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萬科毛大慶在建策沙龍上的發(fā)言(存儲版)

2025-09-03 10:33上一頁面

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【正文】 市建設(shè)導(dǎo)入人口幾乎沒有增長,城市的基本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷,這些企業(yè)絕大多數(shù)是政府壟斷和國有,少有的幾個大礦也是和政府勾著,調(diào)查唐山的有錢人很多,但是再看,發(fā)現(xiàn)有錢人不在唐山買房,基本上都在北京買房。遠低于恒大獲得的黃村地塊)。比如像北京拿地比較猛的,像泰和,負債率很高了;另外這些企業(yè)拿地還有一個打法,就是拿到貴的地以后,去找金主去借錢,這些錢借來,用股權(quán)制抵押,有若干個項目已經(jīng)到了實際拿地開發(fā)企業(yè)的真實股權(quán)已經(jīng)降到了只占幾的地步,大量的股權(quán)已經(jīng)在金主的手里了。??我作為一個從業(yè)人士,是非??粗氐摹??按照商品房開工口徑來看,中國千人建設(shè)套數(shù)本世紀(jì)以來,其實在不斷攀升,從世紀(jì)初的5(2000年的5)到2011年已經(jīng)突破20,近年來的保障房,如果加在一起計算,年開工均在千萬套左右,仍然不考慮在建的違章建房、單位建房、小產(chǎn)權(quán)房、私人建房等等,2011年中國的千人建設(shè)套數(shù),已經(jīng)達到了35套,這是人類歷史上從未出現(xiàn)過的高端,說明我們的建設(shè)量和未來的再投資源從量上講,是相當(dāng)不少的。我們這次在美國看,實際上美國的房子還是挺合算的,東京的房子均價大概在67萬人民幣。??這樣的一個狀態(tài)下的中國,大家都是迷迷糊糊的,像吃了這個毒品之后的狀態(tài),當(dāng)然都是吃上了癮戒不掉了,所以就不斷刺激,就不斷弄錢,不斷弄錢,就不斷弄土地財政。因此,中國房地產(chǎn)的天花板實際上在這18年間,一定是達到的,不要幻想持續(xù)發(fā)展到2030年,房價可以永遠上漲。??因此,基本上日本在90年代進入老齡化設(shè)計、經(jīng)濟減緩之后,日本的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)是遠遠優(yōu)于今天的中國。這很明顯的,無論從腐敗問題的態(tài)度,到對于經(jīng)濟措施手法的變化,基本上都是一個告別的態(tài)度,不能說決裂,但起碼是切斷關(guān)系的態(tài)度,這個態(tài)度是明顯的,或者說已經(jīng)明確的表達出來。至于住房的價格是否還有上漲的空間,對于庫存比例很高、積壓很高的城市來說,近幾年根本看不到有上漲的可能性,除非國家再出臺幾萬億。那么這個數(shù)據(jù)用什么尺子來量呢,我們現(xiàn)在有一個尺子,叫城市的年千人套數(shù),它代表住宅水平和推斷市場供應(yīng)容量,它是國際上用來衡量的一個重要指標(biāo)(會場沒有一家企業(yè)用此尺子衡量)。這些價格區(qū)間的房子,將成為一個相當(dāng)大的一批量出現(xiàn)在市場上。??到這以后,他們開始分析,比如:北京的中信銀行就開始分析:最近拿了20塊地,他們要追蹤哪些項目去房貸,他們的目標(biāo)要瞄準(zhǔn)哪些項目去房貸,以前像以前北京銀行的一個分行,直接放就沒錯,但現(xiàn)在是一塊一塊的分析,比如為什么這塊地他3萬,你8千(暗指萬科和恒大的項目一路之隔),然后說這個項目列入黑名單風(fēng)險,就是他們在銀行里的人去分析房貸,說明第一:銀行在用市場化的眼光開始審視項目了,但是現(xiàn)在他在分析,思想有點像信托;第二個說明他們放貸沒有任務(wù),沒有任務(wù)之后,他們想放點好的,他都挑。只有讓人非常難以理解的是北京,有市場的保險性,但事實上,昨天下午(指恒大地產(chǎn)(),%。??還有幾個比較重要的數(shù)據(jù),我們分為1000億級的城市,分為:北京、天津、沈陽、青島(北方城市為樣板),1000億級的城市商品房的供應(yīng)面積,同比下降,北京是23%(好多企業(yè)現(xiàn)在是不賣,政府不批還限價);天津上漲環(huán)比106%,同比上漲8%;沈陽上漲205%,同比上漲78%,以上都是上漲;青島也是在上漲;??商品房的成交金額來看,總金額,北京同比下降37%,天津下降35%,青島下降45%,大連下降40%,濟南下降43%,太原下降66%,都有明顯的下降;??批售比,大量的城市都是大于1的,這些數(shù)據(jù)看來都是在惡化的狀態(tài)上。低價賣了以后,記者寫了很多文章,要崩盤了,萬科要帶頭降價了,以至于現(xiàn)任中央某常委的兒子從美國打電話給我,問我是不是北京的房子真的要跌了,我說政府讓我干的,你還問我。我們?nèi)f科在北京的高端樓盤,過去的三周,僅接待檢察院、紀(jì)檢委,就多大1415次,我們從一個樓盤配合調(diào)查的之密集(售價在5萬元每平),其他開發(fā)商更貴的樓盤更不敢想想是什么情況。去年年末的時候,我有過一次訪談,曾經(jīng)談到,201314年間,市場可能會有一個比較大的分化,個人曾在多個會上談過,從現(xiàn)在重點關(guān)注的50個城市看,已明顯出現(xiàn)分化的特征,50個城市的背景:(國家從2003年實施政策性調(diào)控以來,到去年,整整10年,2014年沒有實施政策性調(diào)控,在過去10年強政策性調(diào)控下,一共有過43次政策性調(diào)控,其中頒布了179份四部委以上的文件,這179份文件,個人受任志強影響較大,喜歡分析,個人將179份文件全部找到,并拼到一起看過(嘲笑個人有病),發(fā)現(xiàn):179份文件前言不搭后語,各種事情也有很多沒落實;但是這179份文件給我一個啟示:再一次印證了中國房地產(chǎn)有房地產(chǎn)問題的地方。像沈陽這樣的城市大概有30來個(在50個城市里面),基本由于市場供應(yīng)過量帶來的影響;二是還有一些城市,以北京為代表,就是市場還在,需求也還挺多,但是他的波動在于土地的價格
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