鹽池福州北路西街果菜市場擬抵押貸款房地產(chǎn)價格評估報告(編輯修改稿)
2024-08-31 04:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 寧南山區(qū)八縣率先實(shí)現(xiàn)“普九”目標(biāo)。現(xiàn)有各類科技人員3642人，其中高級職稱193人，中級職稱1241人?，F(xiàn)擁有圖書館、文化活動中心等機(jī)構(gòu)，鄉(xiāng)鄉(xiāng)開通了閉路電視，城鄉(xiāng)文化生活活躍，涌現(xiàn)了一批文學(xué)藝術(shù)人才?？h、鄉(xiāng)兩級共有各類醫(yī)療機(jī)構(gòu)155個，村醫(yī)療站（點(diǎn)）96個，專業(yè)衛(wèi)生技術(shù)人員860人。 四、估價對象：（一）估價對象的位置估價對象位處福州北路東側(cè)“西街果菜市場”內(nèi)，不臨街，可經(jīng)宗地西側(cè)與東側(cè)的巷道至福州北路與長城北路。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密度較大，道路等級較高，道路通達(dá)度相對較好。附近有公交汽車線路經(jīng)過，北距長途汽車站不足百米，公交便捷度與對外交通便利度較優(yōu)。區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施齊全完備。該房地產(chǎn)四至為：東至長城北路、西至福州北路、南至花馬池西街，北至鹽池縣汽車站。（二）估價對象的范圍，()。（三）估價對象狀況： 估價對象概況表編號名稱結(jié)構(gòu)面積(m2)建筑層數(shù)房屋狀況建造年代1營業(yè)用房磚混1外墻面刷防水涂料；入戶門為雙開鋁合金玻璃地彈簧門，外裝卷簾門；地面鋪600mm*600mm地瓷磚；、其余部分刷涂料；鋁合金窗。共兩幢。 2003年2鋼架大棚簡易1四周無圍護(hù)，鋼柱，彩鋼板頂棚，地面鋪300mm*300mm彩磚。 （未辦理房屋產(chǎn)權(quán)所有證） 2003年3土地估價對象所占土地為國有出讓商業(yè)用地，宗地號暫缺，土地使用權(quán)終止日期至2043年4月24日。估價對象土地形狀規(guī)則，呈矩形分布。該宗地現(xiàn)已達(dá)到宗地外“六通”（即通上水、通下水、通電、通訊、通暖、通路），宗地紅線內(nèi)“三通一平”（即通下水、通路、通電及場平整）的用地條件。（四）估價對象權(quán)利狀況估價對象土地使用權(quán)于估價期日（2007年8月28日）時，屬于寧夏先捷道路工程有限公司所有，《國有土地使用權(quán)證》，證號為：鹽國用（2005）第0403號，用途為商業(yè)，土地使用權(quán)類型為出讓。，《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》，證號為：鹽房權(quán)證花馬池鎮(zhèn)字第公0232號，產(chǎn)權(quán)人為寧夏先捷道路工程有限公司?！斗课莓a(chǎn)權(quán)所有證》。五、估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。六、估價時點(diǎn)： 2007年8月28日 。七、價值定義：本次估價結(jié)果為估價對象在現(xiàn)狀利用狀況下，滿足全部估價假設(shè)和限制條件及有關(guān)說明條件，于估價時點(diǎn)的完全產(chǎn)權(quán)公開市場價值。未考慮未來市場風(fēng)險與短期強(qiáng)制處分因素對價值的影響，其中包含土地使用權(quán)價值。八、估價依據(jù)：本次評估依據(jù)國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部、寧夏回族自治區(qū)人民政府及其有關(guān)部門頒布的法律規(guī)定和政策性文件以及評估房地產(chǎn)的具體資料，主要有：中華人民共和國主席令《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（[1995]第29號）； 中華人民共和國主席令《中華人民共和國土地管理法》（[2004]第28號）； 《寧夏回族自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》； 中華人民共和國主席令《中華人民共和國擔(dān)保法》（[1995]第50號）； 中華人民共和國主席令《城市房地產(chǎn)市場管理辦法》（[2001]第98號）； 寧夏回族自治區(qū)人大常務(wù)會《寧夏回族自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（[2002]第22號）； 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T502911998；《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》：鹽房權(quán)證花馬池鎮(zhèn)字第公0232號；《國有土地使用權(quán)證》：鹽國用（2005）第0403號委托方與本估價機(jī)構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)估價委托書； 估價對象現(xiàn)場勘察記錄；1委托方提供的與本次估價相關(guān)的其他資料；1本估價機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料。九、估價原則：合法原則所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，即必須經(jīng)估價對象的合法使用，合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。一是要求估價時點(diǎn)必須確認(rèn)估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)，在無法確認(rèn)估價對象產(chǎn)權(quán)的合法性的情況下必須在估價報告中說明估價過程和結(jié)論是在假定估價具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的；二是要求在估價時所涉及的估價對象的用途必須是合法的；三是要求在估價中如果涉及估價對象的交易的處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。最高最佳使用原則此原則是要說明房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許，技術(shù)上可能，財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證并能給估價對象帶來最高價值的使用，它的具體表現(xiàn)是以能使估價對象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量，也就是說評估價格應(yīng)是在合法使用方式下各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場中每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳的利用方式，取得最大的收益。替代原
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