【文章內(nèi)容簡介】 來，針對房地產(chǎn)行業(yè)等行業(yè)存在的局部過熱的情況，國家出臺了一系列措施進行降溫，并對房地產(chǎn)開發(fā)項目（經(jīng)濟適用房除外）資本金提高了15個百分點，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款受到了限制，由此淘汰了行業(yè)內(nèi)一批資質較低、開發(fā)實力弱的企業(yè)，同時，也使全省的房地產(chǎn)開發(fā)投資等指標出現(xiàn)了合理的回落，這一現(xiàn)象表明，宏觀經(jīng)濟調(diào)控在房地產(chǎn)業(yè)的作用已經(jīng)顯現(xiàn)。　　為了完成投資開發(fā)項目，在銀根緊縮的情況下，開發(fā)商紛紛自找門路，尋找資金來源。據(jù)了解，目前開發(fā)商的項目資金中，自籌資金占到了近四成，貸款比例下降到了14％，％的平均水平低了近8個百分點?！　∮捎谡w的供應量趨少，而市場需求旺盛，全省商品房一級市場銷售良好，銷售面積為平方米，同比增長了8成左右；與此相呼應，商品房一級市場銷售價格呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢。到6月底，全省商品房銷售價格為1797元/平方米，同比增長了27％，比同期全國高16個百分點，增幅位居全國第3位。價格上漲主要原因是由于辦公樓和商業(yè)用房銷售價格較高帶動所至，住宅價格漲幅在合理區(qū)間，與社會消費品價格漲幅趨勢基本相同?！　?經(jīng)濟適用住房建設規(guī)模明顯下降。全年房地產(chǎn)開發(fā)計劃總投資減少11．3個百分點。2004年一季度新開工房屋建筑面積減少18．6個百分點，其中新開工經(jīng)濟適用住房面積為6．05萬平方米，同比減少69．9個百分點；房地產(chǎn)投資中經(jīng)濟適用住房0．61億元，同比減少38．1個百分點，經(jīng)濟適用住房空置面積為4．87萬平方米，同比減少40．7個百分點。2003年全省購置土地面積為373．97萬平方米，完成開發(fā)土地面積156．82萬平方米，完成開發(fā)面積僅占41．9％。購置土地面積比2002年凈增56．4萬平方米，同比增長17．8％，而完成開發(fā)土地面積比2002年減少37．73萬平方米，同比減少19．4％?！　?完成開發(fā)土地面積出現(xiàn)負增長。2004年一季度全省購置土地面積為45．51 平方米，同比增長16．7％，完成開發(fā)土地面積15．82 平方米，同比減少35．4％。 融資成為山西地產(chǎn)業(yè)當務之急去年6月，央行下發(fā)了121號文件，并出臺了新的土地政策，以加強對商業(yè)銀行房貸的監(jiān)管力度。文件規(guī)定，貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。并對貸款企業(yè)的開發(fā)資質、管理水平有了更高的要求，規(guī)定自有資金必須達到30％和封頂才能按揭的要求。今年4月，減少了金融機構可貸資金，同時房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資金比例從20％提高到35％以上，以防房地產(chǎn)企業(yè)大量貸款有可能引發(fā)金融風險。這些政策讓許多企業(yè)感到資金緊張。對一些開發(fā)資金少、過分依賴銀行貸款的企業(yè)來說更是雪上加霜。今年“五一”前，央行又下發(fā)通知，在“五一”之后，進一步嚴格控制房貸項目。據(jù)估算80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸，房地產(chǎn)市場的各個環(huán)節(jié)都有與銀行有直接關系。限制房貸政策的出臺，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍感到資金壓力加大，希望能通過多種渠道獲取房地產(chǎn)投資資金。1～7月份，太原市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位共433227萬元，％。當前，企業(yè)找地皮、尋資金成了工作的重心，這決定著其有無資格參加后續(xù)競爭，同時使資金實力和籌資能力弱小的小企業(yè)遭遇“滅頂之災”。 我省房地產(chǎn)商大多屬于二三線的中小企業(yè)，實力較弱，資金騰挪余地較小，因此對央行的政策反應比較強烈。普遍認為，這將限制房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，有礙全省地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于我省房地產(chǎn)金融市場發(fā)展滯后，除銀行信貸外，沒有更多的金融工具，而房地產(chǎn)開發(fā)項目的全部流程都有離不開信貸資金的支持。這樣一來，可能造成資金鏈斷裂，致使已開工項目不能按時竣工，新項目不能接手，使開發(fā)商陷入困境。省房產(chǎn)咨詢中心的專業(yè)人士指出，我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道比較狹窄，主要是依靠銀行貸款。另外，企業(yè)上市、資產(chǎn)證券化抵押、發(fā)行債券、基金、信托等也是獲取資金的重要方式。但是，由于國情的不同、各地房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的不同，以及企業(yè)自身條件的限制，這些方式并不能真正應用到房產(chǎn)融資中。就我省的現(xiàn)狀而言，房產(chǎn)商不能惟一指望銀行信貸，應當根據(jù)自身的特點，積極尋求多元化的金融工具，最終把“121號文件”演化成市場創(chuàng)新的動力。資金來源一：本地資金一位資深房地產(chǎn)業(yè)媒體人士透露，在京津滬等地區(qū)的中高檔地產(chǎn)小區(qū)，有很多靠開小煤窯發(fā)財?shù)纳轿魅碎_著高檔轎車前來購房，這些煤炭富商出手闊綽，動輒百萬元甚至幾百萬元的房子，對當?shù)赜绣X人來說也是難以企及的。據(jù)山西煤炭信息網(wǎng)公布的資料顯示，全省所有合法與不合法的小煤窯總共應在12000座以上。一研究人士分析，按每個礦主年平均凈賺200萬元計算，如果每年有500個礦主攜款離開山西，每年就會直接帶走100億元的現(xiàn)金，這相當于山西省國民經(jīng)濟2000多個億的二十分之一。一些礦主說出了他們外遷的原因，我省的投資環(huán)境比較差，政府職能部門權力意識濃厚、服務意識淡薄，轉變職能僅僅停留于表面，缺乏實質性進展，無論從軟硬環(huán)境上都無法與沿海城市及其它大城市相比。這么大的資金外流量，對于外省市是很好的資金來源，而對于我們的山西經(jīng)濟卻是不利的?？陀^上形成的“外面進不來，自己留不住”的被動局面目前，對于這些社會上有大量資金聚集，已經(jīng)引起了山西省政府有關部門的注意，政府可能采取會一定的政策，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應該采取一定的策略獲取這些本地的投資資金。資金來源二：外地資金建立融資平臺進行招商引資，同外地發(fā)展較好的房地產(chǎn)行業(yè)建立合作關系，了解外資銀行新的金融產(chǎn)品。但是他們與外地企業(yè)和金融機構都有遇到一個難題：缺少適合溝通的平臺。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，為了提高山西房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，加強與省內(nèi)及國內(nèi)外先進企業(yè)的交流與合作，建立這樣一個平臺是可行的。最近省內(nèi)有關部門舉辦了房地產(chǎn)融資方面的論壇，將邀請國內(nèi)一些業(yè)內(nèi)知名的人士、國外金融機構、房地產(chǎn)企業(yè)的融資專家來山西，闡述他們的融資理念、融資渠道，并與我們的房地產(chǎn)企業(yè)接觸，洽談更多的合作項目。今后每年都將不定期地舉辦這種論壇，為我省的房地產(chǎn)企業(yè)提供一個為省內(nèi)外、海內(nèi)外溝通、交流、引進資金及各種先進技術的平臺。房地產(chǎn)管理上的“三個不順” 　　近年來，山西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與市場需求不相吻合。房地產(chǎn)“梗阻”的主要原因是房地產(chǎn)管理的“三個不順”。　　管理體制不順：據(jù)介紹，目前山西省涉及到房地產(chǎn)管理的部門有計劃、房地產(chǎn)、建設、規(guī)劃、土地等部門。這些部門各自為政，各管一攤，缺乏強有力的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。　　管理程序不順：由于管理體制的不順導致房地產(chǎn)開發(fā)管理程序不順，沒有形成計劃、規(guī)劃、土地供應、開發(fā)的有序管理過程?！　≌呗鋵嵅豁槪簱?jù)袁綸華介紹，無論是歐美發(fā)達國家，還是國內(nèi)發(fā)達城市，住宅開發(fā)都是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分，衡量一個城市房地產(chǎn)發(fā)展狀況、人均住房面積及其發(fā)展速度是很重要的一個標志，各國政府在解決普通居民住宅方面都有各種優(yōu)惠政策?！　榇龠M住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，解決中低收入家庭住房問題