【文章內容簡介】 的增長。新站區(qū)和蜀山區(qū)領先于其他二個區(qū)域，新站區(qū)住宅成交套數(shù)1279套，，蜀山區(qū)住宅成交套數(shù)1157套。成交量都有很大上升，與1月基本持平。廬陽區(qū)住宅成交套數(shù)613套，；高新區(qū)住宅成交套數(shù)424套，，成交量都有很大幅度的回升。價格分析住宅平均價格環(huán)比分析2007年5月—9月以來，合肥市區(qū)住宅市場未出現(xiàn)大幅度上漲，均價基本穩(wěn)定在3300元/平米，但112月合肥住宅市場均價有較大的上漲，12月達到3629元/平米，創(chuàng)歷史新高。但進入2008年，合肥市的1－2月的住宅均價有較大的回落。2008年3月合肥市住宅均價回升至3530元/平米，％，％。由此可知2007年10月以來由于剛性需求的帶動合肥市住宅均價增長較快，但是進入2008年住宅均價有所回落，市場逐漸轉向理性。但是2008年1－2月間住宅均價大幅下降也與包河區(qū)的低價樓盤大量銷售有關（在2008年2月的月報中已經(jīng)分析）。但2008年3月，包河區(qū)望湖城共計銷售約650套住宅，占合肥市銷售總套數(shù)的約8％，％，但其銷售均價約2650元/平米。由此可以看出，2008年3月合肥市住宅均價與望湖城的銷售有較大關系，3月合肥市住宅均價還在3500－3600元/平米之間波動，與合肥市真實市場情況不一致，有較大差距。2008年1－，供求比約為1：，可以看出合肥市新增供給小于需求，供需不平衡比較明顯，供需矛盾有所加劇，市場原有存量的消化速度加快。這也與2008年1－3月新增樓盤較少有關，供應量在這三個月較少，造成供需矛盾加劇。，供求比約為1：，可見3月合肥市住宅市場是供給遠遠小于需求。2007年511月合肥市新增住宅供應量一直低于住宅成交量，合肥市住宅市場在這7個月中呈現(xiàn)出需求大于供給，住宅市場供不應求，區(qū)域整體供應量進一步被消化，這相應的引起了合肥市住宅成交均價有較快的增長。2007年12月、2008年1月和2月的供需情況可以看出合肥住宅市場的供應與需求正在發(fā)生波動，正在進行調整。3月又出現(xiàn)了波動，但是這種波動只是暫時的，從4月開始住宅供應量會有所上升，特別是6月合肥市住宅的供應量將會有很大的放量。新站區(qū)近三四個月以來價格一直在持續(xù)走高，2008年3月份均價已達3633元/平米，創(chuàng)歷史新高，％，％。高新區(qū)住宅均價一直在高位運行，2008年2月有所回落，3月回升到4302元/平米，創(chuàng)歷史新高，％，％，高新區(qū)的均價又回升到合肥市最高點。廬陽區(qū)的住宅均價有些波動，自2007年10月以來廬陽區(qū)的均價均低于合肥市均價。合肥市住宅均價在10月份后有較大的增長，但廬陽區(qū)并沒有明顯的增長，2008年3月均價增長到3811元/平米，環(huán)比增長3％，％。廬陽區(qū)是合肥市主城區(qū)所在區(qū)域，其發(fā)展?jié)摿σ草^大，前期由于合肥市的政策調整問題以及廬陽區(qū)產業(yè)園附近的低檔樓盤的銷售，均價不高，但該區(qū)域的優(yōu)勢正在體現(xiàn)。蜀山區(qū)的均價也有較大的波動，2007年112月曾一度高于3800元/平米，2月有所回升，但是到2008年3月均價回落到3972元/平米，％，但是同比增長12％，蜀山區(qū)均價的波動也是正常的市場反映。從各個區(qū)域的價格走勢上我們可以看出，總體2007年、2008年都有所增長。區(qū)域價格檔次明顯，價差較大。價格走勢線位于最上端的是西部和南部樓盤，其次是北部區(qū)域，東部區(qū)域和南部的經(jīng)濟區(qū)價格水平始終位于最低端。合肥市總體價格走勢充分說明合肥房地產市場由剛性需求拉動，穩(wěn)步良性上升，市場將以上升為主旋律，不會出現(xiàn)大幅波動,2008年將會增大市場供給以穩(wěn)定合肥市商品房市場。預計2008年4月價格將會回歸，上升到3650－3750元/平米，經(jīng)過2月成交量的下滑和3月的有所回升，預計4月份合肥市成交量將會繼續(xù)有所增長，但成交量預計會和3月持平，會在8595萬平米之間。由于商品房備案的滯后性，4月合肥市商品房的供應量會有所增長，但不會增長很多，住宅余量繼續(xù)減少，但速度減緩，預計4月合肥市住宅供應量在60－70萬平米。對公司樓盤營銷方面的影響，％，％，供求比為1：，需求明顯大于供給，供需不平衡。，市場上住宅余量進一步減少，這相應的引起了高新區(qū)住宅成交均價在2007年有較快的增長，從2007年3月的3654元/平米增長到2008年3月的4302元/平米，％，高新區(qū)均價增長較快。從住宅成交均價上看，高新區(qū)的成交均價一直是合肥市八個區(qū)中最高的區(qū)域，高出其他區(qū)域100—1200元/平米不等。合肥市商品房及土地市場西貴東賤，南高北低，另外加之高新區(qū)商品房供求失衡，需求遠遠大于供給，所以高新區(qū)的商品房及住宅成交均價一直居高不下。根據(jù)市場情況，高新區(qū)的商品房均價還將繼續(xù)上漲。，％，％，供求比為1：，需求大于供給，供需不平衡。，結轉可售面積進一步降低。市場上住宅余量在減少，這相應的引起了新站區(qū)住宅成交均價在2007年有較快的增長，由2007年3月的3193元/平米增長到2008年3月的3633元/平米，％。，％，％，供求比為1：，需求略大于供給。，市場上住宅余量進一步減少。房價也由2007年3月的3422元/平米增加到2008年3月的3811元/平米，％，2008年廬陽區(qū)商品房市場有所回升。，％，％，供求比為1：，需求大于供給。，市場上住宅余量進一步減少。房價也由2007年3月的3547元/平米增加到2008年3月的3972元/平米，增長了12％，2008年蜀山區(qū)商品房市場勢頭強勁。由上述分析可知，我公司的金色池塘項目位于蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，是蜀山區(qū)靠西的一部分，與高新區(qū)臨近,在金色池塘附近有綠城桂花苑、拓基廣場、城市風景、中天藍山、漢嘉都市森林、新加坡花園城、楓丹白鷺和香檳小鎮(zhèn)在售。蜀山區(qū)的商品房市場一直處于合肥市的前列，目前合肥有許多知名高檔樓盤都位于蜀山區(qū)，蜀山區(qū)又是合肥市“141”戰(zhàn)略的西部組團的主要區(qū)域，因此蜀山區(qū)的經(jīng)濟與房地產市場會越來越強勢。我公司即將開發(fā)的金色池塘三期E、F標段位于蜀山區(qū)的西部分，附近的樓盤主要是綠城桂花苑、拓基廣場、城市風景、中天藍山、漢嘉都市森林、新加坡花園城、楓丹白鷺和香檳小鎮(zhèn)等中高檔樓盤，在2008年之后該區(qū)域有較強的競爭力。三、市場化水平分析 合肥市房地產發(fā)展起步較晚，合肥市房地產市場007年才形成平穩(wěn)增長的供給量，而這種供給量是02－03年小規(guī)模多宗數(shù)土地釋放的結果，這種釋放是瞬間釋放，市場競爭及自主調節(jié)能力較差。 根據(jù)合肥市07年土地儲備情況，推測合肥市08年供地情況，08年合肥市將在不同區(qū)域推出規(guī)模地塊，這種規(guī)模地塊的推出可以加強整個房地產市場的自主調節(jié)能力及競爭能力。四、金融環(huán)境分析主要銀行金融機構216。 合肥市除“四大”之外主要還有合肥市商業(yè)銀行、交通銀行、光大銀行、招商銀行、浦發(fā)行，其中交通銀行、工商銀行房地產開發(fā)貸款業(yè)務較多；216。 交通銀行：合肥市分行有9000萬元審批額度，單筆貸款約40－60天時間，審批速度相對較快；216。 工商銀行：,支行額度6000萬元,審批時間60天左右。非銀行金融機構 非銀行金融機構主要有安徽信托投資有限公司、興泰信托投資有限公司，但兩家基本沒有針對房地產開發(fā)商的專業(yè)貸款； 通過對合肥市房地產市場持續(xù)十四個月的持續(xù)跟蹤調查，分析主流樓盤，通過對主流產品分布特點、價格規(guī)律、產品特征、操作水平、銷售情況進行分析，總結規(guī)律尋找競爭優(yōu)勢。 一、主流產品分布特點分析市中心： 一環(huán)以內供應量很少 合肥的市中心比較清晰，就是位于環(huán)路之內的部分。這一片老城區(qū)的是全市行政、商貿、金融、信息和文化的中心，這一區(qū)域的土地拆遷成本高昂，住宅項目的開發(fā)量一直很小。多為沿交通要道分布的商務公寓和寫字樓等項目。根據(jù)該區(qū)域樓盤開發(fā)情況以及05年前土地供應情況分析，05年在這一區(qū)域沒有100畝以上的樓盤供應。在這一區(qū)域內成熟的開發(fā)商是安徽省郵電物業(yè)公司，代表樓盤是柏景灣。城市北區(qū)： 小高層、高層逐漸成為產品主體，開發(fā)沿一環(huán)、二環(huán)之間由東向西轉移 城市北區(qū)指一環(huán)及一環(huán)延長線與二環(huán)之間的區(qū)域，這部分區(qū)域03到04年產品形式由多層為主逐漸轉向以高層為主，目前這一區(qū)域在售樓盤90％產品是小高層、高層。由于土地供應沿一、二環(huán)之間向西轉移，房地產市場供應也隨之向東轉移。08年該區(qū)域100畝以上規(guī)模的樓盤不會超過3個。這一區(qū)域有影響的開發(fā)商是香港元一集團有限公司，代表樓盤是元一濱水城。城市西區(qū) 基礎設施成熟帶動房地產開發(fā) 城市西區(qū)是一環(huán)以西的區(qū)域。高新技術開發(fā)區(qū)位于合肥西部，由于該區(qū)域基礎設施建設成熟較早，房地產開發(fā)也較早，目前這一區(qū)域房地產市場供應逐漸減少。隨著高新區(qū)與一環(huán)之間的區(qū)域基礎設施建設不斷完善，特別是潛山路全線通車，使得房地產市場供應由高新區(qū)向潛山路沿線轉移。該區(qū)域在08年將集中10個以上的100畝以上的樓盤供應，成為08年合肥市房地產市場供應主要區(qū)域。在合肥城市西區(qū)有影響力的開發(fā)商是浙江綠城，代表樓盤是綠城桂花園。城市西南區(qū) 政務區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)成為供應主體 城市西南區(qū)指二環(huán)以外、金寨路沿線，包括政務區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。政務區(qū)是合肥市未來政治、商貿中心，近年來發(fā)展迅速，目前已經(jīng)非常成熟，04年開始這一區(qū)域在售樓盤逐漸增多。經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)作為合肥新城聚集了海爾、聯(lián)合利華等知名企業(yè)，也聚集了安徽大學、合肥工業(yè)大學等知名學府，03年來這一區(qū)域商品房供應逐漸增加。預計08年該區(qū)域100畝以上的樓盤供應會超過10個，成為合肥市房地產市場供應的主