萬科毛大慶在建策沙龍上的發(fā)言(編輯修改稿)
2025-08-31 10:33 本頁面
【文章內容簡介】 知道恒大如何賣；但由于每一快地出來，都有一個這樣的企業(yè)出來挑頭，使得北京市場勾勒出的狀態(tài)就是：價格還在飛快上漲。但是看現(xiàn)在拍賣土地的結構，參與結構已發(fā)生重大變化，原來是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起競爭，競爭力很實，都在舉牌。但現(xiàn)在情況不同，現(xiàn)在基本報名企業(yè)數(shù)量已經急劇衰減，但是總有這樣的企業(yè)，別人都不舉了，他們還在舉，一直爭到最后，每次都能冒出這樣的一對冤家，到最后，甭管這兩個企業(yè)怎么舉的，但是價格就很高，所以總體看起來，從投標、報名到拿地，事實上有這嚴重的衰減，像北京市比較成熟的一些長時間在北京開發(fā)的企業(yè)，比方最早的首創(chuàng)、城建、住總、萬科等等，目前基本處于相對來講比較溫和的狀態(tài)。??目前可以說除了這些城市外，整個都在下行當中，政策的強調現(xiàn)在在轉型，從強行政干預轉向向分類調控管理，弱化行政管理，回歸市場，在回歸市場的途中，信貸持續(xù)收緊，加上宏觀經濟的下行風險，導致了市場的信心不足，是現(xiàn)在比較明顯的現(xiàn)象。??今年的銀行特別有意思，我在一季度密集度擺放了20多個行長，和他們聊，到底銀行怎么著，發(fā)現(xiàn)今年的銀行基本上沒任務，一季度房貸沒任務，以前都是有任務的，但今年沒有，今年是上面給銀行簽一塊份額，銀行能放則放，不能放則不放，放不出也沒人怪你，這是今年比較怪的現(xiàn)象；第二，像大家都有不知道的時候有中國銀行、工商銀行、交通銀行、中信銀行，這些銀行里面都成立了一個部門，這個部門里面的人是從市場上找過來的并且做過房地產開發(fā)的人。??到這以后，他們開始分析，比如：北京的中信銀行就開始分析：最近拿了20塊地，他們要追蹤哪些項目去房貸，他們的目標要瞄準哪些項目去房貸，以前像以前北京銀行的一個分行，直接放就沒錯，但現(xiàn)在是一塊一塊的分析，比如為什么這塊地他3萬，你8千(暗指萬科和恒大的項目一路之隔)，然后說這個項目列入黑名單風險，就是他們在銀行里的人去分析房貸，說明第一：銀行在用市場化的眼光開始審視項目了，但是現(xiàn)在他在分析，思想有點像信托；第二個說明他們放貸沒有任務，沒有任務之后，他們想放點好的，他都挑。??關于負債率，萬科最近也在研究，據(jù)東方證券分析，2012年開發(fā)類的房地產企業(yè)凈負債率是65%，龍頭企業(yè)的平均負債率是43%，那么現(xiàn)金比例普遍都偏低；負債率，從過去1年來看，大城市的開發(fā)商，尤其土地價格高的城市的開發(fā)商，負債率有非常嚴重的上漲現(xiàn)象。比如像北京拿地比較猛的，像泰和，負債率很高了；另外這些企業(yè)拿地還有一個打法，就是拿到貴的地以后，去找金主去借錢，這些錢借來，用股權制抵押，有若干個項目已經到了實際拿地開發(fā)企業(yè)的真實股權已經降到了只占幾的地步，大量的股權已經在金主的手里了。但金主的錢好多都很貴、很高，因此這些項目能不能經得住銷售緩慢的考驗是未來一個很大的問題。??因此，有一個結論，宏觀大調控，2014年對房地產市場，確實有較大的變化，政府2014年以來，想法也很多，穩(wěn)增長壓力很大，貸款偏緊、融資成本上升，整個中國經濟在艱難中復蘇，實際上也帶有不確定性，那么另外一個，過去1年多，土地的放量，尤其像北京、上海自住商品房用地的上市，引發(fā)客戶短期對市場的觀望，形成了一種虛擬供應的形象。使得短期內剛性需求都爬在自住房商品上了，不動了，也是一個特征，但是從北京、上海目前來看，供需矛盾仍然沒有馬上得到緩解，剛性需求的需求量還是很大的。??在此也說下萬科對北京市場到今年年底和明年年初的一個判斷：因為我也參與了市政府的一些會，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的這些都比較貴的土地，都會要上市的時候，北京大概會出現(xiàn)42個樓面地價5萬12萬之間的樓盤，這40多個樓盤分布的位置，那里都有，但是有一個現(xiàn)象，基本上沒一個在5環(huán)路里邊的，套數(shù)依據(jù)容積率估算，大致在4萬5萬套數(shù)之間，但這里面還不包括商改住，如果恒大最近拿的這塊地要商改住的話，還有一大批房子要入市，因為北京在2013年賣的地，已經有一半以上不是住宅用地了，是商業(yè)用地，但這些拿了商業(yè)地塊的企業(yè)，基本上沒什么想做商業(yè)，都在想商改住。??如果這樣，就要再加上一批住宅入市，而且這些商改住的樓面價不比住宅低，所以，在2014年年底，北京，將會有一批以45萬元的房子，非常有代表行，是否是主流，還不敢說。這些價格區(qū)間的房子，將成為一個相當大的一批量出現(xiàn)在市場上。我對這批房子，我本人是持一個相對悲觀的態(tài)度，因為我覺得，北京取消限購，幾乎無望，繼習大來了以后，親自制定了北京未來的發(fā)展方向，基本上對北京是一個嚴厲的限制政策，我不認為在未來的35年內，北京有可能取消限購；如果不能夠取消限購，再加上這么多房子涌向市場，再加上反腐敗。??我作為一個從業(yè)人士，是非?？粗氐摹，F(xiàn)在北京市年情好的時候，一年78萬套，加上二手房，1314萬套，大約就是20萬套，這樣的一個穩(wěn)定數(shù)字。因此，如果突然間在這個市場中跑進來5萬多套都是5萬元左右的房子，我不知道這個剛
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