萬科毛大慶在建策沙龍上的發(fā)言(存儲版)
【正文】 市建設(shè)導(dǎo)入人口幾乎沒有增長，城市的基本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷，這些企業(yè)絕大多數(shù)是政府壟斷和國有，少有的幾個大礦也是和政府勾著，調(diào)查唐山的有錢人很多，但是再看，發(fā)現(xiàn)有錢人不在唐山買房，基本上都在北京買房。遠低于恒大獲得的黃村地塊)。比如像北京拿地比較猛的，像泰和，負債率很高了；另外這些企業(yè)拿地還有一個打法，就是拿到貴的地以后，去找金主去借錢，這些錢借來，用股權(quán)制抵押，有若干個項目已經(jīng)到了實際拿地開發(fā)企業(yè)的真實股權(quán)已經(jīng)降到了只占幾的地步，大量的股權(quán)已經(jīng)在金主的手里了。??我作為一個從業(yè)人士，是非?？粗氐摹??按照商品房開工口徑來看，中國千人建設(shè)套數(shù)本世紀(jì)以來，其實在不斷攀升，從世紀(jì)初的5(2000年的5)到2011年已經(jīng)突破20，近年來的保障房，如果加在一起計算，年開工均在千萬套左右，仍然不考慮在建的違章建房、單位建房、小產(chǎn)權(quán)房、私人建房等等，2011年中國的千人建設(shè)套數(shù)，已經(jīng)達到了35套，這是人類歷史上從未出現(xiàn)過的高端，說明我們的建設(shè)量和未來的再投資源從量上講，是相當(dāng)不少的。我們這次在美國看，實際上美國的房子還是挺合算的，東京的房子均價大概在67萬人民幣。??這樣的一個狀態(tài)下的中國，大家都是迷迷糊糊的，像吃了這個毒品之后的狀態(tài)，當(dāng)然都是吃上了癮戒不掉了，所以就不斷刺激，就不斷弄錢，不斷弄錢，就不斷弄土地財政。因此，中國房地產(chǎn)的天花板實際上在這18年間，一定是達到的，不要幻想持續(xù)發(fā)展到2030年，房價可以永遠上漲。??因此，基本上日本在90年代進入老齡化設(shè)計、經(jīng)濟減緩之后，日本的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)是遠遠優(yōu)于今天的中國。這很明顯的，無論從腐敗問題的態(tài)度，到對于經(jīng)濟措施手法的變化，基本上都是一個告別的態(tài)度，不能說決裂，但起碼是切斷關(guān)系的態(tài)度，這個態(tài)度是明顯的，或者說已經(jīng)明確的表達出來。至于住房的價格是否還有上漲的空間，對于庫存比例很高、積壓很高的城市來說，近幾年根本看不到有上漲的可能性，除非國家再出臺幾萬億。那么這個數(shù)據(jù)用什么尺子來量呢，我們現(xiàn)在有一個尺子，叫城市的年千人套數(shù)，它代表住宅水平和推斷市場供應(yīng)容量，它是國際上用來衡量的一個重要指標(biāo)(會場沒有一家企業(yè)用此尺子衡量)。這些價格區(qū)間的房子，將成為一個相當(dāng)大的一批量出現(xiàn)在市場上。??到這以后，他們開始分析，比如：北京的中信銀行就開始分析：最近拿了20塊地，他們要追蹤哪些項目去房貸，他們的目標(biāo)要瞄準(zhǔn)哪些項目去房貸，以前像以前北京銀行的一個分行，直接放就沒錯，但現(xiàn)在是一塊一塊的分析，比如為什么這塊地他3萬，你8千(暗指萬科和恒大的項目一路之隔)，然后說這個項目列入黑名單風(fēng)險，就是他們在銀行里的人去分析房貸，說明第一：銀行在用市場化的眼光開始審視項目了，但是現(xiàn)在他在分析，思想有點像信托；第二個說明他們放貸沒有任務(wù)，沒有任務(wù)之后，他們想放點好的，他都挑。只有讓人非常難以理解的是北京，有市場的保險性，但事實上，昨天下午(指恒大地產(chǎn)()，%。??還有幾個比較重要的數(shù)據(jù)，我們分為1000億級的城市，分為：北京、天津、沈陽、青島(北方城市為樣板)，1000億級的城市商品房的供應(yīng)面積，同比下降，北京是23%(好多企業(yè)現(xiàn)在是不賣，政府不批還限價)；天津上漲環(huán)比106%，同比上漲8%；沈陽上漲205%，同比上漲78%，以上都是上漲；青島也是在上漲；??商品房的成交金額來看，總金額，北京同比下降37%，天津下降35%，青島下降45%，大連下降40%，濟南下降43%，太原下降66%，都有明顯的下降；??批售比，大量的城市都是大于1的，這些數(shù)據(jù)看來都是在惡化的狀態(tài)上。低價賣了以后，記者寫了很多文章，要崩盤了，萬科要帶頭降價了，以至于現(xiàn)任中央某常委的兒子從美國打電話給我，問我是不是北京的房子真的要跌了，我說政府讓我干的，你還問我。我們?nèi)f科在北京的高端樓盤，過去的三周，僅接待檢察院、紀(jì)檢委，就多大1415次，我們從一個樓盤配合調(diào)查的之密集(售價在5萬元每平)，其他開發(fā)商更貴的樓盤更不敢想想是什么情況。去年年末的時候，我有過一次訪談，曾經(jīng)談到，201314年間，市場可能會有一個比較大的分化，個人曾在多個會上談過，從現(xiàn)在重點關(guān)注的50個城市看，已明顯出現(xiàn)分化的特征，50個城市的背景：(國家從2003年實施政策性調(diào)控以來，到去年，整整10年，2014年沒有實施政策性調(diào)控，在過去10年強政策性調(diào)控下，一共有過43次政策性調(diào)控，其中頒布了179份四部委以上的文件，這179份文件，個人受任志強影響較大，喜歡分析，個人將179份文件全部找到，并拼到一起看過(嘲笑個人有病)，發(fā)現(xiàn)：179份文件前言不搭后語，各種事情也有很多沒落實；但是這179份文件給我一個啟示：再一次印證了中國房地產(chǎn)有房地產(chǎn)問題的地方。像沈陽這樣的城市大概有30來個(在50個城市里面)，基本由于市場供應(yīng)過量帶來的影響；二是還有一些城市，以北京為代表，就是市場還在，需求也還挺多，但是他的波動在于土地的價格
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