【正文】 通過(guò)產(chǎn)品的高性價(jià)比，熱銷市場(chǎng)，以此為基礎(chǔ)在銀川當(dāng)?shù)亟⒘己玫钠髽I(yè)形象，為后市產(chǎn)品和客戶口碑打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。鑒于中海宏洋資金狀況和本項(xiàng)目所處銀川市場(chǎng)環(huán)境，首先，項(xiàng)目初期的策略優(yōu)先考慮快速開工、快速銷售、快速回籠開發(fā)資金。銀川客戶較喜好多層及11層小高層產(chǎn)品，城市中心公寓接受度也較高。167。167。167。非本地戶籍人口居住置 業(yè)因結(jié)婚、工作、業(yè)務(wù)拓展而需要在銀川長(zhǎng)期定居的客戶小李：24歲，大學(xué)畢業(yè)后在銀川某電信企業(yè)工作，年收入在23萬(wàn)，由父母提供首付幫奇購(gòu)房，要求樓盤離工作單位近，性價(jià)比高、總價(jià)低?？蛻魜?lái)源關(guān)鍵特點(diǎn)假象客戶描述本地戶籍人口剛需置 業(yè)各樓盤所處片區(qū)的年輕新婚夫婦，各行業(yè)均有分布，收入穩(wěn)定小王：26歲，私營(yíng)企業(yè)員工，未婚，年收入在23萬(wàn)，目前與父母居住，正值適婚年齡，父母在經(jīng)濟(jì)上支持其購(gòu)房，購(gòu)買意愿強(qiáng)烈但消費(fèi)能力一般，要求樓盤性價(jià)比高、總價(jià)低。近年來(lái)，由于銀川市的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，生態(tài)環(huán)境不斷改善，人居環(huán)境越來(lái)越好，導(dǎo)致周邊內(nèi)蒙古西部、陜西北部、甘肅東部和北部不少人都愿意到銀川買房（內(nèi)蒙古阿左旗、烏海，陜北定邊、靖邊和甘肅靖遠(yuǎn)），在銀川居住?？傮w來(lái)講，銀川戶型面積偏大。此外，少量樓盤帶有歐式概念符號(hào)，但設(shè)計(jì)、用材和施工較差；儲(chǔ)藏室：部分樓盤地下一層設(shè)計(jì)為儲(chǔ)藏室形式，贈(zèng)送或出售給客戶。 精裝修：精裝修項(xiàng)目市場(chǎng)上逐漸有出現(xiàn)，主要集中在酒店式公寓項(xiàng)目；寶湖灣是目前市場(chǎng)唯一有精裝修的項(xiàng)目，裝修樓棟為項(xiàng)目其中的8和9，成本大約在500元每平米左右。 門窗：一般為雙層中空玻璃，塑鋼鋁合金，國(guó)子城、森林半島采用了冷熱斷橋鋁合金窗；167。對(duì)頂躍單位報(bào)價(jià)方面，建發(fā)寶湖灣項(xiàng)目采取的方式為：平層6500閣樓5455分開報(bào)價(jià)，然后計(jì)算總價(jià)和平均單價(jià)。 贈(zèng)送：贈(zèng)送面積的營(yíng)銷方式和設(shè)計(jì)手法出現(xiàn)較少。 主臥面寬：；167。 開 間：南向開間，兩房和小三房2個(gè)開間、3個(gè)開間的情況都存在，兩個(gè)開間的，一般是客廳和主臥，森林半島有戶型是兩個(gè)臥室朝南，客廳朝東或西。物業(yè)類型戶型戶型面積套數(shù)面積合計(jì)單價(jià)總價(jià)(元)小高層三室兩廳兩衛(wèi)12010815%12960 18%7500900000四室兩廳兩衛(wèi)1409013%12600 17%1050000五房三廳三衛(wèi)190183%3420 5%1425000合計(jì)21631%28980 40%多層兩室兩廳一衛(wèi)809814%7840 11%7500600000三室兩廳兩衛(wèi)9339256%36456 50%697500合計(jì)49069%44296 60%總計(jì) 706100%73276 100%　　從上表可看出：n 樓型：多層為主（60%）、小高層為輔（40%）n 房型：三房為主（68%）、四房次之（17%）n 面段：各戶型面段偏小，屬于剛需型n 總價(jià)：兩房60萬(wàn)，三房70至90萬(wàn)美林灣一期于2009年9月開盤，推售多層及小高層278套房源，均價(jià)4500元/平方米。物業(yè)類型戶型戶型面積套數(shù)面積合計(jì)單價(jià)總價(jià)(元)小高層一室一衛(wèi)371155%4255 2%57002109005%2%兩室兩廳一衛(wèi)9337816%35154 14%53010016%14%三室兩廳兩衛(wèi)1251336%16625 6%712500三室兩廳兩衛(wèi)13338016%50540 20%758100三室兩廳兩衛(wèi)146723%10512 4%83220025%30%四室兩廳兩衛(wèi)158552%8690 3%900600合計(jì)113347%125776 49%多層一室一衛(wèi)342089%7072 3%57001938009%3%兩室兩廳一衛(wèi)8946219%41118 16%507300兩室兩廳一衛(wèi)104663%6864 3%59280022%19%三室兩廳一衛(wèi)1162058%23780 9%661200三室兩廳一衛(wèi)127843%10668 4%723900三室兩廳兩衛(wèi)146361%5256 2%83220012%15%四室兩廳兩衛(wèi)1561386%21528 8%889200四室兩廳兩衛(wèi)176653%11440 4%1003200四室三廳三衛(wèi)185161%2960 1%105450010%13%合計(jì)128053%130686 51%總計(jì) 100%256462 100%　　從上表可看出：n 樓型：多層（51%）、小高層（49%）均分n 房型：三房為主（45%）、兩房次之（33%）、四房為輔（16%）n 面段：兩房89至104㎡，三房116至146㎡n 總價(jià)：兩房50至60萬(wàn)，三房65至83萬(wàn)2009年6月，一期700余套房開盤后，于一個(gè)月內(nèi)售出400余套，均價(jià)7500元，目前對(duì)外宣稱已售罄，實(shí)際剩余20余套大戶型產(chǎn)品（157㎡、214㎡）。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型一覽表一房二房三房一衛(wèi)三房?jī)尚l(wèi)四房五房別墅戶均面積艾依水郡面積區(qū)間548298118112112155180211290342130面積比例4%22%4%56%2%8%寶湖灣面積區(qū)間50659795118118163220115面積比例2%11%21%57%8%城市公園面積區(qū)間343789104116127125146156185106面積比例5%33%13%32%16%觀湖一號(hào)面積區(qū)間97133145157224147面積比例16%44%40%中瀛御景面積區(qū)間99141165185220153面積比例11%60%21%9%森林半島面積區(qū)間8093120140190103面積比例11%68%17%5%美林灣面積區(qū)間92120118134145155316138面積比例15%10%37%32%6%從上表可以看出：n 不論中檔或高檔項(xiàng)目，大三房均為主力戶型且多超過(guò)50%；n 兩房、四房戶型比例都較高；n 目前市場(chǎng)在售的別墅類產(chǎn)品比例較少，比例也不超過(guò)項(xiàng)目總面積的10%；項(xiàng)目于2007年11月首次開盤，推出多層產(chǎn)品，均價(jià)3400元/平米；2010年5月第5期開盤，以8棟高層、小高層為主，均價(jià)4800元。主要項(xiàng)目有：民生艾依水郡、寶湖灣、城市公園、香溪美地等。售價(jià)最高的樓盤“觀湖一號(hào)”便位于此版塊，外有民生興慶府大院、中瀛御景等項(xiàng)目。目前多層、小高層、高層住宅產(chǎn)品均價(jià)6000至7500元；別墅及低層產(chǎn)品均價(jià)12000元左右。n 二圈層：以金鳳區(qū)大部、興慶區(qū)以北所形成的環(huán)形區(qū)域，是目前的主要開發(fā)區(qū)，這當(dāng)中又形成“政務(wù)中心板塊”、“寶湖板塊”、“北塔湖板塊”三大熱點(diǎn)開發(fā)板塊。售樓處、樣板房、示范區(qū)等賣場(chǎng)營(yíng)造都很不充分，只有少數(shù)的項(xiàng)目具有。房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響大，因此，雖最近幾年得益于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，但成交量、價(jià)格等指標(biāo)上漲的其可持續(xù)性值得注意，需謹(jǐn)慎觀察市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。前三季度，銀川市房屋銷售市場(chǎng)受政策因素影響，銷量出現(xiàn)回落。09年統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示。根據(jù)推算 從2002年至2007年6年時(shí)間，（數(shù)據(jù)來(lái)源：寧夏日?qǐng)?bào)）。從2006年到2009年，、。單位吸納就業(yè)的前六大行業(yè)分別為：制造業(yè)、采礦業(yè)、建筑業(yè)、公共管理和社會(huì)組織、批發(fā)與零售業(yè)、以及交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)，吸納30萬(wàn)人，%；個(gè)體戶吸納就業(yè)的前六大行業(yè)分別為：批發(fā)與零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、交通運(yùn)輸、采礦制造供電供水等工業(yè)、居民服務(wù)和其他服務(wù)行業(yè)、以及建筑業(yè)，吸納就業(yè)15萬(wàn)人，%。 第一，人口高出生率、低死亡率、高自然增長(zhǎng)率，移民增加占城市總?cè)丝谠黾颖戎剌^大（一般在70%80%左右）。近年來(lái)，在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中，國(guó)務(wù)院將銀川市確定為“呼包銀蘭”經(jīng)濟(jì)帶中心城市，銀川經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了快速增長(zhǎng)時(shí)期。寧夏已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)資源50余種，居第5位。銀川地處黃河上游寧夏平原，光、熱、水、土等自然環(huán)境在西部地區(qū)得天獨(dú)厚，歷史上一直是我國(guó)北方重要的商品糧基地。但同時(shí)也應(yīng)注意，項(xiàng)目配套七萬(wàn)多的廉租房和現(xiàn)階段周邊其他附屬建設(shè)的滯后等，也是我們所面臨的挑戰(zhàn)。另外根據(jù)可研報(bào)告，金鳳區(qū)南部片區(qū)將規(guī)劃建設(shè)成為一個(gè)具有特色旅游、生態(tài)居住、優(yōu)質(zhì)配套的國(guó)際社區(qū)。1136萬(wàn)平方米商品房規(guī)劃中，普通商品房面積約966萬(wàn)平方米，其中，興慶區(qū)建設(shè)約196萬(wàn)平方米，西夏區(qū)建設(shè)約170萬(wàn)平方米，而金鳳區(qū)將建設(shè)約600萬(wàn)平方米普通商品住房。銀川市規(guī)劃建設(shè)原則是“空間重組、優(yōu)化布局、中心西移、疏解老城”。目前該地塊周邊只有公交352路一條線路，公交出行還不夠方便。編號(hào)土地面積土地用途容積率建筑密度綠地率提交廉租房面積51199,住宅 2 30% 35%11,99452242,住宅 2 30% 35%14,52553190,住宅 2 30% 35%11,4165465,住宅 2 30% 35%3,93655126,住宅 2 30% 35%7,5825673,商服 3 35% 30%5776,商服 3 35% 30%5868,住宅 2 30% 35%4,13859193,住宅 2 30% 35%11,5956099,住宅 2 30% 35%5,9406115,商服 3 35% 30%總計(jì)1,350,71,126地塊西側(cè)緊臨正源大街，為目前地塊與外界聯(lián)通的最主要交通途徑。按照此規(guī)定，我司8幅住宅用地（商服用地不需建設(shè)廉租房）共需提供71,126平方米廉租房，建成后產(chǎn)權(quán)交銀川市政府。每平米樓面單價(jià)約1392元/平米。臨基地周邊市政規(guī)劃道路尚未形成。中海宏洋地產(chǎn)（銀川）有限公司銀川市金鳳區(qū)七十二連湖項(xiàng)目定位報(bào)告（西區(qū)）營(yíng)銷策劃部2011/03目錄第一部分 定位基礎(chǔ) 1 2 2 3 4 5 6 7 7 7 10 13 13 16 23 25 26 27 27 28