【正文】 ；3. 銷售價格達(dá) 3000元及以上；借鑒意義的項目；住宅市場深入研究 —— 樣本選取項目名稱 占地 （畝） 建筑面積（萬 m2） 建筑形態(tài) 面積區(qū)間 （ m2） 當(dāng)前價格 （元 /m2） 開盤時間 銷售率中央名城 70 多層、小高層 40223 2800 尾盤凱旋城 105 11 多層、小高層 103230 3300 尾盤永輝 住宅市場深入研究 —— 銷售情況分析樣本項目年均銷售速度基本在 5萬平方米左右，全年總銷量為 ；其中盛世公館和陽光印象銷售速度較快，主要是其開盤價格相對較低，同時，分別受產(chǎn)品和品牌的影響作用較突出。本案產(chǎn)品打造需要在市場和政策之間選擇合理的平衡點。項目名稱 管理公司 物業(yè)管理費（元 /平米 *月）中央名城 石家莊恒輝物業(yè) 凱旋城 石家莊燕都物業(yè) 永輝 區(qū)縣客戶基本特征客戶特征需求特征注重樓盤檔次，面積需求較大，價格承受力達(dá) 70萬元，復(fù)式、別墅的主要購買人群，部分一次性付款重點案例研究重點案例分析陽光國際開 發(fā) 商：河北凰家地產(chǎn)項目位置：橋西區(qū)達(dá)活泉西大街占地面積： 建筑面積： 17萬平方米容 積 率： 綠 化 率： 37％產(chǎn)品簡介建筑類型： 普通板樓、疊拼、商住樓 建筑風(fēng)格： 歐式風(fēng)格為主 主力戶型： 117—142 ㎡ 三室二廳二衛(wèi) /二室二廳二衛(wèi)園林： 中央綠島， 1200株成年喬木， 70多種綠色植物。 邢臺城市新地標(biāo) ”產(chǎn)品規(guī)劃：高層、多層住宅； SOHO公寓； 酒店；商業(yè)街小區(qū)配套：小學(xué)、商業(yè)?06年 7月以 ；?07年 4月利用舊廠房改造而成的大型超市和家電數(shù)碼城開業(yè)；?08年 3月發(fā)售萬元貴賓卡定房可優(yōu)惠；?預(yù)計 08年 5月住宅開盤，價格 30003500元 /平方米。產(chǎn)品 產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴(yán)重，新盤開始關(guān)注產(chǎn)品創(chuàng)新。?獲取客戶途徑： 橋東區(qū)：中央名城售樓處攔訪 3組，人民醫(yī)院攔訪7組，市政府?dāng)r訪 2組，銀座百貨攔訪 5組；橋西區(qū)：凱旋城攔訪 3組，永輝巴黎 2組、盛世公館 2組。?認(rèn)知度高： 熟悉且較為深刻，老城區(qū)，配套齊全，交通方便。 希望廚房的面積大一些，最好明廚。3040萬元是客戶承受的主力區(qū)間，對 40萬元以上的小區(qū)整體品質(zhì)要求較高。 最好能有石材或者面磚的立面。未來預(yù)期宏觀價格：還會漲，但是不會像現(xiàn)在漲得這樣快。在同一市場中，一是具有相同價值和性質(zhì)或效用的產(chǎn)品價格應(yīng)該相同，二是在兩個以上具有替代關(guān)系的商品同時存在時，價格會互相影響，最終接近或一致。 三月 2109:10:4309:10Mar2127Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 09:10:4309:10:4309:103/27/2023 9:10:43 AM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。 三月 219:10 上午 三月 2109:10March 27, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。商業(yè)造勢216。城市配套齊全，具備一定的商業(yè)氣氛 容積率較高地塊規(guī)整，無限高，且有大量的成年樹木 市場后續(xù)供應(yīng)較大，未來競爭激烈市場整體品質(zhì)中等偏低，高端市場空白市場產(chǎn)品形式單一，產(chǎn)品創(chuàng)新空間大客戶改善型居住需求增加開發(fā)商實力雄厚，品牌企業(yè)；地段價值優(yōu)越項目成本較高高端物業(yè)稀缺 立足高端市場鎖定高端客群市場競爭激烈項目定位推導(dǎo)開發(fā)商實力雄厚深挖鎖定保障高價跳脫建筑限低 形象地標(biāo)建筑產(chǎn)品項目市場定位 — 項目定位依據(jù)完善的城市配套較強的交通通達(dá)性大量的成年樹木宜居自主產(chǎn)品項目定位推導(dǎo)客戶改善型需求明顯 品質(zhì)升級產(chǎn)品市場缺乏高品質(zhì)產(chǎn)品項目市場定位 — 項目定位依據(jù)區(qū)域小環(huán)境差全封閉私人領(lǐng)地項目市場定位 — 居住物業(yè)功能定位邢臺住宅 生活成品區(qū)／身份標(biāo)簽／投資／物業(yè)收藏至尊建筑新感受炫世產(chǎn)品新體驗市場定位產(chǎn)品定位至尊建筑新感受q 城市獨有的 360度無遮高地 邢臺最高的高層住宅建筑產(chǎn)品高檔次感的精致石材飾面全方位的落地玻璃窗、外飄窗、凸窗炫世產(chǎn)品新體驗q 全新的住宅產(chǎn)品別墅化理念q 邢臺獨一無二的住宅創(chuàng)新型產(chǎn)品 q 全新締造高端住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，個性鮮明，層層升級 增值價值本 案 舒居功能觀景區(qū)步入式盥洗間工人房藝術(shù)展廳書房家庭廳基本功能tttrtneng neng 能 臥室 客廳廚衛(wèi)餐廳書房 工人房核心價值公寓核心價值奢侈功能私家酒窖 庭院花園家庭泳池私人宴會廳地下室陽光房亭、廊、塔等游憩功能別墅q 城市住宅 +別墅 = 后別墅式住宅 從功能上看，即具備城市住宅應(yīng)有的基本起居功能，又將別墅生活所延伸出來的奢居功能融入住宅之中，是住宅起居生活的進一步細(xì)分。開發(fā)商要求：看中企業(yè)品牌。核心要素：主要看中便利的交通條件，上班、生活都方便。客戶產(chǎn)品需求分析u購買用途：改善當(dāng)前居住條件。u居室要求： 客廳面積適中，既能滿足基本功能，同時也能體現(xiàn)主人身份即可。深度訪談客戶區(qū)域認(rèn)知分析客戶背景資料分析 客戶產(chǎn)品需求分析客戶接受價格分析客戶消費偏好分析客戶居住滿意度分析背景資料?年齡： 3035歲 4人， 3540歲 8人， 4045歲 6人， 45歲以上 2人。住宅發(fā)展趨勢判斷住宅市場發(fā)展趨勢判斷交投 近年交投量以超過 20％的速度增長，預(yù)計今年交投量 70－ 90萬平方米。水榭翰城開 發(fā) 商：河北秀蘭房地產(chǎn)集團有限公司項目位置：郭守敬南大街東占地面積： 126畝容 積 率： ≥3?07年 9月以 ；?08年計劃建設(shè) 15萬平米住宅，價格未定；?預(yù)計于 08年 6月舉行奠基儀式。于本案而言，可以依托老城絕佳的地段價依托老城絕佳的地段價值，通過建筑設(shè)計、自值，通過建筑設(shè)計、自身景觀和物業(yè)服務(wù)等提身景觀和物業(yè)服務(wù)等提升項目品質(zhì)，打造將來升項目品質(zhì)，打造將來的的 ！！重點案例分析 —— 陽光國際該項目做該項目做得比較成得比較成功，對本功，對本案有一定案有一定的借鑒意的借鑒意義義重點案例分析 —— 盛世公館項 目 概 況開 發(fā) 商：河北盛世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：橋西區(qū)鋼鐵北路 占地面積： 7公頃建筑面積： 容 積 率： 綠 化 率： 40％開盤時間： 20230118 入住時間： 2023年底產(chǎn)品簡介建筑類型： 觀景公寓、疊拼、商業(yè)（ 5萬 ㎡ ）建筑風(fēng)格： 新古典主義風(fēng)格主力戶型： 三居 140 ㎡園林： 3條景觀綠軸，中心水系。市區(qū)客戶基本特征職業(yè)特征 年齡結(jié)構(gòu)電力、冶金鋼鐵、煤礦石油、私營業(yè)主、 醫(yī)院、學(xué)校、公務(wù)員購買目的客戶特征主要集中在3545歲之間。 巴黎 地上為主 1： 1 租 30元 /月，地下車庫售 5000元 / m2盛世公館 地下為主 1： 1 車庫 4000元 /m2陽光國際 地上為主 1： 租 50元 /月，地下車庫售 78萬元 /個車位分析以地面停車為主，僅檔次較高的盛世公館有地下停車；車位配比主要在 1： 1，配置較高；車位售價 30005000元 /m2，車位租金 3060元 /月。 建筑類型及風(fēng)格住宅市場深入研究 —— 產(chǎn)品特征分析物業(yè)名稱 建筑類型 建筑風(fēng)格 外立面材料中央名城 板樓 現(xiàn)代簡約 面磚凱旋城 板樓 歐式 局部石材、面磚涂料永輝 巴黎 1800 3500盛世公館 2280 3300天闊上城 2023 3300陽光國際 2500 3500陽光印象 2400 3300注 1：當(dāng)前均價為 08年 1月的調(diào)研數(shù)據(jù)，整體市場年均價漲幅對比樣本項目價格漲幅區(qū)間多在 35％－ 45％。 另據(jù)《邢臺市住房建設(shè)規(guī)劃》，提出 2023—2023 年建設(shè)住房將達(dá)到 489萬平方米，約 ，區(qū)域 項目名稱 企業(yè)名稱 住宅定位發(fā)展概況；；、經(jīng)濟適用房占住房供應(yīng)的一半以上；…03年以前住宅市場發(fā)展概況 —— 發(fā)展歷程第一階段07年至今現(xiàn)階段，土地價格大幅上漲，房地產(chǎn)市場競爭激烈；2. 產(chǎn)品設(shè)計由粗放型向品質(zhì)化過渡；，市場表現(xiàn)較活躍；0306年；，推動商品房市場發(fā)展；。結(jié)合地塊規(guī)劃條件及不同物業(yè)價值，各物業(yè)規(guī)劃如下，共計公建部分體量建議： 。創(chuàng)業(yè)者。經(jīng)營者。 精品酒店式公寓功能定位社區(qū)配套。公建部分物業(yè)組合模式地塊中間區(qū)域，借助南北住宅人群及商業(yè)氛圍，建設(shè)中心商業(yè)廣場，形成新的城市節(jié)點！同時起到將臨街商業(yè)氛圍內(nèi)延，全方位帶動廣場周邊的商業(yè)價值。酒店物業(yè)市場酒店市場分析酒店名稱 位置 星級 客房數(shù)量 配套設(shè)施 標(biāo)間價 折扣 入住率邢州大酒店邢臺市新華北路 185號 四星 120 餐飲、娛樂、會議、洗浴280320 7折 90%邢臺辰光大酒店中興西大街319號 三星 200餐飲部設(shè)有貴賓房、中西餐廳、自助火鍋、宴會廳。寫字樓 —— 秦源廣場寫字樓 —— 三超商務(wù)樓三超商務(wù)樓建筑格局與住宅相似，硬件設(shè)施水平略低于秦源商務(wù)廣場， 2層為商業(yè)， 3層及以上部分為寫字樓，入住的客戶主要有監(jiān)理公司、跆拳道館、地稅所、美容院等。樣本數(shù)量， 50人。以一托二型商鋪為主，單鋪面積小，低總價、低首付，降低了投資門檻，有利于銷售速度 。隨著財滿街、本項目、天一城入市，新華北街商業(yè)帶初露崢嶸 ！市場小結(jié)未來商業(yè)供應(yīng)規(guī)模較大，幾乎達(dá)到現(xiàn)有核心商圈的一倍，商業(yè)項目之間競爭將會更加激烈；從經(jīng)營角度，餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營情況從整體上好于單純購物型商業(yè)業(yè)態(tài)；目前商業(yè)模式以傳統(tǒng)百貨業(yè)為主，百貨業(yè)態(tài)供應(yīng)規(guī)模較大，品牌百貨逐漸成為市場引導(dǎo)者；新增商業(yè)的發(fā)展開始模式轉(zhuǎn)變，新式街區(qū)成為未來的市場主導(dǎo)，商業(yè)多中心格局初步顯現(xiàn)。一般在商場地下一層，多做為商場配套，商品種類相對齊全；u家樂園集團連鎖超市。主干道沿線，形成臨街商業(yè)帶，挖掘新華北街已有的商業(yè)氛圍。受老舊住房及雜亂無章街鋪，商業(yè)商務(wù)價值較低，居住品質(zhì)也受到影響。發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略—— 我們地處老城之內(nèi)，駐守城市的門戶；—— 我們共有老城市的一切，親切與熟悉；—— 我們獨有新城市的一切，現(xiàn)代與霓虹；—— 我們成為老城改造發(fā)展新的起點，城中之城。是國務(wù)院確定的 “ 開放縣 ” ，被譽為中國羊絨之都，是全國最大的羊絨原料加工經(jīng)銷集散地，及羊絨紡紗基地之一。周邊重點區(qū)縣發(fā)展規(guī)劃面積達(dá) 22平方公里，城區(qū)人口 12萬人；沙河市與邢臺緊密相聯(lián)，車程大約 40分鐘左右，交通方便；礦產(chǎn)資源豐富，共有各類礦山 290個 ,其中鐵礦172個 ,煤礦 73個 ,陶瓷土礦 27個 ,其它礦 18個。城區(qū)發(fā)展城區(qū)發(fā)展研究一城：現(xiàn)狀城區(qū)；三區(qū)：北部新區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東部新區(qū)；兩心：橋東老城市中心和北部新區(qū)新城市中心；四軸：中興大街、郭守敬大道、鐵路橋、邢州路完善城市功能，打造宜居城市！“一城三區(qū)、兩心四軸 ”—— 《 2023—2023 邢臺市城市總體規(guī)劃》城區(qū)發(fā)展研究u新規(guī)劃對邢臺市城市規(guī)劃區(qū)作了重新界定，確定的規(guī)劃區(qū)范圍包括：邢臺市區(qū)、邢臺縣全部，沙河市全部，任縣、南和縣澧河以西區(qū)域，內(nèi)丘縣的縣城、官莊、大孟村 3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和金店鎮(zhèn)李陽河以南區(qū)域，總面積 3745平方公里 。信貸政策緊縮對房地產(chǎn)市場影響同樣不可小覷，但對于實力派開發(fā)商的實際影響有限。邢臺產(chǎn)業(yè)開發(fā)具備一定基礎(chǔ)，一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為： ： 。目前總?cè)丝?687萬 ，中心城區(qū)總?cè)丝?63萬。A new starting point a new beginning.2023告別 老城滄桑面貌北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司德龍 .邢臺新起點德龍邢臺城市核心區(qū)綜合項目策劃案目 錄宏觀篇 守中扼要 麗質(zhì)天成公建篇 標(biāo)新立異 獨領(lǐng)風(fēng)騷住宅篇 高屋建瓴 卓爾不群策略篇 明修棧道 暗渡陳倉守中扼要 麗質(zhì)天成216。06年 城市化率 34%左右，低于河北平均的 39%，遠(yuǎn)低于唐山 48%的水平。初步形成了以煤炭、機械、冶金、電力、紡織、食品、建材為支柱行業(yè)；以生鐵、原煤、鋼材、浮法玻璃、水泥、板式家具、電纜、羊絨及羊絨制品、白酒、飲料、方便面等骨干產(chǎn)品構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)框架，形成了較為完善的工業(yè)體系。房地產(chǎn)政策環(huán)境舊城改造優(yōu)惠政策：對內(nèi)外商投資我市舊城改造，免收 市政公用設(shè)施配套費、小區(qū)綜合開發(fā)費、人防費、粉煤灰綜合利用費，墻體材料革新和建筑節(jié)能費、文物勘探費、土地出讓業(yè)務(wù)費 ， 減半征收 交易服務(wù)費、房屋所有權(quán)登記費、土地評估費