【正文】 新華北街已有的商業(yè)氛圍。丁字路口，對(duì)面邢臺(tái)大酒店，距市政府及縣政府均不足2公里，商務(wù)價(jià)值高。受老舊住房及雜亂無(wú)章街鋪，商業(yè)商務(wù)價(jià)值較低，居住品質(zhì)也受到影響。西側(cè)火車站，北側(cè)汽車站，為傳統(tǒng)的舊城人流核心；同時(shí)東側(cè)和北側(cè)均有多條城市公交線路，通達(dá)性極佳。發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略—— 我們地處老城之內(nèi)，駐守城市的門戶；—— 我們共有老城市的一切，親切與熟悉；—— 我們獨(dú)有新城市的一切，現(xiàn)代與霓虹；—— 我們成為老城改造發(fā)展新的起點(diǎn)，城中之城。從中心城區(qū)與周邊區(qū)縣產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)角度，商務(wù)、文化、金融服務(wù)可能是中心區(qū)未來(lái)主要功能。是國(guó)務(wù)院確定的 “ 開(kāi)放縣 ” ，被譽(yù)為中國(guó)羊絨之都，是全國(guó)最大的羊絨原料加工經(jīng)銷集散地，及羊絨紡紗基地之一。 未來(lái)邢臺(tái)城市副中心，中國(guó)羊絨之都，全國(guó) “ 開(kāi)放縣 ” 。周邊重點(diǎn)區(qū)縣發(fā)展規(guī)劃面積達(dá) 22平方公里，城區(qū)人口 12萬(wàn)人；沙河市與邢臺(tái)緊密相聯(lián)，車程大約 40分鐘左右，交通方便；礦產(chǎn)資源豐富，共有各類礦山 290個(gè) ,其中鐵礦172個(gè) ,煤礦 73個(gè) ,陶瓷土礦 27個(gè) ,其它礦 18個(gè)。邢臺(tái)市將被打造成為冀南重要的中心城市，以發(fā)展冶金、能源、汽車、建材為主的工業(yè)基地，具有濃郁的歷史文化特色的生態(tài)園林城市。城區(qū)發(fā)展城區(qū)發(fā)展研究一城：現(xiàn)狀城區(qū)；三區(qū)：北部新區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、東部新區(qū)；兩心：橋東老城市中心和北部新區(qū)新城市中心；四軸：中興大街、郭守敬大道、鐵路橋、邢州路完善城市功能，打造宜居城市！“一城三區(qū)、兩心四軸 ”—— 《 2023—2023 邢臺(tái)市城市總體規(guī)劃》城區(qū)發(fā)展研究u新規(guī)劃對(duì)邢臺(tái)市城市規(guī)劃區(qū)作了重新界定，確定的規(guī)劃區(qū)范圍包括：邢臺(tái)市區(qū)、邢臺(tái)縣全部，沙河市全部，任縣、南和縣澧河以西區(qū)域，內(nèi)丘縣的縣城、官莊、大孟村 3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和金店鎮(zhèn)李陽(yáng)河以南區(qū)域，總面積 3745平方公里 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的上述 補(bǔ)償款作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，準(zhǔn)予在計(jì)征企業(yè)所得稅時(shí)扣除 。信貸政策緊縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響同樣不可小覷，但對(duì)于實(shí)力派開(kāi)發(fā)商的實(shí)際影響有限。邢臺(tái)市積極落實(shí)住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，開(kāi)始實(shí)施高效、集約的住房用地供應(yīng)政策；提高住房建設(shè)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。邢臺(tái)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)具備一定基礎(chǔ)，一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為： ： 。D527\528動(dòng)車組 的開(kāi)通，極大拉近了邢臺(tái)和北京、邯鄲之間的聯(lián)系。目前總?cè)丝?687萬(wàn) ，中心城區(qū)總?cè)丝?63萬(wàn)。地段價(jià)值216。A new starting point a new beginning.2023告別 老城滄桑面貌北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司德龍 .邢臺(tái)新起點(diǎn)德龍邢臺(tái)城市核心區(qū)綜合項(xiàng)目策劃案目 錄宏觀篇 守中扼要 麗質(zhì)天成公建篇 標(biāo)新立異 獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷住宅篇 高屋建瓴 卓爾不群策略篇 明修棧道 暗渡陳倉(cāng)守中扼要 麗質(zhì)天成216。發(fā)展戰(zhàn)略216。06年 城市化率 34%左右，低于河北平均的 39%，遠(yuǎn)低于唐山 48%的水平。10 10 308國(guó)道、省道構(gòu)筑起邢臺(tái) “ 大交通 ” 網(wǎng)絡(luò)。初步形成了以煤炭、機(jī)械、冶金、電力、紡織、食品、建材為支柱行業(yè)；以生鐵、原煤、鋼材、浮法玻璃、水泥、板式家具、電纜、羊絨及羊絨制品、白酒、飲料、方便面等骨干產(chǎn)品構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)框架，形成了較為完善的工業(yè)體系。216。房地產(chǎn)政策環(huán)境舊城改造優(yōu)惠政策：對(duì)內(nèi)外商投資我市舊城改造，免收 市政公用設(shè)施配套費(fèi)、小區(qū)綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)、人防費(fèi)、粉煤灰綜合利用費(fèi)，墻體材料革新和建筑節(jié)能費(fèi)、文物勘探費(fèi)、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi) ， 減半征收 交易服務(wù)費(fèi)、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、土地評(píng)估費(fèi) 。邢臺(tái)市經(jīng)濟(jì)起步晚，發(fā)展快；處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的理想階段。u主城區(qū)的范圍由現(xiàn)在的 67平方公里擴(kuò)大到 665平方公里，城區(qū)人口 200萬(wàn)。 城市結(jié)構(gòu)為 “五星捧月 ”，即中心城市附近的南河、任縣、沙河、內(nèi)丘、皇寺設(shè)計(jì)為 5個(gè)組團(tuán)式衛(wèi)星城，形成五星捧月之勢(shì)。礦業(yè)經(jīng)濟(jì)是其支柱產(chǎn)業(yè)，占沙河 GDP70%以上的比重。距離邢臺(tái)市距離相對(duì)較遠(yuǎn)，車程在 時(shí)以上。具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。地段價(jià)值區(qū)位分析橋西商業(yè)中心區(qū)未來(lái)行政中心橋東商業(yè)中心區(qū)東部新區(qū)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)的橋東區(qū)域，將成為邢臺(tái)商貿(mào)、商務(wù)功能的主要承載區(qū)域！規(guī)劃CBD10大亮點(diǎn)工程：站前廣場(chǎng)改造10大亮點(diǎn)工程：新世紀(jì)廣場(chǎng)改造中興東大街中興西大街新華路冶金北路交通發(fā)展分析長(zhǎng)途汽車站火車站東門里街扼守要塞，公路、鐵路四通八達(dá)，內(nèi)外向聯(lián)系均十分便捷！商務(wù)大道周邊城市資源規(guī)劃CBD商業(yè)中心市縣政府醫(yī)院未來(lái)行政中心商業(yè)中心周邊城市資源豐富，醫(yī)療、出行、政務(wù)、商業(yè)、商務(wù)配套健全！據(jù)守城市中心，在未來(lái)城市格局中地位顯赫，舉足輕重，是城市重要節(jié)點(diǎn)地段?！?老城區(qū) .新地標(biāo) ”—— 邢臺(tái) “ 城中城 ”“城市重構(gòu) ” —— 城市格局與價(jià)值重構(gòu)—— 依托完善配套、豐富資源、便捷交通體系及核心地段優(yōu)勢(shì)；戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)—— 引領(lǐng)舊城核心的城市格局重構(gòu)，重塑城市核心區(qū)價(jià)值認(rèn)知！—— 打造地標(biāo)式建筑，建設(shè)高品質(zhì)生活區(qū)，形成新的城市坐標(biāo)點(diǎn)！“城中之城 ” —— 城市功能與模式重構(gòu)—— 功能見(jiàn)證發(fā)展。項(xiàng)目三面臨路，其中新華大街為城市南北干道，展示效果非常好。主干道沿線，未來(lái)景觀大道，商業(yè)展示及商務(wù)景觀價(jià)值均較好。產(chǎn)品架構(gòu)模式打造私密住宅區(qū)，建成核心城區(qū)的標(biāo)桿性住宅物業(yè)。戰(zhàn)略模式確定之后，如何根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，確定公建與住宅物業(yè)各自的準(zhǔn)確定位？各物業(yè)最終的價(jià)值實(shí)現(xiàn)水平如何？我們從市場(chǎng)出發(fā)，一一展開(kāi) … …標(biāo)新立異 獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷216。商住公寓市場(chǎng)216。其超市物業(yè)在邢臺(tái)占有率最高；u小型便利超市。休閑娛樂(lè)整體發(fā)展水平有待提高。項(xiàng)目名稱 商業(yè)面積(萬(wàn)平米 )銷售價(jià)格(元 /平方米 )租金(元 /平方米 *天 )銷售率 /出租率鋪位面積區(qū)間（平方米）中央名城 _財(cái)滿街 8000（一、二期）6000（三期） － 80％ /90％50130（ 1－ 2層）新世紀(jì)廣場(chǎng) 只租不售 （轉(zhuǎn)手費(fèi) 5萬(wàn)左右） 出租率 95％ 最小 6億德隆休閑購(gòu)物廣場(chǎng) 2 只租不售 外街 80％ 302023秀街－女人街 只租不售一層 二層 三層 70％ 最小 10港龍步行街 出租 100％ 60100（ 1－ 2層）萬(wàn)城 .新天地 4 外街 10000內(nèi)街一層 7500內(nèi)街二、三層 3500招商未啟動(dòng) 100％ /0% 45400鴻溪?dú)W洲街 一層 8000二、三層 4000 1－ 2 50％ /10％70300（ 1－ 3層）陽(yáng)光國(guó)際 1 一層 9500 不到 30%/10％ 100－ 230（ 1－ 2層）租售價(jià)格及租售狀況產(chǎn)品特征項(xiàng)目名稱 商鋪形式 鋪位面積區(qū)間（平方米）中央名城— 財(cái)滿街 住宅底商，雙層商鋪，層高一層 ，二層 50130（ 1－ 2層）萬(wàn)城 .新天地 一層單層商鋪，二層以上內(nèi)街商鋪，局部雙層商鋪，層高一層 ，二層 ，三層 1－ 3層商業(yè)內(nèi)街商鋪?zhàn)钚》指?8外街雙層商鋪 100－ 400鴻溪?dú)W洲街 獨(dú)立商業(yè)建筑， 1－ 2層商鋪，局部 3層，層高一層 米，二層 70300（ 1－ 3層）陽(yáng)光國(guó)際 雙層商鋪、一層平層商鋪及二層外廊式商鋪，層高一層 34米 100－ 230（ 1－ 2層）新世紀(jì)廣場(chǎng) 內(nèi)街隔斷式商鋪，層高 4米 最小分割面積 6平米，可組合億德隆廣場(chǎng) 雙層商鋪，局部平層，層高一層 ，二層 3米，三層 302023秀街－女人街 內(nèi)街隔斷式商鋪，層高 最小分割面積 10平米，港龍步行街 外街雙層商鋪及平層商鋪，層高一層 ，二層 3米 60100（ 1－ 2層）產(chǎn)品特征 —— 商鋪格局及面積商鋪格局外街商鋪內(nèi)街商鋪 隔斷式商鋪一托二商鋪單層商鋪大型商業(yè)內(nèi)街商鋪，玻璃隔斷劃分。一層臨街商鋪銷售價(jià)格在 800010000元 /平米，二層以上 30004000元 /平米，三層以上商鋪價(jià)格更低；外街及一層商鋪價(jià)值基本達(dá)到內(nèi)街及二層以上商鋪價(jià)值的二倍以上，商鋪位置對(duì)價(jià)格及銷售影響明顯；典型案例財(cái)滿街（中央名城底商）開(kāi)發(fā)商：邢臺(tái)城宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)位置：中興東大街商業(yè)體量： 鋪位面積（平方米）： 50130之間商鋪形式：一托二臨街商鋪商業(yè)層高：一層 ，二層 商業(yè)均價(jià)： 8000元 /建筑平米銷售率： 100%（主力店除外）出租率： 80%案例分析客群來(lái)源 邢臺(tái)市區(qū)投資客為主，少量周邊區(qū)縣投資人。營(yíng)銷手段：連續(xù)三年返 8％回報(bào)，主力店先行、招商與銷售同步，給購(gòu)買者信心，促成銷售 。q研究方法：品牌經(jīng)營(yíng)商戶深度訪談。q研究目的：通過(guò)區(qū)域消費(fèi)者攔截訪問(wèn)，了解其消費(fèi)特點(diǎn)及消費(fèi)偏好、消費(fèi)習(xí)慣，為本案發(fā)展方向及定位提供需求方面的參考依據(jù)。少圖三超商務(wù)樓秦源商務(wù)廣場(chǎng)商銀大廈寫(xiě)字樓 —— 秦源廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱 位置 總體量 樓層 單層面積 單位面積 租金秦源廣場(chǎng) 中華大街 158號(hào) 1500平米 3—6 層 500平米 36—63 20元 /平米 /月秦源廣場(chǎng)是邢臺(tái)僅有的幾家寫(xiě)字樓項(xiàng)目之一，其建筑格局與住宅相似；由于其臨近城市主干道，總體量不大，且租金較低，出租情況較好。項(xiàng)目名稱 位置 總體量（平米） 樓層單層面積（平米）單位面積（平米）租金（元 /平米 /月） 出租率三超商務(wù)樓 中華西大街 1000 3—6 層 350 50—250 15 90%以上寫(xiě)字樓 —— 商銀大廈商銀大廈是邢臺(tái)除官方用寫(xiě)字樓外唯一的商業(yè)性質(zhì)的寫(xiě)字樓。項(xiàng)目名稱 位置 總體量（ 平米） 樓層 單層面積（ 平米） 租金（元 /平米 /月） 出租率商銀大廈 中興東大街 9500 19層 500 1518 100%小結(jié)項(xiàng)目名稱 總體量（平米） 樓層 單層面積（平米） 單位面積（平米） 租金（平米 /月 ) 出租率秦源廣場(chǎng) 1500 3—6 層 500 36—63 20 95%三超商務(wù)樓 1000 3—6 層 350 50—250 15 90%商銀大廈 9500 19層 500 未知 1518 100%邢臺(tái)市目前沒(méi)有在售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，現(xiàn)有純寫(xiě)字樓多為政府機(jī)關(guān)專用物業(yè)，租金較低，設(shè)備設(shè)施相對(duì)較差。康樂(lè)中心設(shè)有卡拉 OK歌舞廳、 KTV包房、棋牌、保齡球、桑拿、美容、戲水樂(lè)園等設(shè)施298518 8折 80%邢臺(tái)賓館（涉外）順德路 201號(hào) 三星 400餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、醫(yī)務(wù)、傳真、美容美發(fā)、桑拿按摩、健身、洗衣180380 7折 75%辰光快捷酒店中興東大街198號(hào) 經(jīng)濟(jì)型 166　 餐飲、商務(wù)中心170200 95%紅都快捷酒店中興東大街252號(hào) 經(jīng)濟(jì)型 100 餐飲、商務(wù)中心 188 90%酒店多分布在市區(qū)交通比較便利的位置，市場(chǎng)上現(xiàn)有酒店為四星及以下星級(jí)酒店；除邢臺(tái)賓館為早期唯一涉外酒店，規(guī)模較大外，其余酒店客房數(shù)量相對(duì)有限；從入住率上看，星級(jí)及經(jīng)濟(jì)型酒店入住率普遍較好，兩個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店入住率均在 90%以上。不同物業(yè)項(xiàng)目適應(yīng)性分析考慮未來(lái)價(jià)格實(shí)現(xiàn)及資金回收，我們認(rèn)為， 商業(yè)及商住公寓 將是項(xiàng)目公建部分物業(yè)發(fā)展的可行選擇。廣場(chǎng)周邊建設(shè) 23層商業(yè)，挖掘價(jià)值。新華北街新華北街公建部分主題定位德龍城市廣場(chǎng)—— 邢臺(tái)城市生活新中心餐飲休閑街區(qū) +精品購(gòu)物 +精品酒店式公寓主題闡釋綜合市場(chǎng)發(fā)展、商戶、投資人、消費(fèi)者多項(xiàng)因素，我們認(rèn)為，品質(zhì)型的餐飲物業(yè)將會(huì)成為商業(yè)投資新熱點(diǎn)；多功能的城市休閑區(qū)將成為未來(lái)城市居民交流的新空間。面向社區(qū)居民，提供基本生活所需；餐飲休閑。 商業(yè)提供城市白領(lǐng)新的居住空間選擇、新的城市生活方式；為創(chuàng)業(yè)者提供全新的商住兩用空間，滿足多方位需求。 部分知名品牌餐飲、服飾、健身等，地區(qū)連鎖品牌經(jīng)營(yíng)者。 主要是市區(qū)有實(shí)力的財(cái)富階層，少量周邊區(qū)縣財(cái)富客群。 資金有限，年輕的創(chuàng)業(yè)者，中小企業(yè)的拓展機(jī)構(gòu)等等。建議面積 2。修正因素 地理位置 交通條件 商業(yè)氛圍 硬件設(shè)施 發(fā)展商 建筑規(guī)劃 租金水平（元 /平米 *天)權(quán)重 20% 15% 20% 15% 15% 15% 100%億德隆廣場(chǎng) 1 1 1 1 1 1 本案 1 權(quán)重 20% 15% 20% 15% 15% 15% 100%港龍商業(yè)街 1 1 1 1 1 1 本案 1 1 權(quán)重 20% 15% 20% 15% 15% 15% 100%新世紀(jì)廣場(chǎng) 1 1 1 1 1 1 本案 1 權(quán)重 20% 15% 20% 15% 15% 15% 100%秀街 1 1 1 1 1 1 本案 1 1 權(quán)重 20% 15% 20% 15% 15% 15% 100%財(cái)滿街 1 1 1 1 1 1 本案 1 商業(yè)銷售價(jià)格定位經(jīng)過(guò)與典型項(xiàng)目對(duì)比，判斷本項(xiàng)目 12層目前入市租金可達(dá) /平米 *天左右；按商業(yè)首年投資回報(bào)率 8%折算