【文章內(nèi)容簡介】 68 0246810老城區(qū) 天驕路萬平方米供應(yīng)量 空置面積總體寫字樓市場研究 序號(hào) 名稱 區(qū)域 檔次 入住率 1 鑫通大廈 天驕路 優(yōu)質(zhì) A座 98%， B座 90% 2 創(chuàng)業(yè)大廈 天驕路 優(yōu)質(zhì) 90% 3 巨力大廈 杭錦路 優(yōu)質(zhì) 85% 4 金都大廈 天驕路 普通 98% 5 大興集團(tuán) 鄂托克街 普通 100% 6 大興樓盤展 示中心 伊金霍洛 街 普通 90% 7 鑫源大廈 準(zhǔn)戈?duì)柭? 普通 90% 8 天佑大廈 鄂爾多斯西街與伊化路交匯處 普通 90% 9 中正大廈 準(zhǔn)戈?duì)柭? 優(yōu)質(zhì) 98% 入住率 從檔次上看，優(yōu)質(zhì)寫字樓入住率為 90%左右，整體入住水平較高； 而普通寫字樓入住率也比較高，說明東勝目前寫字樓市場較好。 總體寫字樓市場研究 產(chǎn)品特征 序號(hào) 名稱 檔次 使用率 停車位 層高（ m） 戶型 大堂 電梯數(shù)量及品牌 外立面 空調(diào)系統(tǒng) 監(jiān)控系統(tǒng) 通信 衛(wèi)生間 1 鑫通大廈 優(yōu)質(zhì) 80% 地上30個(gè)左右 左右 隨意分割 精裝修，花崗巖，層高 9米左右，面積 150平米左右 A座 2部廣州日立電梯，B座 4部日立電梯 玻璃石材 中央空調(diào) 攝像頭 每層公共男女各一個(gè) 2 創(chuàng)業(yè)大廈 優(yōu)質(zhì) 75% 地上200個(gè)左右 左右 隨意分割 簡單裝修，大堂 8米左右 兩部電梯 石材涂料 中央空調(diào) 攝像頭 每層男女公共個(gè)一個(gè) 3 巨力大廈 優(yōu)質(zhì) 80% 地上20個(gè)左右 3米左右 70左右 土黃色防石材墻面和地磚 兩部艾登堡電梯 石材涂料 攝像頭 自帶衛(wèi)生 間 4 金都大廈 普通 85% 地上10個(gè)左右 3米左右 隨意分割 簡單裝修 兩部電梯 玻璃幕墻 攝像頭 每層公共衛(wèi)生間一個(gè) 總體寫字樓市場研究 產(chǎn)品特征 序號(hào) 名稱 檔次 使用率 停車位 層高（ m） 戶型 大堂 電梯數(shù)量及品牌 外立面 空調(diào)系統(tǒng) 監(jiān)控系統(tǒng) 通信 衛(wèi)生間 5 大興集團(tuán) 普通 85% 地上 10個(gè)左右 30130 簡單裝 修 兩部西門子電梯 石材涂料 中央空調(diào) 攝像頭 每層男女公共衛(wèi)生間各一個(gè) 6 大興樓盤展 示中心 普通 80% 地上 20個(gè)左右 隨意分 割 簡單裝 修 兩部電 梯 玻璃石材 無 攝像 頭 公共衛(wèi)生 間 7 鑫源大廈 普通 85% 地上 10個(gè)左右 3左右 60150左右 簡單裝 修 一部廣州日立電梯 玻璃石材 無 攝像頭 公共衛(wèi)生間 8 天佑大廈 普通 85% 地上 20個(gè)左右 40— 80 簡單裝 修 兩部奧的斯電梯 石材 中央空調(diào) 攝像頭 每層設(shè)有公共衛(wèi)生間 9 中正大廈 優(yōu)質(zhì) 85% 地上 20個(gè)左右 隨意分 割 精裝修 兩部廣州日立電梯 涂料 中央空調(diào) 攝像頭 寬帶 公共衛(wèi)生間 總體寫字樓市場研究 產(chǎn)品特征 東勝現(xiàn)有寫字樓項(xiàng)目檔次仍處于較低水平，未來新增項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在產(chǎn)品上有所突破，產(chǎn)生真正意義上的高檔寫字樓 .. 層高：平均在 ，基本都有吊頂。 .. 戶型：戶型面積在 50－ 1000平米，整租及整售 企業(yè)較多。 .. 空調(diào)：優(yōu)質(zhì)寫字樓一般為中央空調(diào)，普通寫字樓為分戶。 .. 電梯：一般為合資品牌，速度較慢，等候時(shí)間較長。 .. 停車場：地上停車位一般在 10200個(gè)左右，停車場數(shù)量較少。 .. 監(jiān)控系統(tǒng)：監(jiān)控范圍較小，安保上有一定隱患。 .. 通信：大多數(shù)寫字樓項(xiàng)目基本都無網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)。 .. 大堂：優(yōu)質(zhì)寫字樓一般有較高的挑高大堂及較高檔的 裝飾裝修；普通寫字樓大堂面積較小，裝修較簡單。 .. 衛(wèi)生間：優(yōu)質(zhì)寫字樓一般為公共衛(wèi)生間，巨力大廈為私用衛(wèi)生間。 總體寫字樓市場研究 序號(hào) 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 檔次 代表客戶 1 天驕路 鑫通大廈 優(yōu)質(zhì) A座以資金密集型企業(yè)為主，煤炭、汽貿(mào)、投資公司 等，如中國移動(dòng)、捷頻商貿(mào)等， B座博源集團(tuán) 2 天驕路 創(chuàng)業(yè)大廈 優(yōu)質(zhì) A座中國建行、大地保險(xiǎn)、蒙華能源、萬恒商貿(mào)、恒 信實(shí)業(yè)、富強(qiáng)地產(chǎn)等 3 杭錦路 巨力大廈 優(yōu)質(zhì) 綠野公司、北京中藝文化傳媒、誠盛工礦等 4 天驕路 金都大廈 普通 神元投資集團(tuán)、內(nèi)蒙古聯(lián)創(chuàng)投資公司、華都商貿(mào)等 5 鄂托克 街 大興集團(tuán) 普通 人壽集團(tuán)、農(nóng)行、大興集團(tuán)等 6 伊金霍 洛街 大興樓盤展 示中心 普通 大興集團(tuán)、精銳聯(lián)行等 7 鄂爾多斯大街 通九大廈 優(yōu)質(zhì) 通九集團(tuán)、宏盛達(dá)房地產(chǎn)等 8 準(zhǔn)各爾 路 鑫源大廈 普通 騰圖煤礦、財(cái)政審計(jì)中心、鑫源公司、民達(dá)煤炭公司、 銀行企業(yè)登記代理服務(wù)公司、得豐造價(jià)咨詢公司等 9 準(zhǔn)各爾 路 中正大廈 優(yōu)質(zhì) 中正建材、東銅鐵路公司、錦信地產(chǎn)、宏升商貿(mào)公司、 嘉禾裝飾等 客戶特征 優(yōu)質(zhì)寫字樓客戶一般以資金密集型、高科技企業(yè)為主，普通寫字樓為文化公司、地產(chǎn)公司、裝飾公司等企業(yè)為主。 總體寫字樓市場研究 未來趨勢和小結(jié) 市場分布 東勝 現(xiàn)有 寫字樓供應(yīng)主要分布在老城區(qū) 和 天驕路 兩 大區(qū)域，其他區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)非常少； 隨著東勝商務(wù)中心區(qū)規(guī)劃（ CBD）的實(shí)施，鐵西區(qū)將成為未來寫字樓供應(yīng)集中的區(qū)域； 鐵西區(qū)土地供應(yīng)充足，隨著城市重心的 西 移，市政基礎(chǔ)實(shí)施及道路交通條件的不斷改善， 未來將成為最重要的商務(wù)區(qū) 市場表現(xiàn) 由于市場規(guī)模較小，過去幾年寫字樓需求不旺，價(jià)格較為穩(wěn)定 散售進(jìn)程中的價(jià)格和銷售速度很難兩全，對(duì)于開發(fā)商來說收益將受到影響 隨著供應(yīng)和需求的同步增加，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓租金和售價(jià)將維持穩(wěn)定，而普通寫字樓項(xiàng)目由于受 價(jià)格較低公寓項(xiàng)目的影響，售價(jià)可能出現(xiàn)下降 產(chǎn)品特征 隨著市場競爭的加劇，未來供應(yīng)項(xiàng)目應(yīng)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上超越現(xiàn)有市場，到達(dá)真正意義的甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 投資市場 在建 寫字樓市場以整售為主，中小規(guī)模案例較少 但整售投資者對(duì)項(xiàng)目的地理位置、交通便利度、地標(biāo)性、規(guī)模和檔次等都有較高要求 從市場表現(xiàn)上看，普通寫字樓銷售周期普遍較長，回報(bào)率較低，而優(yōu)質(zhì)寫字樓對(duì)地段有苛刻的要求。本項(xiàng) 目位于 鐵西區(qū) 的中心商務(wù)區(qū)核心地帶 ， 在中長期又有多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目等經(jīng)濟(jì)推動(dòng)力， 只要本項(xiàng)目的寫字樓開發(fā)定位正確、營銷得當(dāng)，前景看好。 寫字樓市場分析 主要 項(xiàng)目 ? 創(chuàng)業(yè)大廈 ? 鑫通大廈 ? 萬博廣場 ? 鳳凰城 ? 方圓一廈 ? 萬正廣場 ? 正東金地 ? 創(chuàng)世紀(jì) ? 帝景峰會(huì) 項(xiàng)目分布圖 周邊項(xiàng)目分析 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 開發(fā)商實(shí)力及知名度 商務(wù)分析 交通情 況 建筑產(chǎn)品 可視性 相關(guān)配套 物業(yè)管理 1 時(shí)達(dá)財(cái)富大廈 天驕北路與伊煤路交匯處東 鄂市時(shí)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司 希望之城，CBD北端，業(yè)態(tài)多樣，城市向東發(fā)展，宗地的區(qū)位優(yōu)勢明顯； 臨城市主干道，交通優(yōu)勢明顯 公寓 50100，一層 28套， 59層；寫字樓913層， 200300。 23層餐飲， 4層商務(wù)中心 臨主干道，可視性較好 商務(wù)中心，可打印、復(fù)印傳真等。 大管家物業(yè)，公共管家 +私人管家 + 工作生活顧問 + 物業(yè)美容師 2 恒信大廈 A座 吉?jiǎng)趹c路與鄂爾多斯大街交叉 恒信 具體未定 臨城市主干道，交通優(yōu)勢明顯 18層酒店，酒店名稱還未定， 816層寫字樓 臨主干道，可視性好 具體未定 具體未定 3 維力西帝景峰匯 天驕南路 維力西 會(huì)所 2514㎡ 臨交通主干道，未來城市發(fā)展中心；項(xiàng)目定位高檔，廣告宣傳強(qiáng)勢； 建面 ,占面 。高 :一層 ㎡ 臨主干道，可視性好 會(huì)所 2514㎡ 北京凱萊物業(yè) 周邊項(xiàng)目分析 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 開發(fā)商實(shí)力及知名度 商務(wù)分析 交通情況 建筑產(chǎn)品 可視性 相關(guān)配套 物業(yè)管理 4 正東金 地 天驕路與鄂爾多斯大街交匯 正東 國際會(huì)議中心，2022㎡ 臨交通主干道，未來城市發(fā)展中心；項(xiàng)目定位高檔，廣告宣傳強(qiáng)勢； 一層 1200㎡ 左右，整售 臨主干道，可視性好 國際會(huì)議中心，2022㎡ ，行政酒廊，咖啡廳，健身俱樂部 具體未定 5 創(chuàng)世紀(jì) 鄂爾多斯大街與天驕路南 兆基地產(chǎn) 配套酒店 城市主干道，城市未來發(fā)展中心 25層，建面 4萬多 臨主干道，可視性好 創(chuàng)世紀(jì)酒店，四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積：12022平米，群樓 13層商業(yè) 具體未定 6 雙駿大 廈 鐵西區(qū)科技街北，迎賓路東 雙駿置業(yè) 位于鐵西區(qū)，城市未來發(fā)展中心 50000平米 臨主干道，可視性好 不詳 不詳 周邊項(xiàng)目分析 序號(hào) 項(xiàng)目名 稱 項(xiàng)目位 置 開發(fā)商實(shí)力及知名度 商務(wù)分析 交通情況 建筑產(chǎn)品 可視性 相關(guān)配套 物業(yè)管理 7 匯能大 廈 鐵西新區(qū)迎賓路東 匯能 配套包括 :辦公樓、五星級(jí)酒店、商務(wù)會(huì)館 位于鐵西區(qū)，城市未來發(fā)展中心 總建筑面積為 200,000平方米，建筑面積 80,000 平方米 (辦公樓 ), 60,000 平方米 (酒店), 60,000 平方米 (文娛康樂 ) 臨主干道，可視性較好 興建一個(gè)商務(wù)中心 ,總建筑面積為200,000平方米 ,包括 :辦公樓、五星級(jí)酒店、商務(wù)會(huì)館 不祥 8 天佐 新城匯 鐵西區(qū)東環(huán)路 內(nèi)蒙古天佐宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地標(biāo)性建筑集群 位于鐵西區(qū)，城市未來發(fā)展中心 總建面 萬平米，集商務(wù)辦公、購物休閑、酒店式公寓為一體的大型商務(wù)綜合體 臨主干道，可視性較好 集商務(wù)辦公、購物休閑、酒店式公寓為一體的大型商務(wù)綜合體 深圳市中鐵物業(yè)管理有限公司 周邊項(xiàng)目分析 序號(hào) 項(xiàng)目名 稱 項(xiàng)目位置 開發(fā)商實(shí)力及知名度 商務(wù)分析 交通情況 建筑產(chǎn) 品 可視性 相關(guān)配套 物業(yè)管 理 9 方圓一 廈 鐵西區(qū)東環(huán)路西，廣場街南 建強(qiáng)房地產(chǎn) 定位高檔，位于鐵西區(qū)，城市未來發(fā)展中心 位于鐵西區(qū)，城市未來發(fā)展中心 占地面積3平方米，建筑面積181940平方米。 臨主干道，可視性較好 集寫字樓、公寓、商業(yè)為一體的大型、高檔、 5A級(jí)智能化的綜合商務(wù)樓 不詳 10 萬正廣 場 新汽車站西門對(duì)面 萬正集團(tuán) 東勝鐵西區(qū)規(guī)劃的新商業(yè)圈的核心位置 交通優(yōu)勢明顯 項(xiàng)目總占地面積 萬平方米，總投資 億元 臨主干道，可視性較好 酒店服務(wù)、商業(yè)綜合、行政辦公。周邊在建在售項(xiàng)目較多 不詳 周邊項(xiàng)目分析 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 開發(fā)商實(shí)力及知名度 商務(wù)分析 交通情況 建筑產(chǎn)品 可視 性 相關(guān)配套 物業(yè)管理 12 大磊馨 視界 天驕南路 大磊地 產(chǎn) 城市主干道，寫字樓和酒店處于二期 ,一期為住宅帶動(dòng)不少人氣 交通優(yōu)