【文章內容簡介】 大開窗，小進深，大開間。凹凸窗臺的設置，不僅達到了相同建筑面積更多使用面積，更寬敞室內空間的效果，同時因 為有更大面積的玻璃替代了鋼筋水泥，自然而然地加大了采光面，使房間更通透，更明亮。根據通風要求，形成如下戶型設計特色：（1） 對流風。住宅的通風效果，不單取決于窗戶的大小，更重要的是風的對流。五常苑的戶型設計充分考慮到揚州地區(qū)的氣候特點，客廳和餐廳雙面朝向，南北對開，達到最佳的“穿堂風”效果；（2） 小氣窗。小氣窗的設置源于節(jié)能環(huán)保的理念。在確保良好通風效果的前提下，還能讓住戶把握室外氣候的變化，主動調節(jié)通風效果。白天開大窗，晚上開小窗；風大時開小窗，風小時開大窗。開小氣窗通風，還能有效確保臥室的私密性。附上幾個戶型的圖例如下：圖2 三室二廳二衛(wèi)（㎡） 該戶型動靜分區(qū)，居室功能合理安排，生活陽臺連接餐廳，既采光通風，又方便家務，雙陽臺確保采光，也能讓高層生活多一些自由空間。圖3 二室二廳一衛(wèi)（㎡）該戶型充分發(fā)揮居住功能，空間配置合理，前后大飄窗，采光通風，倍感舒適。圖4 四室二廳二衛(wèi)（㎡）該戶型270度轉角觀窗景，收獲無限風光，書房獨立于一側，靜雅清心，錯層設計動靜分離，步入式衣柜方便使用，獨立廚房和餐廳自成一體，采光陽臺雙倍面積，為居室增添光彩。小區(qū)內聯排別墅按照不同的功能區(qū)分層面設置，動靜皆宜；一層寬敞開間，宜于親朋聚會、日常起居；二層享受家庭天倫之樂，雅致溫馨；三層主人獨享空間功能齊備。圖5 聯排別墅戶型1圖6 聯排別墅戶型2第二節(jié) 規(guī)劃設計方案一． 規(guī)劃思想從根本上來講，住宅小區(qū)規(guī)劃設計是對居住者生活方式的全面整合的過程，人類對改進自身生活方式的追求永無止境，因而如何提高住宅小區(qū)規(guī)劃設計的品位確是復雜而永恒的課題。本項目的規(guī)劃依據如下幾點展開：（一）.依據中國古代“天人合一”的思想，運用現代規(guī)劃手法和建筑符號，努力貼近自然，追求“人與自然的和諧統(tǒng)一”；（二）. 因地形順勢而建，整體布局南低北高，由南面的聯排別墅向北面的小高層、高層逐步抬升，順應了古人所說的“凡住地，南低北高，名曰晉土，居者吉”的吉祥之意；（三）. 在小區(qū)規(guī)劃方案的構思上，創(chuàng)造觀念超前、設施完備、品位高雅、和諧、健康、舒適、開放的綠色生存空間，以達到社區(qū)的人性化與人文文化的和諧統(tǒng)一；（四）. 滿足可持續(xù)發(fā)展要求，形成合理生態(tài)系統(tǒng)，同時經濟上易于操作，達到良好的生態(tài)、經濟與社會平衡；（五）. 以人、建筑物、構筑物和自然融為一體的規(guī)劃設計，以小區(qū)花園般的整體環(huán)境設計和灰色建筑設計，為久居鬧市的人們建造一個清新的城內“世外桃源”。（六）. 以中國傳統(tǒng)文化為切入點規(guī)劃設計，使居住小區(qū)具有揚州特色，突出“仁義禮智信”五常的景觀特色，賦予文化品位和內涵，締造情景交 融、畫景傾心，健康舒適的人居環(huán)境。二． 整體規(guī)劃本項目借鑒中國傳統(tǒng)的嶺南派風格，并結合揚州本身的古韻，重點突出“仁義禮智信”五常的精髓。圍繞2000㎡的中心花園，在小區(qū)的南側橫向布置聯排別墅240套，其樓間距和道路寬度盡可能大的滿足規(guī)劃設計要求；沿孫莊路布置兩幢14層高的高層建筑，其一層作為商鋪出售；在高層與別墅之間布置21幢小高層；在橫向干道中心花園西側建造配套的社區(qū)服務中心等配套設施，其中社區(qū)服務中心一層為1200㎡的超市和300㎡的衛(wèi)生站，二層為會所和圖書閱覽室等活動的地方，閱覽室應布置的有傳統(tǒng)文化氣息，其圖書也應多為中國傳統(tǒng)文化方面的圖書；中心花園東側布置2200㎡的幼兒園和物管用房。景觀設置：圍繞“仁義禮智信”，在小區(qū)的四個部分和中心花園分別設置以這五個字為中心的景觀。小區(qū)中應以水和綠化為主要的樞紐，傳達出古代文人所向往的青山綠水的田園生活氣息。 小區(qū)布置圖見圖7。第五章 施工建設方式和進度安排第一節(jié) 項目施工建設方式本項目采用分期開發(fā)、分期建設的方式。一期開發(fā)建設聯排別墅和高層住宅，二期開發(fā)小高層。根據國家、省、市招標工作的有關規(guī)定，本項目將進行公開招標。為了優(yōu)選施工隊伍確保工程質量，合理降低工程造價，本項目建筑、安裝的招標范圍為全部招標。招標的組織形式又自行招標和委托招標，根據國家發(fā)改委制定的《工程建設項目自行招標試行辦法》及現行招標有關規(guī)定，結合項目建設單位的實際情況，本項目招標形式為委托招標，招標方式為公開招標。項目將派駐業(yè)主代表和聘請相關監(jiān)理單位對工程的質量、進度、投資進行控制，以達到最優(yōu)的經濟和社會效益。第二節(jié) 項目實施進度表項目實施進度表見附表1。第六章 營銷計劃第一節(jié) 房價的確定一. 聯排別墅價格的確定 近年揚州西區(qū)別墅價格數據資料 表61時間西區(qū)別墅均價 (元/㎡)逐期增長量時間西區(qū)別墅均價 (元/㎡)逐期增長量03年3季度 ——04年4季度 03年4季度 05年1季度 04年1季度 05年2季度 04年2季度 05年3季度 04年3季度 05年4季度 （資料來源：《揚房指數報告》）根據上述數據資料，設價格模型方程為y=a+bt, 則計算列于表62： 價格計算表 表62時間tyt*yt*t03年3季度9 321578103年4季度7 4904年1季度5 2504年2季度3 904年3季度1 104年4季度1 105年1季度3 905年2季度5 2505年3季度7 4905年4季度9 81合計0 根據計算上表的數據可以得出：a=,b=聯排別墅的價格模型為 y=+06年一季度聯排別墅的價格即為當t=11時，y=+*11=結合類似樓盤的價格，我們定五常苑項目的聯排別墅價格為5288元/㎡。二. 小高層價格的確定 近年揚州西區(qū)小高層價格數據資料 表63 時間西區(qū)小高層均價(元/㎡)逐期增長量05年1季度 ——05年2季度 05年3季度 05年4季度 （資料來源：《揚房指數報告》）設模型方程為y=a+bt, 則計算列于下表： 價格計算表 表64時間tyt*yt*t05年1季度3905年2季度1105年3季度1105年4季度33合計014根據計算上表的數據可以得出: a=,b=小高層的價格模型為 y=+07年1季度小高層的價格即為當t=13時，y=+*13=結合類似樓盤的價格，我們定五常苑項目的小高層價格為3588元/㎡。三．商鋪價格的確定 近年揚州西區(qū)商鋪價格數據資料 表65時間西區(qū)商鋪均價 (元/㎡)逐期增長量時間西區(qū)商鋪均價 (元/㎡)逐期增長量03年3季度4136——04年4季度03年4季度05年1季度04年1季度05年2季度04年2季度05年3季度04年3季度05年4季度（資料來源：《揚房指數報告》）設模型方程為y=a+bt, 則計算列于下表： 價格計算表 表66時間tyt*yt*t03年3季度94136372248103年4季度74904年1季度52504年2季度3904年3季度1104年4季