商品房開發(fā)項目貸款(編輯修改稿)
2025-02-05 12:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 審查 ? 土地證的審查 ? 拆遷是否已全部完成。 ? 土地款是否已全部支付。 可要求企業(yè)提供土地款支付憑證和契稅完稅證明。 ? 土地證的有效期是否和申請的貸款期限相適應(yīng)。 ? 土地出讓或轉(zhuǎn)讓協(xié)議中是否有特別的規(guī)定。 審查 ? 四證的審查 . ? 有無 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程施工許可證 》 。 ? 四證的內(nèi)容是否一致。 若四證內(nèi)容不同，因施工許可證出具時間最遲，原則上以施工許可證內(nèi)容為準(zhǔn)。但由于四證出具的政府主管部門往往不同，應(yīng)審查四證內(nèi)容變化的過程及原因。 ? 《 建設(shè)工程施工許可證 》 是否與施工合同相符。 審查 ? 發(fā)改委批文的審查 ? 批文的總投資與評估的總投資是否有較大差異。 ? 批文是否允許項目分期實施。 防止開發(fā)企業(yè)利用拆分項目、滾動開發(fā)等手段套取房地產(chǎn)貸款。對一些規(guī)模較大，客觀上確需分期開發(fā)的項目，要從項目文件、實際規(guī)劃施工情況等方面分析項目分期的合理性，只有項目立項文件（含項目投資備案表等）明確項目分期建設(shè)且與建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證記載均一致的分期項目，才可選擇作為授信合作項目。 審查 ? 施工等合同的審查 ? 合同的金額是否與評估有較大差距。 ? 施工進度如何安排。 ? 合同的付款進度和付款依據(jù)如何約定。 ? 對工程質(zhì)量如何要求， 審查 ? 其他 ? 借款人是否具有房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，資質(zhì)批準(zhǔn)文件是否在有效期內(nèi)。 ? 項目資金來源是否有保證。 . 項目評估 ? 評估要求 ? 凡本行受理的貸款金額在 1000萬元以上的商品房開發(fā)項目貸款，應(yīng)組成評估小組對項目貸款進行評估。 ? 已審批貸款項目出現(xiàn)新的資金缺口，需追加貸款的，若申請追加貸款額超過原審批貸款額 30%，應(yīng)重新進行評估。 ? 評估報告的有效期為一年。 項目評估 ? 借款人資信評估 ? 項目概況和建設(shè)情況評估 ? 項目市場情況評估 ? 銀行效益與風(fēng)險防范措施評估 項目評估 ? 項目財務(wù)效益評估 . ? 項目總投資預(yù)測分析 . 房地產(chǎn)項目總投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費等。 項目評估 ? 土地費用主要包括土地出讓金、城市建設(shè)配套費用、征地費用、拆遷安置補償費、土地契稅等，土地評估增值部分不得納入總投資計算。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于銷售而產(chǎn)生的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附
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