【文章內(nèi)容簡介】 5%30%四室兩廳兩衛(wèi)158552%8690 3%900600合計113347%125776 49%多層一室一衛(wèi)342089%7072 3%57001938009%3%兩室兩廳一衛(wèi)8946219%41118 16%507300兩室兩廳一衛(wèi)104663%6864 3%59280022%19%三室兩廳一衛(wèi)1162058%23780 9%661200三室兩廳一衛(wèi)127843%10668 4%723900三室兩廳兩衛(wèi)146361%5256 2%83220012%15%四室兩廳兩衛(wèi)1561386%21528 8%889200四室兩廳兩衛(wèi)176653%11440 4%1003200四室三廳三衛(wèi)185161%2960 1%105450010%13%合計128053%130686 51%總計 100%256462 100%　　從上表可看出：n 樓型：多層（51%）、小高層（49%）均分n 房型：三房為主（45%）、兩房次之（33%）、四房為輔（16%）n 面段：兩房89至104㎡，三房116至146㎡n 總價：兩房50至60萬，三房65至83萬2009年6月，一期700余套房開盤后，于一個月內(nèi)售出400余套，均價7500元，目前對外宣稱已售罄，實際剩余20余套大戶型產(chǎn)品（157㎡、214㎡）。物業(yè)類型戶型戶型面積套數(shù)面積合計單價總價(元)多層三室兩廳一衛(wèi)977224%6984 16%7500727500三室兩廳兩衛(wèi)1334816%6384 14%997500三室兩廳兩衛(wèi)1459130%13195 30%108750070%60%四室兩廳兩衛(wèi)157279%4239 9%1177500四室兩廳兩衛(wèi)18162%1086 2%1357500四室三廳三衛(wèi)214248%5136 12%1605000四室三廳三衛(wèi)2243411%7616 17%168000030%40%總計 302100%44640 100%　　從上表可看出：n 樓型：純多層n 房型：三房為主（60%）、四房次之（40%）n 面段：兩房65至97㎡，三房95至163㎡n 總價：兩房40至50萬，三房60至90萬項目一期于2010年10月16日開盤，推出118共301套高層住宅單位，均價7500元。截止2010年11月1日，僅去化55套單位，如下表：面積99㎡141㎡165㎡185㎡220㎡頂復/底復881211076331711839物業(yè)類型戶型戶型面積套數(shù)面積合計單價總價(元)高層兩室兩廳一衛(wèi)994916%4851 11%7500742500三室兩廳兩衛(wèi)1419833%13818 30%1057500三室兩廳兩衛(wèi)1658328%13695 30%1237500四室兩廳兩衛(wèi)1855217%9620 21%1387500五室三廳三衛(wèi)220196%4180 9%1650000合計 301100%46164 100%　　從上表可看出：n 樓型： 純高層板式（19+1）n 房型：三房為主（60%）、四房為輔（21%）n 面段：各戶型面段偏大，屬于享受型n 總價：三房總價已過百萬，屬于市場上高價位產(chǎn)品項目一期于2008年11月開盤，推出490套多層房源，均價5500元，開盤當天僅售出50余套，并于半年內(nèi)基本售罄。二期于2009年9月開盤，推出216套小高層房源，均價6700元，目前已售罄。物業(yè)類型戶型戶型面積套數(shù)面積合計單價總價(元)小高層三室兩廳兩衛(wèi)12010815%12960 18%7500900000四室兩廳兩衛(wèi)1409013%12600 17%1050000五房三廳三衛(wèi)190183%3420 5%1425000合計21631%28980 40%多層兩室兩廳一衛(wèi)809814%7840 11%7500600000三室兩廳兩衛(wèi)9339256%36456 50%697500合計49069%44296 60%總計 706100%73276 100%　　從上表可看出：n 樓型：多層為主（60%）、小高層為輔（40%）n 房型：三房為主（68%）、四房次之（17%）n 面段：各戶型面段偏小，屬于剛需型n 總價：兩房60萬，三房70至90萬美林灣一期于2009年9月開盤，推售多層及小高層278套房源，均價4500元/平方米。二期于2010年7月開盤，推售518套剩余房源，開盤均價5600平方米，目前均價6200元，目前剩余300余套，去化不太理想。物業(yè)類型戶型戶型面積套數(shù)面積合計單價總價(元)高層兩室兩廳一衛(wèi)92486%4416 4%6200570400兩室兩廳兩衛(wèi)120486%5760 5%744000三室兩廳兩衛(wèi)134486%6432 6%830800合計14418%16608 15%小高層兩室兩廳一衛(wèi)98709%6860 6%6200607600三室兩廳一衛(wèi)1189612%11328 10%731600三室兩廳兩衛(wèi)139223%3058 3%861800三室兩廳兩衛(wèi)14317021%24310 22%886600四室兩廳兩衛(wèi)15517021%26350 24%961000五房三廳三衛(wèi)316203%6320 6%1959200合計54869%78226 71%多層三室兩廳兩衛(wèi)138324%4416 4%6600910800三室兩廳兩衛(wèi)145162%2320 2%957000四室兩廳兩衛(wèi)155567%8680 8%1023000合計10413%15416 14%總計 796100%110250 100%　　從上表可看出：n 樓型：小高層為主導（71%）n 房型：三房為主（47%）、四房次之（30%）n 面段：三房118至145㎡，四房155㎡n 總價：兩房57至74萬，三房70至90萬在經(jīng)過市場調查后，我們將比較有代表性的13個項目的部分戶型平面作了統(tǒng)計對比，（統(tǒng)計表格見附件二），歸納其特點如下：167。 面積區(qū)間：兩房在91118平方米之間，小三房在94131平方米之間，大三房在125155平方米之間，舒適型大三房在150167平方米之間，四房面積在132224平方米之間；167。 開 間：南向開間，兩房和小三房2個開間、3個開間的情況都存在，兩個開間的，一般是客廳和主臥，森林半島有戶型是兩個臥室朝南，客廳朝東或西。從比例上看，3個開間的產(chǎn)品占多數(shù)。大三房和四房一般34個開間；167。 客廳面寬：；167。 主臥面寬：；167。 衛(wèi) 生 間：兩房1個，舒適型大三房、四房2個房型面積開間客廳主臥衛(wèi)生間兩房99小三房115大三房142舒適型大三房156四房166典型戶型平面見附件三。此外，其他的一些產(chǎn)品設計特點包括：167。 層高：，通常3米層高，；167。 贈送：贈送面積的營銷方式和設計手法出現(xiàn)較少。贈送情況通常出現(xiàn)在部分頂層單位，贈送方式有兩種。一種為頂躍，頂層坡屋頂部分面積不計入建筑面積；另外出現(xiàn)在頂層非復式單位，贈送北側露臺（露臺如果加建有可能會遮擋后面住宅，故選擇贈送）。兩者結合贈送的方式也很多。對頂躍單位報價方面，建發(fā)寶湖灣項目采取的方式為：平層6500閣樓5455分開報價，然后計算總價和平均單價。對底躍單位報價方面，寶湖灣不計地下負一層為產(chǎn)權面積，僅計價17002000元/平米的成本。市場上，國子城等部分項目有空中花園贈送房間的情況，其交樓時在陽臺內(nèi)側1米左右處預留門框，收樓后客戶自行封上門窗；167。 外墻面用材：一般為涂料，部分涂料和瓷磚混用，少數(shù)全瓷磚貼面，觀邸項目疊拼采用了全石材干掛；167。 門窗：一般為雙層中空玻璃，塑鋼鋁合金，國子城、森林半島采用了冷熱斷橋鋁合金窗；167。 車庫：較老的項目多層多采用半地下車庫或者無車庫設計。集中地下車庫在新項目中出現(xiàn)較多，車位戶均比大約1：1；167。 園林：基本所有項目都是用水景或臨近自然水域，湖城的存在使得大多項目周邊環(huán)境對項目本身形象和品質提升貢獻大，項目小區(qū)內(nèi)部園林較差，設計水平和展示效果還有待提高；167。 精裝修：精裝修項目市場上逐漸有出現(xiàn)，主要集中在酒店式公寓項目；寶湖灣是目前市場唯一有精裝修的項目，裝修樓棟為項目其中的8和9，成本大約在500元每平米左右。該項目從去年10月份上市至今，由于大多數(shù)產(chǎn)品朝向較差，目前在6500元每平米的售價下，去化較為緩慢；167。 外立面：大多為簡約現(xiàn)代風格。北塔湖板塊政府要求中式風格，興慶區(qū)南部政府要求回教伊斯蘭風格。此外，少量樓盤帶有歐式概念符號，但設計、用材和施工較差；儲藏室：部分樓盤地下一層設計為儲藏室形式，贈送或出售給客戶。競爭方面小結在銀川，板式小高層（11層）和多層是普遍采用的產(chǎn)品類型，其中兩房、三房產(chǎn)品小高層的面積設置與多層相當，四房產(chǎn)品多設置于多層。點式小高層及高層相對較少，主力區(qū)間面積在130—150左右。本項目特有的33層高層在市場中比較少見，現(xiàn)階段預計市場銷售認知度有一定難度，但考慮銀川未來2年發(fā)展趨勢，相信是項目一大亮點?？傮w來講，銀川戶型面積偏大。近年來，由于均價上漲，中小面積戶型亦多見于市場。建議小高層、高層以三房、兩房為主。多層、小高層可配以頂層復式，其中兩房面積控制在80至90㎡，小三房面積控制在100至110㎡，大三房面積控制在130至150㎡左右。近年來，由于銀川市的基礎設施不斷完善，生態(tài)環(huán)境不斷改善，人居環(huán)境越來越好，導致周邊內(nèi)蒙古西部、陜西北部、甘肅東部和北部不少人都愿意到銀川買房（內(nèi)蒙古阿左旗、烏海，陜北定邊、靖邊和甘肅靖遠），在銀川居住。據(jù)統(tǒng)計，銀川的商品房近58%賣給了銀川市以外的消費者，主要輻射半徑為離銀川市區(qū)500公里。人口指標重慶成都西安銀川市區(qū)人口542439550105市內(nèi)人口31441257843