【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 在政府規(guī)劃中屬于科教文衛(wèi)以及高檔住宅區(qū),符合本項(xiàng)目的定位。專(zhuān)業(yè)策劃力量的前期介入，利于提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目位于起灣道和博愛(ài)路交匯處,交通十分便利。多個(gè)政府機(jī)關(guān)搬遷至附近,本案市區(qū)形象得到強(qiáng)化。重點(diǎn)中學(xué)市一中高中部和市技工學(xué)校位于本案邊,具備較濃的人文氣息。本案周邊有駿馬嶺公園、孫文公園、市體育館等多個(gè)休閑場(chǎng)所，有利于提升本案品質(zhì)。（三）項(xiàng)目劣勢(shì)Weakness城市生活配套設(shè)施缺乏本項(xiàng)目周邊有幾個(gè)新形成的住宅社區(qū)，但是在生活配套設(shè)施還跟不上，基本上缺乏商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施,如大型超市等。公交設(shè)施不發(fā)達(dá)本案目前道路質(zhì)和數(shù)量都較好，但是開(kāi)通的公交路線卻較少,無(wú)私家車(chē)的人要進(jìn)入市區(qū)較不方便。地塊工程量大本案所在地塊陷低約23米,且為爛泥地,施工難度較高和工程量較大。缺乏市場(chǎng)品牌實(shí)力相比本板塊的其他開(kāi)發(fā)商，本項(xiàng)目缺乏品牌實(shí)力和市場(chǎng)信服力。（四）項(xiàng)目機(jī)會(huì)Opportunities中山市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),為房地產(chǎn)提供了良好的外部環(huán)境。中山市近幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度一直保持在10%左右，2002年城市人均可支配收入已達(dá)14200元，從而使房?jī)r(jià)收入比保持在56之間，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的保障。消費(fèi)心理趨向于房地產(chǎn)投資2002年中山市城市人口銀行總存款額已達(dá)433億元，在銀行利率持續(xù)降低的條件下，房地產(chǎn)投資已成為市民投資的主要取向。東區(qū)板塊的市場(chǎng)機(jī)會(huì)目前整個(gè)東區(qū)板塊已成為日漸成熟的高檔住宅區(qū)，在市民心目中已成為首選的置業(yè)地域。周邊商業(yè)配套的缺乏本案商業(yè)提供了一個(gè)機(jī)會(huì)（五）項(xiàng)目威脅Threats中山樓市供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)2002年下半年中山占地100畝以上的大盤(pán)共有十幾個(gè)，2003年醞釀中的大盤(pán)約有十個(gè)，今年中山樓市供應(yīng)量將集中放大，所以今年房地產(chǎn)市的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常激烈。板塊風(fēng)險(xiǎn)相比中山目前的其他樓市板塊，本案位于的整個(gè)東區(qū)板塊的生活配套設(shè)施最為滯后，這將給本案開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定的影響。市場(chǎng)疲軟風(fēng)險(xiǎn)目前中山房地產(chǎn)市場(chǎng)在售的各樓盤(pán)在，存在一共同的打折現(xiàn)象，有的樓盤(pán)甚至打到了八五折，這說(shuō)明中山房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定程度上購(gòu)買(mǎi)疲軟。潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)有數(shù)家有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，且土地儲(chǔ)備量已相當(dāng)大。激烈的競(jìng)爭(zhēng)將帶來(lái)不確定性風(fēng)險(xiǎn)（六）影響項(xiàng)目發(fā)展的其他因素分析市一中高中部市一中高中部位于本案南側(cè)興文路1號(hào)，是中山市最為著名的重點(diǎn)高中，良好的校園環(huán)境和人文環(huán)境為本項(xiàng)目帶來(lái)一定的優(yōu)勢(shì)，敝司經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中山市人對(duì)于教育非?？粗?，因此本案在今后的推廣過(guò)程中應(yīng)注意打好教育牌。臺(tái)灣會(huì)所臺(tái)灣會(huì)所是中山市政府專(zhuān)門(mén)為來(lái)中山投資的商家所提供的一個(gè)休閑、交流和溝通的場(chǎng)所，位于本案東北角。灣會(huì)所作為一個(gè)高檔所位于本案邊上有利于提升本案的形象，同時(shí)還有可能帶來(lái)一定的客戶(hù)源。規(guī)劃高架橋中山市政府規(guī)劃在博愛(ài)路打造15分鐘城市外環(huán)路，其中主要是以外環(huán)高架橋?yàn)橹骺蚣?，公路高架橋一方面雖可以使本案交通更加便利，但另一方面也會(huì)分流一部分本案周]邊的車(chē)流量，從而為本案商業(yè)物業(yè)帶來(lái)不利影響。政府機(jī)關(guān)目前有中山市軍分區(qū)、市委黨校、法院等機(jī)關(guān)單位（包括即將搬遷的），政府機(jī)關(guān)的分布有利于提升本板塊集辦公、科教、居住為一體的形象，迎合了本案的定位。孫文紀(jì)念公園、紫馬嶺公園有利于提升本案的環(huán)境和休閑品位。市體育館能進(jìn)一步詮釋本案的激情和健康定位。三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析在充分把握中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，對(duì)本案現(xiàn)有的各種資源進(jìn)行整合，找準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)，充分整合資源以提高本案的競(jìng)爭(zhēng)力，提升本案的附加值和品牌形象。（一）各板塊現(xiàn)狀及趨勢(shì)板塊格局的形成與城市的發(fā)展不無(wú)關(guān)系，它是城市擴(kuò)張功能的體現(xiàn)。隨著中山市城市化進(jìn)程的加快，中山城區(qū)的概念日漸擴(kuò)大。從行政劃分上出現(xiàn)了石歧區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、東區(qū)、火炬高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。但是在房地產(chǎn)的概念中這種行政上的劃分并不與樓盤(pán)的實(shí)際分布情況相符合,與房地產(chǎn)市場(chǎng)中板塊的概念也不吻合,為了能更為方便和直觀地了解目前中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,敝司根據(jù)調(diào)查,按樓盤(pán)分布作了重新的劃分：興中道連著起灣道處劃為城東板塊；岐江和興中起灣道之間以孫文路為界，孫文路以南為城南板塊，以北為城北板塊；岐江以西為城西板塊。（詳見(jiàn)下頁(yè)《重點(diǎn)考察樓盤(pán)分布圖》）各區(qū)概況：1）城東板塊。目前在售的樓盤(pán)較多,如凱茵新城、水云軒、順景花園系列、雍逸廷等，即將推出的樓盤(pán)有頤和山莊、新鴻基弈翠園以及永怡的聚豪園等，是目前中山市供應(yīng)量最大的一個(gè)板塊，且定位主要以中高檔為主，該板塊最大的特點(diǎn)在于環(huán)境較好，但總的配套設(shè)施卻較為缺乏。2）城南板塊。該板塊較城東板塊距市中心近一些，目前在售的樓盤(pán)有優(yōu)雅山房君悅豪庭、翠閑庭、悅來(lái)花園等，該板塊的供應(yīng)量相對(duì)較低，其特點(diǎn)在于基本上都是較為成熟的小區(qū)，配套設(shè)施相對(duì)較為成熟。3）城西板塊。目前最大的在售樓盤(pán)為藍(lán)波灣，再加上翠景花園等，供應(yīng)量相對(duì)城東板塊較小，但雅居樂(lè)集團(tuán)在城西板塊的土地儲(chǔ)備量較大，在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中，該區(qū)還能扮演較為重要的角色。4）城北板塊。最大的特色在于相對(duì)于其他三個(gè)板塊，該板塊的商業(yè)是最為集中且成熟，該區(qū)的配套設(shè)施已經(jīng)很成熟，但其環(huán)境本對(duì)也是較差的，其優(yōu)勢(shì)主要在于商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。重點(diǎn)考察樓盤(pán)分布圖圍合、半圍合的布局流行人車(chē)分流較差物業(yè)管理模式落后一梯四戶(hù)最為流行建筑底層多采用架空層戶(hù)型面積小、功能全不重視社區(qū)文化建設(shè)環(huán)境景觀以水為主。中山房地產(chǎn)產(chǎn)品特征：重點(diǎn)考察樓盤(pán)一覽表名稱(chēng)占地面積總建筑面積容積率目標(biāo)客戶(hù)項(xiàng)目風(fēng)格均價(jià)(元/㎡)主力戶(hù)型及面積(㎡)銷(xiāo)售預(yù)測(cè)綜合點(diǎn)評(píng)1凱茵新城占地200萬(wàn)㎡160萬(wàn)㎡中山中高收入群體一貫的中高端港澳客及珠三角客戶(hù)群歐陸風(fēng)情3100221/2,322,一期14萬(wàn)㎡已售25%地處長(zhǎng)江風(fēng)景區(qū)，以10萬(wàn)㎡的天然湖泊為中心，高爾夫景觀環(huán)境優(yōu)美,但交通不便，導(dǎo)致生活成本過(guò)高2雍逸廷占地21萬(wàn)㎡㎡二三期各11萬(wàn)㎡一貫的中高端港澳客及珠三角客戶(hù)群歐陸小鎮(zhèn)風(fēng)情3500(含裝修費(fèi)370元)221/2,331/2,三期以222為主二期已售45%三期開(kāi)售建筑與景觀很和諧，主入口廣場(chǎng)比較大氣，戶(hù)型朝小面積多功能方向發(fā)展，施工速度慢。配套滯后，單價(jià)差異太大，社區(qū)文化的建設(shè)較為缺泛3優(yōu)雅山房占地10萬(wàn)㎡㎡講究品質(zhì)、品位的中高端及高端客戶(hù)現(xiàn)代北美風(fēng)格3800221/2,322,50%現(xiàn)代風(fēng)格的低密度建筑，立面怪異,大面積水域及草坪，景觀單調(diào)4和景花園占地88489㎡㎡二期9萬(wàn)㎡以?xún)r(jià)格取勝的中等客戶(hù)群現(xiàn)代型2400221/2,321/2,一期42%二期未開(kāi)建筑及景觀規(guī)劃一般,無(wú)人車(chē)分流5水云軒㎡99680㎡，一期5萬(wàn)㎡講究生活品質(zhì)、口味的中高端客戶(hù)現(xiàn)代簡(jiǎn)約35004500221,322,一期已售45%鬧中取靜,景觀極具親和力而不奢華,景觀與建筑合諧搭配,對(duì)地形的利用恰到好處6永怡花園占地12萬(wàn)㎡㎡，三期在建一期為中高端客戶(hù)二期為中等收入的客戶(hù)歐陸風(fēng)情2800221/2,322,一期85％二期40％規(guī)劃及立面平庸，圍合式平面布局，景觀較差，7天明花園(A區(qū))㎡㎡追求生活便利的中端本市客戶(hù)群歐陸風(fēng)情3100221/2,322,20%交通便利,綠化面積較多,以水景為主,已成功開(kāi)發(fā)B、C區(qū)，有一定的品牌效應(yīng)8頤和山莊占地18萬(wàn)㎡35萬(wàn)㎡首期6萬(wàn)㎡講究品質(zhì)、品位的中高端及高端客戶(hù)歐陸風(fēng)格3080221/2,120㎡322，180㎡預(yù)計(jì)二期改戶(hù)型今年4月推出大戶(hù)型、大面積,戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理,建筑與景觀規(guī)劃尚可9藍(lán)波灣㎡70萬(wàn)㎡，首期分三區(qū)開(kāi)發(fā)30萬(wàn)㎡以?xún)r(jià)格爭(zhēng)取中高收入群的二次置業(yè)者清新現(xiàn)代風(fēng)260032/32,42/32,60%施工質(zhì)量太差，地理位置較為偏遠(yuǎn)且在高架橋下，戶(hù)型設(shè)計(jì)比較新穎、面積偏大，唯一江景盤(pán)。10順景新一居占地33350㎡46690㎡追求生活便利的中端本市客戶(hù)群現(xiàn)代簡(jiǎn)約2600222,322,60%在價(jià)格上占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)，以傳統(tǒng)城市品味為主題,但樓宇規(guī)劃力不足11雍景園㎡㎡高端港澳客及珠三角客戶(hù)群歐陸風(fēng)情4300100%,尚有15%左右工程款抵押房以水景為主線，景觀大氣、華貴，12雍和庭㎡10370㎡中山市的高端富豪歐美風(fēng)情50004層電梯疊加別墅6層電梯豪華住宅平均面積220㎡／套20%建筑的豪華體現(xiàn)較為到位，景觀搭配不夠,風(fēng)格定位“歐美”與產(chǎn)品不完全吻合13陽(yáng)光花地占地11萬(wàn)㎡19萬(wàn)㎡追求高品質(zhì)生活的中高端客戶(hù)群歐陸中的德意志風(fēng)格3800221/2,322,85%僅余復(fù)式規(guī)劃較差，環(huán)境景觀很少。入住后組織運(yùn)動(dòng)會(huì)、集體旅游等戰(zhàn)術(shù)性而非戰(zhàn)略性的手法營(yíng)造社區(qū)文化，規(guī)劃、戶(hù)型均一般。14翠閑庭占地19325㎡43327㎡講究生活便利的中高端客戶(hù)群現(xiàn)代簡(jiǎn)約3600一期95%二期70%地外繁華的鬧市,地理位置優(yōu)越,周邊配套設(shè)施齊全15大信新都匯占地5萬(wàn)㎡㎡講究生活便利的中端客戶(hù)群現(xiàn)代風(fēng)格250021/21/2,322,shopping mall正在招商小區(qū)以商業(yè)配套為主,有一個(gè)SHOPINGMALL,對(duì)環(huán)境不夠重視,樓距較窄16翠景花園(華庭苑)占地69930㎡10萬(wàn)㎡以?xún)r(jià)格取勝的中等客戶(hù)群現(xiàn)代風(fēng)格2400221/2,89%交通一般,小區(qū)綠化面積較多,但設(shè)計(jì)較差,小區(qū)環(huán)境一般17新鴻基奕翠園占地500畝預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)50萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)為中高端客戶(hù)預(yù)計(jì)3000~3500今年4月現(xiàn)房發(fā)售約6萬(wàn)㎡無(wú)詳盡資料資料首期以多層為主、小高層為輔18順景花園四期無(wú)資料未開(kāi)始拆遷無(wú)詳盡資料資料19聚豪園占地約700畝預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)70萬(wàn)㎡博愛(ài)六路20雅居樂(lè)鐵城花園在雞冠橋附近土地大小及位置不明假定各大盤(pán)按02年銷(xiāo)售率持續(xù)推盤(pán)、大盤(pán)銷(xiāo)售量占全市的40%主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手后五年銷(xiāo)售量對(duì)比圖結(jié)論：大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈當(dāng)務(wù)之急是避開(kāi)雅居樂(lè)的東西夾擊中山市地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開(kāi)始洗牌，有一枝獨(dú)秀轉(zhuǎn)變?yōu)槿盒鄄⑵稹＜俣ǜ鞔蟊P(pán)按02年銷(xiāo)售率持續(xù)推盤(pán)、大盤(pán)銷(xiāo)售量占全市的40%中山房地產(chǎn)業(yè)后五年銷(xiāo)售量預(yù)測(cè)圖結(jié)論：以上重點(diǎn)樓盤(pán)銷(xiāo)售量合計(jì):296萬(wàn)平方米，則后五年中山市住宅推盤(pán)量高達(dá)742萬(wàn)平方米。如果大盤(pán)持續(xù)推盤(pán)，則中山市場(chǎng)供大于求37%，%。各大盤(pán)將會(huì)減慢推盤(pán)速度、減少推盤(pán)量，全市交易量將逐步降低。重點(diǎn)關(guān)注的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手特征：開(kāi)發(fā)模式風(fēng)格前景預(yù)測(cè)凱茵新城郊區(qū)大盤(pán)，住宅郊區(qū)化的代表厚重的南洋風(fēng)格有大的開(kāi)發(fā)潛力雍逸廷雅居樂(lè)中檔盤(pán)的代表厚重的南洋風(fēng)格前景看好和景花園低價(jià)路線，樓盤(pán)綜合素質(zhì)低無(wú)鮮明個(gè)性將被本案搶走市場(chǎng)藍(lán)波灣強(qiáng)調(diào)形象包裝現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格形象有問(wèn)題，前景堪憂(yōu)弈翠園典型的現(xiàn)房入市策略前景看好聚豪園本地化路線各區(qū)對(duì)比情況指標(biāo)板塊功能定位居住環(huán)境生活配套交通狀況發(fā)展?jié)摿Τ潜卑鍓K繁華的商業(yè)與文化區(qū)區(qū)域成熟環(huán)境一般有十分便利的配套非常好城區(qū),已非規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)城東板塊政治、經(jīng)濟(jì)、信息中心與中央生活區(qū)植被和綠化很好適合居住目前配套設(shè)施還不成熟良好,有眾多主干線通過(guò)政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域,有較大的以展?jié)摿Τ俏靼鍓K旅游、商貿(mào)區(qū)和娛樂(lè)區(qū)區(qū)域較為成熟居住環(huán)境一般已經(jīng)較為完善良好,對(duì)外主要輻射區(qū)之一板塊發(fā)展?jié)摿σ话愠悄习鍓K工業(yè)\農(nóng)業(yè)\旅游區(qū)居住環(huán)境較好生活配套一般良好規(guī)劃重點(diǎn)之一,潛力較好（二）板塊間競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)板塊間競(jìng)爭(zhēng)取決于政府規(guī)劃功能定位和消費(fèi)者的價(jià)值取向，東區(qū)和其他區(qū)相比有其優(yōu)勢(shì)，但劣勢(shì)也較為明顯，從以上數(shù)據(jù)可以看出：石岐區(qū)是老城區(qū)，商業(yè)、交通及生活配套等方面已非常成熟，但隨著城市的發(fā)展，該區(qū)的土地開(kāi)發(fā)早已完畢，其潛力已基本挖掘完，地價(jià)已經(jīng)相當(dāng)高，大量的人需向周邊各個(gè)環(huán)境更好的區(qū)域搬遷。目前該區(qū)只有少量樓盤(pán)在售，且難以形成氣候。城南板塊和城西板塊屬于政府次重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，在前兩年的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，環(huán)境有一定的污染，生活配套日趨成熟，目前城南板塊和城西板塊有大量的樓盤(pán)在售，是東區(qū)板塊的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?；鹁骈_(kāi)發(fā)區(qū)屬于工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，工業(yè)開(kāi)發(fā)給環(huán)境帶來(lái)一定的污染，而且距離市中心太遠(yuǎn)，交通狀況不好，目前該區(qū)在售樓盤(pán)不多，但估計(jì)今年會(huì)有大盤(pán)推出，但先天條件決定了該板塊不足以對(duì)東區(qū)板塊構(gòu)成威脅。城東板塊綠化和植被是目前中山市保存的最好的一個(gè)區(qū)域，而且交通條件也日趨完善，隨著眾多政府機(jī)關(guān)的搬遷進(jìn)來(lái)，該板塊已成為政府重點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，在中山市民的心理上，較接受城東板塊這一板塊，在去年國(guó)土資源局進(jìn)行的一次調(diào)查中，有50%以上的市民表示愿意在城東板塊置業(yè)。在幾年以前，城東板