【正文】 ，以居住、商業(yè)、服務(wù)辦公為主的綜合城市功能組團(tuán)。 ? 規(guī)劃關(guān)鍵 ： 規(guī)劃南城濱河公園及１１處社區(qū)綠地，公共綠地總用地為４１ .６７公頃。 東城南片區(qū)（東泰居住組團(tuán)）提供很有完善成熟的商業(yè)、生活、娛樂配套， 5分鐘車程； 地塊周邊銀行較少，但拐進(jìn)莞太路， 1公里內(nèi)分布有中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、 農(nóng)村信用社、興業(yè)銀行。 17路車：起始站 — 東城樞紐至 —— 南城車站。 項目品類定位 受規(guī)劃政策影響和與周邊片區(qū)的關(guān)系來看，項目總體定位為 G2； 受 08年宏觀調(diào)控影響及項目加速要求，一期定位為 G3。 發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)讓項目作為城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)客戶第一居所成為可能。 均價 高層 7300元 /平米（ 2023年 5月份開盤） 配套 商業(yè)中心、風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園等配套設(shè)施。 ?小區(qū)外部環(huán)行水系，用原生木材作成親水木棧道 ?小區(qū)景觀中穿插了富有生活趣味的雕塑 ?圍繞環(huán)行水系營造弧型水岸風(fēng)情街區(qū) 金域中央成交客戶類型 人群定位 客戶描述 購買目的 關(guān)注價值點 主要排斥點 以私營企業(yè)主為主，是一群事業(yè)處于上升期、品位高、與眾不同的中青年才俊。 地理位置 南城區(qū)東駿路 核心價值點 毗鄰寬廣的市政體育公園，距四環(huán)路、銀樹路中央居住區(qū)、東莞大道、五環(huán)路均只有 3分鐘車程，具有一定的地段優(yōu)勢； 園林規(guī)劃，美感與品質(zhì)市場口碑好，園林方面的投入東莞少見； 內(nèi)部景觀規(guī)劃與配套規(guī)劃豐富，業(yè)主聚集參與的活動空間靈活、多樣：有近 10萬平方米的園林廣場，綠化率近75%， 2萬㎡的私家生態(tài)湖泊，四大湖畔主題會所， 1萬㎡的中心廣場，三期 7大主題園林景觀，三大豪華泳池，景觀、配套方面有優(yōu)勢。 銷售報價 均價：三期 2023年 9月 1日開盤均價 7500，現(xiàn)階段 8400元 /㎡ 項目介紹 處于南城區(qū)東片區(qū)，緊鄰市政體育公園。 通過高低不一、錯落有致增加項目層次感，多個建筑組團(tuán)間的景觀過渡與園景主題，在保證景觀審美的同時，盡可能多利用空間，增加公眾之休憩區(qū)域； 茶館 泳池 西餐廳 休閑運(yùn)動 配套功能分布 ? 商業(yè)街鋪：全長約 700米，約 2萬多㎡，立面新穎美觀、視覺高檔極具特色； ? 會所：“庭園式會所” 規(guī)劃即融會所于園林之中，觀湖畔水景，里面新穎靚麗，給業(yè)主提供必備的功能服務(wù)外，也是一道美麗的風(fēng)景線，不呆板具觀賞效果； ? 園林景觀規(guī)劃： 3萬㎡湖景、 1萬㎡多中心廣場、四大景觀會所各具功能、三個景觀大泳池及二期前大型水景廣場、三期 7大主題景觀規(guī)劃，陽光綠化帶等，小區(qū)眾多花林小道縱橫交織 ，“七里小道七里景”，漫步東駿不僅賞識美景更是一種愜意的生活方式 。 產(chǎn)品價值點 傳世氣質(zhì)，品質(zhì)社區(qū)，東莞上層人士高尚居住區(qū)； 廣告主題語： 東莞豪宅新坐標(biāo) 營銷賦予價值點 東駿豪苑成交客戶類型 客戶構(gòu)成 描述 購買目的 關(guān)注價值點 主要排斥點 東莞城區(qū)客戶、周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶、少量深圳、廣州、臺商投資客戶； 東莞客戶基本都是私營企業(yè)主和政府高級公務(wù)員。通過大小廣場、休閑平臺的穿插設(shè)計，注重景觀的可參與性，凸顯生活功能。 ?小區(qū)自備 3萬多平方米商業(yè)配套，包括集中商業(yè)、休閑及社區(qū)功能會所等，生活所需一應(yīng)俱全。立體居住城邦 以區(qū)位、空間、園林為訴求點，強(qiáng)調(diào)中心區(qū)里的生活質(zhì)感，立體居住概念，“一切緣起于德國魏瑪公園” 營銷賦予值點 百悅尚城 12月 25日開盤成交客戶類型 人群定位 客戶描述 購買目的 關(guān)注價值點 主要排斥點 以東莞城區(qū)企業(yè)主、生意人、公司白領(lǐng)等為主，少量莞城和萬江客戶和鎮(zhèn)區(qū)、深圳客戶。小復(fù)式、錯層、贈送夾層的戶型設(shè)計深受年輕人青睞，創(chuàng)新型戶型更具吸引力；金域中央在開盤前即已廣受關(guān)注和青睞，除了項目實景效果外，另一個重要原因是其贈送的面積非常大。與我們在客戶訪談中客戶提到的觀點一致。 東駿豪苑啟示 （ 1）庭院式會所規(guī)劃，將會所融進(jìn)小區(qū)園林，使會所不僅只提供功能，也是景觀，值得借鑒。 目標(biāo)客戶分析 目標(biāo)客戶群概述 客戶描述及價值點分析 客戶分析結(jié)論 核心價值 品類 土地屬性 主力細(xì)分客戶構(gòu)成 產(chǎn)品 客戶選擇 客戶細(xì)分 比例 家庭生命周期 （居?。? 客戶特征 年齡 （支付能力） 購買動機(jī) 主力戶型 產(chǎn)品核心價 值點 便捷的城市生活 追求居住改善和品質(zhì) G2 （城市改善） 1)周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜 2)適宜居住 孩子三代 35－ 45歲 改善 四房（ 130— 150平米） 大家庭生活 10% 后小太陽 4045歲 改善 三房（ 110－ 130平米） 功能完善 10% 小太陽 3539歲 改善 三房（ 110－ 130平米） 凸顯主人功能 老年一代 4550歲 空巢 二房（ 80－ 100平米） 凸顯自我功能 低總價優(yōu)勢 G3 （城市棲居） 1）要求公共交通密集，站點在步行距離內(nèi) 2）周邊有較完善的生活配套 3）居住價值一般 30% 青年之家 25－ 35歲 棲居 二房（ 65－ 80平米） 功能緊湊 20% 青年持家 25－ 30歲 棲居 三房（ 80－ 90平米） 功能緊湊 30% 小小太陽 30－ 35歲 棲居 三房（ 100－ 105平米） 功能緊湊 目標(biāo)客戶概述 客戶描述及價值點分析 一、“青年之家” 客戶類型描述 年齡 30歲以內(nèi)，接近結(jié)婚狀態(tài)； 高學(xué)歷、高文化； 工作繁忙，日常生活高速運(yùn)轉(zhuǎn)； 工作 5年以內(nèi)，有一定的資金積累； 對前衛(wèi)、時尚的事物有認(rèn)同感，易受感性的東西打動； 置業(yè)經(jīng)驗欠豐富，具有從眾的心理。 產(chǎn)品屬性 購房目的 自住 購買產(chǎn)品類型及面積段 兩房 購買價值點排序 地理位置 發(fā)展商品牌 樓盤綜合素質(zhì)； 產(chǎn)品風(fēng)格建議 有特色、鮮明的風(fēng)格，時尚外立面，更偏于歐式風(fēng)格； 生活狀態(tài)描述 平日比較忙，沒有太多的休閑時間，有空會在家休息或與朋友相約作戶外運(yùn)動 二、“小太陽家庭” 客戶類型描述 有知識、有文化，多為企業(yè)中層管理人員； 年齡在 3035歲，家庭結(jié)構(gòu)一般為三口之家； 正在通過自身的努力拼搏，爭取更高的認(rèn)同感； 懂得欣賞一些高品味的事物，但不會過于苛求； 工作比較忙，閑暇的時間不多； 大多數(shù)已首次置業(yè)。 排斥點：暫無。 三、 “后小太陽家庭” 客戶標(biāo)本描述 客戶三：祁圣賡夫婦 背景描述 自己擁有一家貿(mào)易公司，在東莞生活接近 10年，在格林小城有一套 120平方的 4房。 產(chǎn)品屬性 購房目的 自住或投資，可能與老人一起居住。 客戶分析結(jié)論 新基土地屬性驗證 “靠近中央生活區(qū)，生活配套、氛圍好” “未來的升值空間不可估量” 這是受訪客戶對這個地塊最普遍的看法。 通過與受訪客戶的溝通，我們得到以下有價值的信息： 對于項目區(qū)域價值的認(rèn)識 ◇客戶對萬科品牌的認(rèn)可度非常高，均表示開賣時一定會到現(xiàn)場了解。 ◇相比于其他城區(qū)，南城的發(fā)展?jié)摿ψ畲?，生活大環(huán)境最舒適。 ?在訪談過程中，我們發(fā)現(xiàn)女性的購房決策權(quán)越來越強(qiáng)，并且她們的需求獨(dú)立而感性，如衣帽間、廚房的設(shè)計。 ?關(guān)于園林，客戶關(guān)注得更多的是“協(xié)調(diào)”而不是價值昂貴。 價值點發(fā)掘和拔高 經(jīng)過系列客戶訪談我們發(fā)現(xiàn)，在深化客戶已經(jīng)認(rèn)同的 “ 中央生活區(qū)”概念 的同時，加強(qiáng)項目綜合軟硬件改善，給客戶一些眼前一亮的“驚喜”，將大大拔高項目的形象與檔次 ； 客戶對項目很感興趣，但對價格的預(yù)估相對保守，主要是理性的客戶更關(guān)注 ——“萬科能帶給我怎么樣的生活？” 價值點發(fā)掘和拔高 可以說，客戶對新基地塊的位置、價值、潛力已經(jīng)非常認(rèn)可，這對我們后期進(jìn)行推廣很有利，在這個基礎(chǔ)上，深化“中央生活區(qū)”概念的同時，提高產(chǎn)品軟、硬件配置，可以將項目價值充分發(fā)掘和拔高 推廣前期，重點是扯起 “ CLD核心生活圈”、 “高品質(zhì)人文社區(qū)”、 “萬科品牌” 三面大旗，為金域華府項目的強(qiáng)勢入市植牢根基。 高實用率。 四、產(chǎn)品定位建議 戶型配比 戶型修改意見 精裝修及科技附加值 配套規(guī)劃 產(chǎn)品配比建議 產(chǎn)品配比分析之一： 南城區(qū) 主要在售中高檔洋房的現(xiàn)狀 從價格的急先鋒變成了新政之后的重災(zāi)區(qū)，尤其進(jìn)入 12月以來，銷售速度直線下滑，部分樓盤至今銷售掛零；部分樓盤大舉價格利器，優(yōu)惠幅度不斷加大。 產(chǎn)品配比分析之二：競品戶型配比的啟示 ?建筑面積 70平米左右二房，市場供應(yīng)量較少，此類戶型主要集中于小公寓類項目，是市場的空白點； ?建筑面積 89 ㎡小三房功能全、總價低、可首付“二成”置業(yè)門檻低，存在著較大的市場需求，因此 08年上半年將推的江南第一城此類戶型配比達(dá) 75%； ?建筑面積 110130平米 三房目前市場產(chǎn)品供應(yīng)比例最高， 927之前呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，但927之后此類戶型變成難點戶型。控制總價、提高性價比、有面積贈送的中小戶型，相對于中大戶型來說市場抗風(fēng)險能力要強(qiáng)。 戶型修改意見 1 A1戶型能有一個內(nèi)陽臺贈送面積，以提升附加值。 A戶型： ㎡三房 / ㎡三房 B戶型： ㎡兩房 /85㎡兩房 缺點： B2，兩房兩廳一衛(wèi)，建筑面積85平米。 4. 客戶對“環(huán)保”概念的設(shè)施比較感興趣，如太陽能設(shè)備、垃圾回收站，這一點女性客戶尤其敏感?！? 戴先生 ：“ 室外大眾化體育場所，籃球場，羽毛球場，恒溫泳池、不建議做網(wǎng)球場等小眾運(yùn)動場所。小孩的玩耍場所一定要夠多，不需要集中在某一個點，可以多點分布。 區(qū)域功能劃分有：藝術(shù)長廊（定期藝術(shù)展、活 動展）、藝術(shù)涂鴉、社區(qū)小院落、兒童天地、 夕陽紅 ?? 住宅首層架空層 – 引入 泛會所 概念 —— 建議在首層開放空間及過渡空間中增設(shè)園林式泛會所的功能，補(bǔ)充會所配套，提高項目附加值； – 商業(yè)中心既可做到為私家內(nèi)部 (住宅部分 )服務(wù) – 也能對外經(jīng)營，保證會所功能的持續(xù)性經(jīng)營； 架空層園林式“泛會所” ——“文化”和“運(yùn)動”雙主題 “運(yùn)動主題”商業(yè)中心配置 商業(yè)中心功能設(shè)施（約 2023㎡），可引入知名健身機(jī)構(gòu)經(jīng)營（如力美健） 大堂 約 200 ㎡ ，包括大堂，含 2個公共衛(wèi)生間（ 20 ㎡ ） 餐廳 約 150 ㎡，設(shè)洗手間，包括：隔油池、給排水、煙道等 羽毛球場 約 500700 ㎡ 室外泳池更衣室、淋浴間及洗手間 約 150 ㎡ 健身房 約 500 ㎡ 兒童樂園 約 200 ㎡ 棋牌室 約 100 ㎡ ，共 8間，約 10 ㎡ 一間 注：以上二樓功能面積分區(qū)設(shè)計上注意可在引入專業(yè)機(jī)構(gòu)后予以調(diào)整，以滿足其經(jīng)營需要。 在小區(qū)建筑藝術(shù)的潛移默化下，最終也將獲得一種積極、穩(wěn)重、儒雅的“小區(qū)氣質(zhì)”。 擺放位置：均勻分布于架空層各個位置 擺放數(shù)量：每個組團(tuán)一個 ? 立體式 園林 – 通過抬升 /下沉等處理手法，為小面積園林建立多層次的立體式園林空間體系； – 結(jié)合開敞式泳池 /公共戶外健身配套等設(shè)施的設(shè)計，創(chuàng)造社交活動和業(yè)主互動的平臺； – 為營造良好的居住空間，構(gòu)筑以人為本的生態(tài)建筑，設(shè)立 架空層，引入陽光、引入新風(fēng)、引入樹木、引入流水、引入視野； – 增加園林景觀小徑，可供業(yè)主茶余飯后閑逛散步，也適合業(yè)主清晨跑步鍛煉作用； 項目的園林表現(xiàn) 幼兒園 中庭園林 主入口 園林、水系 將會所位置向外圍商鋪連接，留出會所后的空間，以