【正文】 運(yùn)會(huì)提供服務(wù)，另也可實(shí)現(xiàn)部分老城人口向新區(qū)轉(zhuǎn)移。中部地區(qū)建成約100公里的道路；完成6個(gè)泵站的改擴(kuò)建及12條河道的整治；重點(diǎn)建設(shè)金陵中學(xué)河西分校、奧體新城中小學(xué)等學(xué)校；建設(shè)2所區(qū)級(jí)醫(yī)院和1所大型老年公寓、4個(gè)社區(qū)鄰里中心；建成奧體新城郵政中心支局；基本建成藝蘭齋美術(shù)館等場(chǎng)館。高標(biāo)準(zhǔn)建成緯七路至馬東廣場(chǎng)約5公里濱江大道示范段及1平方公里濱江公園建設(shè)，完成商務(wù)中心綠軸及道路兩側(cè)綠化建設(shè)，集中展現(xiàn)濱江景觀特色。主城由明城墻圍合的老城和城北、城南、城東及河西五個(gè)規(guī)劃單元組成。河西新城區(qū)不僅是以文化、體育、商務(wù)功能為主的城市副中心，還是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)，以濱江風(fēng)貌為特色的城市休閑游覽區(qū)。體育盛會(huì)的舉辦與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館建設(shè)對(duì)河西房地產(chǎn)有著不可估量的影響?？梢哉f十運(yùn)會(huì)使河西的規(guī)劃遠(yuǎn)景有了階段保障，促進(jìn)河西規(guī)劃藍(lán)圖提前實(shí)現(xiàn)。離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢(shì)和將來便捷的交通優(yōu)勢(shì)使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)域。江寧板塊發(fā)展綜述第一部分 江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境分析一、江寧概述：江寧處于南京市的東南部，距南京城約７公里，是南京都市圈南部吸納中心。江寧經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，區(qū)內(nèi)有國(guó)家級(jí)、省級(jí)開發(fā)區(qū)７個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)１０個(gè)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)形成建材、汽車、電子、民用輕工等四大支柱產(chǎn)業(yè)。新建的華東地區(qū)最大機(jī)場(chǎng)——祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)坐落境內(nèi)；滬寧高速公路穿境而過，滬寧、寧蕪鐵路，寧杭國(guó)道、１０４國(guó)道、寧蕪公路、寧馬公路等縱橫交錯(cuò)，公路密度居全國(guó)之首。江寧自然資源豐富，擁有５９萬畝山林、１２萬畝水面。具體方案為：撤銷江寧縣，以原江寧縣的行政區(qū)域?yàn)樾略O(shè)立的江寧區(qū)行政區(qū)域，新設(shè)定的江寧區(qū)繼續(xù)享受原有的縣級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。江寧撤縣設(shè)區(qū)后，提升了江寧的整體形象，正逐漸擺脫南京人心目中的農(nóng)村形象。二、江寧區(qū)域的規(guī)劃情況南京市對(duì)江寧的規(guī)劃：南京市對(duì)江寧新區(qū)的期望很高。南京市將江寧作為未來發(fā)展的大型居住區(qū)以及南京的衛(wèi)星市。在交通配套上，秦淮河大橋的建成，從中山南路經(jīng)雨花臺(tái)到江寧的時(shí)間可以大大縮短；從光華門到岔路口的道路也已發(fā)揮其有效功能，這就緩解了中華門的交通壓力。江寧區(qū)政府的規(guī)劃：這幾年，江寧圍繞小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略的要求，堅(jiān)持新區(qū)建設(shè)與舊城改造同步，形成多元化、多格局城建運(yùn)作體系。在城市化建設(shè)中，將突出加快東山地區(qū)的建設(shè)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，以江寧開發(fā)區(qū)為龍頭，東起方山腳下，西至牛首山麓，南至南京二環(huán)路，計(jì)劃用10年時(shí)間投入50億元，建成以信息、生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)帶。都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)將突出經(jīng)濟(jì)、城市服務(wù)和生態(tài)調(diào)節(jié)功能的有機(jī)結(jié)合。江寧區(qū)建設(shè)局曾組織上海同濟(jì)大學(xué)、南京大學(xué)、市規(guī)劃設(shè)計(jì)院等單位的專家進(jìn)行新一輪東山城市總體規(guī)劃編修。2平方公里擴(kuò)張到110平方公里，城市結(jié)構(gòu)將形成“一軸兩片”。同時(shí)江寧區(qū)政府也在大力實(shí)施舊城改造，建設(shè)市場(chǎng)特色街。南京市政府大力建設(shè)新區(qū)，對(duì)江寧實(shí)行政策傾斜；B、 江寧區(qū)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)極其關(guān)注，在各方面對(duì)開發(fā)商進(jìn)行扶持，提出多項(xiàng)優(yōu)惠措施；C、 有山有水的自然風(fēng)光是江寧的優(yōu)勢(shì)之一，房地產(chǎn)開發(fā)可以山水為本，宣揚(yáng)人與自然的完美結(jié)合；D、 江寧屬于新區(qū)，可塑性強(qiáng)，如果搞好規(guī)劃，那么其實(shí)現(xiàn)區(qū)域發(fā)展會(huì)非常快；E、 江寧的樓盤都是近幾年開發(fā)的。劣勢(shì)：A、 江寧目前交通仍然不太方便，主要是距離較遠(yuǎn)；B、 江寧屬于新區(qū)，除東山外，配套設(shè)施尤其是娛樂、商業(yè)、公共設(shè)施尚不完善；C、 江寧在南京市區(qū)居民的心目中仍存在著鄉(xiāng)下的印象，尤其中等收入階層，寧愿在市區(qū)多花錢買房；D、 隨著江寧大規(guī)模開發(fā)的展開，入住人口的增多，近幾年的交通壓力將會(huì)很大，中華門、雨花臺(tái)、光華門將會(huì)成為通往江寧的交通瓶頸；E、 隨著江寧人口密度的上升，醫(yī)療、教育等資源將嚴(yán)重缺乏。一、岔路口：岔路口離南京城區(qū)較近，現(xiàn)在是江寧和南京城區(qū)的必經(jīng)之地。優(yōu)勢(shì)：A、一個(gè)四通八達(dá)的交通要道。劣勢(shì)：A、整體規(guī)劃不是太好，稍顯雜亂；B、處于交通要道口，道路太寬，不利于居民日常行動(dòng)，同時(shí)沿街噪音較大；C、風(fēng)景一般，沒有山水可以憑借；D、周邊環(huán)境還不成熟，施工場(chǎng)所太多，目前還有一種大工地的感覺；E、購(gòu)房者以城南、門東地區(qū)居民為主，素質(zhì)一般。東山鎮(zhèn)的樓盤主要有：21世紀(jì)假日花園、明月花園、東山美食休閑步行街、武夷花園、萬欣花園、天印花園、玉靖花園、文靖花園、康馨花園、東城風(fēng)景、秦淮綠洲、金王府、東山陽(yáng)光新城、溫州商業(yè)街、匯景新苑、中國(guó)女人街、西苑新寓、另外已經(jīng)售清的樓盤有：東城家園、靖雅局、廣都苑、芙蓉園、同曦鳴城、名月花園。B、江寧區(qū)政府所在地，是改造的重點(diǎn)。F、根據(jù)消費(fèi)者調(diào)研，東山鎮(zhèn)最被購(gòu)房者所認(rèn)同，高達(dá)47%的被訪者愿意在東山購(gòu)房。尤其是前兩年開發(fā)的，水平較低。B、居住人群以江寧本地人居多，素質(zhì)不高。百家湖地區(qū)的樓盤主要有：百家湖花園、湖濱世紀(jì)花園、湖濱公寓、金輪第一城、勝泰新寓、文化名苑、高爾夫國(guó)際花園、鳳凰港、湖畔水竹苑、天琪雅居、21世紀(jì)現(xiàn)代城、歐陸經(jīng)典花園、佳湖綠島、中國(guó)人家、藝術(shù)家園、仲景公寓等。D、開發(fā)區(qū)政府在環(huán)境、配套設(shè)施上進(jìn)行了大量投資。四、將軍路：將軍路與百家湖都屬于江寧開發(fā)區(qū)。但是，目前將軍路沿線已成為開發(fā)熱土。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)的重點(diǎn)南京江寧IT園區(qū)位于將軍路的最南端，北接河海分校，為地區(qū)建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)留下了巨大的想像空間，一方面，市政府和區(qū)政府將投入巨資，加快推山、造林、挖河、建橋等的環(huán)境建設(shè)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)造優(yōu)良的小區(qū)外環(huán)境，外部效應(yīng)明顯；另一方面，IT園區(qū)工作人員也將成為將軍路沿線樓盤的一個(gè)重要的顧客群。這些崗位的工作人員都有在工作地附近購(gòu)房的愿望。其次，東大、南航、河海、正德學(xué)院、英華學(xué)校等入駐將軍路沿線，為將軍路創(chuàng)造了極好的人文環(huán)境，極大地提升了將軍路地塊的價(jià)值。第四，雨花臺(tái)至將軍路道路的開通，大大縮短了與南京城區(qū)的距離。交通始終是購(gòu)房者關(guān)注的中心問題之一，解決了這個(gè)問題也就消除了購(gòu)房的最大障礙之一，越來越多的南京人將把將軍路房產(chǎn)作為第一居所來購(gòu)買。房地產(chǎn)開發(fā)商可以充分發(fā)揮自己的想像力、創(chuàng)造力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行雕琢。江北板塊發(fā)展綜述一、江北房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況:江北板塊從距離城市中心的直線距離上看，與江寧相差無幾，但大江南北房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮景象卻差別很大，江南下關(guān)地區(qū)的商品房銷售均價(jià)在5000元/平方米左右，河西地區(qū)的商品房的銷售均價(jià)達(dá)到5500元/平方米以上，江寧地區(qū)的商品房的銷售均價(jià)也超過3000元/平方米。隨著江浦撤縣建區(qū)成立新的浦口區(qū)，南京市政府確定浦口區(qū)為南京新市區(qū)，江北房產(chǎn)開始悄然啟動(dòng)。二、板塊分布及重點(diǎn)板塊介紹目前，江北房地產(chǎn)可以大致分為橋北泰山板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、浦口區(qū)老城板塊以及六合板塊?？腿阂员緟^(qū)域內(nèi)居民為主，一部分是區(qū)域內(nèi)拆遷戶，一部分是有改善住房條件要求的居民，市區(qū)特別是城北居民在江北置業(yè)比例也在不斷增加，江北商品房的價(jià)格對(duì)主城區(qū)中低收入有購(gòu)房需要的人群特別是老城北（下關(guān)）地區(qū)的居民有很強(qiáng)的吸引力。橋北泰山板塊：本區(qū)域離市區(qū)交通最為方便，也是江北潛在供應(yīng)量最大、競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的板塊。（1）項(xiàng)目名稱：浦東花園● 市場(chǎng)定位：大型海派休閑社區(qū)?！?行銷方式：代理公司代理銷售。浦東花園去年九月底開始放號(hào)，放號(hào)首日?qǐng)雒婊鸨?，?guó)慶期間進(jìn)行搖號(hào)，具了解，一期原來準(zhǔn)備拿出200套房子供選擇，結(jié)果不夠又拿出300套，一期500套目前已消化的差不多。● 價(jià)格走勢(shì)：開盤銷售均價(jià)在24002500元/平方米左右，總價(jià)在22萬—35萬之間?！?配套：項(xiàng)目周邊配套較好有泰山醫(yī)院、交通銀行、超市等。另一方面該項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)（開盤均價(jià)在2500元/㎡左右）對(duì)主城區(qū)特別是城北（下關(guān)）地區(qū)有購(gòu)房需求的人群有很大的吸引力。（2）項(xiàng)目名稱：旭日華庭● 市場(chǎng)定位： 40萬㎡南加州風(fēng)情社區(qū)?！?行銷方式：代理公司代理銷售?！?客群：意向客戶已積累2000余組，主要以老城北（下關(guān)）地區(qū)拆遷戶、江北 地區(qū)拆遷戶、 大廠企業(yè)職工，其中市區(qū)居民占到40%的比例。● 行銷方式：代理公司代理銷售。先期推出05幢、06幢兩幢多層住宅，面積為105平方米（兩房）和125平方米（三房）?！?客群：老城北（下關(guān)）地區(qū)拆遷戶、江北地區(qū)拆遷戶、 大廠企業(yè)職工等。（4）項(xiàng)目名稱：華僑城● 戶型：一期以90平米左右兩房與110—130平米左右三房為主打套型。● 銷售狀況：一期已全部銷售完，其中三房戶型最為暢銷，躍層因面積太大而銷售周期較長(zhǎng)?！?客群：江北本地客戶占總客群的70%，以本地上班族為主，市區(qū)居民約占30%。今年年初開盤的樓盤銷售均價(jià)都已經(jīng)突破2500元/平米。主力房型為三房?jī)蓮d，面積在110㎡—130㎡之間。● 客群以江北地區(qū)拆遷戶、老城北（下關(guān)）地區(qū)拆遷戶、大廠企業(yè)職工為主。（二）珠江鎮(zhèn)板塊：浦口區(qū)擁有江北最為優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境—老山風(fēng)景區(qū)，長(zhǎng)江三橋、過江隧道都將在本區(qū)通過，正在建設(shè)的老山大道，則把大學(xué)城、高新區(qū)及化學(xué)工業(yè)園連在了一起。珠江鎮(zhèn)樓盤主要分布在象山路和珠泉路。項(xiàng)目名稱：新理想佳園項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)：● 周邊環(huán)境：該項(xiàng)目位于珠江鎮(zhèn)彩虹橋西側(cè)，與上河橋和環(huán)城路相鄰，地理位置較好?！?房型：一期房型主要以三房為主，面積在95130㎡之間?！?客群：以當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員、私營(yíng)業(yè)主、教師為主。項(xiàng)目名稱：碧云山莊項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)● 房型：一期以大戶型為主，加之少量疊加別墅?！?價(jià)格：一期均價(jià)在1700元/㎡，二期預(yù)計(jì)銷售均價(jià)在19002200元左右?！?銷售狀況：項(xiàng)目一期以大戶型為主力戶型，2003年初開盤，8月中旬售完，項(xiàng)目以130㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主打套型，以及180平米的躍層。連排別墅主打套型198平米，價(jià)格2300元/㎡，連排別墅主打套型198平米，價(jià)格2300元/㎡。項(xiàng)目名稱：江城人家項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)：● 周邊環(huán)境：該項(xiàng)目與碧云山莊相鄰，項(xiàng)目旁的象山路即將改造拓寬，周邊環(huán)境會(huì)逐步改善?！?價(jià)格：開盤價(jià)格在1800左右，均價(jià)在2000元/㎡。● 銷售狀況：共544套，去年11月中旬開盤，現(xiàn)已接受預(yù)訂完畢?！?樓盤以中低端物業(yè)為主，房型以標(biāo)準(zhǔn)戶型為