【文章內(nèi)容簡介】 的優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，整合專業(yè)優(yōu)勢，統(tǒng)領(lǐng)了寶安的裝飾建材與家居行業(yè)的發(fā)展。福永家具商圈具有很大規(guī)模。同時，分布在翻身路商業(yè)街沿線、創(chuàng)業(yè)路沿線的街鋪內(nèi)、前進路與流塘路交叉處，也分布著為數(shù)眾多的五金、水暖、建材與家居商場，雖然規(guī)模小、檔次低，但也是市場需求的重要補充。F、餐飲業(yè)目前，寶安的餐飲目前比較零散，雖然也有一些高檔的酒樓茶肆，沒有形成餐飲聚集的旺區(qū)，餐飲檔次與規(guī)格也比較低。但是，在寶安的經(jīng)濟快速發(fā)展的態(tài)勢下，蘊藏著巨大的消費潛力。 可以看出： 寶安的社會消費品零售總額僅排在羅湖和福田之后，列第三，說明其商業(yè)經(jīng)濟很活躍。 寶安的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅次于福田，列全市第二，說明寶安城區(qū)居民的消費潛力很大。 寶安居民人均消費性支出列全市第二，而且與第一的福田相差無幾，更直接說明寶安居民消費力強。 寶安的餐飲總額在全市排在后面，說明寶安的商業(yè)經(jīng)濟雖然活躍，但是餐飲業(yè)落后。 寶安餐飲業(yè)的增長速度很好的詮釋了這個問題，在近幾年寶安經(jīng)濟的飛速發(fā)展下，蘊含的巨大餐飲消費需求逐步激發(fā)。餐飲業(yè)連續(xù)幾年以全深圳市第一的速度發(fā)展。寶安商業(yè)消費潛力大，而從占社會零售總額的比重看比其他地區(qū)低，落后于區(qū)域經(jīng)濟的平均水平，強大的消費潛力，落后的現(xiàn)狀，將會促使寶安的餐飲娛樂等行業(yè)在未來巨大的發(fā)展。寶安區(qū)商業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢1）寶安區(qū)商業(yè)總體將繼續(xù)保持快速增長的勢頭。從市場需求的角度看，商業(yè)總量受人口、整體經(jīng)濟發(fā)展狀況和人均收入的影響。1996年以來，寶安區(qū)與商業(yè)總量關(guān)系密切的幾大影響因素一直保持快速增長。在GDP高速增長的背景下，人口和人均收入均以每年10%左右的速度穩(wěn)定上升。在深圳發(fā)展重心西移，地鐵通車等利好因素的作用下，寶安區(qū)的常住人口、GDP和人均收入有望以更快的速度增長。以上因素的變動趨勢，預示著寶安區(qū)社會消費品零售總額將保持快速增長的態(tài)勢，商業(yè)持續(xù)興旺。2）全區(qū)商業(yè)空間分布格局將由多中心向多層次型轉(zhuǎn)變。根據(jù)中心區(qū)理論，在一個市場區(qū)中，不同規(guī)模的中心地，具有不同的需求門檻和銷售范圍（市場圈），逐漸形成規(guī)律有序的中心地－－市場網(wǎng)絡(luò)等級體系。隨著寶安區(qū)城市化水平的提高，寶安濱海新區(qū)及龍華、沙井等組團集約化開發(fā)的推進，這些商業(yè)中心規(guī)模將逐步擴大，零售業(yè)態(tài)不斷豐富，功能等級將進一步提升，從目前的滿足消費者一站式購物需求發(fā)展為集購物、休閑、娛樂于一體的一站式消費場所。該類型商業(yè)中心的出現(xiàn)，將使寶安區(qū)商業(yè)格局由多中心向?qū)哟涡娃D(zhuǎn)變。屆時，寶安區(qū)將擁有代表城市形象的為市內(nèi)外、國內(nèi)外消費者提供一站式消費的商業(yè)中心區(qū)；有提供日常購物所需的商業(yè)區(qū)；有提供便利型服務(wù)的商業(yè)網(wǎng)點。3）零售業(yè)現(xiàn)代化水平還將提高，同時特色化經(jīng)營成為重要趨勢。寶安零售業(yè)擴張的重點仍將是現(xiàn)代流通渠道，包括大型綜合超市、大百貨和各類大型專業(yè)店、連鎖便利店等，傳統(tǒng)的攤位制商品市場、肉菜市場及小型零售網(wǎng)點的市場份額將逐步萎縮，此外由于寶安具有開發(fā)用地優(yōu)勢，所以各類面向區(qū)域性或者是全市性的購物中心也具有很大的發(fā)展空間。伴隨著寶安區(qū)居民收入的提高、消費方式的改變，以及零售業(yè)本身競爭的激烈，零售業(yè)以往主要面向大眾化的市場定位，將被專業(yè)化和特色化的定位所取代，大型綜合性零售網(wǎng)點將通過市場細分和重新定位，相互之間在檔次和特色上實現(xiàn)錯位經(jīng)營，小型零售網(wǎng)點將追求個性化和特色化的經(jīng)營。4）餐飲業(yè)日益興旺，餐飲業(yè)沿著品牌化、連鎖化和綠色化方向發(fā)展，在空間分布上更加集中，將產(chǎn)生一批較高質(zhì)量的專業(yè)食街。隨著全區(qū)居民生活水平的提高和生活節(jié)奏的加快，外出餐飲的次數(shù)將進一步提高，餐飲業(yè)將會出現(xiàn)持續(xù)的興旺。專業(yè)食街由于風味齊全，停車等配套設(shè)施完善，因此具有較好的集聚效應(yīng)。寶安餐飲業(yè)的分布，在城市化的中心效應(yīng)帶動下，將會出現(xiàn)集中布局的要求。在舊城改造和新城規(guī)劃中，專業(yè)食街將成為發(fā)展的一個熱點，在全區(qū)將產(chǎn)生一批高質(zhì)量的食街。5）專業(yè)批發(fā)市場將迎來一個發(fā)展高潮。專業(yè)批發(fā)市場屬于較為傳統(tǒng)的分銷渠道，但在我國相當長的時期內(nèi)，仍將有較大的發(fā)展空間。寶安由于區(qū)位條件的優(yōu)化和受深圳特區(qū)經(jīng)濟輻射力增強的帶動，將出現(xiàn)專業(yè)批發(fā)市場發(fā)展的巨大機遇，專業(yè)批發(fā)市場可能出現(xiàn)一個發(fā)展高潮。寶安專業(yè)批發(fā)市場的發(fā)展方向是，深圳市及周邊重要的生活消費品批發(fā)基地；珠三角地區(qū)主要的小商品批發(fā)基地之一；長三角及珠三角兩大區(qū)的重要商品交流樞紐；依托自身與周邊產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的面向大珠三角乃至全國的專業(yè)批發(fā)基地之一；進口中低檔消費品的全國性分銷基地之一。第五部分 商業(yè)地塊區(qū)域商業(yè)環(huán)境一、西部組團商業(yè)街區(qū)規(guī)劃 %。形成布局合理，特色突出，服務(wù)均衡的市、區(qū)、街道三級商業(yè)服務(wù)體系。近期內(nèi)將形成以下主要特色商業(yè)街區(qū)： 寶安大道沙井中心路商業(yè)街區(qū)為組團的中心區(qū)。以綜合商場、專業(yè)品牌店、大型超市、大型酒店旅游服務(wù)業(yè)等構(gòu)成組團級商業(yè)中心區(qū)，規(guī)劃結(jié)合軌道6號線的建設(shè)，營造高品質(zhì)的商業(yè)休閑空間。 新沙路商業(yè)街區(qū)結(jié)合老城區(qū)住宅的改造升級，拓展老城區(qū)商業(yè)發(fā)展空間，提升商業(yè)的服務(wù)的產(chǎn)品檔次，發(fā)展成為綜合商貿(mào)區(qū)。 河濱路商業(yè)街區(qū)結(jié)合組團次中心的建設(shè)，形成居住地區(qū)級的大型購物休閑中心和綜合商貿(mào)區(qū)。 107國道上寮段電子專業(yè)街區(qū)沿107國道發(fā)展電子專業(yè)街區(qū),為工業(yè)基地服務(wù)。二、 部工業(yè)組團各街道商圈業(yè)態(tài)分布及特點 福永萬福商圈福永萬福廣場1）福永街道概況：福永街道位于深圳寶安區(qū)西南面，總面積為56平方公里，下轄11個行政村和1個居委會，總?cè)丝?6萬人?，F(xiàn)在，以鳳凰山為中心的“中國圣城”旅游區(qū)正在緊張籌建。福永與沙井過去屬于同一個鎮(zhèn)，人員往來頻繁，經(jīng)濟聯(lián)系密切。目前，全街道有高標準工業(yè)區(qū)30多個，企業(yè)1000多家，其中世界500強企業(yè)7家。；；出口總額18億美元。引進外資企業(yè)達400多家，其中有一大批國內(nèi)外著名的大企業(yè)，如日本的友利電有限公司、ＹＫＫ株式會社、萬寶至集國、津村藥業(yè)有限公司，美國的Ｃ＆Ｋ時機防盜系統(tǒng)有限公司，香港的競好集團、寶狄電子廠、寶雅集國、鴻興公司、琪升公司，臺灣的力頓投資有限公司，國內(nèi)的南玻集國、萬延工業(yè)城有限公司等。2）、百貨、超市業(yè)態(tài)福永的百貨、超市業(yè)態(tài)主要集中在萬福廣場周邊區(qū)域，零售商類型以區(qū)域性B類超市和社區(qū)型購物中心為主。主導經(jīng)營模式為生活超市帶動整體銷售，客單數(shù)較小，目標消費主要針對家庭購物和打工一族。賣場的業(yè)態(tài)設(shè)計專業(yè)化程度和陳列水平偏低，由于商圈正處在第二次升級過程中，這種營銷模式相對適合目前的主流消費群體，整體經(jīng)營狀況較好。代表商家：興達商業(yè)廣場、龍洲百貨、美聯(lián)購物中心等。3）、餐飲/娛樂業(yè)態(tài)福永的餐飲業(yè)目前以中低檔快餐為主，結(jié)合本區(qū)域消費群體特點，高檔西餐和特色餐飲、商務(wù)咖啡會所也在興起之中。如位于萬福廣場后的十里紅妝商業(yè)文化街就已經(jīng)有幾家西餐和特色餐飲在經(jīng)營之中，且前經(jīng)營狀況不錯。雙溪威酒店、裕華海鮮酒樓、福苑酒店等一大批高檔次酒店的涌現(xiàn)，把飲食服務(wù)業(yè)推上新的發(fā)展臺階。隨著寶利來國際大酒店的進入，對福永的酒店業(yè)及娛樂休閑也有很大促進作用。項目建成以后，其經(jīng)營的豪華客房500間、KTV包房100間還有20000平米大型桑拿會所。4）、專業(yè)市場 福永專業(yè)市場以博皇國際家具廣場為代表的家具市場為主，本項目經(jīng)營面積10萬平米。博皇國際家具連鎖機構(gòu)以廣州、深圳及東莞等三地為核心，共開設(shè)了5家大型國際家具博覽中心，各博覽中心平均經(jīng)營面積達到10萬平方米以上，真正形成“亞洲最大的家具博覽中心”規(guī)模效應(yīng)。家具行業(yè)的大市場帶來了產(chǎn)業(yè)聚集和大流通，由香江家私等數(shù)個大家私城為主體的家私一條街，構(gòu)成了別具特色的沿107國道家具建材經(jīng)濟走廊，懷德建材綜合市場、懷德時裝綜合商貿(mào)城等大型綜合市場的建成并投入使用。專業(yè)市場業(yè)態(tài)還有較多的就是手機連鎖，中域、協(xié)亨、龍波在此區(qū)域都有多家分店。中低檔服裝市場也形成了一定規(guī)模。5）商圈業(yè)態(tài)分布 6）福永住宅項目市場調(diào)查：福永中心區(qū)的建設(shè)帶動了房地產(chǎn)市場的興旺，龍翔山莊、時代景苑等一批上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)已基本建成。同時積極引進了一批實力雄厚的房地產(chǎn)商建設(shè)高檔次住宅區(qū)，創(chuàng)造條件讓投資者在福永置業(yè)安家。龍翔山莊、時代景苑、立新湖花園、萬福人家等一座座氣派的高級住宅小區(qū)花紅草綠，呈現(xiàn)出一派安定祥和的、安居樂業(yè)的新景象。據(jù)寶安房產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，該街道2005年14月房價已拉升至4255元/平方米，%，是寶安全區(qū)房價漲幅最大的街道。7）福永商圈定位：福永由于地理位置的優(yōu)越性和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，試圖打造以福永國際家具博覽中心的家具市場為核心的新型商圈。福永國際家具博覽中心在創(chuàng)建的過程中，始終恪守這一前提，突出國際化經(jīng)營理念，并在場館建設(shè)上借鑒了深圳高交會展館的建筑模式和風格，整體設(shè)計高雅美觀，氣勢宏偉，充滿現(xiàn)代氣息，其目的是成為本地區(qū)面積最大、設(shè)計最完美、最具特色的家具展示批發(fā)中心。街道辦對此項目也非常重視，經(jīng)過幾年的經(jīng)營，福永家具商圈已經(jīng)成型。 松崗中心商圈1）松崗街道簡介 松崗街道位于深圳市西北部。全街道總?cè)丝?27499人，其中戶籍人口19297人，松崗經(jīng)濟以工業(yè)為主，全街道工商企業(yè)6000余家，松崗中心區(qū)范圍為廣深高速公路、濱海大道、松白路、廣深公路圍合的區(qū)域，松崗與沙井距離較近。2）百貨、超市、零售業(yè)態(tài)現(xiàn)在松崗的零售業(yè)態(tài)主要以超市為主，以老街區(qū)的佳華超市和位于集信廣場的民樂福超市的經(jīng)營狀況最佳。但是中高檔百貨比較缺乏，所以這一層次的消費者的購物區(qū)域主要集中在市區(qū)及寶安中心區(qū)，但是隨著寶利來購物中心的開業(yè)，這一經(jīng)營層次的空白會得以彌補。由于地理位置的優(yōu)越性，它對整個商圈的帶動作用非常大。國美松崗店，選址深莞電子廣場一層，經(jīng)營面積很小，屬于電器連鎖社區(qū)店。3）、酒店、餐飲、娛樂業(yè)態(tài) 松崗由于毗鄰東莞，東莞的發(fā)達的酒店、娛樂業(yè)對松崗的輻射作用很大，從而也帶動了松崗的酒店、娛樂業(yè)的發(fā)展。深圳寶利來大酒店位于深圳市寶安區(qū)松崗107國道及廣深高速公路交匯地段，酒店擁有各類客房204間，配套設(shè)施完善，是一個商務(wù)與娛樂并重的商務(wù)型酒店。4）、專業(yè)市場松崗的專業(yè)市場是主要以終端零售為主的業(yè)態(tài)設(shè)置，主題性不鮮明，主要處于商圈配套服務(wù)功能，不利于商圈的整體定位。5）商服物業(yè)業(yè)態(tài)分布：6）松崗商圈定位松崗中心商圈，位于珠三角的黃金走廊107國道上，前接東莞、廣州等發(fā)達城市，后依深圳華強北，更有機場碼頭、高速公路等交通配套，地理位置優(yōu)越。尤其是深莞電子工業(yè)廣場，地處松崗，正處于深圳門戶、東莞家門口，一直以來，商貿(mào)物流業(yè)都比較發(fā)達，臺灣、溫州、常州等電子業(yè)發(fā)達地區(qū)的部分企業(yè)在松崗設(shè)有辦事處甚至門店，打造電子商圈有著明顯的優(yōu)勢。隨著深莞電子市場的招商預示著松崗打造華強北電子商圈次中心的開始。隨著西部組團規(guī)劃的建設(shè)，松崗電子商圈將與沙井電子商圈整合成西部電子商圈。沙井街道商業(yè)分析目前，沙井比較集中的商業(yè)區(qū)有上寮商業(yè)區(qū)、沙井中心商業(yè)區(qū)和萬豐商業(yè)區(qū)，每個商業(yè)區(qū)都聚集了數(shù)百家商戶，經(jīng)營情況極其火爆。以佳華百貨為中心的萬豐商圈以前是沙井的核心商圈，但從萬佳百貨的聚集效應(yīng)來看，可以預見，以萬佳百貨等四大金剛構(gòu)成的中心區(qū)商業(yè)圈將是沙井商業(yè)的發(fā)展方向，德普電子城和永一國際電子城為主導的上寮電子商圈是沙井專業(yè)化程度很高的商圈。全街道大中型商場11家，天虹、萬佳、佳華、愛家、美聯(lián)、華潤百貨等連鎖企業(yè)都在沙井設(shè)立分店，中心區(qū)批發(fā)市場、麗沙花都步行街、海豐源商業(yè)城也已初具規(guī)模。1）沙井主要商業(yè)街統(tǒng)計商業(yè)街位置 距離 主力店 經(jīng)營業(yè)態(tài) 細分店數(shù)（間） 面積區(qū)間(㎡ /間) 租金 （元 /㎡） 沙井路商業(yè)街 沙頭村沙井路 總長： 500m路寬：25m 雙向4車道 新龍洲手機超級廣場（ 1800 ㎡）、環(huán)球通訊、龍波手機數(shù)碼城、易天手機電子數(shù)碼 各類品牌手機 10 30100 臨街： 100 4 樓： 20 ?？吐≠徫飶V場 百貨、超市 1 16000 五金建材街（無產(chǎn)權(quán)） 五金、建材類 20 15 左右 25 回味雞快餐、萬綠湖農(nóng)家餐館等 餐飲 4 300100 新沙路商業(yè)街 新沙路（中心路以西） 總長： 500m路寬：35m 雙向4車道 華潤萬家、愛家超級廣場 百貨、超市 3 3002000 麥當勞、上島咖啡、真功夫等 餐飲 4 100300 100 左右 卓晶婚紗、優(yōu)美世界、城市麗人等 服裝 20 4080 海王藥店、雅芳等 其它 10 40100 2 ）沙井超市、百貨調(diào)查統(tǒng)計百貨 \ 超市名稱 位置 商業(yè)面積（㎡） 樓層 主要業(yè)態(tài) 天虹商場 中心路與創(chuàng)業(yè)路交界 25 000 4 超市、百貨；次主力店有肯德基、真功夫、一番拉面、中行 萬佳百貨 中心路與新沙路交界處 33000 4 超市、百貨、手機、電器；次主力店有光輝家具市場、興華電器、金拓移動通訊、一番拉面等。 佳華百貨 新沙路 26000 5 超市、百貨、文體用品等；次主力店有肯德基 美聯(lián) 購物中心 新沙路與西環(huán)路交界 8000 3 百貨、超市；次主力店有龍記手機超市 ?？吐?購物廣場 沙井路麒麟花園 16000 4 超市、手機、化妝品、首飾、藥店、床上用品、家電、音像、服裝、娛樂（招商中） 愛家 超級廣場 新沙路（中心路以西） 2000 2 超市 永安 南城百貨 環(huán)鎮(zhèn)路（沙井街道辦后邊） 7500 3 超市、手機、百貨、音像、書籍、服裝、皮具、家電 華潤萬家 新沙路（中心路以西） 3000 1