【正文】 4 %40,106 %　三房兩廳兩衛(wèi)1171201188 %140,433 %　小計(jì)(公寓）　1782 %180,539 %　高層（2833）F1T426個(gè)單元兩房兩廳一衛(wèi)82851636 %135,752 %　三房兩廳兩衛(wèi)1321351636 %216,136 %帶空中花園小計(jì)（2833F）　3272 %351,888 %　合計(jì)（高層）　5054 　532,427 　　小高層18+1F1T444個(gè)單元兩房兩廳一衛(wèi)82871584 %136,224 %　三房兩廳兩衛(wèi)1321351386 %183,243 %帶空中花園三房兩廳兩衛(wèi)156160198 %31,436 %帶空中花園1T46個(gè)單元兩房兩廳一衛(wèi)103105216 %22,464 %帶空中花園三房兩廳兩衛(wèi)130132216 %28,080 %帶空中花園1T24個(gè)單元四房兩廳三衛(wèi)190195144 %27,510 %　小計(jì)（18F+1F)　3744 %428,957 %　小高層11+1F1T230個(gè)單元三房兩廳兩衛(wèi)125130660 %82,500 %　小計(jì)(11F+1F)　660 %82,500 %　　合計(jì)（小高層）　　4404 　511,457 　　帶電梯多層7+1F1T230個(gè)單元三房兩廳兩衛(wèi)141145420 %51,389 %帶空中花園1T24個(gè)單元四房兩廳三衛(wèi)23524056 %11,401 %　小計(jì)（多層）　476 %62,790 %　別墅聯(lián)排(中）230235140 %32,281 %　聯(lián)排(邊）25526070 %18,072 %　雙拼36537078 %28,686 %　獨(dú)棟53016 %8,480 %　小計(jì)（別墅）　304 %87,519 %　合計(jì)（北區(qū)）　10238 　1,194,193 　　分戶型統(tǒng)計(jì)表戶型樓型戶型區(qū)間面積（㎡）套數(shù)套數(shù)比例(%)面積（㎡）面積比例(%)兩房兩房兩廳一衛(wèi)高層公寓6668594 %40,106 %2833F高層82851636 %135,752 %18F小高層1584 %136,224 %兩房兩廳一衛(wèi)（帶空中花園）103105216 %22,464 %合計(jì)4030 %334,546 %三房三房兩廳兩衛(wèi)高層公寓1171201188 %140,433 %11F小高層125130660 %82,500 %三房兩廳兩衛(wèi)（帶空中花園）18F小高層130132216 %28,080 %2833F高層1321351636 %216,136 %18F小高層1386 %183,243 %156160198 %31,436 %多層141145420 %51,389 %合計(jì)5704 %733,217 %四房四房兩廳三衛(wèi)18F小高層190195144 %27,510 %多層23524056 %11,401 %合計(jì)200 %38,911 %別墅六聯(lián)排邊戶230235140 %32,281 %六聯(lián)排中戶25526070 %18,072 %雙拼　36537078 %28,686 %獨(dú)棟　53016 %8,480 %　304 %87,519 %合計(jì)10238 　1,194,193 　戶型價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表樓型戶型戶型區(qū)間面積單價(jià)（元/㎡）總價(jià)(萬元）高層（公寓）1T6公寓9個(gè)單元兩房兩廳一衛(wèi)656860003941三房兩廳兩衛(wèi)11712060007072高層（2833）F1T426個(gè)單元兩房兩廳一衛(wèi)828755004548三房兩廳兩衛(wèi)13213555007274小高層18+1F1T444個(gè)單元兩房兩廳一衛(wèi)828755004548三房兩廳兩衛(wèi)13213560007981三房兩廳兩衛(wèi)156160600093961T46個(gè)單元兩房兩廳一衛(wèi)10310555005658三房兩廳兩衛(wèi)130132600078801T24個(gè)單元四房兩廳三衛(wèi)1901956500123127小高層11+1F1T230個(gè)單元三房兩廳兩衛(wèi)12513070008791帶電梯多層7+1F1T230個(gè)單元三房兩廳兩衛(wèi)141145650091941T24個(gè)單元四房兩廳三衛(wèi)2352407000164168別墅聯(lián)排(中）23023411000253257聯(lián)排(邊）25526012000306312雙拼36537016000584592獨(dú)棟530200001060 統(tǒng)計(jì)公寓39—72萬兩房兩廳一衛(wèi)45—48萬三房兩廳一衛(wèi)5658萬三房兩廳二衛(wèi)72—94萬四房兩廳三衛(wèi)123—168萬六聯(lián)排253306萬雙拼584592萬獨(dú)棟1060萬中海銀川七十二連湖項(xiàng)目體量較為龐大，現(xiàn)階段周邊商業(yè)配套不成熟；項(xiàng)目地塊周邊其它項(xiàng)目的開發(fā)均以住宅居住為主，片區(qū)缺乏商業(yè)氛圍；我項(xiàng)目規(guī)劃居住人口數(shù)量龐大，具有一定的消費(fèi)基礎(chǔ)。湖景稀缺度要低于中國大多數(shù)城市。限于用地的規(guī)劃條件限制，項(xiàng)目一期開發(fā)的多層和11層小高層產(chǎn)品數(shù)量有限，并且需要快速入市，通過合理定價(jià)換取現(xiàn)金流入；而大量產(chǎn)品集中在18層的小高層和33層高層上。 客戶來源：非銀川戶口購房者占中高端和高端住宅的比例超過60%，其主要置業(yè)目的為自?。ǖ诙铀┗?yàn)閮号彿俊?jù)統(tǒng)計(jì)，銀川的商品房近58%賣給了銀川市以外的消費(fèi)者，主要輻射半徑為離銀川市區(qū)500公里。 車庫：較老的項(xiàng)目多層多采用半地下車庫或者無車庫設(shè)計(jì)。從比例上看，3個(gè)開間的產(chǎn)品占多數(shù)。目前多層、小高層、高層住宅均價(jià)5000至6500元。市場對我司產(chǎn)品競爭提供了較多的機(jī)會(huì)。按此計(jì)算，大約每年拆遷住宅50萬平方米。GDP從2006年開始，連續(xù)突破300億、400億、500億大關(guān)，到2009年，人均GDP達(dá)到了34,453元。片區(qū)規(guī)劃有大面積的湖泊水面、濕地公園、高檔住宅區(qū)及商業(yè)區(qū)、優(yōu)質(zhì)教育資源及醫(yī)療配套等。正源大街規(guī)劃定位為金鳳區(qū)交通主干道，雙向8車道行駛，從地塊出發(fā)通過正源南街，向南3公里可上銀川環(huán)城高速；向北，正源街依次與寶湖路、長城路、黃河路、北京路、上海路、賀蘭山路等銀川東西向主干道相接，開車13分鐘可到達(dá)銀川市政府、鼓樓傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。目前土地主要以原農(nóng)業(yè)用地面貌為主，有少量農(nóng)房。）出讓同時(shí)要求地塊3年全部動(dòng)工，且3年內(nèi)預(yù)售建筑面積達(dá)到全部建筑面積的80%以上。20082012期間計(jì)劃供應(yīng)住房建設(shè)用地總量為1000公頃，其中保障性住房用地20020020102012分別供應(yīng)4267公頃，商品住房用地20020020102012分別供應(yīng)1317553公頃。豐富的礦產(chǎn)為銀川發(fā)展冶金、化工、建材等工業(yè)提供了有利條件。）在房屋施工竣工快速增長的同時(shí)，商品房銷售也保持了快速增長。銀川本地房地產(chǎn)市場發(fā)育尚處于起步階段，本地開發(fā)商市場占有率低，在策劃和設(shè)計(jì)方面，開始逐步借鑒沿海市場的一些手法；配套的設(shè)備檔次較低，施工質(zhì)量還有待提高。（項(xiàng)目資料詳見附件一）寶湖板塊描述關(guān)鍵詞：“大盤云集”寶湖占地面積近1000畝，其中水面500余畝，是國家濕地公園，自然環(huán)境優(yōu)越。物業(yè)類型戶型戶型面積套數(shù)面積合計(jì)單價(jià)總價(jià)(元)高層兩室兩廳一衛(wèi)92486%4416 4%6200570400兩室兩廳兩衛(wèi)120486%5760 5%744000三室兩廳兩衛(wèi)134486%6432 6%830800合計(jì)14418%16608 15%小高層兩室兩廳一衛(wèi)98709%6860 6%6200607600三室兩廳一衛(wèi)1189612%11328 10%731600三室兩廳兩衛(wèi)139223%3058 3%861800三室兩廳兩衛(wèi)14317021%24310 22%886600四室兩廳兩衛(wèi)15517021%26350 24%961000五房三廳三衛(wèi)316203%6320 6%1959200合計(jì)54869%78226 71%多層三室兩廳兩衛(wèi)138324%4416 4%6600910800三室兩廳兩衛(wèi)145162%2320 2%957000四室兩廳兩衛(wèi)155567%8680 8%1023000合計(jì)10413%15416 14%總計(jì) 796100%110250 100%　　從上表可看出：n 樓型：小高層為主導(dǎo)（71%）n 房型：三房為主（47%）、四房次之（30%）n 面段：三房118至145㎡，四房155㎡n 總價(jià)：兩房57至74萬，三房70至90萬在經(jīng)過市場調(diào)查后，我們將比較有代表性的13個(gè)項(xiàng)目的部分戶型平面作了統(tǒng)計(jì)對比，（統(tǒng)計(jì)表格見附件二），歸納其特點(diǎn)如下：167。市場上，國子城等部分項(xiàng)目有空中花園贈(zèng)送房間的情況，其交樓時(shí)在陽臺(tái)內(nèi)側(cè)1米左右處預(yù)留門框，收樓后客戶自行封上門窗；167。建議小高層、高層以三房、兩房為主。167。銀川是我司進(jìn)入的又一個(gè)城市，對于市場的了解，我們目前僅處于比較淺顯的層面，與政府乃至各合作方的配合，也有待時(shí)間檢驗(yàn)。另外，本地的別墅市場不發(fā)達(dá)，交易量小，缺乏對比。車位市場對停車位有相當(dāng)高的要求，需要至少1個(gè)車位。．商業(yè)排布分析北地塊商業(yè)區(qū)域中海銀川七十二連湖項(xiàng)目北地塊商業(yè)排布示意圖（紅色區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)排布區(qū)）由上圖我們可以看出：正源南街、金鳳六路、金鳳六街、金鳳八街的面街樓體單位均以在其裙樓位置排部了商業(yè)。銀川中