【正文】 7 　　帶電梯多層7+1F1T230個(gè)單元三房?jī)蓮d兩衛(wèi)141145420 %51,389 %帶空中花園1T24個(gè)單元四房?jī)蓮d三衛(wèi)23524056 %11,401 %　小計(jì)（多層）　476 %62,790 %　別墅聯(lián)排(中）230235140 %32,281 %　聯(lián)排(邊）25526070 %18,072 %　雙拼36537078 %28,686 %　獨(dú)棟53016 %8,480 %　小計(jì)（別墅）　304 %87,519 %　合計(jì)（北區(qū)）　10238 　1,194,193 　　分戶型統(tǒng)計(jì)表戶型樓型戶型區(qū)間面積（㎡）套數(shù)套數(shù)比例(%)面積（㎡）面積比例(%)兩房?jī)煞績(jī)蓮d一衛(wèi)高層公寓6668594 %40,106 %2833F高層82851636 %135,752 %18F小高層1584 %136,224 %兩房?jī)蓮d一衛(wèi)（帶空中花園）103105216 %22,464 %合計(jì)4030 %334,546 %三房三房?jī)蓮d兩衛(wèi)高層公寓1171201188 %140,433 %11F小高層125130660 %82,500 %三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（帶空中花園）18F小高層130132216 %28,080 %2833F高層1321351636 %216,136 %18F小高層1386 %183,243 %156160198 %31,436 %多層141145420 %51,389 %合計(jì)5704 %733,217 %四房四房?jī)蓮d三衛(wèi)18F小高層190195144 %27,510 %多層23524056 %11,401 %合計(jì)200 %38,911 %別墅六聯(lián)排邊戶230235140 %32,281 %六聯(lián)排中戶25526070 %18,072 %雙拼　36537078 %28,686 %獨(dú)棟　53016 %8,480 %　304 %87,519 %合計(jì)10238 　1,194,193 　戶型價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表樓型戶型戶型區(qū)間面積單價(jià)（元/㎡）總價(jià)(萬元）高層（公寓）1T6公寓9個(gè)單元兩房?jī)蓮d一衛(wèi)656860003941三房?jī)蓮d兩衛(wèi)11712060007072高層（2833）F1T426個(gè)單元兩房?jī)蓮d一衛(wèi)828755004548三房?jī)蓮d兩衛(wèi)13213555007274小高層18+1F1T444個(gè)單元兩房?jī)蓮d一衛(wèi)828755004548三房?jī)蓮d兩衛(wèi)13213560007981三房?jī)蓮d兩衛(wèi)156160600093961T46個(gè)單元兩房?jī)蓮d一衛(wèi)10310555005658三房?jī)蓮d兩衛(wèi)130132600078801T24個(gè)單元四房?jī)蓮d三衛(wèi)1901956500123127小高層11+1F1T230個(gè)單元三房?jī)蓮d兩衛(wèi)12513070008791帶電梯多層7+1F1T230個(gè)單元三房?jī)蓮d兩衛(wèi)141145650091941T24個(gè)單元四房?jī)蓮d三衛(wèi)2352407000164168別墅聯(lián)排(中）23023411000253257聯(lián)排(邊）25526012000306312雙拼36537016000584592獨(dú)棟530200001060 統(tǒng)計(jì)公寓39—72萬兩房?jī)蓮d一衛(wèi)45—48萬三房?jī)蓮d一衛(wèi)5658萬三房?jī)蓮d二衛(wèi)72—94萬四房?jī)蓮d三衛(wèi)123—168萬六聯(lián)排253306萬雙拼584592萬獨(dú)棟1060萬中海銀川七十二連湖項(xiàng)目體量較為龐大，現(xiàn)階段周邊商業(yè)配套不成熟；項(xiàng)目地塊周邊其它項(xiàng)目的開發(fā)均以住宅居住為主，片區(qū)缺乏商業(yè)氛圍；我項(xiàng)目規(guī)劃居住人口數(shù)量龐大，具有一定的消費(fèi)基礎(chǔ)。因此，中海銀川七十二連湖項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)形式按照片區(qū)住宅配套、環(huán)境及銀川市場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃形態(tài)進(jìn)行合理有效的規(guī)劃設(shè)置。建議中海銀川七十二連湖項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài)主要以中小面積沿街商鋪為主，集中商業(yè)為輔。以下對(duì)中海銀川七十二連湖項(xiàng)目北地塊的商業(yè)進(jìn)行建議說明。 按照地塊定位設(shè)計(jì)布局，我們從交通、排布位置、商業(yè)面積及結(jié)構(gòu)設(shè)置、商業(yè)業(yè)態(tài)布局幾方面進(jìn)行分析。、商業(yè)交通分析正源南街金鳳八街金鳳八街金鳳六路地塊西側(cè)緊臨正源大街（正源南街），為目前地塊與外界聯(lián)通的最主要交通途徑。正源大街規(guī)劃定位為金鳳區(qū)交通主干道，雙向8車道行駛。地塊北部為金鳳八街，此路段為項(xiàng)目北地塊外圍環(huán)路，且緊鄰七十二聯(lián)湖水系。中部穿插金鳳六路（東西走向）、金鳳六街（南北走向）。北地塊南部（與南地塊）中間穿插規(guī)劃中六盤山路為東西向穿過七十二連湖，是我項(xiàng)目未來，特別是南側(cè)B地塊與外界相連接的重要道路。目前市政府正在建設(shè)片區(qū)的市政道路。因此，從地塊周邊交通分析，建議中海銀川七十二連湖項(xiàng)目（北區(qū)）商業(yè)布局應(yīng)以：正源南街、金鳳八街、金鳳六街及金鳳六路為主要商業(yè)排布區(qū)域。按照規(guī)劃在臨路裙樓下排布。．商業(yè)排布分析北地塊商業(yè)區(qū)域中海銀川七十二連湖項(xiàng)目北地塊商業(yè)排布示意圖（紅色區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)排布區(qū)）由上圖我們可以看出：正源南街、金鳳六路、金鳳六街、金鳳八街的面街樓體單位均以在其裙樓位置排部了商業(yè)。西側(cè)有高層單位樓棟且面正源南街，東側(cè)也是北區(qū)高層單位，兩棟樓棟中間整條通道為項(xiàng)目小區(qū)（北區(qū)）人行出入口。商業(yè)建議綜合進(jìn)行考慮。216。 商業(yè)部分面積總量在整體項(xiàng)目建面中需進(jìn)行控制，不宜過大。216。 該區(qū)域商業(yè)發(fā)展較緩慢，故商業(yè)盡量排布在臨街區(qū)域。銀川片區(qū)商業(yè)發(fā)展較為緩慢，現(xiàn)有商業(yè)量已出現(xiàn)過量現(xiàn)象。216。 片區(qū)內(nèi)商業(yè)街在本地難以消化。項(xiàng)目位置暫時(shí)屬于偏僻區(qū)域，項(xiàng)目商業(yè)成熟期較長(zhǎng)?？蛻糨^難認(rèn)同接受。經(jīng)以上分析，我們建議項(xiàng)目北區(qū)地塊商業(yè)部分主要以臨街商鋪為主。（圖中紅線標(biāo)示區(qū)域）。、商業(yè)面積及結(jié)構(gòu)設(shè)置分析銀川商業(yè)主要集中在興慶區(qū)（及老城區(qū)），原城區(qū)內(nèi)住宅建筑并無設(shè)置商業(yè)，屬于純居住樓，商業(yè)多是由住宅一樓后期自行改建為鄰街商鋪，或在主要街道單獨(dú)建設(shè)一些二至三層的商業(yè)項(xiàng)目（稱其營(yíng)業(yè)房）?，F(xiàn)階段后期開發(fā)的新住宅項(xiàng)目均設(shè)置了住宅裙樓商業(yè)，主要以一層或二層商業(yè)為主，也設(shè)置部分較大面積商業(yè)，主要為大型餐飲進(jìn)行考慮。銀川中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目北區(qū)商業(yè)大概為：4萬平米左右。南區(qū)商業(yè)規(guī)劃大概為：。整體項(xiàng)目合計(jì)商業(yè)面積近10萬平米。本項(xiàng)目商業(yè)排布均考慮在項(xiàng)目臨街或臨路設(shè)置群樓商業(yè)。其中在項(xiàng)目北地塊北側(cè)將設(shè)置大型商業(yè)。綜合考慮到銀川地區(qū)商業(yè)面積、結(jié)構(gòu)等因素。對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)面積及結(jié)構(gòu)建議如下：216。 臨街臨路商業(yè)面積區(qū)間建議設(shè)置在160200平米之間（全二層面積）；216。 正源南街設(shè)置集中大型商業(yè)；216。 金鳳八街商業(yè)為北地塊主要設(shè)置區(qū)域；216。 金鳳六路設(shè)置部分商業(yè)。216。 在部分道路交匯處可設(shè)置較大面積商業(yè)鋪位，面積區(qū)間設(shè)置在200300平米左右；216。 商業(yè)開間及進(jìn)深設(shè)置主要考慮到業(yè)態(tài)設(shè)置。如餐飲及零售也，則需要大開間小進(jìn)深商業(yè)布局設(shè)置。如服裝及其他，則可考慮設(shè)置小開間大進(jìn)深的布局設(shè)置，本項(xiàng)目開間約5米，進(jìn)深約15米左右；216。 商業(yè)挑高設(shè)置建議如下：臨街店鋪類，零售類商業(yè)用途。、商業(yè)業(yè)態(tài)布局分析中海銀川七十二連湖項(xiàng)目北地塊商業(yè)業(yè)態(tài)建議如下：整體建議設(shè)置帶煙道和不帶煙道兩種結(jié)構(gòu)商業(yè)。設(shè)置原則為高層單位下設(shè)置煙道；小高層及多層裙樓商業(yè)部設(shè)置煙道商鋪。具體設(shè)置如下：216。 金鳳六街、金鳳六路臨街商鋪不設(shè)置煙道，不建議開設(shè)餐飲相關(guān)店鋪，以其它商業(yè)為主。216。 在金鳳八路臨街商業(yè)需設(shè)置煙道，建議此臨街商鋪能以餐飲為主。216。 正源南街大型商業(yè)建議設(shè)置煙道，可作為大型餐飲或大型超市進(jìn)行使用。紅線標(biāo)注為帶煙道商鋪；黃色標(biāo)注為不設(shè)置煙道商業(yè)。、車位布局建議由于目前銀川市對(duì)住宅小區(qū)嚴(yán)格實(shí)施1:1的車位戶數(shù)比，按此標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，該車位數(shù)量已遠(yuǎn)高于本項(xiàng)目整體保持順暢銷售所要求的可售車位數(shù)量，因此在建議在具體設(shè)計(jì)中，根據(jù)合適的比例對(duì)地上車位和地下車位進(jìn)行平衡，控制地下車位數(shù)量，利于后期銷售，同時(shí)遵循物業(yè)檔次越高，車位比越高的整體原則。五、其他 建筑風(fēng)格和立面元素銀川市對(duì)建筑風(fēng)格和立面比較重視， “塞上江南、西夏古都、回族風(fēng)貌”是銀川市的三大特色，也是銀川在城市市貌和城市規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)打造的城市面貌。如果按找區(qū)域劃分，三個(gè)特色大致可以分別對(duì)應(yīng)為：塞上江南——金鳳區(qū)、西夏古都——西夏區(qū)、回族風(fēng)貌——興慶區(qū)南部。銀川市的決策者力圖將銀川打造成“高原湖城”，重現(xiàn)“城在湖中、湖在城中”的景觀?；谶@種愿景，結(jié)合本地塊湖景資源條件，建議項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)和建筑風(fēng)格主要圍繞湖與城展開，給予客戶豐富的想象力。特別是水的概念，可以結(jié)合景觀和園林以及市政綜合考慮，反復(fù)使用。目前市場(chǎng)上風(fēng)格較為突出的有凱威觀湖壹號(hào)，其風(fēng)格為徽派建筑，白墻灰頂，與北塔湖相映，較好的演繹了塞上江南的風(fēng)情。其他樓盤，風(fēng)格比較混雜，純歐式風(fēng)格的很少。對(duì)我司經(jīng)典歐式系列產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度建議通過深度訪談進(jìn)行再確認(rèn)。通過與當(dāng)?shù)劁N售人員交流結(jié)果初步看來，市場(chǎng)有部分客戶存在對(duì)歐式產(chǎn)品風(fēng)格的需求。 園林銀川市年平均降雨量?jī)H200毫米左右，蒸發(fā)量大約1500毫米以上，種植園林面臨一定的困難。當(dāng)?shù)刂参镆话阋钥购抵参锓N類為主，利用較廣泛的為需求量較少的低矮灌木、露地宿根花卉，部分鹽堿地需使用耐鹽堿的植物種類。一般常用苗木包括：河北楊、新疆楊、刺槐、旱柳、白蠟、絲棉木、紫花醉魚木、怪柳、金葉蕕、蒙古蕕、毛刺槐、黃花磯松、馬蘭、膠東衛(wèi)矛、北海道黃楊、楸樹、金葉榆、香花槐、馬藺等。建議詳細(xì)考察當(dāng)?shù)貧夂驐l件和苗木種植經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合項(xiàng)目概念策劃，最大程度的提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 樣板展示、大堂展示、建材展示銀川市場(chǎng)目前對(duì)于樣板展示、大堂展示和建材展示的重視程度不高，只有極少數(shù)的項(xiàng)目具有部分展示內(nèi)容，其中又只有森林半島項(xiàng)目的樣板房展示達(dá)到了較高水平。從現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研情況來看，良好的展示對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的說明有很好的幫助，對(duì)于項(xiàng)目形象、客戶購(gòu)買信心都是極大的提升。樣板房展示、大堂裝修、電梯、建筑用材、施工工藝等展示，是銀川市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)潛力挖掘的一個(gè)重點(diǎn)，建議重點(diǎn)考慮，提前策劃，高標(biāo)準(zhǔn)高規(guī)格，以引領(lǐng)銀川市場(chǎng)的姿態(tài)面市，幫助項(xiàng)目快速銷售。第四部分 銷售初步安排示范區(qū)售樓處上面圖示，沿正源南街位置設(shè)置售樓處位置，使其具有最佳的展示面和廣告性；示范展示區(qū)則選擇靠近湖面開闊處設(shè)置，建議設(shè)置區(qū)域?yàn)槎鄬訂挝缓蛣e墅單位。要求示范區(qū)展示出湖景資源以及我司豐富的產(chǎn)品線，力求給客戶最充分的想象空間，延伸產(chǎn)品價(jià)值。附件附件一：重點(diǎn)調(diào)研項(xiàng)目資料附件二：產(chǎn)品尺寸統(tǒng)計(jì)表格附件三：典型戶型平面附件四：盈利預(yù)