【正文】 團等 6 伊金霍 洛街 大興樓盤展 示中心 普通 大興集團、精銳聯(lián)行等 7 鄂爾多斯大街 通九大廈 優(yōu)質(zhì) 通九集團、宏盛達房地產(chǎn)等 8 準各爾 路 鑫源大廈 普通 騰圖煤礦、財政審計中心、鑫源公司、民達煤炭公司、 銀行企業(yè)登記代理服務公司、得豐造價咨詢公司等 9 準各爾 路 中正大廈 優(yōu)質(zhì) 中正建材、東銅鐵路公司、錦信地產(chǎn)、宏升商貿(mào)公司、 嘉禾裝飾等 客戶特征 優(yōu)質(zhì)寫字樓客戶一般以資金密集型、高科技企業(yè)為主，普通寫字樓為文化公司、地產(chǎn)公司、裝飾公司等企業(yè)為主。 臨主干道，可視性較好 集寫字樓、公寓、商業(yè)為一體的大型、高檔、 5A級智能化的綜合商務樓 不詳 10 萬正廣 場 新汽車站西門對面 萬正集團 東勝鐵西區(qū)規(guī)劃的新商業(yè)圈的核心位置 交通優(yōu)勢明顯 項目總占地面積 萬平方米，總投資 億元 臨主干道，可視性較好 酒店服務、商業(yè)綜合、行政辦公。 具體來說： 層高： 最好保證在 。 三、 A座酒店、酒店公寓調(diào)研及分析 高端酒店整體市場 高端酒店市場研究范圍 本項目規(guī)劃的硬性條件為高檔酒店，酒店未來的客戶特征和酒店管理公司的選擇針對高端酒店市場范圍，因此，本項目酒店整體市場的研究范圍為： 東勝區(qū)現(xiàn)有 (已經(jīng)完工使用 )和未來 (在建或規(guī)劃中 )的三、四、五星級酒店 酒店的評星標準符合國家掛牌星級旅游飯店標準 高端酒店整體市場 高端酒店市場研究范圍 目前鄂爾多斯的高端酒店主要集中在范圍內(nèi)東勝老區(qū)和天驕路，體現(xiàn)有三個明顯的集中區(qū)域： 1. 鄂爾多斯大街 2. 杭錦路 3. 天驕路 酒店分布比較集中，尤其是天驕路和杭錦路兩個區(qū)域。 高端酒店整體市場 酒店硬件產(chǎn)品 房間面積 兩家五星級酒店中，鄂爾多斯假日酒店會議設(shè)施方面最為齊備，擁有 大小 5個會議室，一個多功能廳 。 娛樂設(shè)施 宴會廳：地毯、頂棚有多個吊燈、高度約 6米。 四層為云水禪心女子會所； 農(nóng)行，鑫鑫大快活，民生廣場，鄂爾多斯恰特，英皇 KTV 12 億兆大酒店 三星 35左右 大、中、小型會議室 三樓配套餐飲部，各種包房和宴會大廳， 4881288標準 足療、按摩、健身、棋牌等 齊全，市公安、速 8酒店等 13 鄂爾多斯飯店 四星 50左右 商務中心，會議室傳真機，電話 ，網(wǎng)絡(luò)，投影儀等 中西餐廳和咖啡廳 底店 ，洗浴，中西餐廳 ，咖啡廳夜總會 周邊配套眾多 14 森威大酒店 三星 35左右 會議室 3層是餐飲，宴會廳 按摩，足療，棋牌室 人民公安，審計局等，周邊酒店、娛樂配套眾多 15 泰合興大酒店 三星 30左右 會議室，傳真 底店， 2樓餐飲等 無 市政配套：中國交通運政，銀行 16 富凱龍大酒店 三星 30 左右 小型商務中心，航空售票會議中心、多功能廳三種規(guī)格的會議廳 ,可容納400人。 蒙古酒吧 楓丹白露 KTV,農(nóng)行 ,建行 10 蒙佳賓館 三星 30左右 會議室設(shè)在 9層，大會議室 350平米，小會議室 120平米，安裝了六聲道同聲傳譯系統(tǒng)、大型投影儀、幕布 宴會廳位于 2層和 9層，中餐廳為 350平方米，廳內(nèi)設(shè)有 24個散臺，同時可容納 260人用餐，有舞臺，可容納 10桌 *10人；附樓三、四層設(shè)有 13個包間，提供中餐美食湘菜及鄂爾多斯本地特色；餐費標準為 4881288元 /桌。酒店的硬件配套設(shè)施不同，體現(xiàn)出不同的檔次，尤其是服務，會議、餐飲、娛樂設(shè)施的配套。 市場上五星級酒店的平均面積在 3540(使用面積 )平米之間。 ?鄂爾多斯三、四、五星級酒店大部分為大型民營企業(yè)管理和操作，市場商業(yè)化操作程度高。 衛(wèi)生間： 每層設(shè)男女 公共衛(wèi)生間 。只要把自身的配套措施做好、做細、服務做完美，相信本項目一個可以在眾多競爭項目中脫穎而出。高 :一層 ㎡ 臨主干道，可視性好 會所 2514㎡ 北京凱萊物業(yè) 周邊項目分析 序號 項目名稱 項目位置 開發(fā)商實力及知名度 商務分析 交通情況 建筑產(chǎn)品 可視性 相關(guān)配套 物業(yè)管理 4 正東金 地 天驕路與鄂爾多斯大街交匯 正東 國際會議中心，2022㎡ 臨交通主干道，未來城市發(fā)展中心；項目定位高檔，廣告宣傳強勢； 一層 1200㎡ 左右，整售 臨主干道，可視性好 國際會議中心，2022㎡ ，行政酒廊，咖啡廳，健身俱樂部 具體未定 5 創(chuàng)世紀 鄂爾多斯大街與天驕路南 兆基地產(chǎn) 配套酒店 城市主干道，城市未來發(fā)展中心 25層，建面 4萬多 臨主干道，可視性好 創(chuàng)世紀酒店，四星級標準，建筑面積：12022平米，群樓 13層商業(yè) 具體未定 6 雙駿大 廈 鐵西區(qū)科技街北，迎賓路東 雙駿置業(yè) 位于鐵西區(qū)，城市未來發(fā)展中心 50000平米 臨主干道，可視性好 不詳 不詳 周邊項目分析 序號 項目名 稱 項目位 置 開發(fā)商實力及知名度 商務分析 交通情況 建筑產(chǎn)品 可視性 相關(guān)配套 物業(yè)管理 7 匯能大 廈 鐵西新區(qū)迎賓路東 匯能 配套包括 :辦公樓、五星級酒店、商務會館 位于鐵西區(qū)，城市未來發(fā)展中心 總建筑面積為 200,000平方米，建筑面積 80,000 平方米 (辦公樓 ), 60,000 平方米 (酒店), 60,000 平方米 (文娛康樂 ) 臨主干道，可視性較好 興建一個商務中心 ,總建筑面積為200,000平方米 ,包括 :辦公樓、五星級酒店、商務會館 不祥 8 天佐 .. 大堂：優(yōu)質(zhì)寫字樓一般有較高的挑高大堂及較高檔的 裝飾裝修；普通寫字樓大堂面積較小，裝修較簡單。 序號 名稱 區(qū)域 檔次 租售情況 1 萬博廣場 天驕路 優(yōu)質(zhì) 整售， 98% 2 維力西帝景峰 匯 天驕路 優(yōu)質(zhì) 整售，認購 50% 3 九億大廈 天驕路 優(yōu)質(zhì) 95% 4 鑫牛商務大廈 伊化路 優(yōu)質(zhì) 95% 5 大磊馨視界 天驕南 路 優(yōu)質(zhì) 90%，整售 6 安廈家園 伊泰集團對面 優(yōu)質(zhì) 98% 7 通九大廈 鄂爾多斯大街 優(yōu)質(zhì) 已銷售 90% 東勝區(qū)寫字樓供應及入住率分區(qū)情況68 0246810老城區(qū) 天驕路萬平方米供應量 空置面積總體寫字樓市場研究 序號 名稱 區(qū)域 檔次 入住率 1 鑫通大廈 天驕路 優(yōu)質(zhì) A座 98%， B座 90% 2 創(chuàng)業(yè)大廈 天驕路 優(yōu)質(zhì) 90% 3 巨力大廈 杭錦路 優(yōu)質(zhì) 85% 4 金都大廈 天驕路 普通 98% 5 大興集團 鄂托克街 普通 100% 6 大興樓盤展 示中心 伊金霍洛 街 普通 90% 7 鑫源大廈 準戈爾路 普通 90% 8 天佑大廈 鄂爾多斯西街與伊化路交匯處 普通 90% 9 中正大廈 準戈爾路 優(yōu)質(zhì) 98% 入住率 從檔次上看，優(yōu)質(zhì)寫字樓入住率為 90%左右，整體入住水平較高； 而普通寫字樓入住率也比較高，說明東勝目前寫字樓市場較好。 新城匯 鐵西區(qū)東環(huán)路 優(yōu)質(zhì) 723層寫字樓 2022 8 市區(qū) 蘇力德國際財 富中心 鄂托克西街 優(yōu)質(zhì) 7200 共 13層， 411層寫字樓 不祥 總體寫字樓市場研究 供應 序號 區(qū)域 名稱 位置 檔次 建筑面積（㎡） 層數(shù) 標準層面積（㎡） 9 鐵西區(qū) 方圓一廈 鐵西區(qū)東環(huán)路西， 廣場街南 優(yōu)質(zhì) 寫字樓 106420 13層以上為寫字樓 不祥 10 天驕路 九億大廈 天驕北路 優(yōu)質(zhì) ㎡ 314層 一 層 1548㎡ 11 市區(qū) 鑫牛商務大廈 伊化路與鄂爾多斯 大街 優(yōu)質(zhì) 總建面 17層 不祥 12 天驕路 大磊馨視界 天驕南路 優(yōu)質(zhì) ㎡ 2月 23日 1000 13 天驕路 萬博廣場 天驕北路伊泰集團 優(yōu)質(zhì) 占地面積32437 m2 A:26層 A座 1300平米， B座800多平米（ 50120平米 SHOH公寓） 14 磐恒 ? 鐵西區(qū) 未來 中高檔寫字樓供應相對較多，存在大量競爭對手。 ? 主要商務區(qū)之間距離較近，定位的差別不明顯，未來可能有融合的趨勢。 具體來說： 東凱萬鴻一期商業(yè)明確面向餐飲業(yè)招商（亦可兼顧洗浴、 KTV、娛樂城），每棟最多可規(guī)劃三家餐飲品牌進駐。 ? 特色化經(jīng)營成為趨勢。城市華庭商業(yè)街（鄂爾多斯 大型超市專賣店進一步拓展市場； 大型商業(yè)由傳統(tǒng)百貨向綜合型商業(yè)過渡； 外資商業(yè)逐漸突破壁壘進入鄂爾多斯商業(yè)市場； 銷售類商業(yè)大量出現(xiàn) 。 商業(yè)整體市場研究 ? 傳統(tǒng)商圈 ? 目前的新興商圈 ? 具備發(fā)展機會的新興商圈 鄂市商業(yè)發(fā)展概況 —— 商圈變局 ? 商圈是自發(fā)形成或統(tǒng)一規(guī)劃發(fā)展，并帶有某種聚合特征的商業(yè)群落； ? 傳統(tǒng)商圈位于城市核心位置，多是在長期歷史發(fā)展中自發(fā)形成的；隨著城市化進程的加快，在新興的商務區(qū)和新城區(qū)往往形成新的商圈； ? 新商圈具有一定的政策性、規(guī)劃導向性，同時具有起點高，發(fā)展快的特點，但同時由于缺少既有的商業(yè)氛圍，也需要較長的市場培養(yǎng)期，并伴隨商圈周邊道路、住宅、寫字樓、酒店、娛樂業(yè)等的發(fā)展而成熟； ? 新興商圈成熟后一方面又以該商圈為核心向外圍發(fā)展，另一方面又刺激傳統(tǒng)商業(yè)整改，提升城市整體商業(yè)檔次；如北京 CBD對東部通州的發(fā)展帶動，青島香港中路對嶗山商務區(qū)的帶動； ? 鄂爾多斯 鐵西新區(qū) 的商業(yè)也將依照上述市場規(guī)律蓬勃發(fā)展，并依靠區(qū)域規(guī)劃的利好條件，快速成熟； 傳統(tǒng)商圈 鐵西新商圈 天驕路新商圈 商業(yè)整體市場研究 ? 現(xiàn)有大型綜合商業(yè)： 現(xiàn)有 的 大型綜合商業(yè)，均集中分布在達拉特路中段，顯示出東勝老區(qū)傳統(tǒng)商圈的市場地位非常牢固； 其它商業(yè)項目規(guī)模一般，也位于舊城區(qū)，但位置較分散。世紀 天驕南 路 綜合體 綜合商業(yè) 186790 北基、恒 泰 2022年 16 蘇力德國際財富中心 鄂托克西街與伊化路交匯處 綜合體 綜合商業(yè) 35601 蘇力德興業(yè)房地產(chǎn) 2022年 17 萬博廣場 天驕北 路 綜合體 酒店式公寓、 soho 60000 伊泰 2022年 商業(yè)整體市場研究 ? 從國內(nèi)一線城市的發(fā)展歷程看，包含多種業(yè)態(tài)，集購物、休閑娛樂、餐飲于一體、擁有舒適的消費環(huán)境、符合年輕人消費心理的大型綜合性、一站式商業(yè)已成為商業(yè)發(fā)展的重要趨勢。 商業(yè)整體市場研究 市場分布： ? 市中心大型綜合商業(yè)分布過度集中，競爭激烈 ? 商圈格局存在變數(shù)，在城市發(fā)展的新興區(qū)域形成新商圈將有一定機會 市場供應： ? 大型商業(yè)人均占有面積低于一線城市，未來有上升空間，另一方面，核心商圈大型商業(yè)供應過剩，未來競爭將進一步加劇 ? 目前商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨和超市為主，業(yè)態(tài)較為單一發(fā)展復合型商業(yè)引入新品牌多元化 成為未來發(fā)展的趨勢 市場表現(xiàn)： ? 價格較為理性，近幾年波動較小 ? 近幾年租金整體水平較為穩(wěn)定，但區(qū)域和商圈之間租金差異較大 ? 大型綜合商業(yè)空置率較低 總結(jié)： 配合城市發(fā)展 ?? 利用區(qū)域社區(qū)商業(yè)發(fā)展機會 ?? 避免激烈競爭，細分市場 ?? 提升檔次、特色化 ?? 引入新品牌 市場趨勢 ? 業(yè)態(tài)趨于多元化 ? 檔次逐步提升 ? 國際零售商、品牌進入 ? 特色商業(yè)將具備更高的競爭力 商業(yè)市場重要項目 項目名稱 方圓一廈 天佐 二、 B座寫字樓調(diào)研及分析 寫字樓整體市場研究 研究范圍 標準 本次市場分析包括