【正文】 建筑面積（萬㎡） 存量 （萬㎡） 預(yù)計(jì)推出時(shí)間 客戶特征 中潤世紀(jì)廣場 15 1 在售 中石化、平安保險(xiǎn)、太平洋保險(xiǎn)等高端大客戶 中鐵會展國際 15 14 賢文莊投資，外貿(mào)，科技等公司，多為整層購買的客戶，投資占 30％，自用 70％ 黃金時(shí)代廣場 17 13 20xx 年 10 月 國資委團(tuán)購 1 棟高層 國奧城 15 20xx 年下半年 國電團(tuán)購 1 棟高層 魯邦國際廣場 20xx 年下半年 海爾綠城 15 10 20xx 年下半年 整棟出售給山東高速 魯班奧體西苑 25 25 20xx 年年底 暫未開工 才高奧體 8地塊 9 9 20xx 年下半年 基礎(chǔ)施工 天業(yè)奧體項(xiàng)目 6 6 20xx 年下半年 大衛(wèi)奧體項(xiàng)目 20xx 年下半年 合計(jì)（萬㎡） 區(qū)域銷售價(jià)格分析 本項(xiàng)目所處的奧體文中心區(qū)域，正是濟(jì)南著力打造的商務(wù)集中區(qū)域，隨著濟(jì)南市政府的東遷，商務(wù)區(qū)整體呈現(xiàn)向東部轉(zhuǎn)移的趨勢。 在售 誠基中心 6 60 套一 均價(jià) 20xx0 40 loft，層高、 30% 銀行提供正常按揭貸款 在售 萬達(dá)達(dá)人界 2 40套一、60 套二 11000（精裝1000 元 /㎡） 40 平層 50% 貸款年限最多 10年 售罄，二手房約13000元 /㎡ 區(qū)域內(nèi)競爭公寓項(xiàng)目 名士 mini公館 4053 9000（精裝600 元 /㎡） 40 平層 +loft 50% 貸款年限最多 20年 在售 海爾綠城玉蘭公寓 5 70200 13500（精裝4000 元 /㎡） 40 平層 50% 貸款年限最 多 10年 在售 未來城 一室（ 43— 53） 8200（精裝600 元 /㎡） 40 平層 20% 工行按揭，按照住宅首套辦理 在售 圖 9：濟(jì)南重點(diǎn)公寓項(xiàng)目分布圖 香港國際 銀座中心 盛世名門 萬達(dá)達(dá)人界 萬豪國際 誠基中心 發(fā)祥一號公館 藍(lán)調(diào)國際 香格里拉 中鐵會展國際 中齊未來城 名士 mini公館 綠城玉蘭公寓 黃金時(shí)代廣場 魯商國奧城 區(qū)域供應(yīng)量及價(jià)格分析 目前區(qū)域內(nèi)在售的公寓項(xiàng)目主要有名士 MINI公館和海爾綠城玉蘭公寓，名士 MINI 公館和玉蘭公寓兩項(xiàng)目存量在 4 萬㎡左右，但隨著區(qū)域商業(yè)金融配套的完善，公寓市場具備較大的潛力，后續(xù)國奧城、黃金時(shí)代廣場、天業(yè)奧體項(xiàng)目都將推出高端公寓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來 3 年內(nèi)區(qū)域高端公寓的潛在供應(yīng)量在 34 萬㎡左右，相對寫字樓而言競爭壓力相對寬松。 ? 本項(xiàng)目可借鑒之處： 規(guī)模合理、檔次偏高的寫字樓，與公寓、商業(yè)、酒店等產(chǎn)品融為一體，成就中心城區(qū)的綜合體性質(zhì)建筑，可以有效提升項(xiàng)目檔次、分散項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 在中潤世紀(jì)廣場進(jìn)入尾盤銷售、海爾綠城寫字樓還未動工之際，兩項(xiàng)目未來將是區(qū)域最高端、也是對本案競爭壓力最大的項(xiàng)目。本項(xiàng)目后期可借鑒萬達(dá)達(dá)人界的成功之處，戶型面積上以 40 ㎡的套一、 60 ㎡套二為主，布局上采用廚房獨(dú)立、全明的有生活情景的舒適型設(shè)計(jì)，交付標(biāo)準(zhǔn)上采用客戶接受度較高的精裝交付。本項(xiàng)目后期可借鑒誠 mini 公館的成功之處，引入 loft 戶型、采取精裝酒店式大堂設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目形象，引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)管理公司，提供少量酒店式有償服務(wù)，滿足高端客戶需求。項(xiàng)目配套形式采用底商形式，且經(jīng)營模式目前暫定為整體出租管理，預(yù)計(jì)未來會引進(jìn)品牌便利店。 表 17：項(xiàng)目周邊商業(yè)供應(yīng)量一覽表 項(xiàng)目名稱 建筑 面積（萬㎡） 與本項(xiàng)目距離（米） 奧體商業(yè) 10 800 全運(yùn)村 6 20xx 魯商國奧城 7 2500 黃金時(shí)代廣場 1 2800 草山嶺舊村商業(yè) 3 500 總計(jì) 27 典型商業(yè)競爭項(xiàng)目 表 18：項(xiàng)目周邊商業(yè)情況一覽表 項(xiàng)目名稱 奧體中心商業(yè) 全運(yùn)村商業(yè) 黃金時(shí)代廣場草山嶺舊村改造項(xiàng)目魯商國奧城位置 奧體場館周邊旅游路以南，龍洞隧道以西經(jīng)十路奧體中心對面經(jīng)十路奧體中心對面經(jīng)十路奧體中心對面開盤時(shí)間正在招商，目前已出租70% 左右20xx年 201 0年年底 2 010 年年底 201 0年年底項(xiàng)目整體定位形成涵蓋商業(yè)、大眾餐飲和娛樂健身的“城市綜合體”集寫字樓、商務(wù)公寓、大型商業(yè)于一體的商務(wù)綜合體項(xiàng)目涵蓋甲級寫字樓、高級公寓和商業(yè)物業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)的商務(wù)辦公綜合體和地標(biāo)性建筑集群商務(wù)公寓、大型商業(yè)于一體的商務(wù)綜合體項(xiàng)目。 第 5 部分 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 根據(jù)地塊自身屬性和區(qū)域市場特征，項(xiàng)目可能的業(yè)態(tài)組合 有以下三種組合：公寓 +商業(yè)、公寓 +寫字樓 +商業(yè)、寫字樓 +商業(yè)。 購房動機(jī)： 年輕白領(lǐng)客戶以自住性需求為主，工作在周邊區(qū)域，以公寓作為過渡性住房。 Loft 公寓主要針對經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的年輕首次置業(yè)客戶和改善性客戶，戶型以 50 ㎡套一（可改套二）和 70 ㎡套二（可改套三）為主，從名寓的銷售情況來看， 50 ㎡左右的中小戶型消化速度更快，建議 50 ㎡套一占總戶數(shù)的 75%，盡量采用通風(fēng)封閉式廚房。 從以上分析來看，寫字樓不是最優(yōu)的選擇， 為實(shí)現(xiàn)快速回款、降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) ，本項(xiàng)目最適合的物業(yè)形態(tài)為 公寓 +商業(yè)。 ? 北京市建委發(fā)文禁止酒店類項(xiàng)目分層、分單元銷售，續(xù)還將陸續(xù)出臺有關(guān)商業(yè)、綜合用地項(xiàng)目改住宅將被禁售的規(guī)定。同時(shí)，無論投資客戶還是自住客戶都對低總價(jià)公寓產(chǎn)品較為認(rèn)同，本項(xiàng)目可針對性開發(fā)該類產(chǎn)品，以滿足市場需求。本項(xiàng)目后期可借鑒玉蘭公寓的成功之處，將 1 棟位置最好的公寓采取較高的精裝標(biāo)準(zhǔn)，滿足高端投資客戶需求。其中 319 層為平層公寓， 20F24F為 loft 公寓。項(xiàng)目自身配套充足，對公寓客戶吸引里較大。 圖 14： 魯商國奧城＆黃金時(shí)代廣場鳥瞰圖及平面布置圖 從產(chǎn)品檔次來看，兩項(xiàng)目均定位為區(qū)域高端綜合 體，國奧城外立面采用 LOWE 玻璃幕墻與石材貼面，黃金時(shí)代廣場則全方位應(yīng)用天然石材干掛，立面現(xiàn)代感十足。項(xiàng)目定位高端，外立面采用 LOWE 玻璃幕墻和高級面磚貼面，大氣高檔。 多數(shù)樓盤采用精裝出售，精裝費(fèi)用報(bào)價(jià)集中在 600— 1000 元 /㎡之間，在貸款年限上沒有統(tǒng)一的規(guī)定，根據(jù)開發(fā)企業(yè)同按揭銀行之間簽訂的合作協(xié)議情況，多數(shù)公寓項(xiàng)目均可按照住宅貸款政策辦理。 區(qū)域供應(yīng)量分析 目前奧體片區(qū)在售寫字樓有限，僅有中潤世紀(jì)廣場在售，自 20xx 年開盤銷售以來，目前僅剩余 1 號樓在售，存量在 1 萬㎡左右。 濼源大街板塊這一片區(qū)無論從地段、交通路況和樓盤本身素質(zhì)來看，都是無與倫比的。作為濟(jì)南奧體中心區(qū)域的大體量開發(fā)項(xiàng)目，具有極強(qiáng)的示范效應(yīng)，項(xiàng)目的成功開發(fā)可以進(jìn)一步提示企業(yè)品牌，確立在行業(yè)的地位 ，建議將本項(xiàng)目打造成為區(qū)域地標(biāo)性小型綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 總規(guī)劃用地（㎡） 23875 折合（畝） 地上規(guī)劃建筑容積率 6 地下規(guī)劃容積率 地上可規(guī)劃建筑面積（㎡） 143250 地下可規(guī)劃建筑面積（㎡） 57300 規(guī)劃建筑密度 % 規(guī)劃綠化率 % 地塊現(xiàn)狀分析 地表現(xiàn)狀 項(xiàng)目緊鄰龍奧北路，地勢整體比較方正平整，東西面寬 256 米，南北進(jìn)深 90 米，場地內(nèi)沒有任何建筑物，具備快速開工的條件。全運(yùn)村內(nèi)配建的中小學(xué)已經(jīng)開工建設(shè)，后前項(xiàng)目南側(cè)地塊內(nèi)還將分別配建中小學(xué)各一所，教育配套設(shè)施逐步完善。從 20xx 年至今共成交四宗商業(yè)用地，明細(xì)詳見下表。而且山大路商業(yè)密集、信息產(chǎn)業(yè)公司密集、大學(xué)及科研機(jī)構(gòu)分布較多，這些都是一個(gè)科技商務(wù)中心區(qū)必備的要素，也是山大路得天獨(dú)厚的優(yōu)勢所在。從銷售方式來看，區(qū)域項(xiàng)目寫字樓開發(fā)主要以定向開發(fā)和大客戶整層出售為主，這種開發(fā)模式 雖然風(fēng)險(xiǎn)小，但周期長，價(jià)格低。 從價(jià)格來看，目前在售公寓毛坯交房占 7 成，價(jià)格集中在 65009000 元 /平米，精裝修交房裝修標(biāo)準(zhǔn)在 6001000元 /平米，但隨著萬達(dá)達(dá)人界項(xiàng)目的熱銷，預(yù)計(jì)后期濟(jì)南新供應(yīng)的產(chǎn)品會向精裝、中高端方向演進(jìn)。項(xiàng)目采用定制化和大客戶銷售模式，吸引了最早一批隨政府東遷的高端客戶。在服務(wù)上，除萬達(dá)廣場外，其余項(xiàng)目開發(fā)商均沒有專業(yè)成熟的寫字樓物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，如項(xiàng)目能聘請專業(yè)的寫字樓服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)，勢必成為核心競爭優(yōu)勢。 圖 18：銀座中心公寓效果圖 表 11：銀座名寓戶型配比 戶型 面積 戶型特征 數(shù)量 比例戶數(shù) 消化比例A 42m2一室一廳一衛(wèi)一廚15 8% 100%B 55m2一室一廳一衛(wèi)一廚60 33% 92%C 67㎡兩室一廳兩衛(wèi)一廚30 17% 83%D 72m2兩室一廳兩衛(wèi)一廚75 42% 65% ? 目標(biāo)客群： 銀座中心名寓開盤當(dāng)天推出 180 套房源，其中有 4 層共 48 套房源被團(tuán)購，零售部分房源共 132 套，優(yōu)惠后 120xx 元 /㎡，成交比例 80%。采用濟(jì)南首家全精裝帶家電交付，精裝部品全部采用 TOTO（潔具）、三菱（電梯）、海爾（家電）、亞細(xì)亞（瓷磚）、頂固（衣柜）、摩恩（五金）、西門子（電器元件）、凱特曼（入戶門等一線品牌，并且提供酒店式管理服務(wù)，深受財(cái)富階層的青睞。 中齊未來城 ? 項(xiàng)目概況及特色 ：中齊未來城公寓部分為兩棟板樓，其中 1樓 17層，建筑面積約 萬㎡，已基本售罄； 2樓 18 層，建筑面積 萬㎡，目前主要銷售該樓座。從長遠(yuǎn)來看，本區(qū)域必定成為濟(jì)南新的政治商業(yè)金融中心， 尤其是隨著區(qū)域奧龍官邸、東拓舜華路項(xiàng)目以及公務(wù)員宿舍區(qū)的交付使用，對配套設(shè)施的需求增加，刺激商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的銷售，預(yù)計(jì)后期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將有較大的空間。周邊競爭項(xiàng)目大多將目標(biāo)鎖定在大型團(tuán)購客戶，而大型寫字樓的客戶主要是金融單位、實(shí)力國企及政府機(jī)關(guān)，但他們大都已建或已購，意向客戶屈指可數(shù)，競爭將進(jìn)入白熱化。 表 19：各物業(yè)配比建議表 物業(yè)類型 調(diào)整后方案 面積（㎡） 比例 SOHO 商務(wù)公寓 1 36168 % loft 公寓 2 18562 % 點(diǎn)式平層公寓 3 30000 % 板式平層公寓 4 31000 % 板式平層公寓 5 20xx0 % 底商 7520 % 合計(jì) 143250 100% 圖 27：項(xiàng)目平面布置圖 【建筑風(fēng)格】：根據(jù)掛牌文件要 求，本項(xiàng)目建筑以現(xiàn)代風(fēng)格為主。 【產(chǎn)品立面】：產(chǎn)品立面均采用公建化外立面設(shè)計(jì)，體現(xiàn)現(xiàn)代感和時(shí)尚感。 濟(jì)南住宅市場整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，各大開發(fā)商出于成本考慮，熱衷于開發(fā)大戶型房源，雖然有 90//70 的政策限制，但市場上 90 ㎡以下的住宅產(chǎn)品多集中在 8089 ㎡之間， 4080 的住宅產(chǎn)品 可謂鳳毛麟角。 劣勢分析 ? 本項(xiàng)目位于整個(gè)商業(yè)地塊的南側(cè)，與城市景觀大道經(jīng)十路之間有其他項(xiàng)目遮擋，可觀性和通達(dá)性較差； ? 項(xiàng)目東側(cè)為玉頂山公墓、北側(cè)為公交公司立體停車場（經(jīng)咨詢公交公司，該停車場只用于停放 BRT 車。并且項(xiàng)目在產(chǎn)品檔次上遠(yuǎn)高于區(qū)域現(xiàn)有產(chǎn)品，對年輕客戶具有較強(qiáng)的吸引力。均價(jià) 13500元 /平米，起價(jià) 12300 元 / ㎡，因能觀賞到奧體中心及龍奧大廈等城市建筑景觀比南向、東向房源均價(jià)高出 800～ 1000 元 /平米，實(shí)行 50%的首付及 倍的利率 。其中 4050 平方米小戶型最受客戶歡迎， 70平米以上戶型客戶接受程度較低。 表 9：競爭公寓項(xiàng)目基本配置一覽表 項(xiàng)目名稱 外立面 大堂設(shè)計(jì) 單層面 積 單層戶 數(shù) 電梯數(shù)量 及品牌 層高 車位配比 是否 通煤氣 其他 萬達(dá)達(dá)人界 涂料 約 50 ㎡大堂 層高 米 裝修后 米 1194 24 5 部，三菱 與 C 組團(tuán)豪宅共 416 個(gè)車位（公寓 624 套、豪宅 224 套） 是 精裝（ 800），地暖 誠基中心 玻璃幕墻 挑空、精裝 760 ㎡ 16 戶 2 部，克虜伯森帝 : 是 公共部分精裝 室內(nèi)毛坯 萬豪中心 玻璃幕墻 挑空、精裝 360 ㎡ 2 部，克虜伯森帝 1: 是 公共部分精裝 室內(nèi)毛坯 銀座中心 玻璃幕墻 挑空、精裝 745 ㎡ 12 戶 3 部，品牌未定 米 20xx 不通 暫定毛胚 魯商國奧城 玻璃幕墻 石材 挑空、精裝 10001400㎡ 17 戶 4 部，品牌未定 米 2100 未定 公共部分精裝 室內(nèi)毛胚 黃金時(shí)代廣場 石材 玻璃幕墻 挑空、精裝 規(guī)劃調(diào)整 規(guī)劃調(diào)整 3 部，品牌未定 米 3069 是 裝修標(biāo)準(zhǔn)未定 有新風(fēng)系