【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 值利潤(rùn)也罷，總之肉爛在鍋里，都是開(kāi)發(fā)商賺了，何必要分那么仔細(xì)？其實(shí)不然，把兩塊利潤(rùn)來(lái)源區(qū)分清楚，有很實(shí)際的意義。 　　 一、可以科學(xué)考察開(kāi)發(fā)企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的業(yè)績(jī)水平。 房地產(chǎn)行業(yè)屬暴利行業(yè)，房地產(chǎn)從業(yè)人員也位列高收入人群之列。一個(gè)項(xiàng)目賺了錢(qián)，投資人分得大筆利潤(rùn)，管理團(tuán)隊(duì)分得大筆獎(jiǎng)金，好像皆大歡喜，實(shí)則一筆糊涂帳。對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，土地增值收益應(yīng)該是他應(yīng)得的部分，那是他投資帶來(lái)的回報(bào)；對(duì)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)增值收益是他們付出智力和勞動(dòng)的合理報(bào)酬。一個(gè)優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，可以為投資人在增值的土地上賺取更多的利潤(rùn)，也可以讓貶值的土地少虧損甚至仍能盈利。一個(gè)平庸的團(tuán)隊(duì)，則會(huì)侵蝕土地增值的部分收益，甚至讓買(mǎi)入了貶值的土地的投資人跳樓。所以，投資人不能簡(jiǎn)單地以項(xiàng)目的盈虧總額來(lái)考察管理團(tuán)隊(duì)的績(jī)效水平，必須分清項(xiàng)目利潤(rùn)的構(gòu)成，深入研究開(kāi)發(fā)收益PD到底有多大。能把PD做大的團(tuán)隊(duì)要給予高額獎(jiǎng)勵(lì)，要積極保留；把PD做的很小，甚至是負(fù)數(shù)的團(tuán)隊(duì)，要淘汰更換。有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的范文(6) 二、PD是開(kāi)發(fā)商核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。 目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)商扮演著融投資人和開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)為一體的角色。獲取PL，靠的是投資人的眼光和資金實(shí)力（在不規(guī)范的土地供應(yīng)市場(chǎng)里，政府關(guān)系也非常重要，但隨著政府行為的規(guī)范，政府關(guān)系的作用在減?。猾@取PD，靠的是管理團(tuán)隊(duì)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，管理水平和整合社會(huì)資源的能力。眼光和資金實(shí)力不構(gòu)成核心競(jìng)爭(zhēng)力，是很容易被模仿和超越的，他可以讓一個(gè)具體的項(xiàng)目成功，但不能保證一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)基業(yè)長(zhǎng)青。房地產(chǎn)企業(yè)真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源于組織的力量，來(lái)源于準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，高超的項(xiàng)目策劃，精細(xì)的管理和整合社會(huì)資源的能力，體現(xiàn)在能夠創(chuàng)造出很高的PD?？梢赃@么說(shuō)，PD高的房地產(chǎn)企業(yè)是具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)。 　　 三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈會(huì)向?qū)I(yè)化演進(jìn)，投資人和開(kāi)發(fā)商分離是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。 在新的產(chǎn)業(yè)鏈架構(gòu)中，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越變成單純的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)和社會(huì)資源的整合者，PD成為其生存和發(fā)展的唯一來(lái)源。開(kāi)發(fā)商一方面與資本市場(chǎng)銜接，從個(gè)人投資者、房地產(chǎn)基金、信托、股市、銀行等來(lái)源獲取資金；另一方面整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、策劃代理機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理等社會(huì)資源，成為協(xié)調(diào)各類(lèi)資源的樞紐。高水平的“純粹的開(kāi)發(fā)商”是賺取高額的PD的，是為投資人歡迎和信賴的投資對(duì)象，也有膽量和眼光以市場(chǎng)化的方式拿地，企業(yè)才能持續(xù)增長(zhǎng)。 　　 萬(wàn)科、中遠(yuǎn)這些房地產(chǎn)企業(yè)，主要是以市場(chǎng)化方式拿地，認(rèn)認(rèn)真真開(kāi)發(fā)高品質(zhì)項(xiàng)目，靠PD賺取利潤(rùn)的，真正具有核心競(jìng)爭(zhēng)力，前景看好。不少地方政府背景的房地產(chǎn)企業(yè)，依托政府關(guān)系拿好地，產(chǎn)品平庸，靠PL也獲取了高額利潤(rùn)，但等地用完了，發(fā)展難以為繼。 　　 理論上分清PL和PD容易，在操作中，卻有難度。市區(qū)成熟區(qū)位，土地出讓和交易有行成市，計(jì)算PL不難，PPL=PD，也就算出PD。在遠(yuǎn)離傳統(tǒng)市區(qū)的新城，一些上千畝，甚至幾千畝的大盤(pán)、超大盤(pán)，計(jì)算PL就不簡(jiǎn)單。因?yàn)榇蟊P(pán)項(xiàng)目，土地的升值是項(xiàng)目本身帶來(lái)的，也就是開(kāi)發(fā)過(guò)程帶來(lái)的，PL和PD是緊密結(jié)合在一起的。這種情況下，可以采取簡(jiǎn)單化的辦法，認(rèn)定土地本身不增值，項(xiàng)目的所有收益都是開(kāi)發(fā)帶來(lái)的，也就是P=PD。 　　 在過(guò)去的七八年中，中國(guó)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)都賺取了豐厚的利潤(rùn)。老總們回過(guò)頭算算，利潤(rùn)是從土地上賺的，還是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中賺的，就會(huì)知道還需要補(bǔ)什么課，企業(yè)要如何繼續(xù)發(fā)展。多項(xiàng)目管理的藝術(shù)一、良好的管理機(jī)制 針對(duì)目前的公司（不成熟），管理機(jī)制需要開(kāi)動(dòng)腦筋制定合適、合理的制度，并逐步調(diào)整到最優(yōu)（最適合自己公司） 二、組織實(shí)施多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，各個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理的支持和能力也影響重大。 “好的項(xiàng)目經(jīng)理選擇對(duì)的項(xiàng)目。 ”也就是說(shuō)，項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目之間是個(gè)雙向的關(guān)系，好的項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目開(kāi)始前，也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析，判斷項(xiàng)目是否正確，是否可以執(zhí)行完成。 這樣就需要在分配項(xiàng)目和項(xiàng)目經(jīng)理時(shí)，多進(jìn)行考慮，項(xiàng)目類(lèi)型和項(xiàng)目經(jīng)理類(lèi)型是否匹配。 三、自身能力的提高 自身管理能力的提高也是多項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵。 在項(xiàng)目管理中，首先要進(jìn)行自己的時(shí)間管理。 你需要快速地確定你要做什么和你有多少時(shí)間。首先看一看你實(shí)際可以在每一個(gè)項(xiàng)目上花費(fèi)多少時(shí)間是十分有用的。這個(gè)估計(jì)數(shù)字不必要十分精確，只要可以讓你和項(xiàng)目主管參考討論就可以。 考慮項(xiàng)目的優(yōu)先權(quán)力。 當(dāng)你面對(duì)多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，決定你要做什么和以什么順序去做是很重要的。僅僅簡(jiǎn)單地選一個(gè)你喜歡的項(xiàng)目并只關(guān)注于這一個(gè)項(xiàng)目是沒(méi)有用的。這里需要仔細(xì)分析來(lái)確保每一個(gè)項(xiàng)目都達(dá)到公司的戰(zhàn)略目標(biāo)。 對(duì)優(yōu)先權(quán)利概念的理解還有助于應(yīng)付項(xiàng)目進(jìn)行中的工程變更。有了優(yōu)先權(quán)利的概念，就能看到什么是最緊迫的，哪些請(qǐng)求有所重復(fù)，以及哪些請(qǐng)求將會(huì)被圍繞它的其他請(qǐng)求所代替?！?工作任務(wù)排序 因?yàn)樵S多時(shí)候，項(xiàng)目都是交叉并列進(jìn)行的，因此要確保每一個(gè)項(xiàng)目的任務(wù)都被恰當(dāng)并且合理地排序。 “我見(jiàn)過(guò)許多項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目與項(xiàng)目之間跑來(lái)跑去，到處抓救命稻草。將每一個(gè)項(xiàng)目明確地細(xì)分為可以管理的工作任務(wù)并將其正確地排序，這是十分必要的。”臧宏鳴表示。 如何將工作任務(wù)合理排序呢？可以創(chuàng)建一個(gè)多個(gè)項(xiàng)目的核對(duì)表，它可以幫助有效地獲取并匯報(bào)所有項(xiàng)目的工作情況。 對(duì)多項(xiàng)目需求的良好管理同時(shí)帶來(lái)了合理清晰的工作流程。 延伸閱讀:CIO經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) 以下是一些首席信息官（CIO）在管理多個(gè)項(xiàng)目時(shí)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)： 確定你是否已經(jīng)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)。如果是的話，那么很可能你繼續(xù)進(jìn)行的任何一個(gè)新項(xiàng)目都會(huì)失敗。 習(xí)慣性地不斷將項(xiàng)目任務(wù)排出優(yōu)先次序。 學(xué)會(huì)代表一個(gè)團(tuán)隊(duì)，以團(tuán)隊(duì)的形式工作。 為每一個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)建一個(gè)帶有時(shí)間進(jìn)度的項(xiàng)目日歷——確認(rèn)主要的項(xiàng)目轉(zhuǎn)折點(diǎn)和他們的日期，然后你就可以確定你要集中關(guān)注于哪一個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 不要對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目使用不同的報(bào)告格式。使用一個(gè)整合的項(xiàng)目匯報(bào)工具，它可以讓你使用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行獲取和匯報(bào)工作。 為你自己創(chuàng)建一個(gè)單獨(dú)的項(xiàng)目進(jìn)度（例如使用MS Project、Primavera、Artemis等工具）。這可以讓你了解到有什么事情發(fā)生。 不要坐在你的辦公室里等待結(jié)果。作為CIO，你應(yīng)該穿上運(yùn)動(dòng)鞋，每天在你的團(tuán)隊(duì)之間轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)。（inforweek） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)分析結(jié)合筆者在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理方面的工作經(jīng)歷，尤其是近三年來(lái)經(jīng)過(guò)約70萬(wàn)平方米高層建筑的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)準(zhǔn)備、建設(shè)實(shí)施、工程驗(yàn)收、項(xiàng)目交付等過(guò)程的項(xiàng)目管理實(shí)踐，通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目建設(shè)管理的考察和調(diào)研，發(fā)現(xiàn)有一定開(kāi)發(fā)規(guī)模、多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)實(shí)施的開(kāi)發(fā)商，其項(xiàng)目建設(shè)常常是慌慌張張開(kāi)工、忙忙碌碌施工、緊緊張張交工，工程建設(shè)項(xiàng)目管理目標(biāo)總不能自如實(shí)現(xiàn)。筆者根據(jù)項(xiàng)目管理實(shí)際操作的感受，站在開(kāi)發(fā)商工程管理人員角度就開(kāi)發(fā)商整體運(yùn)作方面影響工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展的主要因素，即從開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程的操作層面針對(duì)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵難點(diǎn)進(jìn)行探討分析。1. 項(xiàng)目決策階段開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目市場(chǎng)定位及決策機(jī)制不完善，即項(xiàng)目前期市場(chǎng)可行性研究工作的不到位，是影響項(xiàng)目管理有效實(shí)施的根本。前期對(duì)市場(chǎng)研究不充分，決策緩慢。由于沒(méi)有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，使得項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)遲遲不能如期進(jìn)行，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計(jì)，也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)研究不充分，心中無(wú)底，評(píng)判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，猶豫不決，致使項(xiàng)目決策慢、效率低。有些開(kāi)發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)以“市場(chǎng)是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究。因市場(chǎng)和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策遲緩，浪費(fèi)了項(xiàng)目的事機(jī)、時(shí)間。決策高層“猶豫”了一段時(shí)間后，一定會(huì)匆忙決策，這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。決策機(jī)制不完善。決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問(wèn)題一定會(huì)在以后的項(xiàng)目建設(shè)、銷(xiāo)售、交付及使用過(guò)程中反映出來(lái)，可以說(shuō)由此造成的項(xiàng)目管理難度是“胎”里帶的。例如在建設(shè)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動(dòng)、變更，“傷筋動(dòng)骨”。當(dāng)工程“不得不”匆忙上馬或工程待定內(nèi)容久拖不決時(shí)，因市場(chǎng)定位的前期基礎(chǔ)資料不豐富、產(chǎn)品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的“拍腦袋”，決策成了經(jīng)常性的、臨時(shí)倉(cāng)促“救火”的具體工作。公司高層領(lǐng)導(dǎo)成了具體工作的操作者和矛盾的焦點(diǎn)，也成了工程建設(shè)關(guān)注、等待和推脫責(zé)任的 “注目點(diǎn)”，前期的市場(chǎng)研究和產(chǎn)品研究問(wèn)題此時(shí)就演變成了工程變更的技術(shù)問(wèn)題和工程建設(shè)的項(xiàng)目管理問(wèn)題等，許多本應(yīng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員或部門(mén)做的具體技術(shù)問(wèn)題反而會(huì)集中在公司高層領(lǐng)導(dǎo)處?！　? 項(xiàng)目決策階段的問(wèn)題在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中會(huì)造成項(xiàng)目管理的諸多困難。例如某項(xiàng)目的陽(yáng)臺(tái)欄桿形式確認(rèn)達(dá)半年之久；某項(xiàng)目在銷(xiāo)售階段才意識(shí)到戶型單一、戶型偏大及市場(chǎng)定位偏差問(wèn)題；某在建項(xiàng)目使用市場(chǎng)定位由住宅改為商務(wù)公寓功能的“正確”修改；某項(xiàng)目重新進(jìn)行產(chǎn)品定位和重新設(shè)計(jì)；公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)常為建設(shè)過(guò)程中不時(shí)出現(xiàn)的戶型修改、材料顏色、裝修效果、窗型、車(chē)位擺放等而“救火”；某項(xiàng)目已拿地近3年，產(chǎn)品定位不明，概念設(shè)計(jì)已經(jīng)進(jìn)行一年有余，至今仍猶豫不決等等。工程現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)常處于等圖狀態(tài)，要么沒(méi)有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標(biāo)準(zhǔn)都不明確，工程現(xiàn)場(chǎng)只有等待或無(wú)所適從或發(fā)出修改圖后急忙安排敲打、改造，有工期目標(biāo)時(shí)只有“著急”，無(wú)工期目標(biāo)時(shí)“干耗”（無(wú)工程建設(shè)目標(biāo)的本身就不可思議?。?，項(xiàng)目管理目標(biāo)往往落空，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的工程管理和銷(xiāo)售部門(mén)等，還是參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位及政府規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門(mén)和購(gòu)房客戶等各個(gè)方面都不滿意。決策階段工作效率低下，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施喪失機(jī)遇，效