【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，整合專業(yè)優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)領(lǐng)了寶安的裝飾建材與家居行業(yè)的發(fā)展。福永家具商圈具有很大規(guī)模。同時(shí)，分布在翻身路商業(yè)街沿線、創(chuàng)業(yè)路沿線的街鋪內(nèi)、前進(jìn)路與流塘路交叉處，也分布著為數(shù)眾多的五金、水暖、建材與家居商場(chǎng)，雖然規(guī)模小、檔次低，但也是市場(chǎng)需求的重要補(bǔ)充。F、餐飲業(yè)目前，寶安的餐飲目前比較零散，雖然也有一些高檔的酒樓茶肆，沒(méi)有形成餐飲聚集的旺區(qū)，餐飲檔次與規(guī)格也比較低。但是，在寶安的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)下，蘊(yùn)藏著巨大的消費(fèi)潛力。 可以看出： 寶安的社會(huì)消費(fèi)品零售總額僅排在羅湖和福田之后，列第三，說(shuō)明其商業(yè)經(jīng)濟(jì)很活躍。 寶安的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅次于福田，列全市第二，說(shuō)明寶安城區(qū)居民的消費(fèi)潛力很大。 寶安居民人均消費(fèi)性支出列全市第二，而且與第一的福田相差無(wú)幾，更直接說(shuō)明寶安居民消費(fèi)力強(qiáng)。 寶安的餐飲總額在全市排在后面，說(shuō)明寶安的商業(yè)經(jīng)濟(jì)雖然活躍，但是餐飲業(yè)落后。 寶安餐飲業(yè)的增長(zhǎng)速度很好的詮釋了這個(gè)問(wèn)題，在近幾年寶安經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展下，蘊(yùn)含的巨大餐飲消費(fèi)需求逐步激發(fā)。餐飲業(yè)連續(xù)幾年以全深圳市第一的速度發(fā)展。寶安商業(yè)消費(fèi)潛力大，而從占社會(huì)零售總額的比重看比其他地區(qū)低，落后于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平均水平，強(qiáng)大的消費(fèi)潛力，落后的現(xiàn)狀，將會(huì)促使寶安的餐飲娛樂(lè)等行業(yè)在未來(lái)巨大的發(fā)展。寶安區(qū)商業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)1）寶安區(qū)商業(yè)總體將繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。從市場(chǎng)需求的角度看，商業(yè)總量受人口、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人均收入的影響。1996年以來(lái)，寶安區(qū)與商業(yè)總量關(guān)系密切的幾大影響因素一直保持快速增長(zhǎng)。在GDP高速增長(zhǎng)的背景下，人口和人均收入均以每年10%左右的速度穩(wěn)定上升。在深圳發(fā)展重心西移，地鐵通車等利好因素的作用下，寶安區(qū)的常住人口、GDP和人均收入有望以更快的速度增長(zhǎng)。以上因素的變動(dòng)趨勢(shì)，預(yù)示著寶安區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額將保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，商業(yè)持續(xù)興旺。2）全區(qū)商業(yè)空間分布格局將由多中心向多層次型轉(zhuǎn)變。根據(jù)中心區(qū)理論，在一個(gè)市場(chǎng)區(qū)中，不同規(guī)模的中心地，具有不同的需求門檻和銷售范圍（市場(chǎng)圈），逐漸形成規(guī)律有序的中心地－－市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)等級(jí)體系。隨著寶安區(qū)城市化水平的提高，寶安濱海新區(qū)及龍華、沙井等組團(tuán)集約化開(kāi)發(fā)的推進(jìn)，這些商業(yè)中心規(guī)模將逐步擴(kuò)大，零售業(yè)態(tài)不斷豐富，功能等級(jí)將進(jìn)一步提升，從目前的滿足消費(fèi)者一站式購(gòu)物需求發(fā)展為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的一站式消費(fèi)場(chǎng)所。該類型商業(yè)中心的出現(xiàn)，將使寶安區(qū)商業(yè)格局由多中心向?qū)哟涡娃D(zhuǎn)變。屆時(shí)，寶安區(qū)將擁有代表城市形象的為市內(nèi)外、國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者提供一站式消費(fèi)的商業(yè)中心區(qū)；有提供日常購(gòu)物所需的商業(yè)區(qū)；有提供便利型服務(wù)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。3）零售業(yè)現(xiàn)代化水平還將提高，同時(shí)特色化經(jīng)營(yíng)成為重要趨勢(shì)。寶安零售業(yè)擴(kuò)張的重點(diǎn)仍將是現(xiàn)代流通渠道，包括大型綜合超市、大百貨和各類大型專業(yè)店、連鎖便利店等，傳統(tǒng)的攤位制商品市場(chǎng)、肉菜市場(chǎng)及小型零售網(wǎng)點(diǎn)的市場(chǎng)份額將逐步萎縮，此外由于寶安具有開(kāi)發(fā)用地優(yōu)勢(shì)，所以各類面向區(qū)域性或者是全市性的購(gòu)物中心也具有很大的發(fā)展空間。伴隨著寶安區(qū)居民收入的提高、消費(fèi)方式的改變，以及零售業(yè)本身競(jìng)爭(zhēng)的激烈，零售業(yè)以往主要面向大眾化的市場(chǎng)定位，將被專業(yè)化和特色化的定位所取代，大型綜合性零售網(wǎng)點(diǎn)將通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分和重新定位，相互之間在檔次和特色上實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，小型零售網(wǎng)點(diǎn)將追求個(gè)性化和特色化的經(jīng)營(yíng)。4）餐飲業(yè)日益興旺，餐飲業(yè)沿著品牌化、連鎖化和綠色化方向發(fā)展，在空間分布上更加集中，將產(chǎn)生一批較高質(zhì)量的專業(yè)食街。隨著全區(qū)居民生活水平的提高和生活節(jié)奏的加快，外出餐飲的次數(shù)將進(jìn)一步提高，餐飲業(yè)將會(huì)出現(xiàn)持續(xù)的興旺。專業(yè)食街由于風(fēng)味齊全，停車等配套設(shè)施完善，因此具有較好的集聚效應(yīng)。寶安餐飲業(yè)的分布，在城市化的中心效應(yīng)帶動(dòng)下，將會(huì)出現(xiàn)集中布局的要求。在舊城改造和新城規(guī)劃中，專業(yè)食街將成為發(fā)展的一個(gè)熱點(diǎn)，在全區(qū)將產(chǎn)生一批高質(zhì)量的食街。5）專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)發(fā)展高潮。專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)屬于較為傳統(tǒng)的分銷渠道，但在我國(guó)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，仍將有較大的發(fā)展空間。寶安由于區(qū)位條件的優(yōu)化和受深圳特區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射力增強(qiáng)的帶動(dòng)，將出現(xiàn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的巨大機(jī)遇，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)可能出現(xiàn)一個(gè)發(fā)展高潮。寶安專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展方向是，深圳市及周邊重要的生活消費(fèi)品批發(fā)基地；珠三角地區(qū)主要的小商品批發(fā)基地之一；長(zhǎng)三角及珠三角兩大區(qū)的重要商品交流樞紐；依托自身與周邊產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的面向大珠三角乃至全國(guó)的專業(yè)批發(fā)基地之一；進(jìn)口中低檔消費(fèi)品的全國(guó)性分銷基地之一。第五部分 商業(yè)地塊區(qū)域商業(yè)環(huán)境一、西部組團(tuán)商業(yè)街區(qū)規(guī)劃 %。形成布局合理，特色突出，服務(wù)均衡的市、區(qū)、街道三級(jí)商業(yè)服務(wù)體系。近期內(nèi)將形成以下主要特色商業(yè)街區(qū)： 寶安大道沙井中心路商業(yè)街區(qū)為組團(tuán)的中心區(qū)。以綜合商場(chǎng)、專業(yè)品牌店、大型超市、大型酒店旅游服務(wù)業(yè)等構(gòu)成組團(tuán)級(jí)商業(yè)中心區(qū)，規(guī)劃結(jié)合軌道6號(hào)線的建設(shè)，營(yíng)造高品質(zhì)的商業(yè)休閑空間。 新沙路商業(yè)街區(qū)結(jié)合老城區(qū)住宅的改造升級(jí)，拓展老城區(qū)商業(yè)發(fā)展空間，提升商業(yè)的服務(wù)的產(chǎn)品檔次，發(fā)展成為綜合商貿(mào)區(qū)。 河濱路商業(yè)街區(qū)結(jié)合組團(tuán)次中心的建設(shè)，形成居住地區(qū)級(jí)的大型購(gòu)物休閑中心和綜合商貿(mào)區(qū)。 107國(guó)道上寮段電子專業(yè)街區(qū)沿107國(guó)道發(fā)展電子專業(yè)街區(qū),為工業(yè)基地服務(wù)。二、 部工業(yè)組團(tuán)各街道商圈業(yè)態(tài)分布及特點(diǎn) 福永萬(wàn)福商圈福永萬(wàn)福廣場(chǎng)1）福永街道概況：福永街道位于深圳寶安區(qū)西南面，總面積為56平方公里，下轄11個(gè)行政村和1個(gè)居委會(huì)，總?cè)丝?6萬(wàn)人?，F(xiàn)在，以鳳凰山為中心的“中國(guó)圣城”旅游區(qū)正在緊張籌建。福永與沙井過(guò)去屬于同一個(gè)鎮(zhèn)，人員往來(lái)頻繁，經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切。目前，全街道有高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)區(qū)30多個(gè)，企業(yè)1000多家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)7家。；；出口總額18億美元。引進(jìn)外資企業(yè)達(dá)400多家，其中有一大批國(guó)內(nèi)外著名的大企業(yè)，如日本的友利電有限公司、ＹＫＫ株式會(huì)社、萬(wàn)寶至集國(guó)、津村藥業(yè)有限公司，美國(guó)的Ｃ＆Ｋ時(shí)機(jī)防盜系統(tǒng)有限公司，香港的競(jìng)好集團(tuán)、寶狄電子廠、寶雅集國(guó)、鴻興公司、琪升公司，臺(tái)灣的力頓投資有限公司，國(guó)內(nèi)的南玻集國(guó)、萬(wàn)延工業(yè)城有限公司等。2）、百貨、超市業(yè)態(tài)福永的百貨、超市業(yè)態(tài)主要集中在萬(wàn)福廣場(chǎng)周邊區(qū)域，零售商類型以區(qū)域性B類超市和社區(qū)型購(gòu)物中心為主。主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)模式為生活超市帶動(dòng)整體銷售，客單數(shù)較小，目標(biāo)消費(fèi)主要針對(duì)家庭購(gòu)物和打工一族。賣場(chǎng)的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)專業(yè)化程度和陳列水平偏低，由于商圈正處在第二次升級(jí)過(guò)程中，這種營(yíng)銷模式相對(duì)適合目前的主流消費(fèi)群體，整體經(jīng)營(yíng)狀況較好。代表商家：興達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、龍洲百貨、美聯(lián)購(gòu)物中心等。3）、餐飲/娛樂(lè)業(yè)態(tài)福永的餐飲業(yè)目前以中低檔快餐為主，結(jié)合本區(qū)域消費(fèi)群體特點(diǎn)，高檔西餐和特色餐飲、商務(wù)咖啡會(huì)所也在興起之中。如位于萬(wàn)福廣場(chǎng)后的十里紅妝商業(yè)文化街就已經(jīng)有幾家西餐和特色餐飲在經(jīng)營(yíng)之中，且前經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)。雙溪威酒店、裕華海鮮酒樓、福苑酒店等一大批高檔次酒店的涌現(xiàn)，把飲食服務(wù)業(yè)推上新的發(fā)展臺(tái)階。隨著寶利來(lái)國(guó)際大酒店的進(jìn)入，對(duì)福永的酒店業(yè)及娛樂(lè)休閑也有很大促進(jìn)作用。項(xiàng)目建成以后，其經(jīng)營(yíng)的豪華客房500間、KTV包房100間還有20000平米大型桑拿會(huì)所。4）、專業(yè)市場(chǎng) 福永專業(yè)市場(chǎng)以博皇國(guó)際家具廣場(chǎng)為代表的家具市場(chǎng)為主，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積10萬(wàn)平米。博皇國(guó)際家具連鎖機(jī)構(gòu)以廣州、深圳及東莞等三地為核心，共開(kāi)設(shè)了5家大型國(guó)際家具博覽中心，各博覽中心平均經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到10萬(wàn)平方米以上，真正形成“亞洲最大的家具博覽中心”規(guī)模效應(yīng)。家具行業(yè)的大市場(chǎng)帶來(lái)了產(chǎn)業(yè)聚集和大流通，由香江家私等數(shù)個(gè)大家私城為主體的家私一條街，構(gòu)成了別具特色的沿107國(guó)道家具建材經(jīng)濟(jì)走廊，懷德建材綜合市場(chǎng)、懷德時(shí)裝綜合商貿(mào)城等大型綜合市場(chǎng)的建成并投入使用。專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)還有較多的就是手機(jī)連鎖，中域、協(xié)亨、龍波在此區(qū)域都有多家分店。中低檔服裝市場(chǎng)也形成了一定規(guī)模。5）商圈業(yè)態(tài)分布 6）福永住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查：福永中心區(qū)的建設(shè)帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺，龍翔山莊、時(shí)代景苑等一批上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)已基本建成。同時(shí)積極引進(jìn)了一批實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)商建設(shè)高檔次住宅區(qū)，創(chuàng)造條件讓投資者在福永置業(yè)安家。龍翔山莊、時(shí)代景苑、立新湖花園、萬(wàn)福人家等一座座氣派的高級(jí)住宅小區(qū)花紅草綠，呈現(xiàn)出一派安定祥和的、安居樂(lè)業(yè)的新景象。據(jù)寶安房產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，該街道2005年14月房?jī)r(jià)已拉升至4255元/平方米，%，是寶安全區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最大的街道。7）福永商圈定位：福永由于地理位置的優(yōu)越性和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，試圖打造以福永國(guó)際家具博覽中心的家具市場(chǎng)為核心的新型商圈。福永國(guó)際家具博覽中心在創(chuàng)建的過(guò)程中，始終恪守這一前提，突出國(guó)際化經(jīng)營(yíng)理念，并在場(chǎng)館建設(shè)上借鑒了深圳高交會(huì)展館的建筑模式和風(fēng)格，整體設(shè)計(jì)高雅美觀，氣勢(shì)宏偉，充滿現(xiàn)代氣息，其目的是成為本地區(qū)面積最大、設(shè)計(jì)最完美、最具特色的家具展示批發(fā)中心。街道辦對(duì)此項(xiàng)目也非常重視，經(jīng)過(guò)幾年的經(jīng)營(yíng)，福永家具商圈已經(jīng)成型。 松崗中心商圈1）松崗街道簡(jiǎn)介 松崗街道位于深圳市西北部。全街道總?cè)丝?27499人，其中戶籍人口19297人，松崗經(jīng)濟(jì)以工業(yè)為主，全街道工商企業(yè)6000余家，松崗中心區(qū)范圍為廣深高速公路、濱海大道、松白路、廣深公路圍合的區(qū)域，松崗與沙井距離較近。2）百貨、超市、零售業(yè)態(tài)現(xiàn)在松崗的零售業(yè)態(tài)主要以超市為主，以老街區(qū)的佳華超市和位于集信廣場(chǎng)的民樂(lè)福超市的經(jīng)營(yíng)狀況最佳。但是中高檔百貨比較缺乏，所以這一層次的消費(fèi)者的購(gòu)物區(qū)域主要集中在市區(qū)及寶安中心區(qū)，但是隨著寶利來(lái)購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)，這一經(jīng)營(yíng)層次的空白會(huì)得以彌補(bǔ)。由于地理位置的優(yōu)越性，它對(duì)整個(gè)商圈的帶動(dòng)作用非常大。國(guó)美松崗店，選址深莞電子廣場(chǎng)一層，經(jīng)營(yíng)面積很小，屬于電器連鎖社區(qū)店。3）、酒店、餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài) 松崗由于毗鄰東莞，東莞的發(fā)達(dá)的酒店、娛樂(lè)業(yè)對(duì)松崗的輻射作用很大，從而也帶動(dòng)了松崗的酒店、娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展。深圳寶利來(lái)大酒店位于深圳市寶安區(qū)松崗107國(guó)道及廣深高速公路交匯地段，酒店擁有各類客房204間，配套設(shè)施完善，是一個(gè)商務(wù)與娛樂(lè)并重的商務(wù)型酒店。4）、專業(yè)市場(chǎng)松崗的專業(yè)市場(chǎng)是主要以終端零售為主的業(yè)態(tài)設(shè)置，主題性不鮮明，主要處于商圈配套服務(wù)功能，不利于商圈的整體定位。5）商服物業(yè)業(yè)態(tài)分布：6）松崗商圈定位松崗中心商圈，位于珠三角的黃金走廊107國(guó)道上，前接?xùn)|莞、廣州等發(fā)達(dá)城市，后依深圳華強(qiáng)北，更有機(jī)場(chǎng)碼頭、高速公路等交通配套，地理位置優(yōu)越。尤其是深莞電子工業(yè)廣場(chǎng)，地處松崗，正處于深圳門戶、東莞家門口，一直以來(lái)，商貿(mào)物流業(yè)都比較發(fā)達(dá)，臺(tái)灣、溫州、常州等電子業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)的部分企業(yè)在松崗設(shè)有辦事處甚至門店，打造電子商圈有著明顯的優(yōu)勢(shì)。隨著深莞電子市場(chǎng)的招商預(yù)示著松崗打造華強(qiáng)北電子商圈次中心的開(kāi)始。隨著西部組團(tuán)規(guī)劃的建設(shè)，松崗電子商圈將與沙井電子商圈整合成西部電子商圈。沙井街道商業(yè)分析目前，沙井比較集中的商業(yè)區(qū)有上寮商業(yè)區(qū)、沙井中心商業(yè)區(qū)和萬(wàn)豐商業(yè)區(qū)，每個(gè)商業(yè)區(qū)都聚集了數(shù)百家商戶，經(jīng)營(yíng)情況極其火爆。以佳華百貨為中心的萬(wàn)豐商圈以前是沙井的核心商圈，但從萬(wàn)佳百貨的聚集效應(yīng)來(lái)看，可以預(yù)見(jiàn)，以萬(wàn)佳百貨等四大金剛構(gòu)成的中心區(qū)商業(yè)圈將是沙井商業(yè)的發(fā)展方向，德普電子城和永一國(guó)際電子城為主導(dǎo)的上寮電子商圈是沙井專業(yè)化程度很高的商圈。全街道大中型商場(chǎng)11家，天虹、萬(wàn)佳、佳華、愛(ài)家、美聯(lián)、華潤(rùn)百貨等連鎖企業(yè)都在沙井設(shè)立分店，中心區(qū)批發(fā)市場(chǎng)、麗沙花都步行街、海豐源商業(yè)城也已初具規(guī)模。1）沙井主要商業(yè)街統(tǒng)計(jì)商業(yè)街位置 距離 主力店 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 細(xì)分店數(shù)（間） 面積區(qū)間(㎡ /間) 租金 （元 /㎡） 沙井路商業(yè)街 沙頭村沙井路 總長(zhǎng)： 500m路寬：25m 雙向4車道 新龍洲手機(jī)超級(jí)廣場(chǎng)（ 1800 ㎡）、環(huán)球通訊、龍波手機(jī)數(shù)碼城、易天手機(jī)電子數(shù)碼 各類品牌手機(jī) 10 30100 臨街： 100 4 樓： 20 ?？吐≠?gòu)物廣場(chǎng) 百貨、超市 1 16000 五金建材街（無(wú)產(chǎn)權(quán)） 五金、建材類 20 15 左右 25 回味雞快餐、萬(wàn)綠湖農(nóng)家餐館等 餐飲 4 300100 新沙路商業(yè)街 新沙路（中心路以西） 總長(zhǎng)： 500m路寬：35m 雙向4車道 華潤(rùn)萬(wàn)家、愛(ài)家超級(jí)廣場(chǎng) 百貨、超市 3 3002000 麥當(dāng)勞、上島咖啡、真功夫等 餐飲 4 100300 100 左右 卓晶婚紗、優(yōu)美世界、城市麗人等 服裝 20 4080 海王藥店、雅芳等 其它 10 40100 2 ）沙井超市、百貨調(diào)查統(tǒng)計(jì)百貨 \ 超市名稱 位置 商業(yè)面積（㎡） 樓層 主要業(yè)態(tài) 天虹商場(chǎng) 中心路與創(chuàng)業(yè)路交界 25 000 4 超市、百貨；次主力店有肯德基、真功夫、一番拉面、中行 萬(wàn)佳百貨 中心路與新沙路交界處 33000 4 超市、百貨、手機(jī)、電器；次主力店有光輝家具市場(chǎng)、興華電器、金拓移動(dòng)通訊、一番拉面等。 佳華百貨 新沙路 26000 5 超市、百貨、文體用品等；次主力店有肯德基 美聯(lián) 購(gòu)物中心 新沙路與西環(huán)路交界 8000 3 百貨、超市；次主力店有龍記手機(jī)超市 ?？吐?購(gòu)物廣場(chǎng) 沙井路麒麟花園 16000 4 超市、手機(jī)、化妝品、首飾、藥店、床上用品、家電、音像、服裝、娛樂(lè)（招商中） 愛(ài)家 超級(jí)廣場(chǎng) 新沙路（中心路以西） 2000 2 超市 永安 南城百貨 環(huán)鎮(zhèn)路（沙井街道辦后邊） 7500 3 超市、手機(jī)、百貨、音像、書籍、服裝、皮具、家電 華潤(rùn)萬(wàn)家 新沙路（中心路以西） 3000 1