上海估價(jià)師培訓(xùn)講義下載土地估價(jià)實(shí)務(wù)-由楊國(guó)誠(chéng)主講(編輯修改稿)
2024-08-31 10:33 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 條件，在選取案例時(shí)要謹(jǐn)慎。 ? (3) 假設(shè)開發(fā)法 。 此方法的準(zhǔn)確性依賴于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格水平和開發(fā)成本的正確預(yù)測(cè) 。 公開招標(biāo)或拍賣的土地應(yīng)該采用此方法 ， 評(píng)估時(shí)要注意規(guī)劃限制對(duì)土地未來(lái)利用的影響 ， 采用的規(guī)劃參數(shù)要準(zhǔn)確可靠 。 ? (4) 可采用成本法作為輔助方法 。 土地成本構(gòu)成包括土地取得費(fèi) 、 土地開發(fā)費(fèi) 、 利息利潤(rùn) 、 土地出讓金 、 土地增值收益等 。 其中 ， 農(nóng)地土地取得費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi) 、 青苗補(bǔ)償費(fèi) 、 農(nóng)民房屋拆遷費(fèi) 、 勞動(dòng)力安置費(fèi) 、 養(yǎng)老費(fèi) 、 耕地開墾費(fèi) 、 耕地占用稅等 ，各地方政府一般有公布的地方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 。 城市土地取得費(fèi)主要是拆遷補(bǔ)償費(fèi) 。 ? 成本法一般用于工業(yè)用地評(píng)估，不適合評(píng)估商業(yè)和住宅用地。 ? (5) 具備條件的可采用收益還原法 ? 一般需要從市場(chǎng)搜集房地產(chǎn)租金，首先考慮一定的空置率得到房地產(chǎn)年總收益，再扣除房地產(chǎn)年總費(fèi)用（其中包括管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、房屋年折舊費(fèi)（房屋建設(shè)費(fèi)用的回收）、稅金等）得到房地產(chǎn)年純收益。然后通過(guò)房地產(chǎn)年純收益扣除房屋年純收益得出土地的年純收益。最后利用土地還原率通過(guò)還原得到評(píng)估對(duì)象的土地價(jià)格。房屋年純收益可以通過(guò)房屋現(xiàn)值乘以房屋還原利率得出。 ? 國(guó)有土地使用權(quán)出讓采用的方式： ? (1) 國(guó)家直接出讓的方式 。 （ 開發(fā)商尚未得到土地使用權(quán) ） 包括：公開招標(biāo) 、掛牌拍賣 和協(xié)議出讓 。 ? (2) 補(bǔ)地價(jià)的形式（原劃撥土地補(bǔ)交出讓金，并不重新開發(fā)）。 ? 土地抵押權(quán)估價(jià) ? 估價(jià)依據(jù) ? 土地抵押價(jià)值評(píng)估 ， 應(yīng)按照 《 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 》 、 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 、 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 以及當(dāng)?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行 。 ? 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) ? 指以抵押方式將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的土地價(jià)格評(píng)估。依法不得抵押的土地沒(méi)有抵押價(jià)值。土地抵押價(jià)值評(píng)估實(shí)質(zhì)是對(duì)土地處分權(quán)的評(píng)估，一般采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。 ? 土地租賃權(quán)估價(jià) 168。 ?
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