【正文】 （ 5）注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。 （ 2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進(jìn)度。 從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀， 功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化光谷的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 九、結(jié)論與建議 （一）結(jié)論 從經(jīng)濟(jì)效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以 保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。 技術(shù)風(fēng)險 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。 （二）定性分析 自然風(fēng)險 自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。 17 七、財務(wù)分析 （一）設(shè)項目法人項目財務(wù)評價 銷售收入、銷售稅金及附加估算表 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表 單位：萬元 項 目 合 計 計 算 期 2021 2021 2021 2021 2021 銷售（營業(yè)）收入 0 15425 A房型銷售收入 單價（含稅） 銷售量（套） 30 34 B房型銷售收入 單價（含稅） 銷售量（套） 30 34 C房型銷售收入 單價（含稅） 銷售量（套） 70 10 D房型銷售收入 2476 單價（含稅） 銷售量（套） 70 10 E房型銷售收入 單價（含稅） 銷售量（套） 20 20 50 F房型銷售收 入 1824 單價（含稅） 銷售量（套） 20 20 50 G房型銷售收入 單價（含稅） 銷售量（套） 20 20 180 44 H房型銷售收入 單價（含稅） 銷售量（套） 20 20 180 44 入口商店門面 88 單價（含稅） 銷售量（㎡） 400 集貿(mào)市場 130 單價（含稅） 銷售量（㎡） 1000 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 消費稅（不考慮） 城市維護(hù)建設(shè)稅 18 教育費附加 損益表和利潤分配表 （新設(shè)項目法） 財務(wù)指標(biāo) 1）財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 19 根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)=% 經(jīng)過表中計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0,表明項目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過收益，具有財務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 8% 且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。 ，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備 。 c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金 的實際價值。 編制資金流動計劃，確定資金的需求額 序號 項目 建 設(shè) 期 2021 2021 2021 2021 小計 16 1 投資 分年計劃 35% 35% 30% 100% 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 小計 2 資金籌措 自有資金 3000 3000 貸款 銷售款收入 資金的任用和管理 隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。抵押款和借款的比例稱為抵 押存款限額。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風(fēng)險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強(qiáng)及誠實信用等。 資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。區(qū)內(nèi)修建一個面積約1000 平米的小廣場，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。 電信：本項目預(yù)計需裝機(jī)容量為 820 門的程控交換機(jī)，擬由西夏區(qū)電話局從831 開設(shè)下屬分局解決。 供氣：已由賀蘭山路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 時 間 任 務(wù) 2021 年 4 月至 12 月 2021 年 1 月至 12 月 2021 年 1 月至 6月 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 可行性 研究 項目審 批 規(guī)劃設(shè)計 主體工程一期 主體工程二期 綠化工程 13 項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下： 供水：在學(xué)知園東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為： 拆遷安置費： 項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為： a. 居民安置費： 200 戶居民每戶 13 萬元計算共計 2600 萬人民幣。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。兒童活動