【正文】 三月 21三月 2109:10:4309:10:43March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。承受能力： 3040萬為主要承受總價(jià)區(qū)間， 40萬以上的房子整體品質(zhì)要很高。u多數(shù)客戶看重開發(fā)商品牌，表示品牌是最好的宣傳方式。 ”客戶產(chǎn)品需求分析u建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格較受歡迎。供應(yīng) 當(dāng)前產(chǎn)品供應(yīng)出現(xiàn)斷層，目前僅有 3個(gè)項(xiàng)目還有存量。建筑細(xì)節(jié)： 三面采光弧度設(shè)計(jì)，大面積落地玻璃窗設(shè)備配套： CL建筑體系、 雙層中空玻璃、 安防系統(tǒng)位于邢臺(tái)新城中心，毗鄰達(dá)活泉公園，地理位置十分優(yōu)越，自然景觀得天獨(dú)厚周邊配套發(fā)展相對成熟，交通和生活便利具備一定的建筑細(xì)節(jié)，園林景觀較豐富，有產(chǎn)品創(chuàng)新和高新節(jié)能技術(shù)運(yùn)用陽光國際是過去時(shí)的陽光國際是過去時(shí)的，比較地理位置和，比較地理位置和周邊配套，本案均不遜周邊配套，本案均不遜于陽光國際，唯一不足于陽光國際，唯一不足的是外部環(huán)境遜于該的是外部環(huán)境遜于該案。主力供應(yīng)面積：集中在 130160平方米；綠化主要以草皮及低矮的灌木為主，成年大樹較少；總體景觀設(shè)計(jì)較粗獷，品質(zhì)感較低；新項(xiàng)目開始關(guān)注園林設(shè)計(jì)；市場園林景觀發(fā)展比較滯后，園林景觀附加值挖掘力度較弱?？梢灶A(yù)見，短期內(nèi)大量的住宅集中供應(yīng)，未來市場競爭將非常激烈。物業(yè)名稱供應(yīng)面積（萬 m2） 在售面積中央名城 尾盤凱旋城 11 尾盤永輝 路口黃金地段及車站臨街部分，以展示性較強(qiáng)的服飾旗艦店、珠寶展示店、家居品牌店等，提升項(xiàng)目品質(zhì)。 公寓目標(biāo)客群定位投資客。兩個(gè)端點(diǎn)部分，通過高層地標(biāo)性商住公寓的建造，打造新城市節(jié)點(diǎn)，可在南側(cè)建設(shè)邢臺(tái)第一高點(diǎn)，形成老城區(qū)新的標(biāo)志性建筑物業(yè) ,12層為商業(yè)。秦源廣場 2層為商業(yè)， 3層及以上部分為寫字樓，寫字樓入住的客戶主要有房地產(chǎn)開發(fā)公司、貿(mào)易公司、裝飾公司、形象設(shè)計(jì)公司、電子商務(wù)公司、廣告公司等。鋪位分割 鋪位面積劃分較小，單鋪總價(jià)控制在 100萬以內(nèi)，門檻合理運(yùn)作模式 引進(jìn)鍋里撈和嘉年華 ktv兩大主力店，先期熱場，帶動(dòng)銷售案例要點(diǎn) 多數(shù)商鋪為住宅底商，商戶經(jīng)營業(yè)態(tài)受到一定限制。項(xiàng)目公建部分定位公建篇商業(yè)市場發(fā)展格局西部新商業(yè)中心中興東大街中興西大街 東部傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)現(xiàn)狀市場供應(yīng)邢臺(tái)核心商業(yè)區(qū)主要商業(yè)供應(yīng)東部商業(yè)節(jié)點(diǎn)區(qū)域 西部商業(yè)節(jié)點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目名稱 商業(yè)面積（萬平米） 項(xiàng)目名稱 商業(yè)面積（萬平米）銀座百貨 新亞購物廣場 新世紀(jì)商城 大洋百貨 2東明國際家具中心 2 港龍購物街 順德府商業(yè)街 家樂園購物廣場 中北商城 秀街 — 女人街 紅都服裝商城 華業(yè)通訊大廈 1匯源廣場 順風(fēng)廣場 1廣龍電子城 2 　 　襄都家具城 　 　新亞商城 　 　邢州家電商場 　 　新凱龍時(shí)尚家具館 億德隆購物休閑廣場 2合計(jì) 22 總計(jì) 　百貨項(xiàng)目名稱 商業(yè)面積 (萬平米 ) 商品分布 經(jīng)營狀況（非周末） 檔次銀座百貨 B1超市 F1化妝品 \珠寶 \眼鏡 \鞋 F2男裝　 F3女裝 F4休閑服飾 F5家居家電 \兒童用品客流較少 中高檔中北購物廣場 F1小商品 F2服裝　 F3服裝、鞋 F4服裝、兒童樂園 客流較多 中低檔新亞商城 F1超市 \化妝品 F百姓鞋城　 F3服裝 較差 中檔匯源廣場 F1F2國美電器　 F3百信鞋業(yè) F4服裝 客流一般 中檔大洋百貨 2B1超市 F1化妝品 \珠寶 \眼鏡 \鞋 F2男裝　 F3女裝 F4休閑服飾 F5家居家電 \兒童用品客流較大 中高檔家樂園購物廣場 B1家電城　 F1名煙酒專賣 \小商品 F2男裝　 F3女裝 F4針織品 \箱包 \家居 \童裝　 F5運(yùn)動(dòng) \鞋類客流一般 中檔新亞購物廣場 B1家具長廊 F1化妝品 \珠寶 \家電 F2女裝　 F3男裝 F4休閑服飾 客流一般 中檔總計(jì) 占現(xiàn)有城市核心區(qū)商業(yè)近一半的規(guī)模，品牌百貨開始主導(dǎo)市場。地塊微觀環(huán)境分析水晶宮火車站汽車站6條公交車站10條公交車站商業(yè)爛尾住宅邢州大酒店人民醫(yī)院證券營業(yè)部本項(xiàng)目藍(lán)天酒店新華北路將會(huì)成為未來橋東城區(qū)的商務(wù)景觀大道，項(xiàng)目地處新華北路核心位置，未來將成為商務(wù)景觀帶的有機(jī)組成部分雜亂小街地塊物業(yè)價(jià)值適應(yīng)性分析唯一不臨路區(qū)域，商業(yè)商務(wù)價(jià)值較小；與鐵道平行，軌道噪音影響明顯，住宅價(jià)值較差受到一定影響。清河縣域總面積 502平方公里。小結(jié)房地產(chǎn)市場處于上升期，開發(fā)投資持續(xù)增長；而城市化水平遠(yuǎn)低于河北平均，發(fā)展空間廣闊。邢臺(tái)市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展邢臺(tái)市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，但近幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，2023年地區(qū)生產(chǎn)總值 890億元，預(yù)計(jì) 2023年將達(dá)到 1000億 左右。城區(qū)規(guī)劃216。房地產(chǎn)開竣量結(jié)構(gòu)調(diào)整，首次提出 “90,70”2 0 0 6《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》 《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)》 國 6條 《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》 5月《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》2 0 0 7《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知216。 “西北生活、東南工業(yè) ”—— 《 2023—2023 邢臺(tái)市城市總體規(guī)劃》未來城市規(guī)劃區(qū)周邊重點(diǎn)區(qū)縣發(fā)展規(guī)劃新規(guī)劃明確了 1個(gè)中心 (邢臺(tái)市區(qū) )、 2個(gè)副中心 (清河、寧晉 )、 5個(gè)中小城市 (沙河、南河、隆堯、巨鹿、威縣 )、 9個(gè)縣城、 13個(gè)重點(diǎn)城鎮(zhèn)、 51個(gè)一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)。小結(jié)未來十年，城區(qū)規(guī)模向四周拓展十倍！老城區(qū)的核心地位凸顯，房地產(chǎn)開發(fā)空間廣闊。緊鄰汽車站，人流大而雜亂，具有一定商業(yè)價(jià)值，居住價(jià)值較低。餐飲項(xiàng)目名稱 商業(yè)面積 建筑形式 租金水平 經(jīng)營狀況 品牌列舉億德隆購物休閑廣場 2萬平米 商業(yè)街 約 /天 /平主街較好 ,內(nèi)街較差北京烤鴨店 /麻辣旋風(fēng)等 /米蘿咖啡元街 1萬平米 商業(yè)街 早期出租價(jià)格 較好 孔乙己酒店／三劍茶藝館／雙文烤魚／重慶麻辣燙邢臺(tái)高檔餐飲供應(yīng)較少，主要集中在邢臺(tái)星級(jí)酒店內(nèi)部，全部酒店自營；其他檔次餐飲供應(yīng)量較大，但分布比較零散；億德隆廣場及元街內(nèi)餐飲相對集中；餐飲類業(yè)態(tài)租金主要集中 ／平米 *天；餐飲上座率與翻臺(tái)率較高，經(jīng)營狀況好．邢州大酒店 酒店自營 橋東藍(lán)天大酒店 酒店自營 橋西辰光大酒店 酒店自營 橋西臺(tái)灣美食城 出租物業(yè)內(nèi) 橋西兩條餐飲街餐飲餐飲名稱 檔次 經(jīng)營形式米蘿咖啡 中高 加盟店北京烤鴨店 中高 直營店西安羊肉泡饃 中高 加盟店蘭州牛肉拉面 中低 加盟店候氏麻辣燙 中低 直營店姐弟倆快餐 中檔 連鎖店聚仙閣 中低 直營店家家大盤雞 中檔 連鎖店麻辣旋風(fēng)川菜 中檔 直營店鴻源川菜 中檔 加盟店小李麻辣燙 中低 直營店億德隆購物廣場 內(nèi)聚集眾多餐飲店，經(jīng)營形式以加盟和連鎖店方式居多；但由于其早期規(guī)劃并非餐飲街，因此餐飲分布略顯靈散，且檔次不高；一般中餐用店面積約在 400500平米左右，租金集中在 /天 /平米之間。投資客投資商業(yè)面積偏好： 50100平方米 戶型面積在市場上銷售速度最快。4層以下及 12層以上為商業(yè)銀行自用，其他樓層全部定向出租。中心廣場商業(yè)內(nèi)延部分，結(jié)合住宅人流設(shè)計(jì)，可使中心商業(yè)價(jià)值達(dá)到最優(yōu)。 住宅及公寓居民；橋東中高端消費(fèi)者，橋西及少量外地客群。發(fā)展概況216。中房開發(fā) 橋西新興西大街 巴黎 25 ％ 31 盛世公館 ％ 12 8天闊上城 7 尾盤 18 陽光國際 （二期） 尾盤 17 陽光印象 25 ％ 12 注：樓盤銷售周期為開盤日至 08年 1月。社區(qū)配套住宅市場深入研究 —— 產(chǎn)品特征分析社區(qū)配套正處在從簡單的商業(yè)配套向會(huì)所消費(fèi)過渡階段。盛世公館是目前在售項(xiàng)盛世公館是目前在售項(xiàng)目中整體水平最高的，目中整體水平最高的，無論整體或是細(xì)節(jié)的規(guī)無論整體或是細(xì)節(jié)的規(guī)劃設(shè)計(jì)都比較突出，建劃設(shè)計(jì)都比較突出，建筑風(fēng)格低調(diào)不失大氣，筑風(fēng)格低調(diào)不失大氣，盡管地處偏遠(yuǎn)，但銷售盡管地處偏遠(yuǎn)，但銷售情況依然良好，對未來情況依然良好，對未來本案策劃有一定的參考本案策劃有一定的參考價(jià)值，好的產(chǎn)品一定會(huì)價(jià)值，好的產(chǎn)品一定會(huì)有好的市場回報(bào)！有好的市場回報(bào)！該項(xiàng)目正該項(xiàng)目正在火熱銷在火熱銷售，其出售，其出色的產(chǎn)品色的產(chǎn)品設(shè)計(jì)提高設(shè)計(jì)提高了邢臺(tái)住了邢臺(tái)住宅產(chǎn)品檔宅產(chǎn)品檔次次重點(diǎn)案例分析 —— 盛世公館重點(diǎn)案例分析 —— 天一城開 發(fā) 商：河北家樂園集團(tuán)項(xiàng)目位置：新華北路占地面積： 325畝建筑面積： 50萬平方米容 積 率： ≥項(xiàng)目定位： “24 小時(shí)活力城 目標(biāo)客戶深訪需求深度訪談?訪談主要內(nèi)容： 區(qū)域認(rèn)知、產(chǎn)品需要、居住滿意 度、價(jià)格預(yù)期、消費(fèi)偏好等幾大方面內(nèi)容進(jìn)行深度訪談。 衛(wèi)生間以實(shí)用為主，面積適中，有采光最為理想。消費(fèi)偏好建筑風(fēng)格：比較喜歡歐式風(fēng)格，新古典風(fēng)格。原理 —— 商品的相關(guān)、替代原則為依據(jù)。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。住宅先行策略篇物業(yè)運(yùn)作模式明修棧道 前期推廣 商業(yè)公建為主住宅產(chǎn)品為輔形成新型商業(yè)商務(wù)中心的項(xiàng)目認(rèn)知，重塑地段價(jià)值暗渡陳倉 — 開盤銷售住宅產(chǎn)品先行商業(yè)公建后動(dòng)商業(yè)銷售價(jià)值最大化，公寓部分可配合住宅進(jìn)行同期銷售感 謝 聆 聽 ！ 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。深訪－結(jié)論建筑細(xì)節(jié) 樓體：南北通透的板樓或純朝南戶型?？蛻艟幼M意度分析u購房區(qū)域：傾向于橋西區(qū)購房，主要?jiǎng)右蚴菢蛭鲄^(qū)居住環(huán)境比較好“橋東沒有好房子 ”u購房首要考慮因素：價(jià)格、戶型、位置、開發(fā)商品牌為高端客群主要考慮因素。?教育程度：大專以上學(xué)歷 16人，大專以下 4人。項(xiàng) 目 概 況項(xiàng) 目 進(jìn)展對本案影響重點(diǎn)案例分析 —— 秀蘭 自住為主，高檔物業(yè)多為二次或多次置業(yè)。 巴黎 板樓 法式 面磚盛世公館 板樓 新古典 面磚天闊上城 板樓 現(xiàn)代 面磚局部涂料陽光國際 板樓 現(xiàn)代 面磚陽光印象 板樓、塔樓 現(xiàn)代 涂料當(dāng)前市場建筑風(fēng)格單一，材料較粗獷，缺乏高品質(zhì)感的建筑產(chǎn)品。太行路西、團(tuán)結(jié)西大街南 第二階段橋西區(qū)：城市新興區(qū)域，當(dāng)前主流供應(yīng)板塊；市場認(rèn)可度較高；區(qū)域價(jià)格在 3300－ 4000元 /平米；達(dá)活泉公園板塊樓盤品質(zhì)稍高。 資金有限，年輕的創(chuàng)業(yè)者，中小企業(yè)的拓展機(jī)構(gòu)等等。面向社區(qū)居民，提供基本生活所需；餐飲休閑。康樂中心設(shè)有卡拉 OK歌舞廳、 KTV包房、棋牌、保齡球、桑拿、美容、戲水樂園等設(shè)施298518 8折 80%邢臺(tái)賓館（涉外）順德路 201號(hào) 三星 400餐飲、購物、娛樂、醫(yī)務(wù)、傳真、美容美發(fā)、桑拿按摩、健身、洗衣180380 7折 75%辰光快捷酒店中興東大街198號(hào) 經(jīng)濟(jì)型 166　 餐飲、商務(wù)中心170200 95%紅都快捷酒店中興東大街252號(hào) 經(jīng)濟(jì)型 100 餐飲、商務(wù)中心 188 90%酒店多分布在市區(qū)交通比較便利的位置，市場上現(xiàn)有酒店為四星及以下星級(jí)酒店；除邢臺(tái)賓館為早期唯一涉外酒店，規(guī)模較大外，其余酒店客房數(shù)量相對有限；從入住率上看，星級(jí)及經(jīng)濟(jì)型酒店入住率普遍較好，兩個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店入住率均在 90%以上。q研究目的：通過區(qū)域消費(fèi)者攔截訪問，了解其消費(fèi)特點(diǎn)及消費(fèi)偏好、消費(fèi)習(xí)慣，為本案發(fā)展方向及定位提供需求方面的參考依據(jù)。項(xiàng)目名稱 商業(yè)面積(萬平米 )銷售價(jià)格(元 /平方米 )租金(元 /平方米 *天 )銷售率 /出租率鋪位面積區(qū)間（平方米）中央名城 _財(cái)滿街 8000（一、二期）6000（三期） － 80％ /90％50130（ 1－ 2層）新世紀(jì)廣場 只租不售 （轉(zhuǎn)手費(fèi) 5萬左右） 出租率 95％ 最小 6億德隆休閑購物廣場 2 只租不售 外街 80％ 302023秀街－女人街 只租不售一層 二層 三層 70％ 最小 10港龍步行街 出租 100％ 60100（ 1－ 2層）萬城 .新天地 4 外街 10000內(nèi)街一層 7500內(nèi)街二、三層 3500招商未啟動(dòng) 100％ /0% 45400鴻溪?dú)W洲街 一層 8000二、三層 4000 1－ 2 50％ /10％70300（ 1－ 3層）陽光國際 1 一層 9500 不到 30%/10％ 100－ 230（ 1－ 2層）租售價(jià)格及租售狀況產(chǎn)品特征項(xiàng)目名稱 商鋪形式 鋪位面積區(qū)間（平方米）中央名城— 財(cái)滿街 住宅底商，雙層商鋪，層高一層 ，二層 50130（ 1－ 2層）萬城 .新天地 一層單層商鋪，二層以上內(nèi)街商鋪，局部雙層商鋪，層高一層 ，二層 ，三層 1－ 3層商