【正文】 第 38 頁 共 198 頁 38 明 在調(diào)控持續(xù) ，對貴港市住房消費剛性需求增長趨勢是不變的，但是增長的速度則開始呈下滑態(tài)勢。 ④ 小結(jié)：辦公物業(yè)量價新高，寫字樓有價值洼地 在調(diào)控的持續(xù)影響下 ，冷淡的住宅市場已經(jīng)不是投資客的首選，由于寫字樓自用、投資雙重需求高度重合，良好的使用性同樣奠定了優(yōu)良的投資價值，所以寫字樓市場漸熱、投資關(guān)注的人漸多。據(jù)預(yù)測，商鋪投資收益比住宅高，商業(yè)房地產(chǎn)在中小城市前途非常廣闊，商業(yè)地產(chǎn)適時的進入反過來對中小城市的發(fā)展也會有一個很大的推動。 商業(yè)物業(yè)市場特征 ? 商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)量價 小幅回 升 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 34 頁 共 198 頁 34 貴港市2 0 0 6 2 0 1 2 年商業(yè)物業(yè)的預(yù)售量、備案量（萬平米） 29180510152025303506年 07年 08年 09年 2020年 2020年 2020年預(yù)售量 備案量 數(shù)據(jù)來源：貴港市統(tǒng)計局 20202020年商業(yè)物 業(yè)價格走勢6800 71766677906145683827252602020400060008000100002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù)據(jù)來源：貴港房產(chǎn)局 從上述數(shù)據(jù)分析： 商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)量價 小幅回 升 ① 2020 年貴港市商業(yè)物業(yè)的預(yù)售量與備案量同比 有所回 升，供求基本平衡； 06 年以來，市場呈現(xiàn)波動現(xiàn)象，而今年國家遏制房價的政策，住宅受到一定程度的影響，反之歷來不溫不火的商業(yè)地產(chǎn)卻銷售走上行態(tài)勢，部分甚至火爆； ② 商業(yè)物業(yè)價格快速攀升 從上述數(shù)據(jù)分析： 2020 年商業(yè)物業(yè)價格 為7176 元 /平方米 ,比去年的增 %。 ? 以住宅為主要的物業(yè)類型 2 0 1 2 年各類物業(yè)供求量（萬平方米）100住宅 商業(yè) 辦公 其他預(yù)售量 備案量 數(shù)據(jù)來源：貴港市統(tǒng)計局 從上述數(shù)據(jù)分析： 貴港 2020 年各種物業(yè)預(yù)售量、備案量皆有上升。 ① 貴港市 2020 年房價與去年同比增長 %，增速 加快 個百分點， 房價接近三 千 五百 元大關(guān)；由于 市場回暖 ，今年的房價增速 略高于 往年； ② 受 2020 年調(diào)控慣持續(xù)的影響 ，致使今年 年初新開工的面積和樓市供貨量 有所下滑 ，今年商品房預(yù)售量與去年相比 下滑了 26%。人口規(guī)模， 2020 年 64 萬人， 2020 年 75萬人， 2030 年 95 萬人，年均增長 2. 4 萬人。 ? 港南區(qū) 港南區(qū) 2 0 0 6 2 0 1 2 年土地成交情況051015出讓面積（萬平方米） 1 0 . 3 8 8 . 3 2 6 . 7 0 . 2 2 2 . 6 5 0 2 . 5 92020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 數(shù)據(jù)來源：貴港市國土資源局 從上述數(shù)據(jù)分析：港南區(qū) 2020 年度出讓土地面積為 萬平方米，與去年相比有大幅度增長，同時相對港北區(qū)土地出讓較少；但是近年來貴港市政府對港南區(qū)的“提升港南形象”口號，預(yù)計土地開發(fā)將會不斷的增加。 區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 總體市場特征 ? 土地成交量 出現(xiàn)下滑 ，但是價格上漲 從近 幾 年貴港土地成交的的價格情況看， 20202020 年 土地成交價格 變化不大，到了 2020 年呈大 幅上漲的趨勢。而貴港市作為房價上漲并不突出的三四線城市，連“限購”都沒有細(xì)則出臺，就更 不要 說成為第二批出臺“房產(chǎn)稅”試點城市，由此預(yù)知 2020 年貴港市執(zhí)行房產(chǎn)稅的 可能性仍然極小。 國家針對這樣的情況，采取了較為寬松的貨幣政策，使得從 6 月份開始，經(jīng)濟出現(xiàn)觸底回升，所以預(yù)計 2020 年，國家將在“穩(wěn)中求進”政策的指導(dǎo)下，繼續(xù)保持寬松的貨幣政策，以有效推進經(jīng)濟的發(fā)展。廣西 2020年出臺的房地產(chǎn)發(fā)展方向 將 與中央保持一致。限購政策作為一個被認(rèn)為能夠有效抑制樓市投機投資性購房需求的政策，將在 2020 年繼續(xù)執(zhí)行。 財稅 政策 積極 積極 穩(wěn)健 差別化 積極 減稅 減、免、緩多項費用 無 提高住宅交易契稅 對土地增值稅預(yù)征率設(shè)定了下限 公租房租金收入將免征營業(yè)、房產(chǎn)稅 營業(yè)稅調(diào)整 上海、重 慶試點房產(chǎn)稅 降低部分住房交易手續(xù)費 “房產(chǎn)證加名稅”免征 無 金融 政策 寬松 較寬松 從緊 從緊 從緊 信貸松綁 5 次降息 準(zhǔn)備金率 5次下調(diào) 加強按揭貸款風(fēng)險管理 2 次加息 6度準(zhǔn)備金率上調(diào) 取消首貸 7折利率 提高按揭首付比例 出臺住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 暫停第三套房貸 首套 30%，基準(zhǔn)利率，二套首付60%，利率 倍，第三套限貸 六次上調(diào)、一次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 3 次加息 將部分保證金存款納入存款準(zhǔn)備金上繳范圍。目前， 全國范圍內(nèi)的房價開始出現(xiàn)適應(yīng)后的微漲 。 ? 趨勢七：開發(fā)理念更新，項目品質(zhì)提升 隨著 國內(nèi)區(qū)外實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)的加盟， 以及本 地房地產(chǎn)企 業(yè)的崛起， 滋生 了 許多 先進的管理開發(fā)理念， 提升 了人們的住房觀念，房地產(chǎn)開發(fā) 項目品質(zhì)不斷升級。 ? 趨勢四：各種戶型 結(jié)構(gòu) 比例則重于小戶型 根據(jù)新政策的首付款、利率、認(rèn)貸又認(rèn)房的貸款難度大幅度提高施壓下，直接打壓二次置業(yè)的改善型群體，因此在大戶型銷售較慢的市場行情下，不少開發(fā)商在戶型推售上進行了相應(yīng)的調(diào)整， 以滿足購房人群中 80%自主型的剛性需求。 ? 趨勢二 :專業(yè)市場商鋪借勢上位 在新政嚴(yán)管之下，住宅市場遇冷，商業(yè)地產(chǎn)卻的“抗風(fēng)險性”和“升值”潛力越發(fā)受到開發(fā)商和消費者的追捧，睿智的開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)物業(yè)市場；投資客的首選已不是傳統(tǒng)的住宅，出于保值增值的需要，這些炒房資金尋找出新商業(yè)綠洲作為出路。 發(fā)展趨勢 預(yù)測基礎(chǔ) ? 2020 年 111 月廣西經(jīng)濟 及貴港 市經(jīng)濟運行分析 2020 年 111 月廣西經(jīng)濟 及貴港 市經(jīng)濟運行分析 廣西 111 月 同比增減 % 貴港市 111 月 同比增減 % 全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)增加值（億元） 全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 （億元） 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資（億元） 全市完成全社會固定資產(chǎn)投資 （億 元） 房地產(chǎn)投資 (億元 ) 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 (億元 ) 全區(qū)社會消費品零售總額 (億元 ) 全市社會消費品零 售額 (億元 ) 全區(qū)完成財政收入 (億元 ) 全市完成財政收入(億元 ) 金融機構(gòu)貸款余額 (億元 ) 全市金融機構(gòu)各項存款余額 (億元 ) 數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計局 分析： 從 2020 年 前 11 個月 全 區(qū)和貴港市經(jīng)濟發(fā)展情況看，保持投資較快增長的難度加大，一是受 全國經(jīng)濟大環(huán)境持續(xù)低迷 等因素影響，投資項目 和資金 相對不足，部分重大項目開工延緩；二是 企業(yè)利潤下降，成本上升，企業(yè)都進入戰(zhàn)略收縮 ；三是 內(nèi)需不足 。 房地產(chǎn)開企業(yè)自籌資金的能力有所提高，說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險能力在加強。 從在售樓盤最近幾次推貨情況來看，目前市場上推出的戶型以二房、三房為主，四房次之。 ? 特征二：中等規(guī)模項目為主，配備一定的生活配套 貴港市房地產(chǎn)市場本階段在售項目的規(guī)模大多數(shù)項目為中等規(guī)模，港南區(qū)幾個在售樓盤均在 200 畝左右的大盤，而港北區(qū)的項目的都在 11500 畝左右，其中銷售走貨都相對可觀的都是配套較完善的樓盤。 2020 年 以來 受新政的影響，銷售 壓力普遍加大。 ? 中心區(qū)樓市特征 ① 商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)配套完善 ② 供應(yīng)產(chǎn)品主要為三房以及少量大面積產(chǎn)品 ③ 價格房價持續(xù)走高，整體均價全市最高 ④ 消化速度 較 快，銷售周期 相對 短 ⑤ 本地消費群為主，外地購房者形成有效補充 ? 港南區(qū) 波托菲諾 水岸酈都 南湖商業(yè)廣場 江畔馨園 金典時代 在售 潛在 2020 年江南區(qū)主要在售項目統(tǒng)計表 江南區(qū) 在售樓盤數(shù)量 2 潛在 樓盤數(shù)量 3 樓盤規(guī)模 中小規(guī)模盤為主（ 50100 畝） 主要物業(yè)類型 多層、小高層、高層住宅 目前均價 39004380 元 /㎡ 主要消費群 政府官員、行政 單位職員、港江片區(qū)居民、教師等 港南區(qū)目前在售樓盤只有 2，分別是水岸酈都和 波托菲諾 。 港南區(qū)規(guī)劃有江南組團：完善改建中山路江南段商業(yè)網(wǎng)點，提升商務(wù)品質(zhì)。 港南區(qū) ? 港南區(qū)區(qū)域描述 古郡新姿 和諧港南 港南區(qū)位于貴港市南部，東鄰興 業(yè) 縣、南接浦北縣、西連橫縣、 北與港北區(qū)和桂平市交界。繼續(xù)按照“就近入學(xué)，初中相對集中”就學(xué)原則，合理布局義務(wù)教育學(xué)校。 ③港北組團：市級文體中心、旅游服務(wù)基地、綜合居住社區(qū)，重點加強公共服務(wù)設(shè)施，承擔(dān)貴港市部 分商務(wù)職能。人口規(guī)模， 2020 年 64 萬 人，2020 年 75 萬人， 2030 年 95 萬人，年均增長 2. 4 萬人。 “四 軸 ”：即黎湛鐵路沿線發(fā)展 軸、 西江沿江 發(fā)展軸、 212 省道和 211 省道沿線城鎮(zhèn) 發(fā)展軸 。 兩片： 以同濟大道為界，形成 “西部綜合片區(qū)”和“東部臨港工業(yè)片區(qū)”。預(yù)計在未來幾年，貴港市房地產(chǎn)投資占固定投資額的比例仍處在合理范圍，貴港市城市房地產(chǎn)仍有較好的發(fā)展空間。固定資產(chǎn)投資額的大幅增長，將對未來貴港市經(jīng)濟發(fā)展起到極大的促進作用。據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占GDP 比重在 8%～ 10%是合理區(qū)間。與 2020 年相比，近幾年時間，貴港市 GDP 幾乎翻了一番，整體增速明顯。20202020 年，國家政策調(diào)控力度加大，新政頻發(fā)，雖一定程度上減緩了房價上升幅度，但仍然無法抑制廣西整體房價的上漲。 20202020 年廣西主要經(jīng)濟增長指標(biāo)要素一覽表 數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計信息網(wǎng) 小結(jié)： 截止 2020 年 11 月 ，全區(qū)經(jīng)濟保持了平穩(wěn)較快增長的良好勢頭。 111月，全區(qū)居民消費價格總水平同比上漲 %，比 110月提高 個百分點。 二、固定資產(chǎn)投資較快增長 111 月，全區(qū)固定資產(chǎn)投資 (計劃總投資 50萬元及以上項目投資，不含農(nóng)戶 ) 億元，同比增長 %，比 110 月回落 個百分點。 一、 工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長 111 月，全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長 %，比 110 月回落 個百分點，比全國水平高 個百分點。 五、 居民消費價格平穩(wěn) 11 月份，全區(qū)居民消費價格（ CPI）同比上漲 %，漲幅比 10 月份提高 個百分點，環(huán)比持平。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格上漲 %，漲幅比 10 月份提高 個百分點， 111 月上漲 %。 08 年雖然受金融危機影響，但樓市卻沒有減緩增長的步伐， 09 年又出現(xiàn)一個新的臺階。 貴港市 GDP 增長增速明顯 2 0 0 4 2 0 1 2 年貴港市 G D P 走勢1 9 1 . 1 82 2 7 . 0 22 6 3 . 1 33 9 8 . 5 34 3 8 . 65 2 7 . 86 3 4 . 47 6 1 . 31 2 . 9 45 1 . 7 6 6 8 . 3 23 3 3 . 0 73 9 . 0 33 3 . 5 62 3 . 7 81 9 . 6 82 0 . 4 51 6 . 8 401002003004005006007008002004年2005年2006年2007年20082009201020112012年國內(nèi)生產(chǎn)總值( 億元) 房地產(chǎn)投資額( 億元) 2 0 0 4 年 2 0 1 2 年貴港人均G D P 走勢4042480055447945938610224122171380515600050001000015000202002020年 2020年 2020年 2020年 202