【文章內容簡介】 警戒線。商品房的銷售增長率和銷售價格增長率都低于投資開發(fā)增長率，部分地區(qū)市場過熱，銀行調高了貸款風險系數(shù)，這樣，開發(fā)商對市場的投資會變得更加謹慎和理性起來，會逐漸調整自己的投資。因此，2003年房地產(chǎn)投資在前幾年大幅增長的基礎上會有所回落。　 由于受趨利因素的影響，投資中高檔商品房產(chǎn)品回報率高，從1998年底開始連續(xù)4年出現(xiàn)的第二輪房地產(chǎn)熱以來，大部分投資者和開發(fā)商都把自己要開發(fā)的產(chǎn)品定位放在發(fā)展高檔寫字樓、大面積高檔住宅、高級公寓和別墅上，而針對廣大中低收入階層且市場需求巨大的經(jīng)濟房開發(fā)少之又少，產(chǎn)品結構矛盾和市場供需矛盾突出，當前中國房地產(chǎn)業(yè)總量不足、結構失衡而導致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是中高檔住宅。對于2003年房地產(chǎn)市場的價格走勢問題，由于中國加入WTO和“申博”成功，不少開發(fā)商態(tài)度樂觀。認為市場價格不會降，樓市還有待于大力開發(fā)。只要建出高品質的房子，創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境，就能賣出好的價格。有專家提出警告，今年有些地區(qū)已經(jīng)因為過去房價和空置率過高而回落房價。三、區(qū)域市場總體分析（一）2002年全省經(jīng)濟運行情況描述全省經(jīng)濟運行呈現(xiàn)以下十大“亮點”亮點之一：GDP總量突破1萬億元大關，年增量超過1千億元亮點之二：國有投資和民間投資雙輪驅動，全社會投資突破3800億元亮點之三：消費品市場穩(wěn)中有升，零售總額超過3200億元亮點之四：外需增勢強勁，進出口總額超690億美元亮點之五：國際資本流入加快，外商直接投資將突破100億美元亮點之六：產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級，∶∶亮點之七：城鎮(zhèn)建設進程加快，%亮點之八：經(jīng)濟運行效益和質量提高，工業(yè)利潤突破500億元亮點之九：財政收入1400億元，亮點之十：城鄉(xiāng)居民收入增長加快，均量分別突破8000元和接近4000元影響全省經(jīng)濟運行的主要問題問題之一：就業(yè)和再就業(yè)的壓力仍然較大問題之二：居民收入差距擴大影響消費增加　　主要表現(xiàn)在：一是城鄉(xiāng)居民收入差距呈逐步擴大之勢。:1，:1，:1。二是城鄉(xiāng)居民內部收入差距擴大。城鎮(zhèn)中有60%左右的居民家庭的收入在全省平均收入線以下，10%的高收入戶收入比10%的低收入戶收入高10倍以上。全省農(nóng)村中約有60%的農(nóng)戶的收入低于全省平均水平，10%的高收入戶和10%的低收入戶之間的收入差距約在8倍左右。三是面對住房、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等各項制度改革，大多數(shù)居民的收支心理預期不穩(wěn)。尤其是城鄉(xiāng)弱勢群體，對未來的支出預期仍然較高，增加消費的底氣不足，儲蓄仍是主要選擇，相應抑制了即期消費。自2001年10月末全省城鄉(xiāng)居民儲蓄存款突破5000億元大關后，到2002年9月末又超過6000億元，11月末達6170億元，短短一年的時間內就增加1000多億元，相當于2001年全省國內生產(chǎn)總值的1/10強。問題之三：物價總水平持續(xù)處于負增長　　%。至此，全省居民消費價格當月同比指數(shù)已連續(xù)十四個月呈現(xiàn)負增長。全省工業(yè)品出廠價格自2001年4月份起當月漲幅出現(xiàn)負增長，%，也已連續(xù)二十一個月呈現(xiàn)負增長。物價的低位運行，是生產(chǎn)能力過剩、供求矛盾尖銳的必然反映。據(jù)國家經(jīng)貿委的調查，2002年下半年，在全國600種主要商品中，供求基本平衡的商品有72種，供過于求的商品528種，沒有供不應求的商品。另外，根據(jù)我國承諾，2002年我國關稅總水平降至12%，隨著關稅的下調，刺激了相關產(chǎn)品的進口數(shù)量，從而對國內市場商品價格產(chǎn)生很大的沖擊，導致物價的進一步下降。物價低位運行對經(jīng)濟活動既有積極的影響，但同時也產(chǎn)生了不利影響。不利的方面主要是，物價降低將導致企業(yè)微利或虧損，企業(yè)惜投，銀行惜貸，社會就業(yè)機會減少；物價持續(xù)低位使居民產(chǎn)生買漲不買落的心理，持幣待購現(xiàn)象嚴重，造成百姓惜購，進而影響投資者和消費者信心。問題之四：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡性依然突出　　經(jīng)過多年的努力，全省實施區(qū)域共同發(fā)展戰(zhàn)略已取得明顯成效，但受各種原因的影響，蘇南、蘇中和蘇北經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性仍較突出。2002年全省經(jīng)濟景氣回升主要由蘇南帶動，經(jīng)濟增量主要靠蘇南貢獻。從經(jīng)濟增長速度看，前11個月規(guī)模以上工業(yè)增加值蘇南五市占全省總量近七成，同比增長16%，對全省工業(yè)增長的貢獻率高達73%，；%，%，%、%。出口方面，%，%；而蘇中、%%，%%。外商直接投資，%，蘇中、%%。國有及其他單位投資，%，蘇中、%%。社會消費品零售總額，%，蘇中、%%。地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展增長存在的較大差異，不利于資源的有效配置和全省綜合實力的提高。問題之五：微觀經(jīng)濟運行還存在一些潛在問題　　主要表現(xiàn)在：一是國有企業(yè)效益相對較差。到去年11月末，％，％，%。尤其是750家國有控股大中型企業(yè)中，虧損企業(yè)有246家，%。%，%、%，%的增幅。二是加工型外資企業(yè)在全省經(jīng)濟的比重較大，對全省經(jīng)濟增長的影響程度加深，受全球經(jīng)濟政治影響的波動程度也加大。在規(guī)模以上工業(yè)中，外資企業(yè)實現(xiàn)的工業(yè)增加值近占30%；在出口總額中，外商投資企業(yè)提供的份額達60%以上。一旦國際國內環(huán)境出現(xiàn)變化，外資企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的波動將對全省經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生較大影響。三是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營存在隱患。房地產(chǎn)業(yè)投資的快速增長，雖然有利于促進經(jīng)濟增長，但目前房價明顯上揚及一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)靠貸款高負債經(jīng)營的狀況令人擔憂。據(jù)對183家房地產(chǎn)企業(yè)的調查，％，雖然比前年有所增加，％，％，營業(yè)收入利潤率、成本利潤率均比前年下降。2003年全省經(jīng)濟走勢分析　綜合各方面的情況分析，可以看出只要國際經(jīng)濟形勢保持穩(wěn)定，按照中央的政策把各項工作措施落到實處，2003年全省經(jīng)濟仍將保持良好的發(fā)展態(tài)勢，以平穩(wěn)增長為主旋律，預計國內生產(chǎn)總值增速保持在10—11%之間。從供給角度看，工業(yè)生產(chǎn)受內需擴大和企業(yè)改革深化的積極影響，速度和效益還會維持在一定的水平上，但在市場總體上供大于求、低物價的情況下，速度不可能很快；農(nóng)業(yè)增長比較平穩(wěn)；第三產(chǎn)業(yè)有較大的增長空間，在有效的政策導向下繼續(xù)加快增長。從需求的角度分析，固定資產(chǎn)投資由于基數(shù)較高、基本建設和房地產(chǎn)投資可能回落的影響，增速將較難維持今年的高位態(tài)勢；消費將保持平穩(wěn)增長；出口增速可能會有所放緩?！　慕?jīng)濟周期的角度分析，可以作出全省經(jīng)濟增長已進入新一輪周期的基本判斷（該輪周期在2000年、2001年已初顯端倪，%%），并且主要表現(xiàn)為以下特征：一是經(jīng)濟增長的平均位勢較高，將在較高平臺（10%以上）上運行；二是在體制變革和經(jīng)濟結構轉換的強力影響下，新周期的規(guī)則性、穩(wěn)定性進一步提高，不會出現(xiàn)過去“緩升驟降”或“急升緩降”的局面，而將呈現(xiàn)出 “緩升緩降”的新態(tài)勢；三是周期時間拉長。判斷的主要理由是：　　——黨的十六大提出的全面建設小康社會的奮斗目標，將極大地激發(fā)全省人民為富民強省、在全面建設小康社會基礎上率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化而努力工作的熱情。　　——具有比較雄厚的物質技術基礎，全省經(jīng)濟總量已突破1萬億元大關，年末金融機構存款超過1萬億元，加上大量引進的國外先進技術設備，基礎設施狀況大大改善，為全省經(jīng)濟步入快速發(fā)展軌道提供了先決條件?！　　哂袕V闊的經(jīng)濟增長空間，全省工業(yè)化水平雖然較高，但工業(yè)化的歷史任務遠未完成，投資和消費需求潛力巨大。城市化進程加快推進，產(chǎn)業(yè)結構快速提升，信息技術等一些高增長行業(yè)將引領全省經(jīng)濟較快穩(wěn)定增長。長江三角洲地區(qū)正成為外商投資和項目轉移的集中地，這對于開放度較高的江蘇來說是一個難得的歷史性機遇。民間投資正在被迅速激活。居民消費結構正在醞釀升級，商品房、汽車等消費熱點較快增長。　　——市場配置資源的基礎性作用逐步增強。江蘇是在全國較早實行市場取向改革的省份。股份制、“三資”和私營個體等非公有制經(jīng)濟加快發(fā)展。私營企業(yè)總數(shù)已位居全國第一。加入WTO后，按照世貿組織規(guī)則和我國政府承諾，江蘇積極轉變政府職能，深化行政審批制度改革，進一步整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序，加強社會信用體系建設，政府與企業(yè)、市場和社會的關系出現(xiàn)積極變化，從而為經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了良好的制度與政策環(huán)境。　　——入世積極效應將得到更有效的釋放。隨著中國經(jīng)濟融入世界經(jīng)濟步伐的加快，出口和外商直接投資力度仍然較強，加之全省協(xié)議利用外資增勢強勁，為今后開放型經(jīng)濟的較快增長打下了一個良好基礎。（二）揚州印象中國歷史文化名城揚州，地處江蘇中部，長江下游北岸，江淮平原南端。揚州城區(qū)至今已有2400多年的建城史?，F(xiàn)轄廣陵、維揚區(qū)、邗江3個區(qū)，江都、高郵、儀征3個市和寶應縣。全市共有97個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，9個街道辦事處。，?，F(xiàn)轄區(qū)域在東經(jīng)119度01分（儀征市移居、青山一線）至119度54分、北岸31度56分至33度25分（寶應縣西安豐、涇河一線）之間。南部瀕臨長江，北與淮安、鹽城接攘，東和鹽城、泰州毗聯(lián)，西與天長（安徽省）、南京、淮安交界。，沿岸有儀征、邗江、江都；京杭大運河縱穿腹地，由北向南溝通白馬、寶應、高郵、邵伯4湖，匯入長江。揚州市城區(qū)位于長江與京杭運河交匯處，東經(jīng)119度26分、北緯32度24分。揚州屬亞熱帶濕潤氣候區(qū)，四季分明，氣候溫和，年均氣溫15℃，年降水量1030毫米，年日照時間2140小時，全年無霜期222天。90%以上是平原。境內長江岸線80多公里，水深江闊，岸線穩(wěn)定；揚州為蘇北門戶，市場興旺、流通業(yè)發(fā)達，是承南啟北的重要的貨物和信息集散地。石油、天然氣、氦氣、石英砂、陶土、礦泉水等礦產(chǎn)資源儲量較為豐富。江蘇油田總部設在揚州，石油年平均開采量120萬噸。　　 揚州市水陸交通基礎實施優(yōu)良，運輸便捷。南京到揚州汽車只需1個多小時，上海到揚州只需2個多小時，北京至揚州只需要8個多小時?，F(xiàn)有萬噸級碼頭泊位9個，可?？?萬噸級船舶。目前在