以下對江北住房的銷售較為有利。（3）單價承受能力分析：● 目前，橋北—泰山板塊由于受南京市區(qū)輻射較強(qiáng)，距離南京市區(qū)最近，價格也較珠江鎮(zhèn)高。● 消費者能夠承受的單價水平多在2500元／㎡以下，其中2000－2500元／㎡的單價接受者最多，也有一定數(shù)量的消費者能夠承受2500－3000元／㎡的單價，單價超過3000元／㎡，只有極少的消費者能夠承受?！?因此，江北住房的單價最好控制在2500元／㎡以內(nèi)，低收入水平與承受能力，使得消費者對單價特別敏感。（4）產(chǎn)品特征：● 江北樓盤檔次不高，江北項目戶型面積普遍偏小，市場中以二房、三房為主，面積在80120㎡的標(biāo)準(zhǔn)戶型?！?江北市場項目以多層公寓為主，缺乏特色?！?居民購房目的以經(jīng)濟(jì)實用為主，屬低層次需求?！?大戶型在江北市場中去化速度慢，江北普通住宅市場還不具備開發(fā)高端物業(yè)的條件。● 別墅類高端物業(yè)已在江北地區(qū)出現(xiàn)。珍珠泉、老山風(fēng)景區(qū)因環(huán)境優(yōu)美、空氣清新是開發(fā)建造別墅的主要區(qū)域。林語別墅北靠老山余脈，西至珍珠泉景區(qū)，地理條件得天獨厚，但由于發(fā)展商原因，目前該項目暫時擱淺。昭富高爾夫球場，東接小丘陵，環(huán)境優(yōu)美。碧云山莊、金泉?泰來苑等樓盤的規(guī)劃都有別墅類物業(yè)。（5）客群特征：● 橋北樓盤吸引客群主要是以南京城區(qū)居民，城北拆遷戶為主，購房居民以養(yǎng)老為主，部分市區(qū)居民以投資為目的?！?珠江鎮(zhèn)、泰山鎮(zhèn)市場以當(dāng)?shù)睾痛髲S居民為主?！衲壳埃捎诮煌?、環(huán)境、生活配套問題的存在，江北市場還未吸引大量的市區(qū)居民。（6）江北