【文章內容簡介】 費者在這些地區(qū)置業(yè)的意欲。 引進措施,防止違反市場競爭的行為 建議五: 訂立業(yè)界守則 63. 政府應盡快實行法律改革委員會的建議,規(guī)定無論屬「同意方案」及「不受同意方案管制」的樓花買賣,均須透露必要的資料。此外,政府應一視同仁,確?！覆皇芡夥桨腹苤啤沟臉潜P亦同樣受防止投機炒賣措施的約制,免因過度炒賣,扭曲市場的正常運作。事實上,消費者亦未必能夠分辨兩類方案樓盤的分別。 64. 政府應與地產建設商會合作,為私人住宅樓宇發(fā)展商訂立守則,讓消費者掌握較準確的資料: 1. 售樓說明書必須有正確及充足的資料。 2. 對「不受同意方案管制」的樓盤開賣方法,協定守則,例如地產建設商會就抽簽辦法訂定的細則。 3. 劃一量度樓宇面積的方法,規(guī)定以實用面積而非建筑面積為單位。 建議六: 確保公平的市場競爭 65. 地產發(fā)展業(yè)和廣播業(yè)和電訊業(yè)不一樣,地產業(yè)并沒有任何法例或專定發(fā)牌條款規(guī)管經營者的公平競爭情況。本會認為香港需要公平競爭法例,而該法例將可適用于地產發(fā)展業(yè),確保市場上不會出現有違反競爭的行為,例如劃一定價、合謀行動等,以保障經營者和消費者的權益。 提供可靠的市場資料 66. 消費者必須有充足的資料作理性的選擇,同時使市場有效率地運作。 建議七: 增加透明度 67. 「同意方案」的樓盤,發(fā)展商向政府申請預售的時候,應列明其銷售計劃,如每批銷售的單位數量和推出時間,并說明該些單位是否會公開發(fā)售,或供內部認購。發(fā)展商可以改變其銷售計劃,但須通知政府和公眾。這樣可方便政府預計房屋供應情況,有意置業(yè)人士亦可根據這些資料,慎作決定。如計劃有改變,發(fā)展商必須知會政府,但毋須取得批準。 68. 政府應研究如何讓市民取得更多的房屋資料。協助作出明智選擇,不致被市場傳聞困擾而無所適從。擬議的政府中央數據庫集中了政府各部門的資料,方便政府及時提供全面的地產市場分析資料。 69. 政府應確保各部門,處理涉及土地和地產發(fā)展方面的問題,能貫徹服務承諾,增加透明度,例如:定期發(fā)表各項地產發(fā)展計劃進度或延誤的資料。為配合政府開放的態(tài)度和精神,政府應把批準延長建筑規(guī)約期限的理由公開。 * * * * * * * * * * 1. 統(tǒng)計署提供九五年資料。統(tǒng)計署房屋科在其長遠房屋策略檢討報告中估計九五年的業(yè)主自住單位比率為52%。 2. 雖然在該段期間經歷多次經濟打擊,包括八七年的股災、八九年的天安門事件、九零至九一年的波斯灣戰(zhàn)爭、九一年的國商銀行倒閉以及一些銀行的短期危機等。附件一顯示八零年至九五年間住宅樓宇價格比對通漲率的增長。 3. 政府估計數字。供款負擔比率是指每月樓宇按揭供款占中位家庭收入的比率。見報告原文第一章第六段。 4. 參閱報告原文第一章第十七段 5. 根據理工大學顧問就土地注冊處私人房屋轉讓資料研究所得。 6. 九四年六月政府土地供應和物業(yè)價格專責小組研究報告。 7. 分析這段期間目的是反映目前的市場結構,而并非過往的情況。監(jiān)于搜集數據有困難,本會未能包括九五年的資料。地下鐵路公司在九一至九四年期間未有發(fā)展住宅樓宇,故不在分析之列。本會注意到,地鐵公司在過去十五年間共發(fā)展了三萬一千個住宅單位,相等于一年的私人地產商的建屋量。由于地鐵公司在機場鐵路沿線上蓋有建屋計劃,預料該公司在未來會形成強大的市場力量。不過,該公司各住宅建設計劃,均與其他地產商合作發(fā)展。在地鐵公司十三個興建共三萬一千個單位的發(fā)展計劃中,有九個發(fā)展計劃均與大型發(fā)展公司合作。(大型發(fā)展公司的市場占有率最少為5%) 8. 六八年四月出版的Journal of Law and Economics其中由Harold Demsetz發(fā)表的Why Regulate Utilities?一文。八二年在加州圣地牙哥由William J. Baumol, John C. Panzar, Robert D. Willig發(fā)表的Contestable Markets and the Theory of Industry Structure一文。 9. 九四/九五年和九五/九六年政府售地總收益分別為三百一十億元及四百五十億元。 10. 政府批給換地權益書作為交換新界農地或建屋土地。部份發(fā)展商在七零年代和八零年代期間取得大量甲種及乙種換地權益書。 11. 根據差餉物業(yè)估價署提供的資料。報稱的竣工日期乃根據屋宇署資料,建筑師與發(fā)展商的圖則及資料,及/或實地搜集所得。 12. 三個發(fā)展商(牽涉6,500住宅單位)回應本會的查詢,一位發(fā)展商說其兩個地盤分別因技術及地基問題而受影響。一名發(fā)展商稱其地盤將可依期完工。另一名發(fā)展商稱尚未取得政府的預售許可。備注:政府批準預售許可視乎樓宇的建筑進度,究竟未取得預售許可和延期竣工,何者是因,何者是果,有待研究。 13. 根據差餉物業(yè)估價署就新樓單位長期空置率走勢的季報普查資料。該署的普查樣本為17,300個新落成單位,九五年全部新落成單位為22,620個,整體市場樓宇的總數目為885,700個單位。 14. 個案研究中以甲種及乙種換地權益書投標所得的土地成本,相當于樓宇單位價格的1020% 15. 《香港市區(qū)重建》,規(guī)劃環(huán)境地政科,1996年6月。 附件三:新建房屋供應的市場集中情況 ________________________________________ 研究方法 1. 理工大學分析差餉物業(yè)估價署的入伙紙數字,經詳細分析,發(fā)現近年香港興建的房屋由十一間公司提供,其中九間為上市地產公司。這次的分析亦涵蓋所有由這些發(fā)展商附屬公司發(fā)展的建屋計劃 1。 2. 若是一項合作發(fā)展的建屋計劃,個別發(fā)展商獲分配的單位數目是以其在該計劃的占有率來按比例計算。倘發(fā)展商是與非地產發(fā)展機構合作建屋(即如地盤業(yè)主),在此情況下,不會按比例分配,而是把全部建屋單位納入該發(fā)展商名下。 市場概況 3. 表一顯示,由九一年至九四年,上述十一間發(fā)展商合共建成的樓宇單位,占每年私人房屋單位總數的6080%。以住宅樓面面積計,他們所占的相當于總樓面面積的6389%。余下的樓宇單位,相信是由其他外圍發(fā)展商所瓜分。 表一 : 九一年至九四年十一間發(fā)展商的新樓宇單位的市場占有率 發(fā)展商 1991 1992 1993 1994 199194 A 30% 30% 15% 28% 26% B 12% 9% 11% 8% 10% C 5% 7% 10% 16% 10% D 10% 17% 3% 7% 9% E 6% 4% 5% 11% 6% F 2% 3% 4% 4% 3% G 1% 0% 0% 0% 0% H 0% 0% 0% 2% 1% I 1% 3% 0% 1% 1% J 3% 6% 3% 9% 5% K 3% 5% 9% 0% 4% 合共 72% 82% 60% 86% 75% 資料提供:根據差餉物業(yè)估價署及發(fā)展商提供資料編集而成。 4. 表一亦顯示,這十一位發(fā)展商的市場占有率每年有別,視乎其建設計劃和生產策略而定。表二列出為首五名發(fā)展商的等級,并顯示這五名發(fā)展商每年興建的房屋占去總供應量的51%71%。在這51%71%的供應量中有75%屬首三名發(fā)展商所有。若以住宅樓面面積計,該三名發(fā)展商的等級和市場占有率亦大致相同。 表二 : 九一年至九四年首五間發(fā)展商新樓宇單位的市場占有率 次序 (高 至 低) 1991 1992 1993 1994 199194 (平均數) 1 A A A A A 2 B D B C B 3 D B C E C 4 E C K J D 5 C J E B E 首五間發(fā)展商的 市場占有率 % % % % % 首三間發(fā)展商的 市場占有率 % % % % % 5. 很明顯,新建私人房屋供應高度集中于少數的發(fā)展商身上,尤其A、B、C三名發(fā)展商,過去四年來,一直名列私人房屋單位供應市場首五大發(fā)展商的名單之內。發(fā)展商A無論在住宅單位數目或樓面面積方面,都持續(xù)占凓榜首地位。過去四年有三年發(fā)展商A所建的總房屋單位每年均不少于28%,總住宅樓面面積計算,則為29%。雖然這些數字只有在九三年分別跌至15%及17%,但當時各大發(fā)展商的市場占有率均告下跌。 根據樓宇單位面積計算的市場占有率 6. 研究又探討這些地產商興建不同類別房屋的市場集中情 S。房屋類型以差餉物業(yè)估價署的房屋單位大小分類為根據。 7. 表三分別列出探討所得的資料。一般來說,這十一位發(fā)展商在多種類型房屋供應方面,都有很高的市場占有率,尤其是B類和C類房屋單位,。在九一年至九四年間,他們建設這兩類型房屋單位的合共市場占有率持續(xù)高于所有類別房屋的總平均,數字由62%以至驚人的93%。 表三 : 九一年至九四年各類房屋單位的市場集中情況 1991 A類 B類 C類 D類 E類 總平均 十一間大發(fā)展商市場占有率 34% 78% 91% 63% 50% 72% 1992 A類 B類 C類 D類 E類 總平均 十一間大發(fā)展商市場占有率 71% 92% 85% 49% 23% 82% 1993 A類 B類 C類 D類 E類 總平均 十一間大發(fā)展商市場占有率 51% 62% 91% 48% 10% 60% 1994 A類 B類 C類 D類 E類 總平均 十一間大發(fā)展商市場占有率 70% 92% 93% 87% 99% 86% 199194 (平均數) A類 B類 C類 D類 E類 總平均 十一間大發(fā)展商市場占有率 59% 79% 91% 65% 50% 75% ________________________________________ 表四A : 九一年至九四年建造A類房屋單位最多的三名發(fā)展商排列等級 發(fā)展商 1991 1992 1993 1994 199194 A B C 1 3 1 1 1 D 2 1 3 3 E F G H I 3 J 2 3 2 2 K 2 ________________________________________ 表四B : 九一年至九四年建造B類房屋單位最多的三名發(fā)展商排列等級 發(fā)展商 1991 1992 1993 1994 199194 A 1 1 1 1 1 B 2 3 2 C 3 D 3 2 3 E 3 2 F G H I J K ________________________________________ 表四C : 九一年至九四年建造C類房屋單位最多的三名發(fā)展商排列等級 發(fā)展商 1991 1992 1993 1994 199194 A 1 2 1 1 B 2 2 3 2 2 C D 1 3 3 E 3 F 3 G H I J K 1 ________________________________________ 表四D : 九一年至九四年建造D類房屋單位最多的三名發(fā)展商排列等級 發(fā)展商 1991 1992 1993 1994 199194 A 1 B 1 1 1 C 3 3 D 2 3 E F 3 1 1 G H 1 2 I J 2 K 2 ________________________________________ 表四E : 九一年至九四年建造E類房屋單位最多的三名發(fā)展商排列等級 發(fā)展商 1991 1992 1993 1994 199194 A 2 3 2 B 1 3 1 C 3 1 D 3 1 2 3 E F 1 2 G H I 3 J K 2 ________________________________________ 表五 : Rankings of the Most Developers in Each Housing Class, 19911994. Ranking (in Descending Order) Class A (Below sq. m.) Class B (40 TO .) Class C (70 TO .) Class D (100 TO .) Class E (Over 160 sq. m.) All Class