一房二賣(mài)糾紛的處理(編輯修改稿)
2024-08-31 10:34 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 登記的原因、雙方或一方的過(guò)錯(cuò)情況、買(mǎi)受人長(zhǎng)期占有房屋的事實(shí)、買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的特征、返還房屋是否可能等因素決定是否確認(rèn)原關(guān)系無(wú)效。我們認(rèn)為，此觀點(diǎn)有其合理處。雖然登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)具有決定性意義，但是，有條件地承認(rèn)未經(jīng)登記的物權(quán)變動(dòng)行為體現(xiàn)了效率和公平。實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況，予以合理的處理： (1)出賣(mài)人已將產(chǎn)權(quán)證書(shū)移轉(zhuǎn)占有與買(mǎi)受人或有關(guān)單位的 主要指以下幾種情形：產(chǎn)權(quán)證書(shū)交由買(mǎi)受人保管的。產(chǎn)權(quán)證書(shū)交由中介公司就特定合同委托其辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的。已經(jīng)在登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的。 在這幾種情形下，可認(rèn)為出賣(mài)人已經(jīng)選擇了其欲履行的合同，該合同的履行就此優(yōu)先于另一合同?！ ?2)二次買(mǎi)賣(mài)行為均不存在登記的意思表示情形下，應(yīng)當(dāng)審查買(mǎi)受人行使請(qǐng)求權(quán)時(shí)間上的先后 房屋買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)受人的權(quán)利之一，也是履行的重要內(nèi)容，就是行使房屋所有權(quán)過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán)。因?yàn)榫唾I(mǎi)受人而言，其目的是欲取得房屋所有權(quán)，而取得合同標(biāo)得物所有權(quán)的惟一途徑為移轉(zhuǎn)登記的完成。在兩個(gè)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的前提下，誰(shuí)先取得登記申請(qǐng)權(quán)，誰(shuí)就有優(yōu)先的效果?！ 」示蛢蓚€(gè)合同的履行而言，首先應(yīng)當(dāng)以請(qǐng)求辦理過(guò)戶登記的先后，確認(rèn)買(mǎi)受人中先行使請(qǐng)求權(quán)方的行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)。同時(shí)請(qǐng)求的，應(yīng)以約定的履行期屆至日的先后，確認(rèn)履行期先屆至的合同的買(mǎi)受人行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)。一合同約定了履行期限，另一合同沒(méi)有約定履行期限，應(yīng)認(rèn)為沒(méi)有約定履行期限的合同的買(mǎi)受人得隨時(shí)請(qǐng)求履行合同，可確認(rèn)沒(méi)有約定履行期限的合同的買(mǎi)受人行使登記申請(qǐng)權(quán)的優(yōu)先權(quán)。均沒(méi)有約定履行期限的，原則上認(rèn)為兩合同的買(mǎi)受人自合同成立時(shí)起即享有行使登記申請(qǐng)權(quán)，但訂立在先的合同的買(mǎi)受人獲得的行使登記申請(qǐng)權(quán)的時(shí)間在前，宜以訂立合同的先后，來(lái)確定其取得房產(chǎn)權(quán)利行使的先后，即保護(hù)訂立在先的合同。但這種保護(hù)并不是確認(rèn)前買(mǎi)受人擁有房屋所有權(quán)，而是保護(hù)前買(mǎi)受人得以行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)優(yōu)先受理前買(mǎi)受人的登記申請(qǐng)，法院可判決強(qiáng)制出賣(mài)人履行前一合同，督促其及時(shí)辦理登記手續(xù)。 在這一點(diǎn)上還可以借鑒德國(guó)民法典中的先買(mǎi)權(quán)制度。所謂先買(mǎi)權(quán)，指的是排除他人而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。德國(guó)民法中的先買(mǎi)權(quán)是以物權(quán)方法對(duì)未來(lái)
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