【正文】 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)火爆銷(xiāo)售的層面則反映出客戶(hù)對(duì)都市化建筑的青睞和渴望，就地塊所處的片區(qū)而言，國(guó)際現(xiàn)代風(fēng)格接受度非常高。并且高端寫(xiě)字樓客戶(hù)更加青睞經(jīng)十路沿線項(xiàng)目，低端客戶(hù)出于成本考慮，更愿意選擇價(jià)格低廉的會(huì)展片區(qū)或者軟件園配套寫(xiě)字樓項(xiàng)目。 第 4 部分 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 ? 項(xiàng)目位于奧體中心核心區(qū)域， 在 “一體兩翼 ”城市發(fā)展規(guī)劃導(dǎo)向下，片區(qū)定位為城市東部副中心的核心組團(tuán)，后期發(fā)展?jié)摿^大； ? 項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)聚集了中海奧龍觀邸、海爾綠城全運(yùn)村等濟(jì)南最高檔樓盤(pán)，大量的社會(huì)精英人士匯聚于此，也為高端寫(xiě)字樓、公寓項(xiàng)目的發(fā)展奠定了客群基礎(chǔ)； ? 項(xiàng)目周邊預(yù)留地塊均為商業(yè)金融用地，容易形成集聚效應(yīng)； ? 項(xiàng)目地塊方 正平整，面寬達(dá)到 270 米，有利于商業(yè)規(guī)劃。項(xiàng)目總建筑體量大，涵蓋住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，項(xiàng)目自身配套較完善。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出 1 21 層，共 95 套房源。據(jù)了解成交客戶(hù)中自住客、投資客、辦公用房各占 1/3 的比例。 公寓競(jìng)爭(zhēng)與可比項(xiàng)目分析 濟(jì)南公寓市場(chǎng)已經(jīng)逐漸成熟，比較具有代表性的公寓項(xiàng)目有萬(wàn)達(dá)達(dá)人界、誠(chéng)基中心、銀座中心以及區(qū)域內(nèi)直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目名士 Mini 公館和海爾綠城玉蘭公寓。 圖 13：中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)鳥(niǎo)瞰圖及平面布置圖 1 2 3 4 5 6 7 ? 目標(biāo)客群： 項(xiàng)目主要以整體銷(xiāo)售 為主，客戶(hù)以中石化、太平洋保險(xiǎn)等高端大客戶(hù)為主，客戶(hù)構(gòu)成主要詳見(jiàn)下表： 表 8：中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)目標(biāo)客戶(hù)一覽表 樓號(hào) 業(yè)態(tài) 面積 （萬(wàn)㎡） 客戶(hù) A1 高層 3 平安保險(xiǎn)整購(gòu) A2 高層 中石化整購(gòu) A3 高層 3 散售 A4 高層 2－ 14 層尋找大客戶(hù) 15 層以上中潤(rùn)集團(tuán)留作自用。從置業(yè)客戶(hù)來(lái)看，首次置業(yè)、投資客 戶(hù)占主體，約占 7 成；其中自住客戶(hù)主要是購(gòu)買(mǎi)南向 “小戶(hù)型”，作為過(guò)渡房，購(gòu)房者多在 2535 歲之間；投資客多為 3045 歲的個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。目前區(qū)域?qū)ν馍⑹鄣膶?xiě)字樓雖然價(jià)格高昂，但除中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)外，其他項(xiàng)目并未真正經(jīng)歷市場(chǎng)考驗(yàn)。依托于山大路特有的 IT 產(chǎn)業(yè)，該板塊內(nèi)，以電子科技類(lèi)企業(yè)占了大多數(shù)，約有 80%的份額，其他有少數(shù)工程公司、廣告公司、裝飾公司進(jìn)駐。 表 1： 20xx20xx 年周邊土地成交情況一覽表 編號(hào) 土地位置土地面積（㎡）用途 容積率 建筑密度 綠地率 競(jìng)得單位成交價(jià)格（萬(wàn)元）單價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/ ㎡）成交日期20xxG052龍奧8 號(hào)地塊20406商業(yè)金融地上≤4 . 0地下≤1 . 3≤3 5 % ≥3 0 %山東才高置業(yè)有限公司9183 20xxG042龍奧1 4 號(hào)地塊17563商業(yè)金融地上≤4 . 2地下≤1 . 3≤3 0 % ≥3 5 %山東大城投資、大偉工程設(shè)計(jì)公司7902 20xxG091歷下區(qū)經(jīng)十東路以南13728公建商服地上≤4 . 0地下≤1 . 2≤3 0 % ≥3 5 %山東省三名投資有限公司25875 20xxG039龍奧6 號(hào)地塊32022商業(yè)金融地上≤5 . 0地下≤2 . 0≤3 0 % ≥3 0 %山東永安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司520xx 20xxG064龍奧9 號(hào)地塊23875商業(yè)金融地上≤6 . 0地下≤2 . 4≤4 0 % ≥2 5 %濟(jì)南海信置業(yè)有限公司18612 圖 6： 20xx20xx 年周邊成交土地位置圖（商業(yè)金融用地） 龍奧 9號(hào)地 龍奧 8號(hào)地 龍奧 6號(hào)地 龍奧 14號(hào)地 經(jīng)十路以南地塊 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 濟(jì)南寫(xiě)字樓概況 濟(jì)南的寫(xiě)字樓市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間處于相對(duì)低谷的狀態(tài)，直到中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)等多個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的高調(diào)上市，讓人們看到了濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)的潛力。雖然目前項(xiàng)目周邊商業(yè)生活配套暫不完善，但奧 體中心底層商鋪已經(jīng)開(kāi)始對(duì)外出租、后期魯商國(guó)奧城、黃金時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)都將配建大型購(gòu)物中心。 圖 1：項(xiàng)目所在區(qū)域用地規(guī)劃圖 備注：紅色為商業(yè)金融用地，黃色為居住用地 奧體中心 濟(jì)南政務(wù)中心龍奧大廈 掛牌地塊 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，總占地 23875 ㎡，可規(guī)劃建筑 面積143250 ㎡。 圖 4：奧體中心區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目分布圖 項(xiàng)目 圖 5：奧體中心區(qū)域規(guī)劃鳥(niǎo)瞰圖 項(xiàng)目 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 本項(xiàng)目地處奧體核心區(qū)域，具備得天獨(dú)厚的奧體人文資源，尤其是隨著大型企事業(yè)單位的陸續(xù)東遷及區(qū)域高端人口的不斷聚集，區(qū)域商務(wù)價(jià)值和居住價(jià)值越來(lái)越高，并且項(xiàng)目地上建筑面積 萬(wàn)平方米，在奧體片區(qū)屬于中等規(guī)模體量， 具備打造城市綜合體的潛質(zhì)。濟(jì)南本地企業(yè)只占 35%左右，并且這些企業(yè)以從事金融保險(xiǎn)、房產(chǎn)、法律、會(huì)計(jì)顧問(wèn)等高盈利水平的行業(yè)為主。 20xx 年金融保險(xiǎn)企業(yè)總部東遷愈演愈烈，高新、奧體板塊總部聚集效應(yīng)日趨明顯，目前建設(shè)銀行、太平洋保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始向該區(qū)域搬遷。投資客多為個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主、企事業(yè)單位高收入者。 圖 10：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總平面圖 ? 項(xiàng)目特色： 項(xiàng)目位于濟(jì)南傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)，位置、商業(yè)氛圍都非常好。是集甲級(jí)寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)步行街于一體的大型綜合標(biāo)志性城市建筑組群。 圖 15： 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總平面圖 公寓 達(dá)人界 圖 16： 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公寓效果圖 ? 項(xiàng)目特色： 作為萬(wàn)達(dá)第三代產(chǎn)品 HOPSCA 的城市商業(yè)形態(tài)，濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)集公寓、酒店、寫(xiě)字樓、公共空間、購(gòu)物中心、文化娛樂(lè)休閑設(shè)施等于一體。共 24 層， 324 層為酒店式公寓，共 434套房源（包含 4 套樣板房）。 ? 本項(xiàng)目可借鑒之處： 玉蘭公寓采取高端路線，無(wú)論戶(hù)型設(shè)計(jì)、精裝標(biāo)準(zhǔn)還是酒店式服務(wù)都針對(duì)高端客群。 表 16:未來(lái)城公寓戶(hù)型配比圖 戶(hù)型 面積 戶(hù)型特征 數(shù)量 比例戶(hù)數(shù) 消化比例A 43m2一室一廳一衛(wèi)一廚195 30% 65%B 48m2一室一廳一衛(wèi)一廚261 40% 70%C 54m2一室一廳一衛(wèi)一廚130 20% 65%D 90m2兩室一廳兩衛(wèi)一廚65 10% 55% 圖 26 未來(lái)城公寓戶(hù)型圖（ ABCD） ? 本項(xiàng)目可借鑒之處： 未來(lái)城戶(hù)型以中小面積為主，設(shè)置針對(duì)性較強(qiáng)，但產(chǎn)品類(lèi)型較為單一，本項(xiàng)目可增加戶(hù)型和產(chǎn)品種類(lèi)，提供更為多元化的產(chǎn)品。 ? 地塊周邊，尚有較大面積的可供應(yīng)土地，存在較大的潛在 供應(yīng)。同時(shí)，與住宅相比，公寓總價(jià)低、不受貸款政策限制的優(yōu)勢(shì)又更容易受企事業(yè)單位管理人員、高新技術(shù)人才等投資客戶(hù)的青睞。 【戶(hù)型】：平層公寓層戶(hù)型主要針對(duì)首次置業(yè)客戶(hù)和投資客戶(hù)，從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況來(lái)看，小戶(hù)型公寓更受市場(chǎng)青睞，為控制總價(jià)建議以 40㎡套一和 60 ㎡套二為主，其中套一戶(hù)型占總戶(hù)數(shù)的 55%，要求戶(hù)型面積緊湊，功能齊備，并具備一定的拓展空間， 60 ㎡以上的戶(hù)型盡量考慮燃?xì)馊霊?hù)設(shè)置戶(hù)型，采用通風(fēng)封閉式廚房，提升居住品質(zhì)，建議參考萬(wàn)達(dá)公寓系列和萬(wàn)科螞蟻工房系列，其中外廊公寓濟(jì)南僅銀 座中心采用，市場(chǎng)反響較好。以保值升值為出發(fā)點(diǎn)的投資客戶(hù)主要是看好奧體中心區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，兩?lèi)客戶(hù)預(yù)計(jì)各占項(xiàng)目目標(biāo)客群的 50%。 從地塊本身屬性來(lái)看，項(xiàng)目位于整個(gè)商業(yè)地塊的南側(cè)，與城市景觀大道經(jīng)十路之間有其他項(xiàng)目遮擋，如以寫(xiě)字樓物業(yè)為主，可觀性和通達(dá)性較差。建成后將成為集甲級(jí)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、商業(yè)步行街、休閑、娛樂(lè)，及銀座商城于一體的大型綜合標(biāo)志性城市建筑組群。 ? 戶(hù)型配比及銷(xiāo)售情況： 項(xiàng)目定位為年輕居住辦公社區(qū)，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上針對(duì)年輕客戶(hù)特點(diǎn)，以 40 ㎡左右的 1 居和 80 ㎡左右的 2 居為主力戶(hù)型，兼顧投資與自主客戶(hù) 的雙重需求。 海爾綠城玉蘭公寓 ? 項(xiàng)目概況 ：海爾綠城玉蘭公寓位于奧體中心南側(cè)，總建筑面積 萬(wàn)㎡。 銀 座中心 ? 項(xiàng)目概況 ：銀座中心位于濟(jì)南市槐蔭區(qū)振興街片區(qū) ,由經(jīng)十路、經(jīng)七路、緯十二路三條城市主干道圍合而成，項(xiàng)目占地 9 萬(wàn)平方米，總建筑面積 55 萬(wàn)平方米。兩 項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置、高端的定為、完善的綜合性配套，決定本項(xiàng)目難以與之直接抗衡，在業(yè)態(tài)、目標(biāo)客戶(hù)群需要與之有所差異，但產(chǎn)品檔次需要與之相當(dāng)，方可具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)高端的寫(xiě)字樓定位具備更大的市場(chǎng)空間。 表 6：區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目潛在供應(yīng)量一覽表 項(xiàng)目名稱(chēng) 上市時(shí)間 建筑面積（萬(wàn)㎡） 存量 （萬(wàn)㎡） 預(yù)計(jì)推出時(shí)間 備注 MINI 公館 1 在售 精裝 玉蘭公寓 10 8 剩余兩棟預(yù)計(jì)20xx 年下半年推出 配全套家具家電 黃金時(shí)代廣場(chǎng) 12 12 20xx 年 10 月 國(guó)奧城 3 3 20xx 年下半年 天業(yè)奧體項(xiàng)目 10 10 20xx 年下半年 合計(jì)（萬(wàn)㎡） 34 兩項(xiàng)目依托于熱銷(xiāo)住宅項(xiàng)目名士豪庭和海爾綠城全運(yùn)村，從開(kāi)盤(pán)以來(lái)即受到客戶(hù)的認(rèn)同，其中海爾綠城玉蘭公寓為濟(jì)南首家全精裝，配全套品牌家電、家具的公寓項(xiàng)目，并且部品均采用 TOTO、三菱、海爾、亞細(xì)亞、頂固、摩恩、西門(mén)子、凱特曼等一線品牌，開(kāi)盤(pán)均在 13000 元 /㎡左右（含4000 元 /㎡精裝），開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出房源消化率在 90%左右，目前均價(jià)上漲到 14000 元 /㎡左右。 20xx 年底濟(jì)南寫(xiě)字樓的整體均價(jià)在 11300 元 /㎡左右，奧體中心區(qū)域的新建寫(xiě)字樓項(xiàng)目多以城市綜合體定位，無(wú)論是配套設(shè)施還是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較其他區(qū)域高。但是在短時(shí)間內(nèi)，這里的人氣指數(shù)還是比較高的，因?yàn)檫@里畢竟是濟(jì)南最繁華的區(qū)域。并且濟(jì)南市 20xx 年土地出讓金收入達(dá)到財(cái)政收入的 87%，政務(wù)未必有足夠的動(dòng)力完成保障住房的建設(shè)。 交通 項(xiàng)目北側(cè)的經(jīng)十路是濟(jì)南最重要的東西向交通干線；南側(cè)緊鄰龍奧北路和旅游路，其中龍奧北路連接地塊和龍 奧大廈、奧體場(chǎng)館以及喜來(lái)登酒店，旅游路則向東西延伸，分別到達(dá)東部和南部高端住宅區(qū)。地塊南側(cè)為區(qū)域高端項(xiàng)目中海奧龍官邸，目前一期正處于熱銷(xiāo)中，西側(cè)為正在建筑中的山東才高置業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目 。從政策執(zhí)行后市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，多次置業(yè)者貸款變得困難，住宅領(lǐng)域的投機(jī)投資行為受到嚴(yán)重打壓，市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)漲量跌的態(tài)勢(shì)，在需求依然旺盛而供應(yīng)不足的市場(chǎng)條件下，預(yù)計(jì)只依靠不斷的行政手段強(qiáng)行干預(yù)下，住宅市場(chǎng)下滑的趨勢(shì)不會(huì)長(zhǎng)久，原因有三，一是后續(xù)調(diào)控政策依然會(huì)沿著鼓勵(lì)自住、打擊投資的方向進(jìn)行；二是濟(jì)南的城市化進(jìn)程正處于初期階段和快速的推進(jìn)階段，農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移、大學(xué)畢業(yè)生的就地發(fā)展、人才的自由流動(dòng)、婚齡青年的購(gòu)房等，必將產(chǎn)生龐大的剛性需求；三是，濟(jì)南 20xx 年保障性住房?jī)H有 228 畝廉租房計(jì)劃，對(duì)商品房沖擊較大 的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目并未提及。每月） 樓宇配套 車(chē)位 典型入住企業(yè) 中信廣場(chǎng) 濼源大街板塊 170— 200 4 95% 含在租金 中 智能化系統(tǒng)、中央空調(diào)、 6 部奧迪斯電梯 地下 150 個(gè)，地上 90 多個(gè) IBM、中原物業(yè)公司、康橋律師事務(wù)所、通用電氣公司、中信實(shí)業(yè)銀行 中銀大廈 4050，170， 200，一般 600平米 97% 2 智能化系統(tǒng)、中央空調(diào)、 5 部奧迪斯電梯 100 個(gè)左右 華夏證券、中信建投、 山東大地房地 金龍大廈 12 主樓大開(kāi)間 200 ㎡ （含水電、空調(diào)） 主樓 70% 東樓 90% 含在租金 中 智能化系統(tǒng)、中央空調(diào)、 LG電梯 6 部、立達(dá) 1 部 地下 150—200 個(gè)，地下地上共 400 個(gè) 民生銀行、人壽保險(xiǎn)、摩托羅拉、業(yè)之峰等 齊魯國(guó)際大廈 200 ㎡ 2 95% 含在租金中 3 部電梯 山東旅游公司、上海樹(shù)誠(chéng)智能科技公司、濟(jì)南東潤(rùn)商貿(mào)有限公司 銀座數(shù)碼大廈 山大路板塊 300500㎡ 95% 6 部瑞士迅達(dá)電梯、中央空調(diào)、 5A 系統(tǒng) 地下兩層 240個(gè) 道克圖文、金超人科技公司、三友廣告、華碩電腦 數(shù)碼港大廈 9 200300㎡ 90% 三表遠(yuǎn)傳、寬帶、可視對(duì)講、 2 部電梯、中央空調(diào) 300 個(gè) 恒大科技、醫(yī)案信息科 技、筑建地產(chǎn)顧問(wèn)等 三慶?世紀(jì)財(cái)富中心 東部路板塊 15 A、 B 座為150 到 800 80% 不帶空調(diào)、暖氣， AB每棟 3 部日立， CD每棟 3 部三菱、大堂挑空 米 AB 兩棟 150個(gè)車(chē)位 中建八局、東方世紀(jì)貿(mào)易、興國(guó)廣告、大方工貿(mào) 齊魯軟件園 16 整層自由 分割 85% 1 每單元兩部高速電梯 軟件園入園企業(yè)、海爾 綠城房地產(chǎn) 樓的出現(xiàn)，對(duì)濼源大街板塊內(nèi)的寫(xiě)字樓形成了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，目前銀行、保險(xiǎn)等金融企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始了東遷的步伐。 表 3：區(qū) 域?qū)懽謽琼?xiàng)目概況一覽表 項(xiàng)目名稱(chēng) 上市時(shí)間