【文章內容簡介】 平，甚至略有不足，如，㎡，㎡，說明市場已在逐步消化質素較低的部分存量房，而在住宅施工面積中，別墅施工面積相對較小，別墅產品相對供應不足，市場供應仍以市區(qū)普通住宅為主。銷售量 房地產銷售面積和銷售收入持續(xù)高速增長，以2001年和2002年的情況最為明顯，2003年的數據表明，市場的需求對于產品、配套平庸的項目已經趨于理性，同時將市場空白點表露清晰。以上表格可以看出市場對商品房的需求是比較旺盛的，甚至出現了需求量大于供應量的情況。 銷售收入 房地產銷售收入在穩(wěn)定增長，但漲幅不大，以2003年的情況最為顯著，2003年的數據表明。 價格分析石家莊近年來的房地產銷售價格呈現逐年穩(wěn)步上升的態(tài)勢，在經過2001年和2002年的高速增長期后，2003年的增長趨于緩和。2003年的增長比率的下降，表明市場正處于一個蓄勢階段，也表明了不規(guī)范的銷售行為已經逐漸的被市場所放棄，但現在仍然是市場上的普遍現象，意味著巨大的市場空間。據相關資料顯示，石家莊2003年的平均房價為2000元/㎡，低于同期全國大中城市平均房價2200元/㎡，作為省會城市，這種現象在全國較少見，隨著城市人口的逐步增長，可開發(fā)土地的不斷下降，預示著石家莊市房地產市場的價格有巨大的上升空間。 三、石家莊市場客戶整體特征為了對石家莊住宅市場消費者的特征有整體把握和了解，因地域性限制，我們運用多種方法和形式，梳理出以下特征：消費者現住房所有權多半屬自己所有目前石家莊已有71％的家庭自購房，％，％?，F住房面積在4060平米最多消費者現在所住房子的面積在4060平方米的最多，%，%，%等。住房建筑面積在80至100平方米的二室二廳房受青睞據調查顯示，建筑面積在80至100平方米的住房最受歡迎。其次100平方米以上和60至80平方米的住房也擁有一定的喜愛度。按年齡分析，30至40歲家庭打算購買住房面積在80至100平方米的居多。住宅建筑式樣兩居室居多％，％；其次為三居室，％；％；％。％％。 消費者最希望的戶型二室二廳 戶型選擇上，％，％％。 市民對住宅面積不滿意的居多目前石家莊市居民家庭戶均建筑面積近60多平方米，而且多是過去一間半和二間半的老戶型。對現有住房有9成的消費者不甚滿意。其中對住房面積不滿意的居多，％。其次對房屋結構、質量、％、％％。 擴大居住面積是買房的首選增加住房面積、改善居住環(huán)境已成當今城市家庭的迫切需求。有近1/3的家庭計劃一年內買房（％家庭打算購買現有公房）。在有意購商品房的家庭中，％的家庭想擴大居住面積，％的家庭則希望購買戶型結構更好的房子。消費者購房時首先考慮的是價格、環(huán)境　　房價和環(huán)境二者密切相關，地段好、環(huán)境好則房價高，看重價格和環(huán)境的人占30％左右。購房考慮因素重點不一，30歲以下年輕人重環(huán)境的居多，％；31歲至40歲和41歲至50歲年齡的人較看重價格，分別占32％和41％；50歲以上老年人最看重戶型結構，％。一套商品房10萬元左右是普通工薪家庭期望的房價（一般房價為家庭年收入3至6倍時較為合適）看，10萬元左右一套房子是普通工薪家庭期望的價位。購房資金選擇銀行貸款的家庭有4成多　　在家庭購房資金來源上，％的家庭選擇銀行貸款。其中，30至40歲的人居多，％。這部分家庭儲蓄尚不充裕，但觀念超前，樂于接受貸款消費這一新生事物。由于受到收入等因素的限制，可接受每月還款額在100元以下的居多，％。小結：l 居民現住房所有權多為個人所有； l 現住房面積以4060平米的兩房為主；%人選擇二房，經濟的面積更貼和市場需求；l 房屋環(huán)境、價格、戶型結構是購房考慮的主要因素；l 10萬元是普通大眾能夠支付的最高房價；●選銀行貸款的家庭所占比例大。 第三部分 石家莊市房地產市場板塊及典型個案分析一、石家莊市房地產市場板塊分析目前的石家莊房地產市場被劃分為6大版塊：中心區(qū)版塊、東部版塊、南部版塊、西部版塊、北部版塊和開發(fā)區(qū)版塊。從城市發(fā)展來看，沿著城市發(fā)展的方向，開發(fā)區(qū)、東部兩大版塊發(fā)展速度較塊，新增供應產品素質較高，市場形象逐步提升，拉動了區(qū)域房價的上揚；中心區(qū)域及北部區(qū)域發(fā)展保持平穩(wěn)態(tài)勢，中心區(qū)域目前住宅供應量不大，多以商服物業(yè)為主，而北部版塊經過幾年的開發(fā)，已逐步得到石家莊人的認可，形成了一定的居住氛圍，區(qū)域市場日益成熟。而相對西部版塊，多以經濟適用房供應為主，棚戶區(qū)較多，市場形象較差。隨著眾多開發(fā)商的進入，區(qū)域市場潛力將逐步體現，區(qū)域房價具有較大的上升空間。從圖表來看，中心版塊價最高，為3200元/平方米，北部版塊價格因供應量增多為2000元/平方米左右的產品，將價格拉低，開發(fā)區(qū)版塊均價超過東南部版塊成為均價第二的版塊。（一） 中心版塊2003年中心區(qū)住宅項目新增供應量較少，主要項目國際自由港、時代方舟等為中小規(guī)模，市場表現一般。寫字間和商業(yè)項目較為集中，2004年新增供應為：?？?、君創(chuàng)商務花園、東方新世界、聯邦名都等，對高端產品市場產生影響，其它傳統的中山路、市中心等仍然以庫存供應為主。（二） 東部版塊2003年的東部開發(fā)熱度明顯增強，新增中檔項目依水苑、和平世家、龔尚苑等，中高檔項目國際城帶動了區(qū)域價值的提升和區(qū)域開發(fā)熱度。2004年東部將以中檔及中高檔項目供應為主，隨著國際城三期的即將開盤，又將為本市的房地產帶來一股生命力。（三） 東南部版塊2003年南部延續(xù)區(qū)域熱點，是表現最“火”的版塊，重心由翟營大街轉移到了308國道與京珠高速公路交匯的卓達太陽城，2004年東南部依然延續(xù)區(qū)域熱點，卓達太陽城一期住宅將直接影響該版塊的銷售速度。商品房表現亮點主要是海天陽光源、九鼎星園、花府園等，市場表現搶眼。石家莊東南版塊是目前石家莊市場的區(qū)域熱點，供銷兩旺，居各版塊之首；2004年中高檔產品供應豐富：新自然康城、香榭里、凱萊金第等。（四） 西部版塊西部版塊低檔項目以海龍花園、鳳凰城、綠水康城等為代表，區(qū)域價值發(fā)展?jié)摿^高。2004年新增的高檔項目有：納帕溪谷、山水清音等。（五） 北部版塊北部版塊在區(qū)域和產品上，以經營適用房或相類似小面積住房為主，供應集中，銷化量旺盛，中檔商品房存在市場需求，新推出的康莊植物園旁的鄉(xiāng)村別墅對石家莊聚合項目有一定的影響。 （六） 開發(fā)區(qū)版塊開發(fā)區(qū)版塊這兩年的發(fā)展是世人矚目，房地產的開發(fā)也是異常迅速，擁有眾多中高檔項目：筑業(yè)花園、心海假日、梧桐苑、天山花園等。2004年又陸續(xù)推出了卓達星辰花園、高檔住宅天山水榭花都，對本項目的開發(fā)是個競爭。小結●新增住宅供應總量保持適度增長，產品供應結構發(fā)生變化，供應集中在中高檔和高檔項目。l 城市發(fā)展方向帶動住宅市場新的供應方向，東南及東部版塊成為地產市場熱點，區(qū)域競爭加劇。l 中低檔市場供應量相對穩(wěn)定，中高檔供應相對、市場的爭奪異常激烈。高檔市場供應在有所增加的基礎上也保持了良好的消化率。二、石家莊房地產市場典型個案剖析（一）天山水榭花都 物業(yè)名稱天山水榭花都地址石家莊開發(fā)區(qū)珠峰大街218號開發(fā)商河北天山實業(yè)集團房地產開發(fā)有限公司占地面積1000余畝規(guī)劃設計澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司總建筑面積93700平方米景觀設計美國貝爾高林園林設計公司（BELT COLLINS）容積率物業(yè)管理香港中海物管綠化率% 開盤日期04年4月28日銷售熱線5901333/666/777/999戶型類別TOWNHOUSE、洋房會所項目內設有會所，包括：豪華燈光游泳池、迷你高爾夫、攀巖、健身房等休閑娛樂設施.內部環(huán)境景觀世界級大師以“泛公園式”環(huán)境規(guī)劃理念，以水作為整個園區(qū)的主角，打造360度公園式主題景觀，開創(chuàng)省會親水景觀。豪宅的藝術典范。整合數萬平米流水園林，七百種珍貴樹種，上千株成年喬木和遍布園區(qū)的情景雕塑，鑄就天山水榭花都核心魅力。內部配套1萬平米超大禮賓廣場、5000平米會所、2條國際商街、25000平米幼兒園、400平米游泳池、5000平米格里芬湖 。外部配套項目周邊有石家莊師范?？茖W院、私立一中、河北科技大學、石家莊54中學等知名學府。公交有：28路戶型類型建筑面積/平方米三房兩廳兩衛(wèi)130平米復式三房兩廳兩衛(wèi)210平米聯排別墅294平米聯排別墅380平米價格體系均價3800元/平米銷售情況一期已售完，二期正在熱賣，三期在即。營銷手法廣告媒體組合報紙廣告：《燕趙都市報》、《燕趙晚報》等其它報紙為輔；其他廣告：戶外廣告。廣告訴求重點創(chuàng)石家莊第一高尚社區(qū)項目分析項目優(yōu)勢與聚合、卓達項目規(guī)模相當，逐步形成三大項目