商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款(編輯修改稿)
2025-02-05 12:24 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 審查 ? 土地證的審查 ? 拆遷是否已全部完成。 ? 土地款是否已全部支付。 可要求企業(yè)提供土地款支付憑證和契稅完稅證明。 ? 土地證的有效期是否和申請(qǐng)的貸款期限相適應(yīng)。 ? 土地出讓或轉(zhuǎn)讓協(xié)議中是否有特別的規(guī)定。 審查 ? 四證的審查 . ? 有無(wú) 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程施工許可證 》 。 ? 四證的內(nèi)容是否一致。 若四證內(nèi)容不同，因施工許可證出具時(shí)間最遲，原則上以施工許可證內(nèi)容為準(zhǔn)。但由于四證出具的政府主管部門(mén)往往不同，應(yīng)審查四證內(nèi)容變化的過(guò)程及原因。 ? 《 建設(shè)工程施工許可證 》 是否與施工合同相符。 審查 ? 發(fā)改委批文的審查 ? 批文的總投資與評(píng)估的總投資是否有較大差異。 ? 批文是否允許項(xiàng)目分期實(shí)施。 防止開(kāi)發(fā)企業(yè)利用拆分項(xiàng)目、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)等手段套取房地產(chǎn)貸款。對(duì)一些規(guī)模較大，客觀上確需分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，要從項(xiàng)目文件、實(shí)際規(guī)劃施工情況等方面分析項(xiàng)目分期的合理性，只有項(xiàng)目立項(xiàng)文件（含項(xiàng)目投資備案表等）明確項(xiàng)目分期建設(shè)且與建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證記載均一致的分期項(xiàng)目，才可選擇作為授信合作項(xiàng)目。 審查 ? 施工等合同的審查 ? 合同的金額是否與評(píng)估有較大差距。 ? 施工進(jìn)度如何安排。 ? 合同的付款進(jìn)度和付款依據(jù)如何約定。 ? 對(duì)工程質(zhì)量如何要求， 審查 ? 其他 ? 借款人是否具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資質(zhì)，資質(zhì)批準(zhǔn)文件是否在有效期內(nèi)。 ? 項(xiàng)目資金來(lái)源是否有保證。 . 項(xiàng)目評(píng)估 ? 評(píng)估要求 ? 凡本行受理的貸款金額在 1000萬(wàn)元以上的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，應(yīng)組成評(píng)估小組對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行評(píng)估。 ? 已審批貸款項(xiàng)目出現(xiàn)新的資金缺口，需追加貸款的，若申請(qǐng)追加貸款額超過(guò)原審批貸款額 30%，應(yīng)重新進(jìn)行評(píng)估。 ? 評(píng)估報(bào)告的有效期為一年。 項(xiàng)目評(píng)估 ? 借款人資信評(píng)估 ? 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估 ? 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估 ? 銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估 項(xiàng)目評(píng)估 ? 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估 . ? 項(xiàng)目總投資預(yù)測(cè)分析 . 房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。 項(xiàng)目評(píng)估 ? 土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)用、征地費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等，土地評(píng)估增值部分不得納入總投資計(jì)算。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于銷(xiāo)售而產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附
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