【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 05 地塊公建配套小計(jì) 94700 注：其中 0204 地塊即為已取得的 A0120068 號(hào)宗地。東區(qū)各地塊的分布位置見(jiàn)下圖：尖崗山居住區(qū)東區(qū)地塊分布圖? 各地塊位置特點(diǎn)分析0201 地塊： 地塊地勢(shì)較高，擁有較好的景觀資源，但與本項(xiàng)目已取得用地隔離；0205 地塊： 地塊靠近本項(xiàng)目已取得用地，但距離公建配套用地較遠(yuǎn)；17 / 1130202 地塊：地塊與本項(xiàng)目已取得用地相鄰，西側(cè)緊靠公建配套用地，而且地塊地勢(shì)較高，呈北高南低的特點(diǎn)，未來(lái)建筑布局朝向大部分為座北朝南，景觀資源也較豐富。可見(jiàn)，在位置上，0202 地塊具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。? 出讓土地位置選擇在出讓土地的位置選擇上，建議采取以下方案：建議方案一：0201 和 0202 地塊組合捆綁 A 區(qū)公建配套用地出讓注：上述地塊地價(jià)按照樓面地價(jià) 5500 元/平方米計(jì)算從土地規(guī)模來(lái)看，東區(qū)可建建筑面積達(dá)到 13 萬(wàn)平方米以上的土地只有 0202 地塊，因此滿足可建建筑面積 13 萬(wàn)平方米以上的土地規(guī)模，可以選擇 0202 地塊，或者是幾個(gè)地塊組合出讓。各地塊的組合有以下三種方式：公建配套： 2, 2別墅用地： 2, 2總 地 價(jià)：18 / 113組合方式 組合規(guī)模 組合特點(diǎn)0201 和 0202 用地面積 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米組合的兩地塊位置上相連，距離公建配套較近，而且地塊條件較好，利于高檔住宅開(kāi)發(fā)0202 和 0205 用地面積 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米 組合的兩地塊之間不相連，且 0205 地塊距離公建配套較遠(yuǎn) 0201 和 0205 用地面積 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米組合的兩地塊之間不相連，且 0201 地塊與已取得地塊隔離，不利于形成整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)綜合上述分析，0201 和 0202 地塊組合是后續(xù)土地出讓的最優(yōu)選擇。建議方案二： 選擇 0202 地塊捆綁 A 區(qū)公建配套用地出讓在政府不采納方案一的情況下，建議采取該方案。 公建配套：用地 2, 2別墅用地： 2,建面15萬(wàn)M 2總 地 價(jià)：11億元19 / 113注：上述地塊地價(jià)按照樓面地價(jià) 5500 元/平方米計(jì)算0202 地塊地理位置條件好，且可建建筑面積超過(guò) 13 萬(wàn)平方米，在政府不采納方案一的情況下，建議選擇 0202 地塊捆綁 A 區(qū)公建配套用地出讓。20 / 113I. 第二部分 項(xiàng)目分析以下分析以 230 萬(wàn)平方米整個(gè)尖崗山片區(qū)作為分析對(duì)象1. 項(xiàng)目地盤(pán)解析 地理位置及周邊環(huán)境地理位置尖崗山居住區(qū)處于深圳市寶安區(qū)新安街道辦事處和西鄉(xiāng)鎮(zhèn)交接部位，具體位于鐵崗水庫(kù)及尖崗山以南，廣深高速公路以北，寶安 772 區(qū)以西，鐵崗排洪河以東。規(guī)劃總用地面積為 萬(wàn)平方米。周邊環(huán)境項(xiàng)目地塊21 / 113尖崗山居住區(qū)東面的寶安 772 區(qū)主要為居民生活區(qū)和建設(shè)工業(yè)區(qū)，建筑形式以多層住宅和多層工業(yè)廠房及配套宿舍為主；用地西南面為廣深高速公路寶安出口——寶安立交橋、企龍山和嶺下山，其中嶺下山將規(guī)劃為寶安公園；用地西面為鐵崗排洪河、鐵崗泵站及鐵崗村工業(yè)區(qū)，建筑形式主要為多層工業(yè)廠房及配套宿舍；用地北面為鐵崗水庫(kù)及其一級(jí)飲用水源保護(hù)區(qū)與尖崗山。 （加周?chē)h(huán)境的照片）鐵崗水庫(kù)鐵崗工業(yè)村廣深高速 772 區(qū)22 / 113 項(xiàng)目用地條件、地勢(shì)尖崗山居住區(qū)用地主要為緩坡及丘陵結(jié)合地形，呈不規(guī)則形狀，西北東南方向長(zhǎng)，東北西南方向較窄，東部和北部主要為山體。用地范圍內(nèi)有子子松山、大井山、菠蘿場(chǎng)三個(gè)地勢(shì)較高的山體，總體地勢(shì)呈現(xiàn)東南高、西南低的特點(diǎn)。目前用地內(nèi)除規(guī)劃道路建設(shè)外，基本保持原有園地概貌。山體上種植著荔枝林等低矮林木和部分高大樹(shù)木，部分區(qū)域分布有農(nóng)田和水塘。用地西北部建有 1 棟 6 層建筑和多棟低層建筑，中部設(shè)有弘海實(shí)業(yè)公司的低層簡(jiǎn)易廠房，另有多棟簡(jiǎn)易臨時(shí)建筑零星分布在用地各處。用地上有多條高壓電線通過(guò)。23 / 113 項(xiàng)目交通條件外部交通從外部交通區(qū)位條件來(lái)看，本項(xiàng)目對(duì)外交通聯(lián)系非常便利。廣深高速公路從項(xiàng)目用地西南側(cè)經(jīng)過(guò)，與用地周邊的機(jī)荷高速公路、松白公路、寶石公路、廣深公路形成了四通八達(dá)的公路網(wǎng)，從項(xiàng)目用地可非常方便地進(jìn)入深圳市區(qū)，聯(lián)系寶安區(qū)各鎮(zhèn)及龍崗區(qū)，通達(dá)東莞、廣州、惠州等地。項(xiàng)目用地靠近同樂(lè)關(guān)和南頭關(guān)，距深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 8 公里，離蛇口港約 25 公里；到東莞約 35 分鐘車(chē)程，到廣州和惠州約 60 分鐘車(chē)程。內(nèi)部交通項(xiàng)目用地與外部聯(lián)系道路概況：路名 走向 說(shuō)明廣深高速公路 偏東西 雙向六車(chē)道與 772 區(qū)相連的道路 偏東西 雙向四車(chē)道與西鄉(xiāng)大道相連的道路 偏南北 雙向四車(chē)道上川路 偏南北 雙向四車(chē)道鐵崗路 偏南北 雙向二車(chē)道連接寶石公路的道路 偏南北 雙向二車(chē)道與寶安公園相連的通道 偏南北 寬約 3 米其中連接寶石公路的道路上有支路可通往鐵崗水庫(kù)，可充分利用。尖崗山居住區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路分為主干道和次干道兩級(jí)，主干道規(guī)劃為雙向四車(chē)道，次干道規(guī)劃為雙向二車(chē)道，目前主干道路網(wǎng)和沿山次干道路網(wǎng)除部分路段外已基本建設(shè)完成。24 / 113廣深高速鐵崗路寶石公路接寶石公路道路上川路接 71 區(qū)道路25 / 113 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施尖崗山居住區(qū)用地目前周邊生活配套設(shè)施較少，最近的生活配套設(shè)施主要集中在用地東面的寶安 772 區(qū)和南面的 776 區(qū)生活區(qū)。靠近用地，在前進(jìn)路東北側(cè)，創(chuàng)業(yè)二路西北側(cè)，寶田一路東南側(cè)的區(qū)域范圍內(nèi)，主要生活配套設(shè)施如下：配套類(lèi)型 位置 名稱 與項(xiàng)目用地距離學(xué)校 74 區(qū) 機(jī)關(guān)第二幼兒園 4 分鐘車(chē)程36 區(qū) 上合幼兒園 5 分鐘車(chē)程寶田一路 鐵崗幼兒園 3 分鐘車(chē)程寶田一路 鳳凰崗幼兒園 3 分鐘車(chē)程75 區(qū) 天驕小學(xué) 5 分鐘車(chē)程35 區(qū) 上合小學(xué) 5 分鐘車(chē)程69 區(qū) 新蕾小學(xué) 3 分鐘車(chē)程寶田一路 鳳崗小學(xué) 3 分鐘車(chē)程33 區(qū) 寶龍小學(xué) 5 分鐘車(chē)程342 區(qū) 文匯中學(xué) 5 分鐘車(chē)程醫(yī)院 74 區(qū) 深圳市寶安人民醫(yī)院第三門(mén)診部4 分鐘車(chē)程23 區(qū) 深圳市寶安人民醫(yī)院第二門(mén)診部5 分鐘車(chē)程百貨及超市 76 區(qū) 多多樂(lè)百貨 3 分鐘車(chē)程35 區(qū) 沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng) 5 分鐘車(chē)程74 區(qū) 大通百貨 4 分鐘車(chē)程71 區(qū) 江南百貨 2 分鐘車(chē)程銀行 76 區(qū) 工商銀行 4 分鐘車(chē)程342 區(qū) 交通銀行、廣東發(fā)展銀行5 分鐘車(chē)程26 / 11331 區(qū) 工商銀行、建設(shè)銀行、西鄉(xiāng)信用社8 分鐘車(chē)程公園 75 區(qū) 流塘公園 5 分鐘車(chē)程32 區(qū) 上川公園 6 分鐘車(chē)程交通 西鄉(xiāng)大道 寶安客運(yùn)中心 3 分鐘車(chē)程其他 西鄉(xiāng)大道東端 加油站 4 分鐘車(chē)程主要配套設(shè)施位置分布圖江 南 百 貨沃 爾瑪多 多 樂(lè) 百 貨大 通 百 貨人 民 醫(yī) 院第 三 門(mén) 診人 民 醫(yī) 院第 二 門(mén) 診工 商 銀 行廣 發(fā)行交 通 銀 行文 匯 中 學(xué)天 驕 小 學(xué)上 合 小 學(xué)上 合 幼 兒 園 寶 龍 小 學(xué)機(jī) 關(guān) 第 二 幼 兒 園加 油站流 塘 公 園上 川 公 園新 蕾 小 學(xué)項(xiàng)目地塊27 / 113J. SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析■ 位置優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目用地靠近鐵崗水庫(kù)，周?chē)嗌江h(huán)抱，同時(shí)又靠近成熟的城市中心生活圈，既可享受成熟的城市配套，又因?yàn)樘烊坏牡乩項(xiàng)l件使用地與城市喧囂隔離，是鬧中取靜的優(yōu)雅之地。■ 地形優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目用地主要為緩坡和丘陵地形，地勢(shì)高低起伏，且周邊青山環(huán)抱，具有良好的生態(tài)環(huán)境，適合開(kāi)發(fā)高檔低密度住宅?！?規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目用地規(guī)模較大，面積達(dá) 萬(wàn)平方米，有利于整體規(guī)劃開(kāi)發(fā)，有助于打造住宅精品，樹(shù)立企業(yè)品牌?！?交通條件優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目用地附近的廣深高速公路、西鄉(xiāng)大道、廣深公路、寶石公路等發(fā)達(dá)的路網(wǎng)，使尖崗山居住區(qū)與外部的溝通非常便利?！?規(guī)劃優(yōu)勢(shì)根據(jù)寶安區(qū)政府的城市規(guī)劃，尖崗山居住區(qū)將規(guī)劃為低密度高尚居住區(qū)，是改善寶安區(qū)居民生活環(huán)境，提高寶安區(qū)整體形象的重要項(xiàng)目之一。本項(xiàng)目高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，決定了本項(xiàng)目必將成為寶安區(qū)甚至深圳市未來(lái)幾年最具影響力和示范作用的標(biāo)志性高尚住宅項(xiàng)目，對(duì)寶安區(qū)房地產(chǎn)的升級(jí)發(fā)展將起到不可忽視的推動(dòng)作用。■ 發(fā)展商優(yōu)勢(shì)華僑城地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的品牌效應(yīng)有利于增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注程度和信心，是本項(xiàng)28 / 113目開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)之一。 劣勢(shì)分析■ 項(xiàng)目用地周邊生活配套缺乏目前項(xiàng)目尚未形成成熟的居住氛圍，其最近的生活配套集中在地塊東側(cè)的寶安 772區(qū)和地塊南側(cè)的 776 區(qū)，距項(xiàng)目用地有一定距離，且部分配套檔次較低，與項(xiàng)目未來(lái)住戶的檔次和需求不太符合，因此本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)注意在項(xiàng)目?jī)?nèi)部營(yíng)造相對(duì)完善的配套設(shè)施。■ 靠近廣深高速公路，噪聲影響較大廣深高速公路從項(xiàng)目西側(cè)經(jīng)過(guò)，繁忙的車(chē)流對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)不可忽視的噪聲影響?？梢栽趶V深高速靠近項(xiàng)目一側(cè)堆起一定高度的土坡，安設(shè)隔音擋板并栽種綠樹(shù)，最大程度地減少噪聲對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響。■ 用地東面之尖崗山北坡建有上合村公墓，影響項(xiàng)目形象用地東面之尖崗山北坡建有上合村公墓，且距本項(xiàng)目較近，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)及后期的銷(xiāo)售帶來(lái)負(fù)面影響。■ 附近區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，人流雜亂，容易對(duì)本項(xiàng)目形成安全隱患尖崗山居住區(qū)西面為鐵崗村工業(yè)區(qū)，東面為寶安 772 區(qū)的建設(shè)工業(yè)區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域的常駐人口較為復(fù)雜，素質(zhì)較低，容易對(duì)本項(xiàng)目形成安全隱患?！?尖崗山片區(qū)未形成居家生活氛圍，市場(chǎng)有待培育和引導(dǎo)尖岡山居住區(qū)為政府規(guī)劃的高尚生活區(qū)，目前的工作只是進(jìn)展到規(guī)劃設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，尚未真正形成居家生活的氛圍，因此，該片區(qū)的前期推廣難度較大、成本較高，市場(chǎng)有待培育和引導(dǎo)?！?關(guān)外整體形象認(rèn)知度的提高有待時(shí)日關(guān)外的整體形象認(rèn)知度不高，寶安臟亂差的環(huán)境狀況和治安等社會(huì)問(wèn)題，是吸引關(guān)內(nèi)高29 / 113端購(gòu)房者和香港、臺(tái)灣等海外購(gòu)房者的主要障礙。雖然隨著寶安城市建設(shè)的發(fā)展，上述狀況會(huì)得到逐步緩解，但人們對(duì)寶安整體形象的認(rèn)可，尚需要一個(gè)過(guò)渡時(shí)期。 機(jī)會(huì)分析■ 同類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)較小，項(xiàng)目發(fā)展空間大深圳市目前唯一一個(gè)超低密度、可供大規(guī)模開(kāi)發(fā)高端住宅的處女地。政府不在批別墅用地，未來(lái)低密度住宅的供應(yīng)將會(huì)越來(lái)越少，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較小，發(fā)展空間大?！?深圳經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為項(xiàng)目培養(yǎng)了可觀的潛在需求深圳市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，培養(yǎng)了大批積累了一定財(cái)富的企業(yè)主和企業(yè)金領(lǐng)階層，為項(xiàng)目提供潛在需求?！?寶安區(qū)整體形象日益提升為項(xiàng)目帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇近幾年寶安區(qū)在城市規(guī)劃發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的力度和取得的成就有目共睹。高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的寶安中心區(qū)、廣深公路拓寬工程等大型項(xiàng)目建設(shè)將會(huì)極大改善寶安區(qū)的城市環(huán)境， 從而促進(jìn)寶安區(qū)整體形象的提升。寶安區(qū)整體形象的改善有利于打破關(guān)內(nèi)和境外高端客戶在寶安購(gòu)房的心理障礙?！?寶安區(qū)交通條件改善為項(xiàng)目帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇寶安區(qū)路網(wǎng)改造、地鐵開(kāi)通、深港西部通道建設(shè)、關(guān)口申請(qǐng)撤銷(xiāo)的利好，將使寶安和特區(qū)的聯(lián)系更加快捷方便。便利的交通拉近了寶安與特區(qū)的距離，使項(xiàng)目的輻射區(qū)域范圍更大，在一定程度上擴(kuò)大了本項(xiàng)目的消費(fèi)群體?！?政府支持使項(xiàng)目更具發(fā)展優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目的規(guī)劃和定位的起點(diǎn)高，是近年來(lái)政府推出的唯一一個(gè)超大規(guī)模低密度住宅項(xiàng)目，不僅有利于改善當(dāng)?shù)氐木幼∩瞽h(huán)境，而且有利于完善城市功能，提升城市整體形象。因此尖崗山居住區(qū)的規(guī)劃建設(shè)受到政府的相當(dāng)重視，相信政府在開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)給與一定30 / 113的支持和配合。 威脅分析■ 來(lái)自寶安區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)威脅寶安其它區(qū)域尚有部分土地可以規(guī)劃為低密度住宅，如西鄉(xiāng)濱海區(qū)，如果該區(qū)域的土地啟動(dòng)，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定的影響。另外，龍華坂雪崗和橫崗大型低密度住宅項(xiàng)目即將推出，也將對(duì)本項(xiàng)目形成一定競(jìng)爭(zhēng)?！?來(lái)自特區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)威脅從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，特區(qū)內(nèi)別墅或者 townhouse 等低密度住宅在未來(lái)幾年仍然有相當(dāng)?shù)墓?yīng)量，如何在規(guī)劃設(shè)計(jì)上增加亮點(diǎn)，打破買(mǎi)家對(duì)于本項(xiàng)目位于關(guān)外的心理障礙，是本項(xiàng)目與特區(qū)內(nèi)別墅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)成敗的關(guān)鍵。31 / 113K. 第三部分 項(xiàng)目定位以下分析以 230 萬(wàn)平方米整個(gè)尖崗山片區(qū)作為分析對(duì)象L. ?定位思路 充分考慮本項(xiàng)目的地理環(huán)境和自然條件。 考慮本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響。 結(jié)合深圳國(guó)際化發(fā)展背景尋找開(kāi)發(fā)思路結(jié)合以下幾個(gè)關(guān)鍵詞，提煉本項(xiàng)目發(fā)展主題。山地自然 國(guó)際人文關(guān)鍵詞32 / 113本項(xiàng)目用地依山傍水、環(huán)境優(yōu)美，地勢(shì)高低起伏，植被豐富而富有層次感，具備山地的基本形態(tài)和特征。山地自然和生態(tài)是別墅的靈魂，也是別墅住戶的基本需求，強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧是本項(xiàng)目主題定位考慮的重要方面。自然 國(guó)際化是深圳發(fā)展的目標(biāo)； 外籍人士的數(shù)量不斷增長(zhǎng)； 本項(xiàng)目規(guī)模大，規(guī)劃定位高，鎖定的目標(biāo)客戶范圍不僅考慮國(guó)內(nèi)人士還要擴(kuò)大到外籍人士。國(guó)際別墅項(xiàng)目提供的不僅僅是高標(biāo)準(zhǔn)的建筑產(chǎn)品，還要營(yíng)造一個(gè)體現(xiàn)居住者獨(dú)特文化品位的氛圍，為居住者創(chuàng)造交流的平臺(tái)，形成和睦、共融的居住社區(qū)。人文33 / 113? 項(xiàng)目發(fā)展主題——發(fā)展主題內(nèi)涵：? 山地居所—— 自然的居所。山地是遠(yuǎn)離城市的凈土，悠遠(yuǎn)而寧?kù)o；山地地勢(shì)起伏，光線明暗富于變化；山地里植物種類(lèi)豐富，枝繁葉茂，從綠草地到低矮的灌木再到參天大樹(shù)，給人予最原始、最自然的親近感；山地里人們與各種昆蟲(chóng)和小動(dòng)物自由、和諧地共存，是人類(lèi)對(duì)自然最徹底的回歸； 健康的居所。山地里充足的陽(yáng)光、輕新的空氣、自然的通風(fēng)，讓人精神飽滿，保持健康心態(tài)和體魄； 強(qiáng)調(diào)居所概念。居所是人們放松、休憩的私人場(chǎng)所，講究寧?kù)o與舒適。項(xiàng)目用地四