廣東省某市房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 業(yè)增加值 ，增長 ％。其中，教育支出 ，增長 ％；社會(huì)保障和就業(yè)支出 ，增長 ％；醫(yī)療衛(wèi)生支出 ，增長 ％；農(nóng) 林水事務(wù)支出 ，增長％。 2021年，中央出臺(tái)了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，通過土地、金融、稅收等手段加強(qiáng)市場調(diào)控，取得了較好 的預(yù)期成效，投資性需求受到抑制，房價(jià)過快上漲勢頭得到很好的遏制。 房地產(chǎn)投資規(guī)模同比增長，尤其是開發(fā)規(guī)模增長較快的主要原因有：一是 09年年初受金融危機(jī)余波的影響，大部分開發(fā)企業(yè)仍處于觀望狀態(tài)，減慢了新開工項(xiàng)目的速度，減少了資金投入，09年第二季度雖有增加，但整體而言上半年基數(shù)仍然較小，導(dǎo)致 2021年上半年同比漲幅較大；二是 2021年年初房地產(chǎn)市場延續(xù)了 09年下半年的良好勢頭，成交量大幅增長，開發(fā)企業(yè)信心增加，加大了資金投入，加快土地的開發(fā)利用，使得新開工面積和竣工面積同比增長較大。從月度變化看， 16月全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為 、 、 、 、 萬 m2，從今年 2月份開始，我市新增上市量逐步上升，直至 4 月達(dá)到上市高峰后， 6 月逐月回落，但就整體而言，全市商品房供應(yīng)比較充足，總體平穩(wěn)，能滿足上半年的成交需求。從住房套型來看， 120m2以下住房所占比例仍然偏小，但從同比情況來看，其上市量與去年同期相比，明顯上升。 從區(qū)域來看，受交通、醫(yī)療、教育等基本配套設(shè)施較為完善的影響，目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要集中在惠城區(qū)，因此成交量也主要在惠城區(qū)，上半年惠城區(qū)商品房共成交 m2，其銷售量占全市比例為 49%，其中大亞灣區(qū)成交量位居第二，較去年同比增長 %，增長較為明顯，主要原因是大亞灣區(qū)為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，石化等大型項(xiàng)目輻射作用以及交通等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，而且價(jià)格洼地效應(yīng)明顯，受到香港、深圳等投資者和自住購房者的青睞，因而成交量上漲較為明顯。 （四）商品房價(jià)格小幅增長，總體平穩(wěn) 上半年，全市商品房成交價(jià)格為 4576元 /m2，同比增長%，商品住房均價(jià) 4378元 /m2，同比增長 %。 12 從區(qū)域來看，惠城區(qū)、惠陽區(qū)和大亞灣區(qū)住房價(jià)格列全市前三位，均價(jià)均在 4000元 /m2 以上，而且同比漲幅也相當(dāng)接近 ，較去年同期增長 20%以上，博羅縣住房價(jià)格增長較快，增幅為%，惠東縣增長 %，龍門縣則下降 %?？紤]到居住的舒適性，可將 3 房的面積增加到 120 ㎡ 左右。由于項(xiàng)目南 向臨 鐵路，噪音影響較大，建議在南 向單元規(guī)劃為需求較多、總價(jià)較低的 2房 及小 3 房 單元。提煉 出“城市之心、精工美筑”的 關(guān)鍵詞，體現(xiàn)中心區(qū)物業(yè)的稀缺性、價(jià)值可瞻性、及投資 +自住兩相宜的高尚居所 。本項(xiàng)目從 2021年第 3季度開始籌建、規(guī)劃設(shè)計(jì)，并于 2021 年 上 半 年銷售完畢。對(duì)以上各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行估算時(shí)均按政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)比率 計(jì)算。 3. 投資使用計(jì)劃 詳見 附 表 《 項(xiàng)目投資計(jì)劃表 》 19 六、 項(xiàng)目銷售收入及利潤估算 (一 ) 銷售價(jià)格預(yù)測 1. 銷售預(yù)測說明 本項(xiàng)目計(jì)算 假 設(shè)全部用于銷售， 且 在計(jì)劃銷售周期內(nèi) 按最高 實(shí)現(xiàn)100%銷售。 評(píng)價(jià)指標(biāo)詳細(xì)計(jì)算過程詳見 附表 《現(xiàn)金流量表》 。由現(xiàn)金流量表 《項(xiàng)目損益及利潤分配表》計(jì)算可得： 稅前投資利潤率 =利潤總額 /總投資 ==% 稅后投資利潤率 =凈利潤 /總投資 ==% （三）盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn) =經(jīng)營成本247。還貸能力分析如下： 15000247。 10%間 。喜悅城果的開發(fā)是順應(yīng)惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，它遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，級(jí)充分滿足多方面的共同利益需求，在開發(fā)時(shí)機(jī)上也是占盡先機(jī)，有著較高的經(jīng)濟(jì)效益和一定的社會(huì)效益。 24 附表 、 表 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表 序號(hào) 計(jì)算期（季度 2021 年 第三季度 2021 年 第四季度 2021 年 第一季度 2021 年 第二季度 2021 年 第三季度 2021 年 第四季度 2021 年 第一季度 2021 年 第二季度 2021 年 第三季度 2021 年 第四季度 1 規(guī)劃設(shè)計(jì) 2 前期工程 3 土石方工程 4 主體工程 5 裝修工程 6 水電工程 7 電梯工程 8 消防工程 9 智能系統(tǒng) 10 小區(qū)園林 11 公共配套 12 竣工驗(yàn)收 25 表 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 總建筑面積 174500 平方米 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 單價(jià) （元 /㎡ ) 金額 （萬元） 備 注 一 土地成本 8348 原地價(jià) 契稅 土地增值稅 滯納金 二 開發(fā)費(fèi)用 120 勘察測量費(fèi) 5 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 30 臨時(shí)供水供電 15 場地平整、臨時(shí)道路 20 可行性研究及策劃費(fèi) 2 規(guī)劃報(bào)建 48 三 建筑安裝工程費(fèi) 1600 土方及樁基工程 200 主體工程（含地下室） 800 安裝工程費(fèi) 420 水電工程 70 電 梯工程 120 消防工程 40 通訊工程 20 裝修工程 200 3490 智能防盜系統(tǒng) 10 有線電視、網(wǎng)絡(luò) 10 26 煤氣管道 30 室外配套 180 四 工程基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 76 供電工程 20 小區(qū)市政道路及排水工程 36 外水工程費(fèi) 10 六 其他 費(fèi)用 人防門設(shè)計(jì)及施工費(fèi)用 白蟻防治費(fèi)用 5 七 管理費(fèi)用 418 八 不可預(yù)見費(fèi) 九 合計(jì) 27 表 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 投資金額 2021年 2021年 2021年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 土地成本 8348 8348 2 開發(fā)費(fèi)用 2094 1294 800 3 土方及基礎(chǔ)工程 3490 1250 2240 4 主體工程（含地下室） 13960 2200 8700 3060 5 水電安裝 220 310 420 6 電梯工程 452 200 7 消防工程 698 88 110 110 390 8 通訊工程 24 115
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