一房二賣糾紛的處理(編輯修改稿)
2025-08-31 10:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 登記的原因、雙方或一方的過錯情況、買受人長期占有房屋的事實、買賣關(guān)系的特征、返還房屋是否可能等因素決定是否確認原關(guān)系無效。我們認為，此觀點有其合理處。雖然登記對不動產(chǎn)物權(quán)變動具有決定性意義，但是，有條件地承認未經(jīng)登記的物權(quán)變動行為體現(xiàn)了效率和公平。實踐中，應(yīng)當區(qū)別不同情況，予以合理的處理： (1)出賣人已將產(chǎn)權(quán)證書移轉(zhuǎn)占有與買受人或有關(guān)單位的 主要指以下幾種情形：產(chǎn)權(quán)證書交由買受人保管的。產(chǎn)權(quán)證書交由中介公司就特定合同委托其辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的。已經(jīng)在登記機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的?！ ≡谶@幾種情形下，可認為出賣人已經(jīng)選擇了其欲履行的合同，該合同的履行就此優(yōu)先于另一合同。 (2)二次買賣行為均不存在登記的意思表示情形下，應(yīng)當審查買受人行使請求權(quán)時間上的先后 房屋買賣合同買受人的權(quán)利之一，也是履行的重要內(nèi)容，就是行使房屋所有權(quán)過戶登記請求權(quán)。因為就買受人而言，其目的是欲取得房屋所有權(quán)，而取得合同標得物所有權(quán)的惟一途徑為移轉(zhuǎn)登記的完成。在兩個債權(quán)的實現(xiàn)構(gòu)成競爭關(guān)系的前提下，誰先取得登記申請權(quán)，誰就有優(yōu)先的效果?！ 」示蛢蓚€合同的履行而言，首先應(yīng)當以請求辦理過戶登記的先后，確認買受人中先行使請求權(quán)方的行使登記請求權(quán)的優(yōu)先權(quán)。同時請求的，應(yīng)以約定的履行期屆至日的先后，確認履行期先屆至的合同的買受人行使登記請求權(quán)的優(yōu)先權(quán)。一合同約定了履行期限，另一合同沒有約定履行期限，應(yīng)認為沒有約定履行期限的合同的買受人得隨時請求履行合同，可確認沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請權(quán)的優(yōu)先權(quán)。均沒有約定履行期限的，原則上認為兩合同的買受人自合同成立時起即享有行使登記申請權(quán)，但訂立在先的合同的買受人獲得的行使登記申請權(quán)的時間在前，宜以訂立合同的先后，來確定其取得房產(chǎn)權(quán)利行使的先后，即保護訂立在先的合同。但這種保護并不是確認前買受人擁有房屋所有權(quán)，而是保護前買受人得以行使登記請求權(quán)的優(yōu)先權(quán)，登記機關(guān)應(yīng)優(yōu)先受理前買受人的登記申請，法院可判決強制出賣人履行前一合同，督促其及時辦理登記手續(xù)?！ ≡谶@一點上還可以借鑒德國民法典中的先買權(quán)制度。所謂先買權(quán)，指的是排除他人而優(yōu)先購買的權(quán)利。德國民法中的先買權(quán)是以物權(quán)方法對未來
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