【正文】 阿門?！　∥覠o意于評價現(xiàn)在這個系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開了思考這個問題的崗位，就讓其他的管理者來思考吧。任何試圖改變現(xiàn)行房地產管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓。　　無論你們在各自的領域內是多么的優(yōu)秀。連告都不知道要去告誰。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產，從04年開始領取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。憤青們又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結。 我往往都報以冷笑。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。不過這個結尾很倉促就是了。1結束語　　首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了?！　∥飿I(yè)管理這一塊，我就不多說了。我反正沒親眼見過這種事情。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。這個備案就沒什么好多說了。到時候就負責簽字蓋章。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這就完成了?！　≠|量驗收現(xiàn)在非常簡單了?！　≈灰坏米镞@幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。而且還不敢計較這個。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。我就講個電的事情。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。也只有他們能搞定。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩?！　∫?guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓　　其實，在說了這許多之后，大家應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了?？傊?，辦法都是人想出來的。同樣是利用懸空期來做事?！　　　〈送?，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。　　　　我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。這就意味著開發(fā)商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。　　　　根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款?！　　　∠葟耐恋氐盅赫f起。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。這個話題非常敏感。1關于預售中的土地解押　　　　昨天在寫預售的時候，關于土地解押的問題，我不是很敢下筆。總之無論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。嘿嘿。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。這個矛盾是怎么來的呢？最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。從來都是如此。這個價格申報一下就完了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產交易價格進行管制?！　　　‖F(xiàn)在辦預售許可，都要做價格公示。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸?，F(xiàn)在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。預售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。唉，又來一個“做通”工作?！　　　≡诠こ烫崆笆┕?，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。　　　　接下來，繼續(xù)講流程吧。不會有別的什么新花樣出來了。我不知道北京是不是與我的個人經(jīng)驗相反。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。戶型選擇完全是市場化的東西。這個9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。謝謝。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。唉　　　　打壓購買需求　　　　提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。在另一個方面來說，房地產公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。只要看看現(xiàn)在各大房地產公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。各位不需要和我爭論什么各大房地產公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準確，等等。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產用地不可避免的受到了株連。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產業(yè)，不是房地產，而是工業(yè)。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。對現(xiàn)在的調控，我的總體評價是：混蛋?！　　　≡谥v預售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產調控政策。后來窮得不行，被迫下海至今。12\插曲,來講講目前的宏觀房地產調控恩,不妨說一下,我出身是房地產管理部門?！　≈蟮膬热?，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結果。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分?！　∫虼耍覀兘?jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當成了規(guī)則。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應了這個游戲規(guī)則。上級政府震怒，云云?！　≡诟母镩_發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。這是什么概念？這是卡死你的概念。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。缺一不可。1施工許可證我懷著萬分激動的心