【正文】 24 / 24。同時(shí)還要加大對(duì)安全技術(shù)研究的投入，提高對(duì)新技術(shù)、新工藝、新材料、新結(jié)構(gòu)等復(fù)雜問(wèn)題的危險(xiǎn)預(yù)測(cè)和預(yù)防能力。首先，分包單位要將自己的安全生產(chǎn)管理責(zé)任制度層層落實(shí)，并在和總包單位溝通后制定適合本項(xiàng)目施工的相關(guān)教育制度、安全技術(shù)交底制度、檢查制度、獎(jiǎng)罰制度等各項(xiàng)安全制度，明確各層安全管理考核目標(biāo)，嚴(yán)格要求員工不能只憑主觀感覺(jué)估計(jì)是否有危險(xiǎn)，一切行為必須照章辦事，養(yǎng)成尊章守紀(jì)的良好的勞動(dòng)習(xí)慣。有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的范文(13)在經(jīng)濟(jì)上加強(qiáng)控制是指在簽定分包合同時(shí)，從總造價(jià)中提出一定比例的資金作為安全備用金，一旦分包單位不能按要求履行安全責(zé)任時(shí)，總包單位可以直接動(dòng)用這筆資金進(jìn)行安全投入，保證安全生產(chǎn)，而不需要得到分包單位的同意，工程完工后根據(jù)實(shí)際情況將多余的備用金返還給分包單位。 （一）、強(qiáng)化總包單位的職能和權(quán)力總包單位要從分包單位的選擇上和經(jīng)濟(jì)上加強(qiáng)對(duì)施工過(guò)程的控制力度，另外，還要利用社會(huì)現(xiàn)有的各種資源加強(qiáng)對(duì)分包單位的控制力度。 改善現(xiàn)階段全分包工程安全管理不足的對(duì)策。（二），缺乏安全管理體制，安全管理是一門系統(tǒng)的工程，需要專門的部門和專業(yè)的人員來(lái)進(jìn)行管理，而全分包單位往往連單獨(dú)的安全管理機(jī)構(gòu)都沒(méi)有設(shè)置，即使有也要么是人員配置不足，要么是身兼數(shù)職，根本不可能科學(xué)而實(shí)際的制定符合自己?jiǎn)挝坏母鞣N安全管理規(guī)定和制度，列出本單位的重大危險(xiǎn)源并采取有效措施進(jìn)行控制，加之對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)缺乏了解，導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理不到位或失控。在現(xiàn)階段，絕大多數(shù)的的全分包單位是不管安全工作的，往往由一兩個(gè)總包單位的人員來(lái)管理，甚至出現(xiàn)身兼數(shù)職的情況。最重要的原因，可以說(shuō)，只要控制了物的不安全狀態(tài)，建筑施工過(guò)程中的安全事故就會(huì)大大的降低。財(cái)力資源缺乏表現(xiàn)在：在全分包工程中，總包單位往往對(duì)工程款是沒(méi)有絕對(duì)的控制權(quán)的，在工程款的使用上總包單位只是起一個(gè)傳遞的作用，這就造就了安全管理上的被動(dòng)。人力資源的缺乏表現(xiàn)是：在現(xiàn)階段絕大多數(shù)的全分包施工過(guò)程中，總包單位往往只派很少的管理人員進(jìn)駐，這就造成了在技術(shù)上，管理上的漏洞，留下了安全隱患。 現(xiàn)階段全分包工地的安全管理上存在的問(wèn)題其中絕大部分是出在全分包或部分分包的工地上，如何緩解全分包工地嚴(yán)峻的安全壓力，成為各級(jí)政府部門、企業(yè)和各級(jí)安全管理人員必須面對(duì)的問(wèn)題。 引言近年來(lái)，隨著國(guó)家建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，建筑業(yè)已成為發(fā)展最快的行業(yè)之一，建筑企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式也越發(fā)多樣化，工程全分包就是其中之一，所謂全分包是指在中標(biāo)承建工程的施工單位將其承建工程中的全部工程在法律和其他相關(guān)方的允許下委托給其他施工單位承建的行為。總之，開(kāi)發(fā)商只要按照成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作流程進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作，并圍繞項(xiàng)目管理工作任務(wù)建立了與之配套嚴(yán)密的組織和制度，加強(qiáng)各流程階段工作的計(jì)劃性及其嚴(yán)肅性，注意預(yù)控，就一定會(huì)在實(shí)際操作過(guò)程中減少項(xiàng)目管理的難度，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率。對(duì)于工程用通用地方建材，可由承包方自行采購(gòu)；對(duì)于工程主材可采用甲方指定若干廠家并確認(rèn)價(jià)格和提貨、支付方式，由施工單位自行進(jìn)貨；對(duì)于工程未計(jì)價(jià)材和工程主要設(shè)備可由甲方組織招投標(biāo)，由甲方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂供貨合同，也可增加部分采購(gòu)管理費(fèi)交由施工方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂供貨合同。這樣，有利于甲方及監(jiān)理的管理、協(xié)調(diào)，規(guī)避如質(zhì)量、工期、安全、保修責(zé)任等風(fēng)險(xiǎn)。在工程招投標(biāo)文件及工程建設(shè)承包合同中明能由總承包單位完成的工程內(nèi)容盡可能讓總包單位組織施工。，真正成為項(xiàng)目建設(shè)資源的組織者、整合者、使用者；講誠(chéng)信，把供方視作雙贏的伙伴；建立、實(shí)施嚴(yán)密的工程及主要材料、設(shè)備招投標(biāo)制度。在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開(kāi)發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開(kāi)發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。整合、招標(biāo)或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績(jī)、與項(xiàng)目匹配的專業(yè)設(shè)計(jì)資源，要求設(shè)計(jì)單位按照已批準(zhǔn)的項(xiàng)目可研報(bào)告進(jìn)行方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，并以可研報(bào)告的預(yù)設(shè)要求評(píng)價(jià)、審核各階段設(shè)計(jì)文件；此階段尚要依據(jù)項(xiàng)目可研和設(shè)計(jì)文件編制詳細(xì)的項(xiàng)目管理計(jì)劃和完善、周密的、包含接口條件在內(nèi)的項(xiàng)目各工程內(nèi)容招標(biāo)文件。要重視項(xiàng)目的前期可研工作，就要加強(qiáng)前期可研的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入；要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時(shí)要“借腦”；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化。龍頭抬不起來(lái)，“龍身”無(wú)法行動(dòng)。針對(duì)上述影響因素和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)，為改進(jìn)和提高開(kāi)發(fā)商工程建設(shè)項(xiàng)目管理質(zhì)量和效率，減少項(xiàng)目管理難度，對(duì)開(kāi)發(fā)商提出以下建議和方法：1. 要重視、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的市場(chǎng)詳細(xì)可行性研究工作。從以上分析影響工程建設(shè)進(jìn)展的主要因素歸納來(lái)看，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行工程項(xiàng)目管理的主要難點(diǎn)有：首先，開(kāi)發(fā)商前期投資決策階段的市場(chǎng)詳細(xì)可行性研究不到位，導(dǎo)致施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)慢且變更多；其次，事先整合的工程項(xiàng)目建設(shè)供方資源少，甲方發(fā)包工程內(nèi)容及接口界定不清，不重視工程收尾階段，導(dǎo)致工程收尾階段項(xiàng)目管理困難；最后，甲方供料不當(dāng)。故甲方供料的范圍、方式選擇和實(shí)施效果不當(dāng)也會(huì)加大開(kāi)發(fā)商工程項(xiàng)目管理的難度。甲方供料一般主要是指由開(kāi)發(fā)商供應(yīng)鋼材、水泥、木材、商品混凝土等主材、安裝工程的未計(jì)價(jià)材，以及電梯、水泵、變配電、空調(diào)等主要設(shè)備等。許多開(kāi)發(fā)商在工程建設(shè)過(guò)程中，尚未真正發(fā)揮其主導(dǎo)性、主動(dòng)性作用。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商要把承包方看成是通過(guò)項(xiàng)目實(shí)施實(shí)現(xiàn)雙贏的、平等的、誠(chéng)信的合作伙伴，平時(shí)就要注意收集、整合各種與房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的各種社會(huì)資源，建立、充實(shí)不同內(nèi)容的供方資源庫(kù)，以便在工程項(xiàng)目建設(shè)需要時(shí)有備無(wú)患。 有的開(kāi)發(fā)商片面地認(rèn)為自己既然是買方，就要高人一等，想什么時(shí)候需要，就會(huì)有合適的甚至優(yōu)秀的承包方就會(huì)蜂擁而至，對(duì)待供方提出超出其承受能力的不合理、不平等要求，過(guò)度擠壓承包方的贏利空間，過(guò)度使用“主動(dòng)權(quán)”；有的開(kāi)發(fā)商對(duì)待承包商有意“找茬”，拖延支付工程款或材料供應(yīng)，不經(jīng)協(xié)商向承包商轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)金流壓力，或經(jīng)協(xié)商后又不講誠(chéng)信及時(shí)履行乙方讓步后的甲方義務(wù)，“主動(dòng)”違約，忽略了供方的價(jià)值和伙伴作用，合適的供方資源不能及時(shí)整合到位，影響項(xiàng)目的正常進(jìn)展。對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理者來(lái)說(shuō)，工程勘察設(shè)計(jì)工作是由勘察設(shè)計(jì)單位完成的，工程實(shí)物是由若干施工單位建設(shè)出來(lái)的，而且現(xiàn)場(chǎng)工程“四控”工作委托由監(jiān)理單位實(shí)施，工程建設(shè)所用建筑設(shè)備、材料由設(shè)備、材料供應(yīng)商提供，在工程建設(shè)實(shí)施階段開(kāi)發(fā)商與參與項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及材料設(shè)備供應(yīng)商之間均是需方和供方的合同、合作關(guān)系，即甲方與乙方或發(fā)包方與承包方之間的關(guān)系，故供方資源的整合和組織以及通過(guò)合同事先約定其間接口關(guān)系就成為工程項(xiàng)目管理的關(guān)鍵所在，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理“預(yù)控”和事先管理的主要內(nèi)容。4. 供方資源的整合工作不足，與供方平等、誠(chéng)信合作雙贏意識(shí)差，影響項(xiàng)目管理。在項(xiàng)目收尾階段，甲方的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)代表的工作壓力、工作難度和工作量可想而知。出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問(wèn)題后相互扯皮，向甲方推諉責(zé)任，責(zé)任不好界定，如此甲方分包工程還有違反建筑法及工程質(zhì)量、安全管理?xiàng)l例等法規(guī)之嫌疑。因工程招標(biāo)時(shí)要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，尤其是關(guān)于工程配合、交接口、及半成品保護(hù)方面的合同內(nèi)容約定不詳細(xì)，合作意識(shí)“較差”的施工單位對(duì)甲方分包工程配合問(wèn)題“過(guò)于認(rèn)真”、“斤斤計(jì)較”，使工程項(xiàng)目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運(yùn)輸、臨時(shí)水電使用及費(fèi)用分?jǐn)?、材料堆放、垃圾清運(yùn)、安全文明施工管理、交接驗(yàn)收、成品保護(hù)、工程資料銜接和整合管理、配合費(fèi)用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。　　 因高層項(xiàng)目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)的時(shí)間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)（即工程總承包施工單位）簽訂所謂總承包工程施工合同之外，其中許多專業(yè)工程或配套工程的施工單位也直接與甲方簽訂工程施工合同。3. 工程施工承包合同不嚴(yán)密，項(xiàng)目收尾階段交叉施工作業(yè)時(shí)，發(fā)包工程內(nèi)容及接口界定不清，沒(méi)有從根本上采取措施重視工程收尾階段的工作，甲方分包工程項(xiàng)目管理難?，F(xiàn)在的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中從樣板房到公共部分均需精裝，甚至要向精裝交房過(guò)渡。在當(dāng)今小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，景觀園林工程已成了一項(xiàng)不可或缺的內(nèi)容。大量的工程變更嚴(yán)重影響了工程建設(shè)的開(kāi)展，設(shè)計(jì)師成了“改圖師”，設(shè)計(jì)變更多，工程簽證多，故工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)也就無(wú)法如期實(shí)現(xiàn)。許多開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開(kāi)發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計(jì)”的，使得規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員無(wú)所適從，項(xiàng)目無(wú)詳細(xì)、完整的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，整體設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)師成了開(kāi)發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)手中的一支“筆”，設(shè)計(jì)師無(wú)創(chuàng)意，也不愿動(dòng)腦筋，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。2. 施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲慢，變更多。時(shí)間就是金錢，效率就是效益，要算大帳，提高工作效率。工程現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)常處于等圖狀態(tài)，要么沒(méi)有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標(biāo)準(zhǔn)都不明確，工程現(xiàn)場(chǎng)只有等待或無(wú)所適從或發(fā)出修改圖后急忙安排敲打、改造，有工期目標(biāo)時(shí)只有“著急”，無(wú)工期目標(biāo)時(shí)“干耗”（無(wú)工程建設(shè)目標(biāo)的本身就不可思議！），項(xiàng)目管理目標(biāo)往往落空，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的工程管理和銷售部門等，還是參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位及政府規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門和購(gòu)房客戶等各個(gè)方面都不滿意?！　?