【正文】 將濟(jì)南公寓產(chǎn)品的高端品質(zhì)演繹至極點(diǎn)，面積區(qū)間在 73 平米 208平米之間，總價(jià)區(qū)間在 90 萬 300 萬之間，屬于濟(jì)南高端頂級公寓。本項(xiàng)目后期可借鑒誠 mini 公館的成功之處，引入 loft 戶型、采取精裝酒店式大堂設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目形象，引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)管理公司，提供少量酒店式有償服務(wù)，滿足高端客戶需求。 ? 本項(xiàng)目可借鑒之處： 性價(jià)比價(jià)高的 LOFT 公寓深受客戶偏愛；4050 平方米小戶型基本功能完備，并且采用外廊式布局，實(shí)現(xiàn)戶戶朝南， 最受客戶歡迎。本項(xiàng)目后期可借鑒萬達(dá)達(dá)人界的成功之處，戶型面積上以 40 ㎡的套一、 60 ㎡套二為主，布局上采用廚房獨(dú)立、全明的有生活情景的舒適型設(shè)計(jì)，交付標(biāo)準(zhǔn)上采用客戶接受度較高的精裝交付。項(xiàng)目總用地面積 345 畝，建筑面積約 100 萬㎡，由城市高尚社區(qū)、 5A 級寫字樓、超五星級酒店和大型購物中心組成的城市綜合體項(xiàng)目。 在中潤世紀(jì)廣場進(jìn)入尾盤銷售、海爾綠城寫字樓還未動(dòng)工之際，兩項(xiàng)目未來將是區(qū)域最高端、也是對本案競爭壓力最大的項(xiàng)目。三星、三菱等公司以整層 或半層的方式購買。 ? 本項(xiàng)目可借鑒之處： 規(guī)模合理、檔次偏高的寫字樓，與公寓、商業(yè)、酒店等產(chǎn)品融為一體，成就中心城區(qū)的綜合體性質(zhì)建筑，可以有效提升項(xiàng)目檔次、分散項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。目前區(qū)域內(nèi)具有代表性的寫字樓公寓項(xiàng)目中潤世紀(jì)廣場、黃金時(shí)代廣場、魯商國奧城等均由品牌開發(fā)商開發(fā)，檔次和品質(zhì)定位較高。 在售 誠基中心 6 60 套一 均價(jià) 20xx0 40 loft，層高、 30% 銀行提供正常按揭貸款 在售 萬達(dá)達(dá)人界 2 40套一、60 套二 11000（精裝1000 元 /㎡） 40 平層 50% 貸款年限最多 10年 售罄，二手房約13000元 /㎡ 區(qū)域內(nèi)競爭公寓項(xiàng)目 名士 mini公館 4053 9000（精裝600 元 /㎡） 40 平層 +loft 50% 貸款年限最多 20年 在售 海爾綠城玉蘭公寓 5 70200 13500（精裝4000 元 /㎡） 40 平層 50% 貸款年限最 多 10年 在售 未來城 一室（ 43— 53） 8200（精裝600 元 /㎡） 40 平層 20% 工行按揭，按照住宅首套辦理 在售 圖 9：濟(jì)南重點(diǎn)公寓項(xiàng)目分布圖 香港國際 銀座中心 盛世名門 萬達(dá)達(dá)人界 萬豪國際 誠基中心 發(fā)祥一號公館 藍(lán)調(diào)國際 香格里拉 中鐵會(huì)展國際 中齊未來城 名士 mini公館 綠城玉蘭公寓 黃金時(shí)代廣場 魯商國奧城 區(qū)域供應(yīng)量及價(jià)格分析 目前區(qū)域內(nèi)在售的公寓項(xiàng)目主要有名士 MINI公館和海爾綠城玉蘭公寓，名士 MINI 公館和玉蘭公寓兩項(xiàng)目存量在 4 萬㎡左右，但隨著區(qū)域商業(yè)金融配套的完善，公寓市場具備較大的潛力，后續(xù)國奧城、黃金時(shí)代廣場、天業(yè)奧體項(xiàng)目都將推出高端公寓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來 3 年內(nèi)區(qū)域高端公寓的潛在供應(yīng)量在 34 萬㎡左右，相對寫字樓而言競爭壓力相對寬松。尤其是在新政頻出打擊了住宅項(xiàng)目的投機(jī)投資行為后，從住宅市場撤出的熱錢反倒為寫字樓、公寓等經(jīng)營性物業(yè)投資迎來發(fā)展的機(jī)遇。 表 3：區(qū) 域?qū)懽謽琼?xiàng)目概況一覽表 項(xiàng)目名稱 上市時(shí)間 建筑面積（萬㎡） 存量 （萬㎡） 預(yù)計(jì)推出時(shí)間 客戶特征 中潤世紀(jì)廣場 15 1 在售 中石化、平安保險(xiǎn)、太平洋保險(xiǎn)等高端大客戶 中鐵會(huì)展國際 15 14 賢文莊投資，外貿(mào)，科技等公司，多為整層購買的客戶，投資占 30％，自用 70％ 黃金時(shí)代廣場 17 13 20xx 年 10 月 國資委團(tuán)購 1 棟高層 國奧城 15 20xx 年下半年 國電團(tuán)購 1 棟高層 魯邦國際廣場 20xx 年下半年 海爾綠城 15 10 20xx 年下半年 整棟出售給山東高速 魯班奧體西苑 25 25 20xx 年年底 暫未開工 才高奧體 8地塊 9 9 20xx 年下半年 基礎(chǔ)施工 天業(yè)奧體項(xiàng)目 6 6 20xx 年下半年 大衛(wèi)奧體項(xiàng)目 20xx 年下半年 合計(jì)（萬㎡） 區(qū)域銷售價(jià)格分析 本項(xiàng)目所處的奧體文中心區(qū)域，正是濟(jì)南著力打造的商務(wù)集中區(qū)域，隨著濟(jì)南市政府的東遷，商務(wù)區(qū)整體呈現(xiàn)向東部轉(zhuǎn)移的趨勢。這些企業(yè)多處于成長期，他們對辦公成本較為敏感，需要較弱的商務(wù)聚集度和較好的交通條件。每月） 樓宇配套 車位 典型入住企業(yè) 中信廣場 濼源大街板塊 170— 200 4 95% 含在租金 中 智能化系統(tǒng)、中央空調(diào)、 6 部奧迪斯電梯 地下 150 個(gè)，地上 90 多個(gè) IBM、中原物業(yè)公司、康橋律師事務(wù)所、通用電氣公司、中信實(shí)業(yè)銀行 中銀大廈 4050，170， 200，一般 600平米 97% 2 智能化系統(tǒng)、中央空調(diào)、 5 部奧迪斯電梯 100 個(gè)左右 華夏證券、中信建投、 山東大地房地 金龍大廈 12 主樓大開間 200 ㎡ （含水電、空調(diào)） 主樓 70% 東樓 90% 含在租金 中 智能化系統(tǒng)、中央空調(diào)、 LG電梯 6 部、立達(dá) 1 部 地下 150—200 個(gè)，地下地上共 400 個(gè) 民生銀行、人壽保險(xiǎn)、摩托羅拉、業(yè)之峰等 齊魯國際大廈 200 ㎡ 2 95% 含在租金中 3 部電梯 山東旅游公司、上海樹誠智能科技公司、濟(jì)南東潤商貿(mào)有限公司 銀座數(shù)碼大廈 山大路板塊 300500㎡ 95% 6 部瑞士迅達(dá)電梯、中央空調(diào)、 5A 系統(tǒng) 地下兩層 240個(gè) 道克圖文、金超人科技公司、三友廣告、華碩電腦 數(shù)碼港大廈 9 200300㎡ 90% 三表遠(yuǎn)傳、寬帶、可視對講、 2 部電梯、中央空調(diào) 300 個(gè) 恒大科技、醫(yī)案信息科 技、筑建地產(chǎn)顧問等 三慶?世紀(jì)財(cái)富中心 東部路板塊 15 A、 B 座為150 到 800 80% 不帶空調(diào)、暖氣， AB每棟 3 部日立， CD每棟 3 部三菱、大堂挑空 米 AB 兩棟 150個(gè)車位 中建八局、東方世紀(jì)貿(mào)易、興國廣告、大方工貿(mào) 齊魯軟件園 16 整層自由 分割 85% 1 每單元兩部高速電梯 軟件園入園企業(yè)、海爾 綠城房地產(chǎn) 樓的出現(xiàn)，對濼源大街板塊內(nèi)的寫字樓形成了強(qiáng)大的競爭壓力，目前銀行、保險(xiǎn)等金融企業(yè)已經(jīng)開始了東遷的步伐。根據(jù)重點(diǎn)寫字樓的路段聚集情況，大致可劃分為濼源大街板塊、山大路板塊和東部區(qū)域板塊。從政策執(zhí)行后市場的反應(yīng)來看，多次置業(yè)者貸款變得困難，住宅領(lǐng)域的投機(jī)投資行為受到嚴(yán)重打壓，市場呈現(xiàn)價(jià)漲量跌的態(tài)勢，在需求依然旺盛而供應(yīng)不足的市場條件下，預(yù)計(jì)只依靠不斷的行政手段強(qiáng)行干預(yù)下，住宅市場下滑的趨勢不會(huì)長久，原因有三，一是后續(xù)調(diào)控政策依然會(huì)沿著鼓勵(lì)自住、打擊投資的方向進(jìn)行；二是濟(jì)南的城市化進(jìn)程正處于初期階段和快速的推進(jìn)階段，農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移、大學(xué)畢業(yè)生的就地發(fā)展、人才的自由流動(dòng)、婚齡青年的購房等，必將產(chǎn)生龐大的剛性需求；三是，濟(jì)南 20xx 年保障性住房僅有 228 畝廉租房計(jì)劃，對商品房沖擊較大 的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目并未提及。在 “一體兩翼 ”城市發(fā)展規(guī)劃導(dǎo)向下，片區(qū)定位為城市東部副中心的核心組團(tuán)，與軟件園研發(fā)中心協(xié)同構(gòu)筑濟(jì)南東部副中心，成為山東省和濟(jì)南市的高端服務(wù)中心、高端消費(fèi)商貿(mào)集聚區(qū)和金融保險(xiǎn)業(yè)副中心。地塊南側(cè)為區(qū)域高端項(xiàng)目中海奧龍官邸，目前一期正處于熱銷中，西側(cè)為正在建筑中的山東才高置業(yè)寫字樓項(xiàng)目 。 濟(jì)南龍奧地塊項(xiàng)目市場定位報(bào)告 目 錄 目 錄 ....................................................................................................... II 第 1 部分 項(xiàng)目資源分析 ...........................................................................1 地塊位置 .........................................................................................1 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ..........................................................................2 地塊現(xiàn)狀分析 .................................................................................2 地表現(xiàn)狀 ................................................................................2 周邊環(huán)境 ................................................................................4 交通 ........................................................................................4 生活配套 ................................................................................4 地塊周邊的發(fā)展規(guī)劃 ......................................................................5 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) .................................................................................8 第 2 部分 市場分析 ..................................................................................8 區(qū)域土地市場分析 ...........................................................................9 寫字樓市場分析 ............................................................................ 11 公寓市場分析 ................................................................................ 17 第 3 部分 周邊競爭與可比項(xiàng)目分析 ...................................................... 22 寫字樓競爭與可比項(xiàng)目分析 ......................................................... 22 競爭項(xiàng)目個(gè)案分析 ............................................................... 24 寫 字樓競爭項(xiàng)目小結(jié) ........................................................... 30 公寓競爭與可比項(xiàng)目分析 ............................................................ 30 競爭項(xiàng)目個(gè)案分析 ............................................................... 32 公寓競爭項(xiàng)目 總結(jié) ............................................................... 47 商業(yè)競爭與可比項(xiàng)目分析 ............................................................ 48 區(qū)域商業(yè)概況 ....................................................................... 48 典型商業(yè)競爭項(xiàng)目 ............................................................... 48 小結(jié) ...................................................................................... 4