【正文】 ? 本項目可借鑒之處： 未來城戶型以中小面積為主，設置針對性較強，但產(chǎn)品類型較為單一，本項目可增加戶型和產(chǎn)品種類，提供更為多元化的產(chǎn)品。絕大部分戶型總價控制在50 萬左右，市場接受度較高。 ? 本項目可借鑒之處： 玉蘭公寓采取高端路線，無論戶型設計、精裝標準還是酒店式服務都針對高端客群。玉蘭公寓面積區(qū)間在 73 平米 208 平米之間，總價區(qū)間在 90 萬 300 萬之間，采用全精裝帶家電交付，是濟南目前最高端的公寓產(chǎn)品。共 24 層， 324 層為酒店式公寓，共 434套房源（包含 4 套樣板房）。公寓部分 20 層， 1～ 5 層為商業(yè)， 3 梯 12 戶，面積 42～ 72 平米 。 圖 15： 萬達廣場總平面圖 公寓 達人界 圖 16： 萬達廣場公寓效果圖 ? 項目特色： 作為萬達第三代產(chǎn)品 HOPSCA 的城市商業(yè)形態(tài)，濟南萬達廣場集公寓、酒店、寫字樓、公共空間、購物中心、文化娛樂休閑設施等于一體。在硬件配置上外立面以玻璃幕墻及干掛石材為主，并且多數(shù)采用造價較高的 LOWE 中空玻璃； 米以上層高、酒店式挑空大堂、高速進口電梯已成為區(qū)域?qū)懽謽堑幕九渲?。是集甲級寫字樓、公寓、商業(yè)步行街于一體的大型綜合標志性城市建筑組群。項目寫字樓部分由 4 棟高層和 3 棟小高層組成，總建筑面積 15 萬㎡，較大的供給體量、濟南第一個真正意義上的高檔寫字樓項目使項目具有較強的競爭力。 圖 10：萬達廣場總平面圖 ? 項目特色： 項目位于濟南傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)，位置、商業(yè)氛圍都非常好。 公寓市場總結 從市場供應量來看，區(qū)域 在售項目不多，后期可預見公寓供應量 34萬㎡左右，相對于寫字樓市場供應而言，競爭壓力相對較小，并且隨著區(qū)域?qū)懽謽寝k公的興起，對公寓物業(yè)的需求將持續(xù)增大。投資客多為個體私營企業(yè)主、企事業(yè)單位高收入者。區(qū)域內(nèi)黃金時代廣場、魯商國奧城等即將入市銷售的高端寫字樓項目預計價格也在 13000 元 /㎡左右。 20xx 年金融保險企業(yè)總部東遷愈演愈烈，高新、奧體板塊總部聚集效應日趨明顯，目前建設銀行、太平洋保險等金融機構已經(jīng)開始向該區(qū)域搬遷。 山大路商圈的成熟 ，匯集了大量的人流和物流，商務氛圍日益濃厚，山大路板塊的寫字樓市場也日趨活躍，以山大路為軸心形成了濟南市寫字樓市場的山大路區(qū)域板塊。濟南本地企業(yè)只占 35%左右，并且這些企業(yè)以從事金融保險、房產(chǎn)、法律、會計顧問等高盈利水平的行業(yè)為主。 區(qū)域土地市場分析 項目位于濟南奧體中心核心區(qū)域，從區(qū)域用地規(guī)劃圖來看，龍奧北路以北以及經(jīng)十路沿線主要為商業(yè)金融用地。 圖 4：奧體中心區(qū)域重點項目分布圖 項目 圖 5：奧體中心區(qū)域規(guī)劃鳥瞰圖 項目 項目發(fā)展目標 本項目地處奧體核心區(qū)域，具備得天獨厚的奧體人文資源，尤其是隨著大型企事業(yè)單位的陸續(xù)東遷及區(qū)域高端人口的不斷聚集，區(qū)域商務價值和居住價值越來越高，并且項目地上建筑面積 萬平方米，在奧體片區(qū)屬于中等規(guī)模體量， 具備打造城市綜合體的潛質(zhì)。整體而言，區(qū)域交通非常便利，目前已經(jīng)開通 BRT5 和 BRT6 號兩條快速公交系統(tǒng)。 圖 1：項目所在區(qū)域用地規(guī)劃圖 備注：紅色為商業(yè)金融用地，黃色為居住用地 奧體中心 濟南政務中心龍奧大廈 掛牌地塊 規(guī)劃經(jīng)濟技術指標 項目用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，總占地 23875 ㎡，可規(guī)劃建筑 面積143250 ㎡。后期將不可避免的給項目造成 噪音污染，同時公交總站帶來的人流也為本項目商業(yè)的繁榮奠定基礎。雖然目前項目周邊商業(yè)生活配套暫不完善，但奧 體中心底層商鋪已經(jīng)開始對外出租、后期魯商國奧城、黃金時代廣場內(nèi)都將配建大型購物中心。以 4 月出臺的新國十條為標志，開始了新一輪的地產(chǎn)調(diào)控，從緊隨其后各個城市出臺的調(diào)控政策來看，主要是依靠金融信貸政策和稅收政策打壓不合理需求。 表 1： 20xx20xx 年周邊土地成交情況一覽表 編號 土地位置土地面積（㎡）用途 容積率 建筑密度 綠地率 競得單位成交價格（萬元）單價（萬元/畝）樓面地價（元/ ㎡）成交日期20xxG052龍奧8 號地塊20406商業(yè)金融地上≤4 . 0地下≤1 . 3≤3 5 % ≥3 0 %山東才高置業(yè)有限公司9183 20xxG042龍奧1 4 號地塊17563商業(yè)金融地上≤4 . 2地下≤1 . 3≤3 0 % ≥3 5 %山東大城投資、大偉工程設計公司7902 20xxG091歷下區(qū)經(jīng)十東路以南13728公建商服地上≤4 . 0地下≤1 . 2≤3 0 % ≥3 5 %山東省三名投資有限公司25875 20xxG039龍奧6 號地塊32022商業(yè)金融地上≤5 . 0地下≤2 . 0≤3 0 % ≥3 0 %山東永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司520xx 20xxG064龍奧9 號地塊23875商業(yè)金融地上≤6 . 0地下≤2 . 4≤4 0 % ≥2 5 %濟南海信置業(yè)有限公司18612 圖 6： 20xx20xx 年周邊成交土地位置圖（商業(yè)金融用地） 龍奧 9號地 龍奧 8號地 龍奧 6號地 龍奧 14號地 經(jīng)十路以南地塊 寫字樓市場分析 濟南寫字樓概況 濟南的寫字樓市場長時間處于相對低谷的狀態(tài)，直到中潤世紀廣場等多個寫字樓項目的高調(diào)上市，讓人們看到了濟南寫字樓市場的潛力。 隨著濟南市“中疏”計劃的施行，尤其是奧體片區(qū)新一代寫字 圖 7：濟南重點寫字樓項目分布圖 項目 表 2：濟南存量重點寫字樓情況一覽表 項目名稱 項目區(qū) 域 建筑面積 （萬㎡） 主力戶型面積（㎡） 價格（元 /㎡依托于山大路特有的 IT 產(chǎn)業(yè)，該板塊內(nèi)，以電子科技類企業(yè)占了大多數(shù)，約有 80%的份額，其他有少數(shù)工程公司、廣告公司、裝飾公司進駐。其中片區(qū)內(nèi)最大的商務辦公綜合體黃金時代廣場 4 棟寫字樓，除 1 棟約 4 萬㎡團購給國資委外，剩余約13 萬㎡已開始接受客戶咨詢，預計 10 年 10 月將對外銷售；魯商國奧城除 1 號樓團購給國家電網(wǎng)外、剩余約 11 萬㎡的寫字樓也將在本年對外銷售；區(qū)域內(nèi)魯邦國際廣場、大衛(wèi)奧體項目、天業(yè)奧體項目等后期都將是區(qū)域的潛在競爭項目。目前區(qū)域?qū)ν馍⑹鄣膶懽謽请m然價格高昂，但除中潤世紀廣場外，其他項目并未真正經(jīng)歷市場考驗。 表 5：濟南代表性公寓項目一覽表 區(qū)域 名稱 總面積（萬㎡） 主力戶型 價格區(qū)間 產(chǎn)權年限 結構形式 首付比例 貸款方式 銷售狀態(tài) 其他區(qū)域代表 銀座中心 3 室為主 20120不等 1100014000 40 Loft，層高 認籌 登記 萬豪國際 2 單層面積3075 1500021000均價 18000 40 loft，層高 30% 貸款年限最多 30年。從置業(yè)客戶來看，首次置業(yè)、投資客 戶占主體，約占 7 成；其中自住客戶主要是購買南向 “小戶型”，作為過渡房，購房者多在 2535 歲之間；投資客多為 3045 歲的個體私營企業(yè)主具有一定經(jīng)濟實力。前期推出 A 棟和 B 棟面積從 70 到 200 不等，總價相對較低，深受投資客戶和中小企業(yè)青睞。 圖 13：中潤世紀廣場鳥瞰圖及平面布置圖 1 2 3 4 5 6 7 ? 目標客群： 項目主要以整體銷售 為主，客戶以中石化、太平洋保險等高端大客戶為主，客戶構成主要詳見下表： 表 8：中潤世紀廣場目標客戶一覽表 樓號 業(yè)態(tài) 面積 （萬㎡） 客戶 A1 高層 3 平安保險整購 A2 高層 中石化整購 A3 高層 3 散售 A4 高層 2－ 14 層尋找大客戶 15 層以上中潤集團留作自用。層高都在 米以上，其中國奧城更是達到 米，是目前濟南寫字樓中最大的層高最高。 公寓競爭與可比項目分析 濟南公寓市場已經(jīng)逐漸成熟，比較具有代表性的公寓項目有萬達達人界、誠基中心、銀座中心以及區(qū)域內(nèi)直接競爭項目名士 Mini 公館和海爾綠城玉蘭公寓。 表 10：萬達達人界戶型配比 戶型 面積 戶 型特征 數(shù)量 比例戶數(shù) 消化比例 A 45m2 一室兩廳一衛(wèi)一廚 156 25% 100% B 50m2 一室兩廳一衛(wèi)一廚 312 50% 100% C 61m2 兩室一廳一衛(wèi)一廚 52 % 100% D 64m2 一室兩廳一衛(wèi)一廚 52 % 100% E 46m2 一室兩廳一衛(wèi)一廚 52 % 100% 公寓 達人界 圖 17：萬達達人界戶型圖 ? 目標客群： 達人界目標客群主要來源周邊辦公或居住的金融、電力行業(yè)的高收入人群，其中 65%以上的客戶以投資為主，自住客戶僅 占 1/3，項目優(yōu)越的地理位置，較大的升值潛力、完善的配套和萬達品牌是客戶購買的主要因素，從其銷售速度來看， 45 ㎡左右的中小戶型消化速度明顯快于 60 左右的戶型。據(jù)了解成交客戶中自住客、投資客、辦公用房各占 1/3 的比例。 圖 20 ： Mini 公館戶型圖 A 戶型 40 ㎡ B 戶型 46 ㎡ C 戶型 56 ㎡ D 戶型 43 ㎡ 表 12： MINI 公館戶型配比 戶型 面積 戶型特征 數(shù)量 比例戶數(shù) 消化比例3 1 9 平層 3657一室一廳一衛(wèi)一廚 339 78% 38%2024loft 4255m2一室一廳一衛(wèi)一廚 95 22% 21% ? 目標客群： MINI 公館面積區(qū)間在 40 平米 56 平米之間，總價區(qū)間在 40 萬 60 萬之間，總價相對較低，客戶以年輕白領和企事業(yè)單位中高層為主，且自住比例較高。開盤當天推出 1 21 層，共 95 套房源。項目由 4 棟2228層高層組成，其中 2 棟公寓 、 2 棟辦公（部分 米層高 loft），項目以城市青年居住辦公社區(qū)為主題，利用超過 35%的綠地、10000 ㎡水韻風情園林，打造特色水景特色景觀。項目總建筑體量大，涵蓋住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，項目自身配套較完善。 商業(yè)競爭與可比項目分析 區(qū)域商業(yè)概況 目前項目周邊 5 公里內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)以底商為主，主要分布在不臨主干道的居住區(qū)內(nèi)，為生活服務類商業(yè)。 第 4 部分 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 ? 項目位于奧體中心核心區(qū)域， 在 “一體兩翼 ”城市發(fā)展規(guī)劃導向下，片區(qū)定位為城市東部副中心的核心組團，后期發(fā)展?jié)摿^大； ? 項目區(qū)域范圍內(nèi)聚集了中海奧龍觀邸、海爾綠城全運村等濟南最高檔樓盤，大量的社會精英人士匯聚于此，也為高端寫字樓、公寓項目的發(fā)展奠定了客群基礎； ? 項目周邊預留地塊均為商業(yè)金融用地，容易形成集聚效應； ? 項目地塊方 正平整，面寬達到 270 米，有利于商業(yè)規(guī)劃。 劣勢及威脅應對策略 針對緊鄰玉頂山公墓的劣勢，可采用以下方式，一是在產(chǎn)品布局上將小面積公寓或者將受公墓影響較小的寫字樓布置在東側。并且高端寫字樓客戶更加青睞經(jīng)十路沿線項目，低端客戶出于成本考慮，更愿意選擇價格低廉的會展片區(qū)或者軟件園配套寫字樓項目。項目地上建筑面積 萬平方米，可打造成為區(qū)域地標性居住綜合體項目，建議項目對外宣傳形象定位： 奧體東?勁中產(chǎn)?銳意生活 新典范。萬達廣場火爆銷售的層面則反映出客戶對都市化建筑的青睞和渴望，就地塊所處的片區(qū)而言，國際現(xiàn)代風格接受度非常高。 表 18 競爭項目戶型配比及消化情況一覽表 戶型 面積 戶型特征 數(shù)量 比例戶數(shù) 消化比例A 45m2一室兩廳一衛(wèi)一廚156 25% 100%B 50m2一室兩廳一衛(wèi)一廚312 50%100%C 61m2兩室一廳一衛(wèi)一廚52 %100%D 64m2一室兩廳一衛(wèi)一廚52 %100%E 46m2一室兩廳一衛(wèi)一廚52 %100%萬達達人界戶型配比 戶型 面積 戶型特征 數(shù)量 比例戶數(shù) 消化比例A 42m2一室一廳一衛(wèi)一廚15 8% 100%B 55m2一室一廳一衛(wèi)一廚60 33% 92%C 67㎡兩室一廳兩衛(wèi)一廚30 17% 83%D 72m2兩室一廳兩衛(wèi)一廚75 42% 65%銀座名寓戶型配比（l o f t ） 戶型 面積 戶型 數(shù)量 比例 消化比例A 40m2一室一廳一衛(wèi)288套 35% 100%B 57m2一室一廳一衛(wèi)48套 6% 100%C 72m2兩室兩廳一衛(wèi)48套 6% 90%D 82㎡兩室兩廳兩衛(wèi)439套 53% 7