【房地產(chǎn)】dtz：戴德梁行北京迎賓路商業(yè)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 商圈消費(fèi)者（二級(jí)消費(fèi)人群）超過 25萬(wàn) ? 旅游性消費(fèi)商圈消費(fèi)者（三級(jí)消費(fèi)者）輻射浦東乃至整個(gè)大上海，人口數(shù)量逾 10萬(wàn) Page 54 店鋪分割布局 主力店 主力店 分散店鋪 分散店鋪 Page 55 業(yè)態(tài)布局 主力店 (家樂福 / 好樂迪 ) ?餐飲休閑娛樂 ?美容美發(fā)個(gè)人護(hù)理 ?診所 ?銀行 ?服裝服飾 ?家居飾品 ?兒童游樂及用品 ?書店 Page 56 項(xiàng)目借鑒 證大 而 Lifestyle Center的開發(fā)地理位置，則通常在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，在那 些接近交通要道和大規(guī)模中高檔住宅區(qū)、開發(fā)前土地價(jià)值被低估的區(qū)域。 主題概念 ： range Town Page 29 商業(yè)主題概念解析 Orange Town揭示了 XX城未來(lái)居住人群的屬性“鮮橙族”； Orange這個(gè)單詞的 6個(gè)字母又是體現(xiàn) XX城商業(yè)功能的 6個(gè)英文單詞的 首個(gè)字母縮寫（詳細(xì)解析在后）； Orange單詞認(rèn)知度高，發(fā)音簡(jiǎn)單，易于口口相傳； Orange Town的“ Town” 能夠充分體現(xiàn) XX城住宅規(guī)模以及商業(yè)體量； Page 30 商業(yè)主題概念解析 O riginal: 原創(chuàng) 的 （建筑風(fēng)格與形式） R ecreational: 休閑的 （生活氛圍） A bundant: 豐富的 （商業(yè)消費(fèi)選擇） N eighborly: 友好的 （商業(yè)空間） G lowing: 生氣勃勃的 （新興居住人群） E xpedite: 便利的 （物質(zhì)與精神消費(fèi)） Page 31 商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃建議 日常生活 大型超市 小型便利店 大型專業(yè)賣場(chǎng) 家庭生活 家居 家電 兒童 聚會(huì)生活 餐飲 休閑 娛樂 健康生活 健身 診所 藥店 美好生活 美容美發(fā) 服裝服飾 一站式購(gòu)物、一家休閑、一天逛街！ Page 32 區(qū)域型商業(yè)的主要特點(diǎn) ? 所處地理位臵優(yōu)越 區(qū)域型商業(yè)中心都具有相當(dāng)優(yōu)越的地理位置，一般位于城市的核心區(qū)域，交通便利，無(wú)論消費(fèi)者采取何種方式均可方便到達(dá) ? 經(jīng)過一定時(shí)間的市場(chǎng)培養(yǎng)期和成熟期 區(qū)域型商業(yè)中心一部分為經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)自然形成，或在政府規(guī)劃和支持的影響下而快速形成，但無(wú)論是哪種形式，商業(yè)區(qū)中商業(yè)氛圍的形成均需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間進(jìn)行培養(yǎng)和成熟 ? 自身?yè)碛卸嗉揖劭湍芰?qiáng)的大型主力店 有規(guī)模的主力店對(duì)消費(fèi)人群的吸引力較強(qiáng)，能在短時(shí)間內(nèi)強(qiáng)力提升商業(yè)氛圍，利于其他小型商鋪的招租或銷售，且為租售價(jià)值的提升提供條件 ? 業(yè)態(tài)豐富 區(qū)域型商業(yè)中心需要有相當(dāng)豐富的業(yè)態(tài)支持，能使消費(fèi)者真正體會(huì)到一站式購(gòu)物休閑的樂趣，延長(zhǎng)消費(fèi)者在本區(qū)域內(nèi)的停留時(shí)間，增加消費(fèi)機(jī)會(huì) Page 33 區(qū)域型商業(yè)中心案例分析 商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)性化的，每個(gè)項(xiàng)目都有自己的特性和不可復(fù)制性，在此只用典型案例說(shuō)明某些商業(yè)的特質(zhì) Page 34 北 王 府 井 步 行 街 長(zhǎng) 安 街 東安門大街 金魚胡同 東方廣場(chǎng) 王府井書店 工美大廈 街 面 店 丹耀大廈 新中國(guó)兒童用品商店 apm 大廈 北京飯店 百貨大樓 街 面 店 街面店 北京飯店III期 因具有多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的存在，形成了非常成熟的商業(yè)氛圍和日均 40萬(wàn)人的步行客流，提升了大型商業(yè)項(xiàng)目之間街面店的租金水平（其租金水平可達(dá)到￥ 5080元 /天 /平米） 王府井商業(yè)街 Page 35 影響因素 北京王府井 燕郊 XX城 XX城業(yè)主能夠影響的因素 地理位置 城市中心區(qū)，并且周邊地區(qū)發(fā)展已非常成熟 未來(lái)規(guī)劃的城市中心，但目前尚未成熟 交通狀況 10多條公交線路，距離東單和王府井地鐵站均較近； 公交線路預(yù)計(jì)在一期交付時(shí)使用；未來(lái)連通朝陽(yáng)北路 公交線路的設(shè)置可通過開發(fā)商工作達(dá)成，但朝陽(yáng)北路連通神威北路的時(shí)間開發(fā)商無(wú)法控制。 Page 26 商業(yè)功能定位建議 綜合考慮 XX城的地理位臵、未來(lái)入住的居住人群，我行對(duì)于 XX城商業(yè)面積功能定位如下： 立足于區(qū)域未來(lái)居住人口變化，面向更充滿活力的 新興居住人群 ； 開放、友好 的商業(yè)空間，不僅僅局限于 XX城的居住人群； 兼容 多樣化 的商業(yè)業(yè)態(tài)，提供消費(fèi)人群以豐富的物質(zhì)與精神消費(fèi)選擇； 新穎的 建筑風(fēng)格，吸引消費(fèi)者到達(dá)項(xiàng)目消費(fèi)； 為消費(fèi)者營(yíng)造 休閑、生活氛圍 ； 提供消費(fèi)人群 便利性消費(fèi) 。就目前燕郊現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)情況來(lái)看，消費(fèi)者的消費(fèi)水平還處在較低水平； 3. 現(xiàn)有燕郊市場(chǎng)在住宅大盤的推出之際，也紛紛打造商業(yè)物業(yè)。 停車位： 近 1100個(gè) 預(yù)計(jì)交房： 公寓： 2023年 6月 商業(yè)位于 A座寫字樓下面，為寫字樓配套商業(yè)，目前尚無(wú)具體定位。壹世界 神威北路與燕靈路交匯處 1,200,000 未開盤 2023年（一期） 意華 但這兩個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所從各方面來(lái)看相對(duì)落后 通州可為燕郊消費(fèi)者提供百貨及商品種類更多的大型超市的消費(fèi) Page 10 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 消費(fèi)者調(diào)研總結(jié) 1. 燕郊地區(qū)人口增長(zhǎng)快速，且人口素質(zhì)將有較大程度的提升，對(duì)居住環(huán)境及配套設(shè)施的需求也相應(yīng)提升 2. 區(qū)域內(nèi)的就近便利消費(fèi)為消費(fèi)者本地化消費(fèi)奠定基礎(chǔ)，同時(shí)消費(fèi)者對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性、商品種類的多樣性、購(gòu)物環(huán)境等需求強(qiáng)烈 3. 高品質(zhì)的服裝服飾較其他業(yè)態(tài)的需求大，而原有商業(yè)街等商業(yè)物業(yè)因自身硬件及定位原因，品牌檔次低，無(wú)法滿足消費(fèi)者更高的需求。 4/F 美食街 3/F 玩具、玩意、科技電子產(chǎn)品、游戲、工藝禮品 2/F 化妝品、美容美發(fā)用品、飾物 1/F 鞋、箱包皮具、鐘表眼鏡、文化用品 Page 17 夏威夷北岸 20,000平方米開發(fā)式商業(yè)街，主要為底商形式 威畢歐溪谷 10,000平方米區(qū)域內(nèi)唯一的多功能數(shù)字影城。 燕郊現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)不能滿足其較高標(biāo)準(zhǔn)的消費(fèi)需求 居住人群提升新的商業(yè)機(jī)會(huì) Page 21 消費(fèi)者 消費(fèi)需求 消費(fèi)市場(chǎng) 住宅人口增長(zhǎng) 消費(fèi)需求的提升 現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的檔次及發(fā)展限制 燕郊地區(qū)新商機(jī) 新的區(qū)域型商業(yè)中心 Page 22 位置優(yōu)勢(shì) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 硬件優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于迎賓路與漢王路之間，距離原有商業(yè)區(qū)及居住區(qū)較近，具備位置優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目擁有大體量的住宅及商業(yè)面積，且商業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)較現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目具備相當(dāng)優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目在前期進(jìn)行專業(yè)的、有針對(duì)性地定位策劃，項(xiàng)目自身硬件更趨于市場(chǎng)化 現(xiàn)有商業(yè)區(qū)檔次偏低、業(yè)態(tài)單一，且升級(jí)空間受到一定限制 新興商業(yè)物業(yè)基本屬于住宅底商配套功能，容易形成物業(yè)功能單一，且業(yè)態(tài)重疊性高 本項(xiàng)目商業(yè)部分定位為燕郊地區(qū)新的區(qū)域型商業(yè)中心 Page 23 XX商業(yè)定位 社區(qū)商業(yè)嚴(yán)格來(lái)講就是配套商業(yè)，但發(fā)展商一旦要操作 5萬(wàn)平米以上的釋放型商業(yè)街，就要用商圈的概念打造，對(duì)整個(gè)商圈的商業(yè)進(jìn)行深入了解和分析。 ? 休閑、生活 提供消費(fèi)者以單純購(gòu)物外的解壓與放松的精神消費(fèi)環(huán)境。同時(shí)，現(xiàn)代人越來(lái)越注重精神消費(fèi)和精神愉悅感，愿意為精神消費(fèi)付費(fèi)。 ? 銅像為兩個(gè)天使翱
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